Bước 6 : Triển khai dự án
a) Tiến độ thực hiện các dự án:
2.2.4.1 Thành quả của hoạt động đầutư các dự án bất động sản
Với việc bám sát và phối hợp chặt chẽ với các đối tác tham gia, một số dự án có tiến độ triển khai rất tốt, đảm bảo đúng kế hoạch đề ra của dự án như dự án Dolphin Plaza, PVFC Land Hải Phòng...
Đồng thời năm 2010 cũng là năm đánh dấu sự thành công của công ty trong hoạt động đầu tư khi một số dự án mà công ty thực hiện đã được bàn giao vượt và đúng tiến độ : dự án 38A Lê Lợi, Thanh Hóa (bàn giao tháng 08/2010), dự án khách sạn Lam Kinh (bàn giao tháng 12/2010 với thời gian thi cơng trong vịng 14 tháng).
Trong năm này, công ty chỉ thực hiện 1 số dự án đầu tư của Tập đồn như xây dựng cơng trình Trụ sở văn phịng đại diện của PetroVietNam tại 38A Lê Lợi, Thanh Hóa với tổng vốn đầu tư là 76 tỷ, giá trị đầu tư thực hiện trong năm là 23,4 tỷ; tham gia đầu tư dự án cao ốc văn phòng tại 43 Mạc Đĩnh Chi, P. Đa Kao, Tp Hồ Chí Minh với giá trị quyền sử dụng đất mang tên công ty là 196,4 tỷ. Việc thực hiện đầu tư mới chỉ ở bước lập, nghiên cứu dự án và chuẩn bị các thủ tục để đầu tư.
Năm 2009, cơng ty có bước chuyển mạnh trong hoạt động đầu tư dự án. Tổng giá trị đầu tư xây dựng năm 2009 là 523,6 tỷ đồng, chiếm 75% tổng giá trị đầu tư của công ty. Với việc cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm tỷ trọng đầu tư trong lĩnh vực tài chính (rút bớt phần vốn đầu tư mua cổ phần tại các công ty con, công ty liên kết), công ty tập trung vốn đầu tư vào các dự án trọng điểm có hiệu quả cao; đồng thời hạn chế đầu tư và giãn tiến độ đối với một số dự án chưa thật hiệu quả. Đặc biệt, một số dự án có hiệu quả cao về mặt tài chính được cơng ty chú trọng đẩy mạnh tiến độ.
Năm 2010, tổng giá trị đầu tư dự án đạt 716,3 tỷ đồng, chiếm 88% tổng giá trị đầu tư của cơng ty. Trong đó vốn đầu tư cho các dự án do công ty làm chủ đầu tư là 329,42 tỷ đồng với 6 dự án và 386,84 tỷ là vốn đầu tư cho các dự án mà cơng ty tham gia góp vốn đầu tư.
Bảng 2.14: Một số dự án có hiệu quả tài chính tốt hiện đang được tập trung triển khai
STT DỰ ÁN NỘI DUNG TỔNG
1 Khu đơ thị Dầu khí Đức Giang – Hồi
Tổng mức đầu tư dự kiến 1.111 tỷ đồng Giá trị hiện tại ròng (NPV) dự án 154 tỷ đồng Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 17,1%
Thời gian hoàn vốn 7 năm 4 tháng
2 Dự án Dolphin Plaza
Tổng mức đầu tư dự kiến 2.031.196,5 triệu đồng
Giá trị hiện tại ròng (NPV) dự án 188.380,9 triệu đồng
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 18,43% Thời gian hồn vốn 6 năm 3 tháng 3 PVFC Hải Phịng Tổng mức đầu tư dự kiến 197.367, 494
Giá trị hiện tại rịng (NPV) dự án 62.926,7 Tỷ suất hồn vốn nội bộ (IRR) 16,2% Thời gian hoàn vốn 12 năm 4 Khách sạn Lam Kinh Tổng mức đầu tư dự kiến 491 tỷ đồng
Giá trị hiện tại ròng (NPV) dự án 198.131 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 17,1%
Thời gian hoàn vốn 11 năm 4 tháng 5 160 Trần Quang Khải Tổng mức đầu tư dự kiến 564 tỷ đồng
Giá trị hiện tại ròng (NPV) dự án 121 tỷ đồng Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 12,79% Thời gian hoàn vốn 9 năm 1 tháng 6 15A2 (Dragon
PetroHill)
Tổng mức đầu tư dự kiến 950 tỷ đồng Giá trị hiện tại ròng (NPV) dự án 3.7 tỷ đồng Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 15,84% Thời gian hoàn vốn 2 năm
Nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư, một số dự án đầu tư đang trong giai đoạn thực hiện nhưng do thời gian chờ đợi phê duyệt lâu và có khả năng ứ đọng vốn đã được chuyển nhượng cho các đối tác khác (dự án Nam An Khánh). Đối với 2 dự án đã hồn thành là dự án tịa nhà 38A - Lê Lợi, Thanh Hóa và dự án khách sạn Lam Kinh, công ty đang thực hiện các thủ tục quyết toán và chuyển nhượng dự án cho các đơn vị khác. Ước đạt giá trị quyết toán và chuyển nhượng là 340 tỷ.
Tiến độ thực hiện đầu tư
Hiện nay, các dự án do công ty làm chủ đầu tư và góp vốn để đầu tư chạy tiến độ khá tốt, đảm bảo theo đúng kế hoạch dự án ban đầu.
Việc bám sát và phối hợp chặt chẽ với các đối tác tham gia đã khiến một số dự án có tiến độ triển khai rất tốt, đảm bảo đúng kế hoạch đề ra của dự án như dự án Dolphin Plaza, PVFC Land Hải Phòng...
Đồng thời năm 2010 cũng là năm đánh dấu sự thành công của công ty trong hoạt động đầu tư khi một số dự án mà công ty thực hiện đã được bàn giao vượt và đúng tiến độ : dự án 38A Lê Lợi, Thanh Hóa (bàn giao tháng 08/2010), dự án khách sạn Lam Kinh (bàn giao tháng 12/2010 với thời gian thi cơng trong vịng 14 tháng).
Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án
Với đặc thù các dự án bất động sản là thời gian thực hiện đầu tư lâu, đòi hỏi nguồn vốn lớn nên cơ cấu vốn dành cho hoạt động đầu tư dự án ngày càng tăng lên. Doanh thu từ các hoạt động đầu tư tài chính của cơng ty cũng được sử dụng để bổ sung vào quỹ đầu tư của công ty.
Tiền thân là công ty con của Tổng công ty tài chính Dầu khí (PVFC), nay là đơn vị thành viên của Tổng cơng ty xây lắp Dầu khí (PVC), cơng ty có lợi thế lớn trong việc huy động các nguồn vốn cho dự án đầu tư của mình.
Cơ cấu nguồn vốn của công ty qua các năm :
STT Chỉ tiêu 2008 2009 2010
1 Tổng nguồn vốn 1.158.058.884.149 1.378.776.203.945 1.027.244.087.685
- Nợ ngắn hạn 238.307.786.260 509.610.252.261 237.998.890.820 - Nợ dài hạn 407.979.097.449 340.718.014.875 211.045.107.102 - Vốn CSH 511.772.000.440 528.447.936.809 578.200.089.763
Có thể thấy nguồn vốn CSH tăng từ 43.89% năm 2008 tới 58.38% năm 2010 cho thấy nguồn vốn tự có tham gia vào hoạt động của cơng ty qua các năm có sự tăng trưởng và chiếm tới trên ½ tổng nguồn vốn bình quân hàng năm. Điều này cho thấy cơng ty hồn tồn chủ động về nguồn trong hoạt động. Trong khi đó, các khoản nợ giảm tỷ trọng từ 61,6% năm 2009 xuống 43,4% năm 2010 chứng tỏ công ty đã tận dụng tốt các nguồn vốn từ các khoản trả chậm khác mà khơng phải chịu
chi phí vốn.
Bắt đầu sang năm 2009, khi công ty thực hiện triển khai hàng loạt các dự án đầu tư cùng lúc, trong bối cảnh nguồn vốn đầu tư khan hiếm, công ty đã phải sử dụng các nguồn vốn vay khá nhiều. Các khoản vay của công ty đều được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ vốn vay nên việc sở hữu nhiều khu đất đẹp cũng là một lợi thế.
Tuy nhiên, nhờ sự hậu thuận của các đơn vị thu xếp vốn lớn của PetroVietNam như PVFC, PVC, nguồn vốn dành cho hoạt động đầu tư dự án của công ty tương đối dồi dào và không bị áp lực lớn về nguồn. Các đơn vị này vừa đóng vai trị thu xếp vốn và vừa tham gia góp vốn đầu tư vào một số dự án của cơng ty. Thêm vào đó, bằng việc tăng cường mở rộng hình thức hợp tác đầu tư nên các dự án của công ty đã thu hút được nhiều đối tác quan tâm, góp vốn. Từ đó, làm giảm gánh nặng về chi phí vốn, tăng tính hấp dẫn của dự án đầu tư.
Bảng 2.15: Cơ cấu vốn cho hoạt động đầu tư các dự án bất động sản
STT Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 1 Tổng nguồn vốn 1.158 1.378,78 1,027,2
2 Tổng giá trị đầu tư dự án 185,6 523,6 716,3
Trong đó :
2.1 Vốn tự có 132,1 178,4 314,97
2.2 Vốn vay 22,7 232,4 188,23
2.3 Vốn ứng trước - 16.7 67,3
2.4 Vốn khác (vốn hợp tác, vốn ủy thác) 30,8 96.1 243,2 Nhìn vào cơ cấu vốn cho hoạt động đầu tư của cơng ty có thể thấy cơng ty khá chủ động về nguồn, đồng thời cũng chứng tỏ sức hấp dẫn của các dự án của công ty. Sự gia tăng nguồn vốn khác bao gồm vốn hợp tác, vốn góp đầu tư và vốn ủy thác chứng tỏ tiềm năng của các dự án đang triển khai là khá lớn. Bên cạnh đó, nguồn vốn ứng trước thu được từ khách hàng khi công ty bắt đầu triển khai bán các sản phẩm là căn hộ dưới hình thức hợp đồng đặt cọc quyền mua cũng mở ra một kênh huy động mới, giúp giảm sức ép về vốn cho hoạt động đầu tư.
Doanh thu :
doanh thu của công ty chủ yếu là từ hoạt động ủy thác quản lý vốn, đầu tư tài chính, lãi tiền gửi ngân hàng... Năm 2009, công ty bắt đầu ghi nhận doanh thu từ hoạt động đầu tư nhưng chủ yếu vẫn là đầu tư kinh doanh bất động sản thông qua việc mua đi bán lại bất động sản. Chỉ có duy nhất 1 dự án đầu tư của cơng ty đã hồn thành và đi vào vận hành khai thác đó là dự án Trụ sở văn phịng tại 38A Lê Lợi, Thanh Hóa.
Bảng 2.16: Doanh thu từ hoạt động đầu tư dự án của công ty từ năm 2008 – 2010 STT Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 1 Số lượng dự án 3 6 11
2 Tổng giá trị đầu tư (tỷ đồng) 185,6 523,6 716,3
3 Doanh thu từ hoạt động đầu tư (tỷ đồng) 0,5 11,2 20.98
4 Tỷ trọng trong tổng doanh thu 1.04% 9,3% 7,8%
Doanh thu chính từ hoạt động đầu tư tuy không chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu doanh thu của đơn vị song lại tạo ra doanh thu rất lớn cho hoạt động tài chính và thu nhập khác. Ví dụ như năm 2009, thu nhập khác của cơng ty đạt hơn 20 tỷ so với 11,9 triệu năm 2008 là do thu nhập từ giá trị thương quyền của dự án 160 Trần Quang Khải lên tới 18,5 tỷ và các loại phí thu từ việc bán hồ sơ thầu và phí chuyển nhượng dự án 43 Mạc Đĩnh Chi lên tới hơn 1 tỷ đồng. Hay năm 2010, việc chuyển nhượng dự án Nam An Khánh cho đối tác PVC – IMICO đã mang lại 207,075 tỷ doanh thu tài chính cho cơng ty.
Tuy nhiên để đánh giá hiệu quả thực hiện của các dự án bất động sản phải dựa trên cơ sở các chỉ tiêu đánh giá được tính tốn khi dự án kết thúc và đưa vào sử dụng. Nhưng đến hiện nay Cơng ty vẫn chưa có dự án nào đã hồn thành.
Trình độ cơng nghệ kỹ thuật :
Nhận thức được chất lượng cơng trình là tiêu chí hàng đầu cần đảm bảo trong hoạt động đầu tư, công ty luôn chú trọng lựa chọn và giao thầu cho các đơn vị thi cơng có năng lực máy móc thiết bị hiện đại và đảm bảo tiến độ chất lượng an tồn cơng trình tốt nhất. Từ một cơng ty mới trong ngành, công ty đã từng bước khẳng định tên tuổi trong ngành bất động sản và xây dựng. Công ty luôn sẵn sàng tham gia và đáp ứng tiến độ triển khai thực hiện các dự án, cơng trình địi hỏi u cầu kỹ thuật, tiến độ cao vì có mối quan hệ tốt đẹp với các Tổng Cơng ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam, Tổng cơng ty Dầu Việt Nam , Tổng Công ty Điện lực Dầu khí Việt Nam, Cơng ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Công ty cổ phần Đầu tư Sông Đà Việt Đức – Tổng Công ty Sông Đà ... là các Tổng cơng ty lớn, các Cơng ty có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, có tiềm lực tài chính mạnh, có lực lượng nhân sự và máy móc thiết bị hùng hậu nhất trong cả nước. Ngồi các cơng ty xây dựng mạnh trong nước, Cơng ty cịn lựa chọn nhiều nhà thầu thiết kế nước ngồi có thương hiệu và uy tín như: DA group của Hàn Quốc thiết kế DA Nam An Khánh, PTW của Úc thiết kế Khách sạn Lam Kinh, Nha Trang, Smec của Úc thiết kế Đức Giang, Heerim – PVC thiết kế thi công Diamond tower ... Tồn bộ hoạt động điều hành của Cơng ty và các Chi nhánh, Ban quản lý dự án đều được kết nối hệ thống mạng nội tốc độ cao. Công ty đang sử dụng các phàn mềm tiến tiến nhất để quản lý dự án, quan lý chi phí, quản lý nhân sự …vv.
Danh mục các đối tác công ty thường lựa chọn thiết kế và thi công (xem bảng biểu)
Công tác đánh giá kiểm tra về mặt kỹ thuật, giám định chất lượng
- Đối với công tác quản lý kỹ thuật
Công ty đã tập hợp và nghiên cứu các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm xây dựng của Việt Nam và của các nước tiên tiến trên thế giới. Sau đó phổ biến, hướng dẫn các đơn vị áp dụng trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Hiện tại, công tác quản lý kỹ thuật, đảm bảo chất lượng các cơng trình xây dựng được áp dụng theo các văn bản quy phạm pháp luật do Chính phủ, Bộ Xây dựng ban hành.
- Về công tác giám định chất lượng :
• Cơng ty ln chú trọng đến công tác giám định chất lượng ngày từ khâu thiết kế. Tất cả các dư án của Công ty đều được các tổ chức tư vấn độc lập thẩm tra hồ sơ Dự án đầu tư đến thiết kế kỹ thuật thi công trước khi chủ đầu tư tự thẩm định và phê duyệt;
• Khi thi cơng, tất cả các hạng mục cơng trình đều được các tổ chức tư vấn độc lập có uy tín cùng với lực lượng kỹ sư kỹ thuật của chủ đầu tư trực tiếp.giám sát thi cơng 24/24 giờ;
• Cơng ty thực hiệm nghiêm túc các quy trình kỹ thuật, đặc biệt là thuê các tổ chức tư vấn kiểm định đánh giá sự phù hợp về chất lượng, khả năng an toàn chịu lực, quan trắc biến dạng cơng trình trong suốt q trình thi cơng và sau khi đưa cơng trình vào sử dụng. Vì vậy Cơng ty lng phát hiện kịp thời và xử lý triệt để các các sai sót từ thiết kế đến thi cơng và nghiệm thu;
• Chủ trì lập phương án, mời chun gia thực hiện cơng tác giám định; • Lập kế hoạch đầu tư trang thiết bị, kiểm tra chất lượng và quản lý sử dụng.
Công tác kiểm tra chất lượng
Do đặc thù hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh dự án, xây dựng cơng trình, nên việc kiểm tra chất lượng cơng trình ln được Cơng ty đặt lên hàng đầu, thể hiện qua các mặt sau:
- Thực hiện công tác phát triển dự án, quản lý dự án theo mơ hình
quy trình quản lý dự án mới, gồm: • Tìm kiếm chủ đầu tư (khách hàng)
• Xác định yêu cầu của chủ đầu tư về hình thức đầu tư, quy mơ dự án, bản chất và khối lượng công việc chất lượng sản phẩm và tiến độ thực hiện dự án
• Xây dựng các mối quan hệ ban đầu.
• Xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
• Ký hợp đồng với các nhà thầu theo các điều khoản đã thống nhất, tuân thủ pháp luật.
• Thưc hiện nghiêm túc việc phê duyệt các tài liệu sau của nhà thầu trước khi triển khai gồm:
Lập biện pháp thi cơng trong đó nêu rõ trình tự thi cơng, các giải pháp cơng nghệ và tiến độ thi công.
Lập kế hoạch huy động nhân lực, máy thi cơng, vật tư và tài chính. Lập biện pháp thi cơng đảm bảo an tồn và vệ sinh mơi trường.
• Ln tn thủ các điều khoản đã ký trong hợp đồng đã ký với các nhà thầu. • Đặt mục tiêu “Uy tín với khách hàng” lên hàng đầu
• Sản phẩm làm ra được nghiệm thu đúng thời hạn.
• Thước đo chất lượng sản phẩm chính là sự thoả mãn của khách hàng. - Về mặt quản lý chất lượng cơng trình
Duy trì theo hướng phát triển với chất lượng sản phẩm số một, cung cấp cho khách hàng những sản phẩm có chất lượng tốt, tạo uy tín cho khách hàng. Thực hiện xây dựng đúng theo quy hoạch, thực hiện giám sát, kiểm tra và nghiệm thu đúng theo quy trình qui phạm, đảm bảo chất lượng cơng trình. Do những biện pháp quản lý nghiêm ngặt cộng với việc tổ chức giám sát của chủ đầu tư và tư vấn giám sát, từ đó tất cả các cơng trình đều thi công đúng tiến độ, đúng chất lượng, đúng thiết kế. Điều đó đã chứng minh được chất lượng thi công của Công ty.