HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG
Những kết quả của hoạt động đầu tư tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị đạt được trong thời gian qua đã khẳng định được mục tiêu và chiến lược của Tổng công ty đã và đang thực hiện.
Trong những năm tiếp theo, nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn, nhiều dự án có quy mô lớn được triển khai. Từ trước tới nay, cơ chế
đầu tư các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho”. Theo
xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường thì cơ chế “xin-cho” sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu tư xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện, đồng thời thực hiện tốt phương châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã được duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với
Tổng công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao
hiệu quả công tác đầu tư thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các
điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm 2001
và mục tiêu chiến lược đến năm 2010 của Tổng công ty.
Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả của đầu tư phát triển đô thị mới trong thời gian tới:
1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải được
thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn
hiện đại.
Thực tế cho thấy, hiện nay điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã trở nên quá tải không đáp ứng được với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại như giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước mưa
và nước bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng xã hội khác như nhà
trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí, văn
hoá thể thao, cây xanh.v.v. đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất
lượng ngày càng cao của nhân dân. Các dự án khu đô thị mới Định Công,
Linh Đàm đã và đang được đầu tư hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui
chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hấp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự
đi vào cuộc sống, được các ngành, các cấp đánh giá cao và được đông đảo
nhân dân chấp nhận, không ngừng tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà môi trường cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực cũng được cải thiện rõ rệt.
2. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất
hợp lý trong từng giai đoạn phát triển,trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài.
Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều
loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử
dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây
dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các
dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp
tầng do tập quán và lối sống của người dân đô thị Việ Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hướng chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị
mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với
xu hướng phát triển sau này.
3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối
sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng.
Nhà ở là một trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô
thị mới, được xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống
của người dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hướng phát triển
của đô thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở cao tầng và thấp tầng. Xét về hiệu quả thì nhà ở cao tầng có nhiều ưu điểm
hơn như: Hiệu quả sử dụng đất cao, là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch
đô thị, đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng đồng, tính xã hội
ứng được nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân cư, trong đó có những
người có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá
bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của người Việt Nam như giải quyết vấn
đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã các
căn hộ phù hợp và đặc biệt là thực hiện quản lý cung cấp các dịch vụ hàng
ngày cho những người dân đến định cư tại các khu nhà cao tầng. Tính đến nay, Tổng công ty đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1 chung cư 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm với 144 căn hộ đã tiêu thụ hết, đang xây 2 chung cư 9-12 tầng tại khu đô thị mới Định Công và 1 chung cư 9 tầng tại khu
nhà ở Bắc Linh Đàm đã được khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua hết.
Trong kế hoạch phát triển từ 2001-2005 Tổng công ty đề ra mục tiêu xây
dựng hàng loạt các chung cu cao tầng tại các dự án được giao với chỉ tiêu
mỗi năm hoàn thành đưa vào sử dụng từ 7- 8 vạn m2 nhà ở để nhanh chóng
phủ kín các dự án theo quy hoạch được duyệt.
4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải được xây dựng kết hợp giữa
tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc.
Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay hầu hết được xây dựng trên cơ
sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành nơi thường có những công
trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu đô thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công trình kiến trúc hiện đại phù hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, nâng cao giá trị của của những di tích lịch sử hoặc công trình kiến trúc cổ trong khu vực. Đây là yếu tố rất quan trọng đối với những khu đô thị mới nằm trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá lâu đời như hồ Linh Đàm. Các công trình di tích trong khu vực hồ Linh
Đàm như chùa Tứ Kỳ, chùa Linh Đàm, miếu Gàn, Đình làng Đại Từ được
nghiên cứu xem xét như là một thành phần trong tổng thể của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và được tôn tạo góp phần tăng thêm các ưu thế về cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hóa truyền thống khu vực.
5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư.
Vốn đầu tư là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho các
chủ đầu tư vì các dự án phát triển khu đô thị mới thường đòi hỏi lượng vốn
đầu tư lớn. Thực tế cho thấy ngoài các nguồn vốn vay Nhà nước (ưu đãi),
vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu…thì vốn huy động từ nhân dân là rất lớn chiếm khoảng 40%
lượng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động được nguồn vốn
này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn này thì có thể đảm bảo thực
hiện có hiệu quả các dự án. Có thể thấy được ý nghĩa của vấn đề là ở chỗ:
Thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về
quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác kích thích tiêu dùng trong nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình thực
hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân
cư. Với một quy trình đầu tư hợp lý, mang lại lòng tin cho nhân dân, tại các
dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định
Công, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị đã huy động được tối
đa nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ
và phát triển nhà theo đúng quy hoạch được duyệt.
6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới. ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới.
Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá
trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới cũng là một yếu tố hết sức quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị
mới có rất nhiều chuyên ngành như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp
điện, nhà ở.v.v. với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự
phối hợp thực hiện và tham gia đầu tư của các ngành, các cấp, trong đó sự
phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng.
Với các bài học kinh nghiệm mà Tổng công ty đã đúc rút được qua việc thực hiện dự án, có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình
các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là
hướng đi đúng đắn trong điều kiện phát triển của nước ta hiện nay. Nó đòi
hỏi những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu tư xây
dựng đồng bộ hiện đại theo xu hướng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi
trọng và phát huy những bản sắc văn hoá, truyền thống dân tộc.
7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác
động ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận
đền bù giải phóng mặt bằng. Xác định được vấn đề này Tổng công ty cần phải
tập trung nhân lực, trí lực vào công việc này.
Về mặt bản chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên
quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội như: quyền sở hữu
cá nhân, việc làm, môi trường sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau:
- Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phương án tiền khả thi các dự án có đền bù giải phóng mặt bằng: các mức đánh giá, các cuộc
khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm,…
phải được xem xét một cách kỹ lưỡng thông qua các Hội đồng chuyên gia.
Nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này; Chuẩn
bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Vấn đề chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng phải di
chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả đền bù giải phóng mặt bằng;
Các phương án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định cư mới, đào
tạo chuyển nghề tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của Thành phố phê duyệt.
- Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích các cơ sở
thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh
dịch vụ có giá đất cao, tổ chức đấu thầu, thương lượng, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đối với các đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho
các cơ sở di chuyển; Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo
sớm kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, các hộ này định hướng lại trong
công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này trong các chương trình việc làm của Tổng công ty.
- Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, lôi cuốn cộng đồng tham gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng: quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đền bù đền bù giải phóng mặt bằng để mọi
đối tượng có liên quan đến đều biết, thống nhất tránh so bì thắc mắc và tiêu
cực; Tiến hành các điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng
thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân;
Phát huy vai trò của các Hội trong công tác vận động quần chúng như Hội
phụ nữ, Hội cựu chiến binh… của các địa phương có đất bị thu hồi. Thực hiện
phương châm "Sống giữa lòng dân" bám sát và nắm vững tư tưởng của người dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn
biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nước và Thành phố để đề (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
xuất các hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.
Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lượng, đúng yêu cầu kỹ thuật, không bị phá bỏ làm lại,… đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều
phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng được
quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm
8. Tăng cường công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình.
Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng, nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường thì vấn đề này càng trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải được lập chính xác, có