4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc
Singapore – khu vực có độ minh bạch cao
Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Sở giao dịch chứng khoán Singapore thiết lập rất tốt chỉ số ghi
lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán BĐS.
Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Được Cơ quan Tái phát triển Đô thị của
Singapore (URA) cập nhật thông tin hàng quý về cung, cầu, vốn và giá trị thuê của tất cả các loại BĐS bao gồm khách sạn, công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và nhà ở.
Các công cụ niêm yết: Sở giao dịch chứng khóan Singapore (SGX) ứng dụng phương thức quản
trị doanh nghiệp và công khai tài chính hiệu quả và đã được chuẩn hóa theo các tiêu chuẩn quốc tế
Hệ thống quản lý – pháp lý: Hệ thống quản lý – pháp lý của Singapore rất công bằng và hiệu quả do đó đạt được điểm tối ưu ở chỉ số phụ này
Quá trình giao dịch: Luôn có sẵn thông tin cho công chúng về BĐS cho thuê hoặc bán; Thường
xuyên kiểm tra tính chuyên nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ; Phí dịch vụ, phí quản lý và chi phí nợ rõ ràng.
Trung Quốc – chỉ số minh bạch tương đối tốt
Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Sở giao dịch chứng khoán TQ có các chỉ số ghi lại hiệu quả
hoạt động của chứng khoán BĐS. Những chỉ số này được thiết lập rất tốt
Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Có những cải thiện khiêm tốn nhờ cơ sở dữ liệu
thị trường đáng tin cậy và đã công khai hơn
Các công cụ niêm yết: Công khai tài chính và quản trị doanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế Hệ thống quản lý – pháp lý: Hợp đồng bắt buộc phải thi hành; Đảm bảo quyền sở hữu; Chuyển nhượng quyền sở hữu; Quản lý thuế và các loại phí công bằng và hiệu quả; Tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được giám sát hiệu quả và hợp pháp.
Quá trình giao dịch: Luôn có sẵn thông tin cho công chúng về quá trình giao dịch BĐS; Có cải
thiện khá khiêm tốn về tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà môi giới BĐS
4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam
Về phía các cơ quan quản lý
Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin BĐS. Cùng với việc phát triển của hệ thống tin học Chính phủ và việc phát triển của mạng Internet, hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa toàn bộ hệ thống thông tin BĐS là cần thiết và có khả năng hiện thực.
Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số TTBĐS. Trước mắt là 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index – HPI); Chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index – RPI); Chỉ số TTBĐS (Real Estate Market Index – REMI).
Nhanh chóng xác lập được hệ thống đăng ký thống nhất, đầy đủ, công khai và minh bạch các hoạt động về tình hình sử dụng đất, tình hình đầu tư phát triển trong TTBĐS.
Nâng cấp được về chất lượng quy hoạch sử dụng đất, công khai hoá được quy hoạch sử dụng đất nhằm hướng tới việc chuyển đổi quỹ đất trong quá trình phát triển TTBĐS. Ðặc biệt phải công khai những tác động của Nhà nước vào TTBĐS mà vấn đề lớn nhất là công khai quy hoạch sử dụng đất.
Tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ TTBĐS, bao gồm: Mở sàn giao dịch BĐS, các dịch vụ về tài chính, ngân hàng... đối với TTBĐS, đặc biệt cần quan tâm tới việc chính quy hoá thị trường thế chấp bằng BĐS để vay vốn phục vụ cho đầu tư thuận lợi".
Tiếp tục rà soát lại hệ thống pháp luật nhằm làm sao luật pháp không còn chỗ đứng cho TTBĐS “ngầm”, kiện toàn bộ máy quản lý nhằm xoá bỏ triệt để các “kẽ hở” cũng như các vấn đề “chồng chéo”, khuyến khích thực hiện nhanh việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và BĐS.
Đối với các tổ chức tín dụng, trung tâm thông tin tín dụng
Cần có thông tin về tình hình cho vay BĐS toàn hệ thống để phục vụ cho quá trình quản lý của ngành ngân hàng, thiết lập hệ thống cảnh báo sớm cho các tổ chức tín dụng cho vay BĐS nhằm góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng cho toàn ngành trong hoạt động cho vay đầu tư kinh doanh BĐS.
Nâng cao năng lực, kiến thức chuyên môn cũng như sự nhạy bén trong việc thu thập thông tin thị trường và phân tích thông tin nhằm hạn chế tối thiểu tác động của thông tin kém minh bạch đến mức giá ước tính của BĐS cần thẩm định.
Tăng cường công tác khảo sát, nghiên cứu thị trường thường xuyên hơn nhằm cập nhật thông tin thị trường một cách đầy đủ và kịp thời phục vụ cho công tác thẩm định giá.
Đối với các công ty thẩm định giá nên thành lập một bộ phận chuyên biệt về thu thập và sàng lọc thông tin để từ đó thiết lập hệ thống thông tin riêng cho cơ quan mình cũng như cung cấp cho các cơ quan quản lý nếu có thể.
Về phía các sàn giao dịch BĐS
Nên tổ chức lại hoạt động sao cho thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ ban đầu là góp phần làm minh bạch TTBĐS. Tăng cường hoạt động cung cấp thông tin BĐS phục vụ cho hoạt động kinh doanh của sàn cũng như cung cấp dữ liệu cho các bộ ngành, cơ quan quản lý Nhà nước để xây dựng các báo cáo thường niên công khai đến toàn bộ dân chúng về lĩnh vực BĐS.
4.2.3 Kiến nghị của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế
4.2.3.1 Mô hình CÔNG TY THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN
Thực trạng: Xuất phát từ thực tế những tình huống phát sinh đối với BĐS do thông tin BĐS trên
thị trường không minh bạch như:
Tôi muốn mua căn nhà đó, nhưng tôi không biết thông tin bên bán/người môi giới cung cấp có chính xác không, và tôi không muốn mạo hiểm một số tiền dành dụm cả đời cho một thương vụ không chắc chắn, ai sẽ đền bù cho tôi trong trường hợp có những tổn thất về sau? Tôi là nhà đầu tư, tôi không biết phải thực hiện những bước nào để có thể xây dựng một chung cư từ A đến Z, hoặc tôi đã quá chán nản khi phải thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp, tôi có thể nhờ tư vấn nhưng làm sao tôi có thể tin tưởng hoàn toàn vào họ nếu như hai bên không có một ràng buộc nào đó. Hơn nữa việc nghiên cứu thị trường BĐS để tìm ra nguồn cung- cầu cũng cần nhiều công sức, tôi cần một tổ chức đứng ra làm việc đó và phải chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp.
Tôi là nhân viên thẩm định giá, hồ sơ hiện đang rất nhiều nhưng với thời gian hạn chế, việc khảo sát thông tin tài sản không thể tiến hành đúng mức yêu cầu và tôi cũng không có đủ thời gian để sàng lọc hết lại những thông tin thu thập được, tôi cần một tổ chức cung cấp những thông tin chất lượng và đúng yêu cầu.
Tôi biết được căn nhà đang rao bán bên cạnh có hạn chế về quyền sở hữu nhưng chủ nhà không nói điều này. Tôi cũng có thể cung cấp thông tin nhưng tôi chẳng có động lực để làm việc đó, việc đó có mang lại lợi ích gì cho tôi đâu.
Có quá nhiều những chính sách mới, quy định mới của Nhà nước ban hành, bản thân tôi không thể cập nhật hết cũng như không hiểu hết tác động của chúng đến những thương vụ mua bán của tôi sắp tới, tôi cần một tổ chức tư vấn và cung cấp cho tôi những phân tích kịp thời cho việc ra quyết định đầu tư của tôi.
…
Giải pháp: Để đáp ứng tất cả những nhu cầu trên, mô hình công ty THÔNG TIN BĐS cung cấp
những dịch vụ sau:
Cung cấp thông tin BĐS và thị trường BĐS theo mọi yêu cầu của khách hàng. Kiểm chứng, sàng lọc thông tin cho các công ty thẩm định giá
Cung cấp dịch vụ bảo hiểm thông tin BĐS. Khách hàng mua bảo hiểm này sẽ được đền bù tổn thất phát sinh về sau mà nguyên nhân là do thông tin công ty cung cấp ban đầu.
Mua thông tin BĐS. Những đối tượng có những thông tin quan trọng về BĐS công ty đã đăng quảng cáo mà thông tin đó chưa được công bố sẽ được công ty xem xét mua lại thông tin. Nếu chủ tài sản cần bán đồng ý cung cấp tất cả các thông tin bên công ty yêu cầu sẽ được giảm hoặc miễn tiền đăng tin, quảng cáo BĐS
Tổ chức thi sát hạch, kiểm tra và cấp chứng chỉ năng lực cho các cá nhân môi giới, những tổ chức, cá nhân có thành tích tốt sẽ được giới thiệu thường xuyên cho khách hàng và giao cho phân phối nhiều sản phẩm BĐS
4.2.3.2 Thiết lập HỆ THỐNG THÔNG TIN THỰC TẾ PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC NGHIÊN CỨU-HỌC TẬP CỦA 2 NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KINH TẾ BĐS
Thực trạng:
Sinh viên khi làm các bài tập thực hành thường không có đủ dữ liệu hoặc các dữ liệu tuy có nhưng đã được làm đơn giản hóa rất nhiều không phù hợp với tình hình thực tế. Do đó mục đích của việc làm bài tập thực hành không mang lại hiệu quả có tính thực tiễn cao. Sinh viên sau khi tốt nghiệp vẫn phải được đào tạo lại.
Sinh viên không có mạng lưới các mối quan hệ với các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực BĐS và thẩm định giá BĐS để liên lạc khi cần thiết cũng như tiết kiệm được chi phí cho công tác tìm đơn vị thực tập khi làm chuyên đề tốt nghiệp.
Trong quá trình học tập, sinh viên có đi khảo sát thực tế thông tin thị trường để làm các đồ án môn học. Các thông tin này không được tổng hợp, phân loại lại và chia sẻ giữa các nhóm
Tổ chức/cá nhân khác có nhu cầu Xử lý / sàng lọc/ ký hợp đồng cam kết trách nhiệm Người môi giới Các công ty/đại lý phân phối BĐS NGÂN HÀNG DỮ LIỆU (lưu trữ, cập nhật, bảo mật…) Nhà đầu tư Các công ty TĐG Các tổ chức/cá nhân khác có nhu cầu Tự thu thập / mua
CẤP ĐỘ 1 – KHÔNG BẢO HIỂM
Thống kê Nhập dữ liệu
Bán
Bán +
Thu phí bảo hiểm
Nhà đầu tư
Các công ty TĐG
Các tổ chức/cá nhân khác có nhu cầu CẤP ĐỘ 2 – CÓ BẢO HIỂM
gây sự lãng phí về thông tin và thời gian cho các nhóm khác khi phải tìm một thông tin mà nhóm khác đã tìm được rồi.
Các sinh viên ít cập nhật hết được các văn bản pháp luật mới cũng các nội dung cơ bản của chúng
Giải pháp: thiết lập hệ thống thông tin thực tế từ ngân sách là quỹ lớp hoặc vận động đóng góp
từ các thành viên. Mỗi thành viên tham dự sẽ được phát thẻ truy cập có mật khẩu và phải cam kết thực hiện đúng nội quy của ban điều hành.
Kết luận chương 4: Trong chương 4 tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin cho TTBĐS qua việc học hỏi kinh nghiệm của các nước trong việc xây dựng hệ thống thông tin. Nội dung chương này cũng đã nêu lên các kiến nghị giải pháp của các tác giả khác đối với các cơ quan quản lý, các tổ chức tín dụng cũng như các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và sàn giao dịch BĐS nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin. Ở phần cuối chương tác giả đưa ra giải pháp của riêng mình, đó là mô hình công ty Thông tin BĐS và Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu, học tập của các sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá và Kinh tế BĐS.
Các công ty BĐS, TĐG (liên kết cựu sinh viên)
Các nhóm tự nghiên cứu trong quá trình làm bài tập
Các bộ phận chuyên trách Tham dự hội thảo, phỏng vấn Internet, sách báo, tạp chí Bộ phận sàng lọc thông tin từ các nguồn trên Ngân hàng dữ liệu Bài tập/tình huống nghiên cứu với dữ liệu thực tế/bài giảng Thư viện luật được cập nhật thường xuyên
Thư viện các đề tài đã nghiên cứu: tác giả, năm, đề tài, tóm tắt, điểm đã tốt và chưa tốt Các thông tin kinh tế- xã hội liên quan ngành Danh sách cựu sinh viên, các thầy cô và các cá nhân/tổ chức có thể liên hệ Thẻ truy cập có password
Sơ đồ 4.2: Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu-học tập của hai ngành Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản
KẾT LUẬN CHUNG
Sau khi tìm hiểu cơ sở lý luận về TTBĐS, thông tin BĐS và vai trò của thông tin, sự minh bạch thông tin cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, ta nhận diện được sự tồn tại của thông tin không hoàn hảo trong TTBĐS cũng như vai trò quan trọng của thông tin đối với giá BĐS trên thị trường. Thông tin được cho là minh bạch khi đáp ứng yêu cầu đầy đủ-chính xác-kịp thời. Có nhiều tiêu chí để đánh giá sự minh bạch thông tin. Đối với sự minh bạch thông tin BĐS thì chỉ số RETI của JLL được công nhận ở nhiều quốc gia trên thế giới. Theo tiêu chí này thì Việt Nam có mức độ minh bạch thông tin thấp mặc dù đã có cải thiện so với sự không minh bạch thông tin những năm trước. Trong 5 lĩnh vực dùng làm tiêu chí phụ để tổng hợp RETI thì hệ thống quản lý-pháp lý đã có nhiều cải thiện so với 4 lĩnh vực còn lại cần cải thiện gấp. Tác giả cũng đã tiến hành phỏng vấn ý kiến chuyên gia cũng như khảo sát các đối tượng đang làm thẩm định giá BĐS trên thực tế để kiểm chứng lại các lý luận đã phân tích trước. Kết quả khảo sát cung cấp các thông tin phù hợp với các lý luận đã phân tích và giúp tác giả có cái nhìn sâu sát, rõ nét hơn về công tác thẩm định giá BĐS tại Việt Nam dưới áp lực của thông tin kém minh bạch. Các thông tin được xem là khó xác định nhất bao gồm giá giao dịch BĐS, tỷ suất chiết khấu/tỷ suất vốn hóa, thông tin quy hoạch. Đa số các ý kiến chuyên gia đều cho rằng sự minh bạch thông tin có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định giá và dẫn đến mức giá ước tính của tài sản cần thẩm định khó sát thực với giá thị trường. Các đối tượng được khảo sát phần lớn cũng cho rằng thông tin ở TTBĐS Việt Nam chưa đáp ứng được yêu cầu đầy đủ, chính xác và kịp thời.
Từ thực trạng trên tác giả đã tổng hợp các giải pháp để cải thiện tính minh bạch thông tin như kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS của các nước phát triển trên thế giới, kiến nghị giải pháp của các tác giả khác và đề xuất riêng của tác giả về mô hình công ty Thông tin BĐS và hệ thống Thông tin thực tế phục vụ công tác nghiên cứu-học tập của sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá và Kinh tế BĐS.
Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS như thế nào. Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn.