a. Khái niệm
1.5.2Đặc điểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều
Quận Ninh Kiều là trung tâm của thành phố Cần Thơ, quận Ninh Kiều được xem là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, thương mại và dịch vụ, là đầu mối giao thông vận tải quan trọng của thành phố và cả đồng bằng sông Cửu Long. Hiện tại, Quận đang có một hệ thống giáo dục, thương mại, dich vụ mạnh nhất đồng bằng sông Cửu Long.
Với vị trí thuận lợi và vai trò là trung tâm thành phố nói trên đã giúp cho Quận Ninh Kiều trở thành vùng đất hứa đầy tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó lượng kiều hối tăng, nhiều người thu được lãi cao qua các giao dịch chứng khoán tại thành phố Hồ Chí Minh đã bắt tay đầu tư vào kinh doanh nhà đất tại thành phố Cần Thơ nói chung và quận Ninh Kiều nói riêng. Thêm nữa, sắp tới đây quận Ninh Kiều sẽ chuyển phần lớn diện tích đất nông nghiệp sang đất ở, phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông đến mức có thể. Vì thế mà thị trường nhà đất trên địa bàn Quận còn tiếp tục biến động vì hiện Quận còn nhiều dự án đang xây dựng và chưa đi vào hoạt động như: phường Cái Khế với hơn 10 dự án đang xây dựng, phường An Hòa còn 11 dự án và đặc biệt là phường An Khánh còn rất nhiều dự án đang xây dựng…
Đến năm 2011, quận Ninh Kiều phấn đấu trở thành một trung tâm kinh tế trọng điểm của thành phố Cần Thơ. Hoạt động thương mại - dịch vụ tập trung thu hút và chi phối được 80% các mối liên kết kinh tế trong thành phố, tham gia mạnh vào các mối quan hệ kinh tế giữa thành phố Cần Thơ với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long và các khu vực kinh tế trong cả nước đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh. Thực hiện được giao lưu kinh tế giữa các nước trong khu vực đặc biệt với các nước lưu vực sông MêKông.
Trong nỗ lực xây dựng Cần Thơ trở thành đô thị loại I trước năm 2010, quận trung tâm Ninh Kiều phải đảm giữ trọng trách vô cùng lớn lao. Cuộc hành trình tuy mới chỉ bắt đầu nhưng với hành trang đã chuẩn bị sẵn sàng, đầy đủ cả về kết cấu hạ tầng, kinh tế, văn hóa - xã hội, và hơn hết là quyết tâm vượt lên trên chính mình. Ninh Kiều đã sẵn sàng cho những bứt phá mới.
CHƯƠNG 2 – PHƯƠNG PHÁP VÀ PHƯƠNG TIỆN 2.1 Phương pháp
2.1.1 Cách thức thực hiện
- Thu thập và xử lý nguồn số liệu phi hình học.
- Thu thập và xử lý bản đồ hành chính, bản đồ địa chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.
- Liên kết nguồn dữ liệu hình học và phi hình học.
- Kết hợp với ngôn ngữ lập trình MapBasic viết chương quản lý giá đất.
2.1.2 Các bước thực hiện
Bước 1: Thu thập, tham khảo các tài liệu có liên quan đến đề tài trên báo, tạp chí, Internet…
Bước 2: Thu thập dữ liệu (hình học và phi hình học)
Dữ liệu hình học: Bản đồ hành chính và bản đồ địa chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ (tỉ lệ 1:25.000).
Dữ liệu phi hình học: Tên đường, giá đất trên thị trường và khung giá đất các năm gần đây do UBND thành phố Cần Thơ ban hành.
Bước 3: Xử lý và chuyển đổi dữ liệu
Trong Microtasion dữ liệu được lưu dưới dạng file DBF vì vậy khi chuyển sang Mapinfo phải chuyển qua AutoCAD với đuôi DXF trước sau đó chuyển vào Mapinfo. Trong Microtasion có bao nhiêu lớp đối tượng thì sau khi chuyển sang Mapinfo sẽ được xuất sang bấy nhiêu lớp bản đồ. Việc chuyển đổi dữ liệu từ
Thu thập, tham khảo tài liệu
Thu thập dữ liệu
Xử lý và chuyển đổi dữ liệu
Xây dựng bản đồ mới dựa trên bản đồ nguồn
Xây dựng chương trình quản lý giá đất bằng phần mềm MapBasic
Microtasion sang Mapinfo được thực hiện một cách khá dễ dàng theo các bước trên.
Các số liệu về tên đường, giá đất sẽ được nhập vào máy tính bằng chương trình Excel lưu lại với 2 dạng: Micosoft Access, Micosoft Excel File hoặc Data Base File.
Dữ liệu chuyển sang dạng *.Tab để sử dụng được trong phần mềm MapInfo.
Bước 4: Xây dựng bản đồ mới dựa trên bản đồ nguồn
Đây là công việc được tiến hành khi đã chuyển đổi dữ liệu sang dạng Mapinfo và sau đó chỉnh sửa, đổi tên để tìm ra lớp bản đồ ranh thửa và bắt đầu tiến hành số hoá.
Để tiến hành số hoá cho bản đồ ta chọn lớp bản đồ cần biên tập, sau đó chọn công cụ polyline để số hoá lần lượt ranh của các thửa đất.
Tạo các lớp bản đồ hành chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ và bản đồ đường, vị trí, thửa.
Tạo cấu trúc các lớp bản đồ, đặt tên cho lớp bản đồ vừa tạo.
Bước 5: Xây dựng chương trình quản lý giá đất bằng phần mềm MapBasic (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Sử dụng ngôn ngữ MapBasic để quản lý dữ liệu và liên kết dữ liệu lại với nhau.
2.2 Phương tiện
- Bản đồ hành chính, bản đồ địa chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ tỉ lệ 1:25.000.
- Giá đất trên thị trường và khung giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ các năm gần đây do UBND thành phố Cần Thơ ban hành.
- Máy vi tính.
CHƯƠNG 3 – KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1 Kết quả thu thập số liệu
Công tác thu thập bản đồ được thực hiện tại trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường, nơi đây là cơ quan trực thuộc sở tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ, trung tâm chịu trách nhiệm đo đạc thành lập các loại bản đồ và ra hồ sơ kỹ thuật thửa đất phục vụ cho công tác cấp giấy CNQSDĐ… Bản đồ được thu thập để thực hiện đề tài là bản đồ địa chính phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.
Quyết Định số 103/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
3.2 Xây dựng dữ liệu hình học
3.2.1 Chuyển đổi bản đồ
Bản đồ vùng nghiên cứu được thành lập bởi trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ. Ở đây việc thành lập, quản lý và lưu trữ bản đồ được sử dụng bằng phần mềm chuyên dùng là Microtasion. Đây là phần mềm chuyên dùng được tổng cục địa chính qui định để thành lập và quản lý bản đồ, hồ sơ địa chính… Những việc liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính thì phần mềm này không hỗ trợ được. Vì vậy phải chuyển dữ liệu sang Mapinfo để xử lý và liên kết dữ liệu phi hình học và dữ liệu hình học.
Trong Microtasion dữ liệu được lưu dưới dạng file DBF vì vậy khi chuyển sang Mapinfo phải chuyển qua AutoCAD với đuôi DXF trước sau đó chuyển vào Mapinfo. Trong Microtasion có bao nhiêu lớp đối tượng thì sau khi chuyển sang Mapinfo sẽ được xuất sang bấy nhiêu lớp bản đồ. Việc chuyển đổi dữ liệu từ Microtasion sang Mapinfo được thực hiện một cách khá dễ dàng theo các bước trên.
3.2.2 Xây dựng bản đồ giai thửa
Sau khi chuyển đổi bản đồ từ Microtasion sang Mapinfo tiến hành tạo vùng để xây dựng bản đồ giai thửa, kết quả xây dựng bản đồ giai thửa (hình 3.1).
Thông qua việc xử lý bản đồ bằng phần mềm MapInfo sẻ tạo ra các lớp bản đồ đơn tính cùng với cấu trúc dữ liệu của từng lớp cơ sở cho việc xây dựng một chương trình quản lý giá đất.
Mục đích của việc xử lý bản đồ giúp xây dựng nguồn dữ liệu hình học để tiến hành liên kết với dữ liệu thuộc tính ở các bước tiếp theo.
3.2.3 Xây dựng bản đồ phân vùng giá
Theo quyết định của UBND thành phố Cần Thơ về việc ban hành mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ thì mỗi tuyến đường ở đô thị phân thành nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau. Tùy theo mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng từng đoạn đường của loại đường đó để xác định giá đất từ thấp đến cao và mỗi loại đường chia ra làm 4 vị trí. Dựa vào các yếu tố trên xây dựng bản đồ phân chia vùng giá theo các vị trí của từng con đường. Kết quả xây dựng bản đồ phân vùng giá (hình 3.2).
BẢN ĐỒ GIAI THỬA PHƯỜNG AN HÒA
Bảng 3.1: Giá đất theo tên đường và vị trí trên địa bàn phường An Hòa
Tên đường Loại đường Vị trí Giá
CMT8 I 1 13.500.000 CMT8 I 3 2.700.000 CMT8 I 4 2.025.000 Mậu thân II 1 10.500.000 Mậu thân II 3 1.900.000 Mậu thân II 4 1.425.000 BẢN ĐỒ PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT PHƯỜNG AN HÒA
Nguyễn Văn Cừ II 1 7.500.000 Nguyễn Văn Cừ II 3 1.500.000 Nguyễn Văn Cừ II 4 1.125.000 Phạm Ngũ Lão II 1 10.000.000 Phạm Ngũ Lão II 3 1.400.000 Phạm Ngũ Lão II 4 1.050.000 Trần Việt Châu II 1 10.000.000 Trần Việt Châu II 3 2.000.000 Trần Việt Châu II 4 1.500.000
3.3 Xây dựng cấu trúc dữ liệu phi hình học
Dữ liệu phi hình học là các dữ liệu thuộc tính, trên đó bao gồm các thông tin về: Số thửa, diện tích, giá… Các thông tin đó có thể được thu thập từ sổ địa chính hoặc từ bản đồ số. Để áp giá cho các loại đất ta căn cứ vào các quyết định của UBND thành phố Cần Thơ.
Bảng dữ liệu thông tin thửa đất có cấu trúc cơ sở dữ liệu được chuyển trực tiếp từ file Excel gồm các trường như sau: so_thua, ho_ten, ten_phuong, dien_tich, duong, vi_tri, loai_dat.
Bảng 3.2: Cấu trúc dữ liệu về thông tin thửa đất
Tên trường Kiểu trường Độ rộng Giải thích
so_thua Integer Số thửa
ho_ten Character 30 Tên chủ sử dụng ten_phuong Character 30 Tên phường dien_tich Decimal 10,2 Diện tích duong Character 30 Tên đường vi_tri Integer Vị trí loai_dat Character 15 Loại đất (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ so_thua: Số thửa dùng để quản lý thửa đất, truy xuất, tìm kiếm và cập nhật một cách nhanh chống, mỗi thửa điều có một số thửa riêng.
+ ho_ten: Tên chủ sử dụng, chủ sử dụng có thể trùng tên nhưng khác số thửa.
+ ten_phuong: Tên phường, đề tài nghiên cứu tại phương An Hòa.
+ dien_tich: Thể hiện diện tích thửa đất.
+ duong: Cho biết thửa đất thuộc đường nào.
+ vi_tri: Vị trí của thửa đất trên một con đường.
+ loai_dat: Loại đất, ở phường An Hòa hầu hết là đất thổ cư.
Bảng 3.3: Dữ liệu về phân vùng giá
Tên trường Kiểu trường Độ rộng Giải thích
vi_tri Integer Vị trí duong Character 30 Tên đường Loai_duong Character 5 Loại đường Gia Integer Giá đất
+ vi_tri: Vị trí, trên một con đường có nhiều vị trí.
+ duong: Tên đường.
+ loai_duong: Loại đường.
Bảng 3.4: Dữ liệu về đường
Tên trường Kiểu trường Độ rộng Giải thích
duong Character 30 Tên đường Loai_duong Character 5 Loại đường phuong Character 30 Tên phường
+ duong: Tên đường.
+ loai_duong: Loại đường.
+ phuong: Tên phường.
Việc xây dựng và liên kết dữ liệu hình học và phi hình học được tiến hành sau khi việc tạo vùng và xây dựng các bản đồ xong, đây là công việc không kém quan trọng so với tạo vùng, nếu việc liên kết dữ liệu bị sai lệch sẽ dẫn đến toàn bộ dữ liệu chạy sai hoặc không hoạt động.
3.4 Xây dựng chương trình quản lý giá đất
Chương trình quản lý giá đất giúp cho ngưới sử dụng có thể dễ dàng truy xuất các thông tin, thống kê dữ liệu và có thể dễ dàng cập nhật thông tin mới vào dữ liệu.
Dữ liệu thuộc tính đã liênkết
Chọn thửa cần xem thông tin
Công cụInfo
Ứng dụng ngôn ngữ lập trình MapBasic (chạy trong môi trường MapInfo) tạo ra Menu chức năng mới bằng cách lập trình tạo ra các Module bao gồm các hàm, các thủ tục lồng vào nhau. Thuận tiện cho người quản lý tìm kiếm, thống kê và cập nhật thông tin cho từng thửa đất một cách nhanh chóng.
Các Module đã viết trong chương trình được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.5: Các Module được viết trong chương trình
TT Các Module Ý nghĩa
1 dlgCapnhatgiathua.mbo Cập nhật giá cho từng thửa (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2 dlgCapnhatgiaNN.mbo Cập nhật giá theo khung giá ban hành 3 dlgCapnhatgiaTT.mbo Cập nhật giá thực tế
4 dlgTimthua.mbo Tìm thửa theo yêu cầu
5 dlgTruyxuatgia.mbo Truy xuất giá theo đường, vị trí 6 dlgXemgiathua.mbo Xem thông tin thửa
7 taomenu.mbo Tạo menu chung 8 ve_mapinfo.mbo Về Mapinfo
Kết quả tạo được chương trình Quản lý giá đất bao gồm các chức năng như: Xem thông tin thửa, Tìm thửa, Truy xuất giá, Cập nhật giá; menu trợ giúp; ngoài ra thì tất cả các menu của chương trình Mapinfo được chuyển sang tiếng việt như menu tap tin (File), công cụ (Tools), truy vấn (Query), bảng (Table), lựa chọn (Options), bản đồ (Map), cửa sổ (Window).
Hình 3.5: Giao diện chính của chương trình quản lý giá đất Bắt đầu
Cập nhật giá nhà nước Cập nhật giá
Cập nhật giá từng thửa
Cập nhật giá thị trường Xem thông tin thửa
Tìm thửa
Truy xuất giá
Qua lưu đồ cho thấy chương trình quản lý giá đất thực hiện các công việc sau: Xem giá thửa đất theo số thửa hoặc tên chủ sử dụng, tìm kiếm các thửa đất theo yêu cầu như theo diện tích và giá, truy xuất giá theo vị trí và so sánh giá Nhà nước với giá thị trường, cập nhật giá mới cho từng thửa đất và có thể cập nhật theo giá Nhà nước hoặc giá thị trường.
3.4.1 Xem giá đất
Chức năng này cho phép người sử dụng xem tất cả các thông tin của một thửa đất như diện tích, tên đường, vị trí, loại đất, giá… khi biết số thửa hoặc tên chủ sử dụng.
Hộp thoại xem giá thửa cho người sử dụng nhập trực tiếp các thông tin về số thửa hoặc tên chủ sử dụng vào để tìm kiếm.
Hình 3.7: Hộp thoại xem giá đất của thửa Bắt đầu
Nhập số thửa và họ tên
Tìm theo số thửa Tim theo họ tên
Hiển thị thông tin thửa tìm được
Kết thúc
Số thửa
Đ
S
Đầu tiên ta nhập số thửa và họ tên sau đó click vào xem, nếu số thửa đúng chương trình sẽ thực hiện lệnh select tìm ra thửa đó, nếu số thửa sai chương trình sẽ tìm thửa theo tên chủ sử dụng và hiển thị kết quả tìm được.
Ví dụ kết quả xem giá đất của thửa số 340, tên chủ sử dụng Nguyễn Văn Công
Kết quả tìm được thửa số 340 của chủ sử dụng tên Nguyễn Văn Công nằm ở vị trí 1 đường Nguyễn Văn Cừ, diện tích 444,90 m2, giá 7.500.000 đồng.
3.4.2 Tìm kiếm thửa đất theo giá hoặc diện tích
Chức năng này được viết với mục đích tìm kiếm các thửa đất theo yêu cầu như tìm theo tên đường, vị trí và theo một khoảng giá hoặc một khoảng diện tích.
Hộp thoại tìm thửa nhận thông tin khoảng giá và khoảng diện tích do người sử dụng trực tiếp nhập vào và chọn lựa thông tin tên đường, vị trí được lấy từ cơ sở dữ liệu.
Người dùng chọn thông tin tên đường, vị trí từ hộp thoại thiết kế sẵn và nhập vào một khoảng diện tích hoặc một khoảng giá hoặc cả hai sau đó click vào tìm chương trình sẽ thực hiện lệnh select tìm ra các thửa đất thỏa điều kiện và hiển thị ra kết quả. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ví dụ kết quả tìm các thửa có diện tích trong khoảng 200 m2 đến 500 m2 và có giá trong khoảng 7.000.000 đồng đến 9.000.000 đồng ở vị trí của đường Nguyễn Văn Cừ
Hình 3.10: Hộp thoại tìm thửa Hình 3.11: Lưu đồ tìm thửa Bắt đầu Hiển thị kết quả Tìm theo giới hạn diện tích Tìm theo
tên đường, vị trí giới hạn giáTìm theo
Kết quả tìm được 3 thửa đất ở vị trí 1 đường Nguyên Văn Cừ thỏa điều kiện trên.
3.4.3 Thống kê và so sánh giá