Trong thời gian qua, mặc dù nước ta là nước đi sau trong lĩnh vực định giá, tuy nhiên chúng ta cũng học hỏi được những kiến thức cũng như các kinh nghiệm định giá của một số quốc gia trên thế giới. Nước ta đang dần dần hình thành các tổ chức nghề nghiệp, các trung tâm tư vấn, định giá bất động sản và đang dần dần khẳng định vị trí trên thị trường.
Bộ tài chính cùng với bộ tài ngun mơi trường kết hợp xây dựng nên những phương pháp, nguyên tắc cơ sở định giá ... trên cơ sở vận dụng những kinh nghiệm tích luỹ được vào thực trạng nước ta.
Nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản, các nghị định, quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, ngày càng hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo về chất lượng của hoạt động định giá bất động sản.
Hàng năm các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành đơn giá các loại đất phục vụ cho cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng.. và là cơ sở để các cá nhân, tổ chức tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng , cho thê, cho thuê lại ...
Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia quan tâm, nghề định giá được phát triển từ thế kỉ 19 ở nhiều nước, do đó về mặt lý thuyết các phương pháp định giá đã được phát triển khá đầy đủ và được áp dụng rất rộng rãi. Tuy vậy ở mỗi nước tên gọi của các phương pháp có thể khác nhau.
Về tổ chức hoạt động thì ở các nước dịch vụ định giá bất động sản đã phát triển từ lâu, các nước đều đưa ra các tiêu chuẩn và các quy định cho hoạt động của loại dịch vụ này. Đó là các quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn. Ở nhiều nước đã tổ chức hiệp hội định giá và hiệp hội định giá quốc tế. Những hiệp hội này thường cung cấp các khoá học đào tạo và nâng cao về nghề định giá và đưa ra các tiêu chuẩn hoạt động của nghề nghiệp như tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Định giá viên khi tham gia hiệp hội nghề nghiệp có cơ hội trau dồi kiến thức chuyên môn và được hỗ trợ trong q trình hoạt động như chia sẻ thơng tin, kinh nghiệm.
Tại Singapore cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý của nhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản. Văn phịng đất đai có bốn phịng: bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước, hợp tác phát triển về đất. Văn phịng định giá có chức năng thực hiện các công việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phịng định giá có 4 phịng: Xử lý thơng tin, định giá bất động sản, định giá bất động sản đặc biệt như sân golf, bóng đá, casino, định giá theo tổng giá trị bất động sản. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn về bất động sản, kinh doanh bất động sản. Công ty tư vấn dịch vụ định giá hoạt động theo giấy phép hành nghề do hội đồng định giá trung ương cấp. Tổ chức hội nghề nghiệp là Viện định giá Singapore, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN 1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín
1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín
1.1.1. Thơng tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín
Tên Tiếng Việt : Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Tín
Tên tiếng Anh : GREAT TRUST JOINT STOCK COMMERCIAL BANK Tên viết tắt : TRUST BANK
Chủ tịch hội đồng quản trị : Tổng giám đốc :
Hội sở : Số 01 Thị tứ Long Hoà - Cần Đước - Long An Tel: (072) 3880 126 – 3886 032
Fax: (072) 3880 447
Website : http://www.trustbank.com.vn
Email : info@trustbank.com.vn Vốn điều lệ : 2000 tỷ
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng
Ngân hàng Đại Tín chính thức thành lập cách đây 18 năm, Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch Kiến là ngân hàng cổ phần đầu tiên của tỉnh Long An.
Từ số vốn ban đầu chỉ có 3,4 tỷ đồng, trải qua bao khó khăn do chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo chủ trương của chính phủ cũng như vượt qua giai đoạn khủng hoảng hệ thống tín dụng vào đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước. Nhờ sự quan tâm chỉ đạo kịp thời của lãnh đạo các cấp, các ngành trong và ngoài tỉnh cùng với sự cố gắng, nỗ lực của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành và tập thể Cán bộ công nhân viên đã đưa
ngân hàng vượt qua mọi khó khăn và phát triển vững chắc cho đến ngày hôm nay. So với ngày đầu thành lập, đến nay tổng nguồn vốn của ngân hàng đạt hơn 2000 tỷ đồng. Sự bền vững của ngân hàng cũng nhu chất lượng dịch vụ của đơn vị trong 18 năm qua đã nhận được sự tin tưởng của khách hàng.
Từ những kết quả trên, Ngân hàng Rạch Kiến là 1 trong 7 ngân hàng cổ phần vinh dự được tham gia vào quỹ tài chính nơng thơn I (Quỹ RDF1) do ngân hàng thế giới tài trợ từ năm 1998 và hiện nay tiếp tục tham gia vào quỹ RDF 2 do sở giao dịch III ngân hàng đầu tư và phát triển Viện Nam làm chủ dự án. Hiện Ngân hàng chuẩn bị tiếp tục tham gia quỹ RDF 3.
Việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO cách đây một năm là cơ hội lớn để các doanh nghiệp của Việt Nam hội nhập vào sân chơi lớn.Tuy nhiên đây cũng là thách thức lớn đối với cộng đồng doanh nghiệp do có sự chênh lệnh về qui mơ vốn ,chun mơn kỹ thuật, các qui tắc ứng xử theo thông lệ quốc tế….Đặc biệt là trong hệ thống tài chính ngân hàng.Thời gian vừa qua, hàng lọat các ngân hàng của chúng ta liên tục mở rộng địa bàn, tăng vốn, ký kết hợp tác chiến lược với các nhà đầu tư nước ngòai nhằm tranh thủ nguồn vốn, kinh nghiệm quản lý cũng như công nghệ tiên tiến để phát triển hệ thống tài chính ngân hàng của chúng ta ngang tầm khu vực và thế giới.
Đứng trước nhu cầu đó, ngày 17/08/2007, ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch kiến đã được thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam chấp thuận chính thức chuyển đổi mơ hình hoạt động thành Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị và đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín nhằm tạo điều kiện, tiền đề để ngân hàng phát triển trong thời gian sắp tới.
Việc chấp thuận cho ngân hàng Đại Tín chuyển đổi mơ hình hoạt động từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nông thôn sang Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị tạo được thuận lợi cho ngân hàng có điều kiện nâng cao năng lực về tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh, đủ sức cạnh tranh và phát triển, đánh dấu một giai đoạn phát triển mới của ngân hàng với mục tiêu phấn đấu trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ hiện đại theo các chuẩn mực quốc tế, cung cấp sản
phẩm dịch vụ đa dạng từ cơ bản đến cao cấp, hoàn thành mục tiêu đưa ngân hàng trở thành một trong số các ngân hàng có chất lượng phục vụ tốt tại Việt Nam
Có nhiều năm kinh nghiệm trong họat động cho vay phục vụ phát triển nơng nghiệp trên địa bàn có nhiều ngành nghề đặc thù như : cơ khí-lắp ráp xà lan phục vụ giao thông đường thủy, ni trồng thủy hải sản, trồng rau màu……có đội ngũ nhân viên tận tụy, thấu hiểu nhu cầu của nơng dân. Đó là những ưu điểm mà ngân hàng Đại Tín sẽ tiếp tục phát huy cũng như đưa ra các giải pháp mới nhằm giúp ngân hàng đạt được các mục tiêu đã đề ra như:
- Tăng vốn điều lệ: Đảm bảo lộ trình do Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đề ra, đến năm 2010 vốn điều lệ trên 3.000 tỷ.
- Phát triển nguồn vốn huy động: Với các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, Ngân hàng TMCP Đại Tín huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế đảm bảo Ngân hàng hoạt động ngày càng phát triển, ổn định, an toàn, hiệu quả.
- Xác định đối tượng và chính sách họat động kinh doanh: Trước mắt, Ngân hàng xác định đối tượng đầu tư tín dụng phù hợp để vừa nhanh chóng tạo ra lợi nhuận, vừa đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định và lâu dài. Ngân hàng có chính sách tập trung đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, là loại hình doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh mẽ nhất trong các năm qua. Nghiên cứu đầu tư, tham gia liên doanh góp vốn, đối với một số dự án trọng điểm; cơ cấu lại tài sản sinh lời nhằm đảm bảo họat động an tịan và ổn định thơng qua các nghiệp vụ đầu tư trên thị trường liên Ngân hàng, đầu tư trái phiếu, chứng khoán.
- Phát triển các dịch vụ Ngân hàng: Chú trọng nâng cấp chất lượng dịch vụ hiện có để phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn, tạo điều kiện hỗ trợ cho các nghiệp vụ khác phát triển. Liên kết với các Ngân hàng bạn để phát triển các dịch vụ Ngân hàng nhằm phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn.
- Phát triển mạng lưới hoạt động: Việc phát triển mạng lưới nhằm giúp cho Ngân hàng tiếp cận và mang sản phẩm Ngân hàng đến với khách hàng. Ngân hàng Đại Tín tiếp tục phát triển mạng lưới đến các vùng trọng điểm kinh tế trong nước.
Nằm trong kế hoạch đó, ngày 15/12/2007 Đại Tín đã khai trương chi nhánh tại Long An , chi nhánh tại Hà Nội, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh với các phòng giao dịch tại các quận 1,3,7,8 . Đến cuối năm 2008 sẽ thành lập các chi nhánh và phòng giao dịch tại các tỉnh thành phố lớn trên cả nước.
- Phát triển nguồn nhân lực: Với một kế hoạch phát triển nguồn nhân lực phù hợp, chính sách tiền lương, thưởng hợp lý, Ngân hàng có thể thu hút và đào tạo được nhiều cán bộ, nhân viên giỏi và có tâm huyết với nghề, từ đó dễ dàng vượt qua khó khăn, thử thách, họat động phát triển an toàn và hiệu quả.
- Hiện đại hóa cơng nghệ Ngân hàng là một trong những định hướng quan trọng của Ngân hàng, nhằm phục vụ ngày càng tốt hơn công tác quản trị, điều hành, đồng thời là nền tảng cho việc phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng hiện đại..
Suốt thời gian vừa qua, họat động kinh doanh tài chính của ngân hàng không chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương mà hàng năm cịn góp phần vào các chính sách đền ơn đáp nghĩa, xóa đói giảm nghèo thông qua các hoạt động xã hội như : Tham gia cứu trợ thiên tai, ủng hộ quỹ vì người nghèo, trao tặng nhà tình nghĩa- tình thương, tặng đồng phục, tập vở và học bổng cho các em học sinh có hồn cảnh khó khăn trên địa bàn họat động của đơn vị.
Để phát triển và lớn mạnh trong thời gian sắp đến ngân hàng Đại Tín ngồi việc phải hoàn thành những mục tiêu đã đề ra cần có có những bước đột phá mới. Nhất là trong bối cảnh hội nhập đang đặt ra những áp lực địi hỏi tồn ngành ngân hàng phải đẩy mạnh cải cách nhằm đạt tới những chuẩn mực, thông lệ quốc tế về hoạt động tiền tệ, ngân hàng, tiếp tục nâng cao năng lực tài chính, chất lượng tín dụng để tiếp cận các tiêu chuẩn quốc tế. Góp phần đưa ngành ngân hàng phấn đấu trở thành ngành kinh tế lớn trong khu vực và trên thị trường tài chính quốc tế trong giai đoạn 2010- 2020.
1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín
- Đại hội cổ đơng là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Ngân hàng có quyền quyết định về chiến lược phát triển của Ngân hàng và bầu ra Hội đồng quản trị và ban kiểm soát. Đại hội cổ đơng tiến hành định kì hàng năm và có thể tổ chức bất thường giữa 2 kì đại hội thường niên.
- Hội đồng quản trị và Ban kiểm soát. Hội đồng quản trị là cơ quan quản trị ngân hàng, có quyền nhân danh ngân hàng để quyết định những vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của ngân hàng trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của hội đồng quản trị.
Ban kiểm soát là cơ quan kiểm tra hoạt động tài chính của Ngân hàng, giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán, hoạt động của hệ thống kiểm tra và kiểm toán nội bộ của Ngân hàng. Ban kiểm soát gồm: Trưởng ban kiểm soát, 02 kiểm soát viên.
thuộc khu vực trực thuộc TỔNG GIÁM ĐỐC VĂN PHÒNG HĐQT BAN KIỂM SOÁT HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG
Khối dịch vụ DNo & cá nhân
Khối dịch vụ cá nhân Khối ngân quỹ
Khối điều hành Khối hỗ trợ Khối CN - TT Các chi nhánh
1.1.4. Phịng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ
Hoạt động tín dụng là một trong nhưng hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu cho Ngân hàng. Đánh giá được tầm quan trọng của hoạt động tín dụng, Ngân hàng TMCP Đại Tín đã quyết định thành lập phịng kinh doanh chi nhánh Hà Nội với các chức năng như sau : tiếp nhận hồ sơ thế chấp vay vốn của khách hàng, định giá xác định giá trị của Bất động sản thế chấp, đưa ra lượng vốn có thể cho khách hàng vay.
1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức
Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội hiện nay có 1 trưởng phịng, 1 phó phịng, 10 nhân viên. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu của thị trường và kế hoạch phát triển mở rộng của Ngân hàng thì số lượng nhân viên phòng kinh doanh chắc chắn sẽ được tăng lên để đảm nhận công việc khối lượng công việc ngày càng lớn.
Các nhân viên hiện tại ở phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội phần lớn là những người trẻ tuổi, được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng an tồn và hiệu quả, nhiệt tình, năng động và hầu hết đều có trình độ đại học, do vậy chất lượng công việc luôn được đảm bảo, tạo sự tin tưởng cho khách hàng và số lượng khách hàng đến với Ngân hàng ngày càng gia tăng.
1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng
1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh
Năm 2008 là năm bản lề của kế hoạch 5 năm (2006-2010) đồng thời cũng là năm ngành ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Đại Tín nói riêng gặp phải nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu, bối cảnh kinh tế xã hội trên thế giới và trong nước có nhiều bất lợi. Trên thế giới giá dầu mỏ và giá vàng tăng nhanh, có thời điểm là cao nhất trong vịng 30 năm qua. Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ gây nhiều tác động xấu đến tình hình tài chính tồn cầu. Ở trong nước nền kinh tế phải đối mặt với nhiều thách thức mới như: nhập siêu tăng
mạnh làm thâm hụt cán cân xuất khẩu, dịng vốn đầu tư từ nước ngồi đạt mức cao vừa có mặt tích cực là đẩy mạnh kinh tế phát triển đồng thời cũng gây sức ép đối với Chính phủ trong việc điều hành tỷ giá và kiểm soát phương tiện thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng tăng cao và lạm phát đạt mức cao trong 12 năm trở lại đây. Nhưng tới cuối năm 2008, lạm phát đã chuyển sang giảm phát trong một thời gian ngắn làm cho nền