3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp
hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
Quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại NHTM bao gồm có bên cho vay là các NHTM và bên vay là ngƣời có thu nhập thấp thỏa mãn các điều kiện về đối tƣợng đƣợc vay theo quy định của pháp luật.
Một là, đối với bên cho vay là các ngân hàng thƣơng mại
Việc các văn bản QPPL xác định chủ thể là NHTM trong việc cấp vốn tín dụng ƣu đãi cho ngƣời thu nhập thấp theo chỉ định của NHNN và đƣợc hƣởng 1 số lợi ích nhất định là khơng hợp lý, bất cập. Vì với tƣ cách là một đơn vị doanh nghiệp, đặc thù kinh doanh tiền tệ thì hoạt động cho vay của NHTM chịu sự chi phối của nguyên tắc hạch tốn kinh tế và có lợi nhuận, cho nên để một đơn vị kinh doanh hƣớng tới mục tiêu lợi nhuận thực hiện chính sách an sinh xã hội là bất cập, cần phải chuyển sang chủ thể khác để thực hiện. Theo chúng tôi, trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam hiện nay thì
Ngân hàng chính sách xã hội thực hiện chính sách này của Chính phủ là hợp lý nhất. Vì vậy kiến nghị thay vì đang giao cho ngân hàng thƣơng mại thực hiện nhiệm vụ, chính sách an sinh xã hội này thì nay chuyển sang ngân hàng Chính sách xã hội.
Hai là, đối với chủ thể là ngƣời có thu nhập thấp với tƣ cách là bên vay
Có thể thấy là trƣớc khi có định nghĩa chính thức về Nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2005, việc xác định đối tƣợng thụ hƣởng và điều kiện tiếp cận tới quỹ nhà ở công là rất chung chung, khiến cho việc triển khai hành động trở nên rất khó khăn. Cùng với sự xuất hiện Luật nhà ở 2005, các nhóm đối tƣợng cụ thể đầu tiên đã đƣợc xác định bao gồm nhóm cán bộ, cơng chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân và cơng nhân. Đây là nhóm đối tƣợng tƣơng đối hẹp, vốn là những ngƣời nằm trong nhóm đƣợc ƣu tiên trong việc tiếp cận nhà ở cơng trong thời gian trƣớc. Ngồi ra thì Luật nhà ở chƣa hề đề cập đến điều kiện kinh tế của từng nhóm đối tƣợng nêu trên mà chỉ tập trung về điều kiện nơi ở hiện tại của ngƣời dân nhƣ chƣa có nhà ở, hoặc diện tích ở bình qn đầu ngƣời thấp hơn so với một mức nhất định, hoặc về chất lƣợng kém của nhà ở.
Với việc để mở một điều khoản trong Luật Nhà ở 2005 cho phép các nhóm đối tƣợng khác theo quy định cũng sẽ đƣợc xem xét đƣa vào nhóm ƣu tiên tiếp cận quỹ nhà ở xã hội, tiến trình bổ sung các nhóm đối tƣợng khác ngày càng đƣợc hoàn thiện, thể hiện qua hàng loạt các văn bản pháp luật ban hành trong thời gian từ 2006 đến 2013. Ngay trong Nghị định đầu tiên hƣớng dẫn thực hiện Luật nhà là nghị định 90/2006/NĐ-CP, một nhóm đối tƣợng khác đƣợc bổ sung là những ngƣời trả lại nhà cơng vụ, vẫn thuộc nhóm đối tƣợng đƣợc bao cấp nhà ở trƣớc kia. Văn bản ban hành năm 2006 này cũng đã có những quy định đầu tiên liên quan đến điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình.
thể hiện qua việc ban hành Nghị quyết số: 18/2009/NQ-CP và các quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg, hai nhóm đối tƣợng là học sinh sinh viên và ngƣời dân đơ thị có thu nhập thấp đã đƣợc tính đến. Đây là thời điểm đầu tiên nhóm ngƣời nghèo sống trong các thành phố đƣợc tính đến nhƣ là một đối tƣợng thụ hƣởng nhà ở xã hội. Tuy nhiên đi kèm với việc mở rộng đối tƣợng này là các điều kiện xét duyệt chặt chẽ hơn liên quan đến tình trạng cƣ trú trong đó khẳng định ƣu tiên các nhóm đối tƣợng có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phƣơng và điều kiện kinh tế của các hộ gia đình thu nhập thấp.
Với việc tồn tại quá nhiều văn bản đƣợc ban hành năm 2009 nhằm điều chỉnh các nhóm đối tƣợng đƣợc ƣu đãi khác nhau, một số khó khăn và hiểu nhầm trong việc thống nhất quản lý và triển khai các kế hoạch nhà ở đã xuất hiện. Ví dụ, nhiều ngƣời vẫn coi nhà ở có thu nhập thấp nằm ngồi phạm vi của nhà ở xã hội.
Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ đã ban hành nghị định số: 71/2001/NĐ- CP và đặc biệt là nghị định số: 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó gộp tất cả các đối tƣợng đƣợc ƣu tiên nhà ở nêu trên cùng với các điều kiện đang đƣợc quy định riêng rẽ trong các văn bản trƣớc. Đồng thời, trong văn bản này cũng bổ sung thêm các nhóm đối tƣợng là những ngƣời nghèo ở khu vực nơng thơn và các nhóm đối tƣợng chính sách khác nhƣ ngƣời già, cô đơn, hộ nghèo đơ thị. Hai nhóm đối tƣợng đáng lƣu ý đƣợc bổ sung là những hộ tái định cƣ gặp khó khăn về nhà ở và các công nhân làm việc trong các khu khai thác, khu mỏ vốn là các khu vực tập trung nhiều lao động nhƣng lại không đƣợc coi là các khu cơng nghiệp, khu kinh tế nên chƣa đƣợc hƣởng chính sách ƣu đãi trong các văn bản trƣớc.
Cùng với đó, hiện nay, việc xác định ngƣời có thu nhập thấp là rất khó khăn, nếu chỉ căn cứ vào mức lƣơng khơng phải nộp thuế thu nhập thì khoản này ai cũng biết. Mỹ là nƣớc có mơ hình xây dựng nhà cho ngƣời thu nhập
thấp khá lí tƣởng. Tuy nhiên, khi đặt vấn đề liệu Việt Nam có thể áp dụng mơ hình này khơng thì: về mặt lí thuyết có thể áp dụng nhƣng thể chế, chính sách của hai quốc gia khơng tƣơng đồng nên khó có thể áp dụng. Ở Mỹ làm đƣợc điều đó vì ngƣời ta minh bạch, cơng khai cơ chế cịn ở Việt Nam, ngay cả việc thu nhập thực của ngƣời dân là bao nhiêu, ngƣời thu nhập thấp nhƣ thế nào vẫn chƣa rõ. Vì vậy, cần phải có một bƣớc đột phá về chính sách mới nhằm công khai số liệu để các bên liên quan dựa vào đó xây dựng khung chính sách cho những ngƣời thu nhập thấp.
Ở đây, trong việc xác định đối tƣợng có thu nhập thấp, khung chính sách pháp luật đã xác định không đúng. Chúng ta cần phải giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp một cách khoa học, tuân theo quy luật kinh tế thị trƣờng. Theo đó, đối tƣợng có thu nhập thấp khơng chỉ đồng hóa theo chỉ một tiêu chí là mức thu nhập bình qn mà chúng ta cần phải dựa vào nhiều tiêu chí khác nữa. Nhƣ chúng ta biết, mỗi ngƣời dân khi kiếm tìm một nơi cƣ trú đều dựa trên những đặc điểm tính chất của mình nhƣ: nghề nghiệp, lối sống, tập quán, mức sống…. Chúng ta cần phân tách những ngƣời dân có thu nhập thấp thành những nhóm đối tƣợng có những đặc điểm tƣơng đồng, để có thể thoả mãn nhu cầu của họ một cách khoa học. Trên cơ sở phân tích cụ thể của từng nhóm đối tƣợng có thể khoanh vùng để từng bƣớc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho họ một cách tƣơng đối hợp lý phù hợp với mức sống và phân vùng quy hoạch trong đô thị.
Nhận thấy rõ những hạn chế bất cập trong việc xác định đối tƣợng thu nhập thấp để đƣợc hƣởng hỗ trợ ƣu đãi về tín dụng trong việc tạo lập nhà ở cũng nhƣ hệ thống NHTM tham gia cung cấp dịch vụ tín dụng ƣu đãi theo chính sách của Nhà nƣớc thơng qua chỉ định bởi NHNN. Ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, theo đó NHNN cũng ra Thông tƣ số: 25/2015/TT-NHNN
ngày 9/12/2015 Hƣớng dẫn cho vay vốn ƣu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Trong hai văn bản QPPL này về cơ bản đã khắc phục đƣợc những bất cập trong quy định pháp lý về chủ thể trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại NHTM. Cụ thể đã giao nhiệm vụ cấp vốn tín dụng hỗ trợ ngƣời có thu nhập thấp để tạo lập nhà ở cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Đối tƣợng thu nhập thấp khơng cịn bị quy định bởi mức thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế TNCN, mà ngƣời có thu nhập thấp “tự kê
khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phƣơng để xác minh thuế thu nhập của các đối tƣợng này trong trƣờng hợp cần thiết” [19, Điều 22].