2.4.1. Khái niệm, mục ựắch cấp giấy chứng nhận Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược hiểu là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng hợp pháp về ựất ựai, ựược cấp cho người sử dụng ựất có ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựai.
Căn cứ pháp lý ựể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là quyết ựịnh giao quyền sử dụng ựất của Nhà nước bao gồm: quyết ựịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền (Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng ựất của người sử dụng thông qua xét duyệt của Hội ựồng ựăng ký và xét duyệt ựất ựai hoặc các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng ựất theo qui ựịnh của pháp luật ựất ựai); quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất; quyết ựịnh cho phép thực hiện các hành vi làm biến ựộng ựất ựai hoặc quyết ựịnh ựổi giấy chứng nhận, quyết ựịnh phân chia tài sản có gắn liền với quyền sử dụng ựất...
Mục ựắch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất:
để người sử dụng ựất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật; ựồng thời cũng là căn cứ pháp lý ựầy ựủ
77
ựể Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng ựất cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình ựối với ựất ựai. Do ựó phải có những quy ựịnh thống nhất về mẫu giấy chứng nhận và phương thức cấp phải ựảm bảo ựúng pháp luật, phù hợp với hệ thống quản lý cũng như tiện ắch cho người sử dụng.
2.4.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất do cơ quan ựịa chắnh ở Trung ương ban hành, ựược sử dụng thống nhất trong phạm vi cả nước.
Trước ựây giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược ban hành theo Quyết ựịnh 201 Qđ/đKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựược sử dụng ựể cấp cho tất cả các thửa ựất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp, ựất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, ựất làm muối, ựất ở thuộc nông thôn, ựất chuyên dùng các loại; các thửa ựất có công trình nhưng không phải là nhà ở, thửa ựất ở chưa có nhà hoặc nhà tạm thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn.
Riêng ựối với ựất ở ựã có nhà kiên cố thuộc khu vực ựô thị cấp giấy chứng nhận theo mẫu quy ựịnh tại Nghị ựịnh 60/CP ngày 05/7/1994 của Chắnh phủ.
- Quyết ựịnh 24/2004/Qđ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết ựịnh 08/2006/Qđ- BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành về giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước ựối với mọi loại ựất.
2.4.3. Phương thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của từng ựịa phương (tư liệu bản ựồ phục vụ ựăng ký ựất ựai, khu vực ựô thị hoặc nông thôn, số lượng thửa ựất của mỗi chủ sử dụng, quyền sử dụng ựất của mỗi thành viên trong hộ gia ựình, quy mô thửa ựất,...) mà có thể áp dụng các phương thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất như sau:
Cấp theo thửa
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cấp ựến từng thửa ựất, mỗi thửa 1 giấy chứng nhận. Hình thức này ựược áp dụng cho các trường hợp:
- đất sử dụng vào các mục ựắch thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn.
- đất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp, ựất mặt nước nuôi trồng thủy sản khi có các ựiều kiện:
+ Thửa ựất ựã ổn ựịnh, rõ ràng về ranh giới sử dụng, quy mô thửa ựất lớn;
+ Số thửa ựất trong mỗi hộ gia ựình không nhiều (không quá 5 thửa/hộ);
+ Hộ gia ựình có yêu cầu và chấp thuận nộp các nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh.
- đất ở thuộc khu vực nông thôn nếu ựịa phương có chủ trương hoặc chủ sử dụng ựất có yêu cầu;
78
- đất chuyên dùng thuộc quyền sử dụng của các tổ chức, cá nhân.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cấp ựến từng thửa chỉ trong ựiều kiện ựã có bản ựồ ựịa chắnh chắnh quy hoặc bản ựồ trắch ựo theo ựúng hướng của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Cấp theo hộ sử dụng ựất
Hình thức này ựược hiểu là: giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cấp ựến từng hộ gia ựình, mỗi hộ một giấy, trong mỗi giấy chứng nhận ghi toàn bộ các thửa ựất ựược cấp cho hộ gia ựình.
Hình thức cấp giấy chứng nhận này áp dụng chủ yếu cho vùng nông thôn, không phân biệt ựã có hoặc chưa có bản ựồ ựịa chắnh chắnh quy; không phân biệt là ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, ựất ở thuộc nông thôn, ựất chuyên dùng trong các trường hợp:
- đất ựai của mỗi hộ còn quá manh mún, phân tán, quy mô thửa ựất nhỏ;
- Số lượng thử ựất trong mỗi hộ gia ựình quá nhiều, chưa ổn ựịnh (còn có khả
năng thay ựổi chủ yếu do thực hiện chuyển ựổi ựất ựai). Tuy nhiên, ựể cấp ựược theo hộ gia ựình phải có bản ựồ ựịa chắnh phủ kắn ựơn vị hành chắnh cấp xã. điều này có nghĩa là phải nắm ựược toàn bộ ựất ựai của từng hộ gia ựình trên toàn bộ ựơn vị hành chắnh cấp xã.
Trên thực tế, ựôi khi còn áp dụng hình thức cấp theo mục ựắch sử dụng ựể tiện cho việc sử dụng các quyền của người sử dụng ựất.
Vắ dụ: đất ở, ựất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp. Mỗi mục ựắch sử dụng cấp 1 giấy chứng nhận.
- Trường hợp những thửa ựất có nhiều chủ sử dụng, không phân rõ ranh giới sử dụng (ựồng sử dụng) thì mỗi chủ sử dụng ựất ựược cấp một giấy chứng nhận.
2.4.4. Thu hồi giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Các trường hợp thu hồi giấy chứng nhận
Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất có thể thực hiện trong những trường hợp sau:
- Thay ựổi mẫu giấy chứng nhận theo quy ựịnh của Nhà nước.
- Toàn bộ diện tắch ựã cấp giấy chứng nhận bị Nhà nước thu hồi hoặc chuyển ựổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng ựất cho người khác.
- Phân chia tài sản có gắn liền với quyền sử dụng ựất.
- Giấy chứng nhận ựã cấp phải chứng nhận biến ựộng nhưng không còn chỗ ựể ghi chứng nhận.
79
Giấy chứng nhận ựã thu hồi phải ựược chuyển về lưu trữ tại cơ quan ựịa chắnh cấp tỉnh hoặc huyện và ựược thông báo ựến các cơ quan nhà nước có liên quan.
Trước khi ựưa vào lưu trữ phải ghi rõ thời gian thu hồi, lý do thu hồi. Nếu khu ựất ựược chuyển cho chủ khác hoặc ựược ựổi giấy chứng nhận mới phải ghi chú số giấy chứng nhận mới.
Thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho các ựối tượng nào thì có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựã cấp cho ựối tượng ựó.
2.4.5. Viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất Nội dung viết trong giấy chứng nhận Nội dung viết trong giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược viết theo nội dung quy ựịnh thống nhất tại Quyết ựịnh 08/2006/Qđ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kắch thước 190mm x 265mm, bao gồm các ựặc ựiểm và nội dung sau ựây:
- Trang 1 là trang bìa; ựối với bản cấp cho người sử dụng ựất thì trang bìa mầu ựỏ
gồm Quốc huy và dòng chữ ỘGiấy chứng nhận quyền sử dụng ựấtỢ mầu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận mầu ựen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; ựối với bản lưu thì trang bìa mầu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ ỘGiấy chứng nhận quyền sử dụng ựấtỢ mầu ựen, số phát hành của giấy chứng nhận mầu ựen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 và trang 3 có các ựặc ựiểm và nội dung sau:
+ Nền ựược in hoa văn trống ựồng màu vàng tơ ram 35%;
+ Trang 2 ựược in chữ mầu ựen gồm Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ựất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng ựất, thửa ựất ựược quyền sử dụng, tài sản gắn liền với ựất, ghi chú;
+ Trang 3 ựược in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình mầu ựen gồm sơ ựồ thửa
ựất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và chức vụ, họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận;
- Trang 4 mầu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ mầu ựen ựể ghi những thay ựổi
về sử dụng ựất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất có kắch thước, nội
80
dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa ựất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải ựược ựánh số thứ tự và ựóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận
Hình thức viết giấy chứng nhận
Chữ viết phải rõ ràng, không ựược tẩy, xoá bất kỳ nội dung nào ựã viết.
được phép sử dụng các hình thức viết: viết tay, ựánh máy chữ, in bằng máy vi tắnh. Trường hợp viết tay phải viết bằng mực ựen.
Toàn bộ nội dung viết trên trang 2, 3 của giấy chứng nhận (không kể trắch lục bản ựồ) phải thống nhất một cách viết, một kiểu chữ, một loại mực.
Mẫu và cỡ chữ viết trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Chữ và số trên giấy chứng nhận ựối với trường hợp viết bằng tay ựược quy ựịnh như sau:
- Tên cơ quan cấp giấy chứng nhận và tên riêng người sử dụng ựất viết chữ nét
ựậm;
- Chữ và số của các nội dung còn lại viết chữ nét thường;
- Chữ và số viết trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất bằng mực ựen, có chiều
cao từ 3 mm tới 4 mm.
Chữ và số trên giấy chứng nhận ựối với trường hợp in trên máy in ựược quy ựịnh như sau:
- Tên cơ quan cấp giấy chứng nhận và tên riêng người sử dụng ựất in theo kiểu chữ
ỔTimes New Roman, BoldỖ, cỡ chữ Ổ12Ỗ;
- Chữ và số của các nội dung còn lại in theo kiểu chữ ỔTimes New Roman,
RegularỖ, cỡ chữ Ổ12Ỗ;
- Chữ và số in trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất bằng mực ựen.
Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Ghi rõ ngày, tháng, năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất của cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo thẩm quyền.
Trường hợp cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì ghi như sau:
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN CHỦ TỊCH
81
Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường ựược Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương uỷ quyền ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì ghi như sau:
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN TUQ. CHỦ TỊCH
GIÁM đỐC SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG (Ký tên, ựóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).
Trách nhiệm viết và kiểm tra việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất có trách nhiệm viết hoặc in nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất do Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trực thuộc viết.
Quản lý việc cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Vụ đăng ký và Thống kê ựất ựai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý việc phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
đơn vị thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất chịu trách nhiệm:
- Tổ chức việc in giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo ựúng mẫu ban hành
theo quy ựịnh;
- Quản lý giấy chứng nhận sau khi in; thực hiện việc phát hành giấy chứng nhận
cho cơ quan tài nguyên và môi trường các ựịa phương;
- Báo cáo Lãnh ựạo Bộ (thông qua Vụ đăng ký và Thống kê ựất ựai) về số lượng
giấy chứng nhận ựã in, ựã phát hành vào ngày 10 tháng thứ 2 của quý sau;
- Thông báo cho Sở Tài nguyên và Môi trường số lượng giấy chứng nhận và số
sêri ựã phát hành cho các Phòng Tài nguyên và Môi trường
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựã phát hành cho ựịa phương; lập sổ theo dõi việc nhận và cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trực thuộc và các Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựã phát hành về ựịa phương; theo dõi và báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường về số lượng giấy chứng nhận ựã nhận (ựối với trường hợp nhận phát hành trực tiếp từ Bộ Tài nguyên và Môi truờng), số lượng giấy chứng nhận ựã sử dụng, số lượng giấy chứng nhận bị hư hỏng phải hủy trên ựịa bàn.
82 Chương 3
đĂNG KÝ BIẾN đỘNG đẤT đAI 3.1. Các hình thức biến ựộng ựất ựai
Khái niệm ựăng ký biến ựộng ựất ựai
đăng ký biến ựộng ựất ựai là hoạt ựộng thường xuyên của cơ quan hành chắnh Nhà nước mà trực tiếp là ngành địa chắnh nhằm cập nhật những thông tin về ựất ựai ựể ựảm bảo cho hệ thống hồ sơ ựịa chắnh luôn phản ánh ựúng hiện trạng sử dụng ựất, làm cơ sở ựể Nhà nước phân tắch các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng ựất ựai.
đăng ký biến ựộng ựất ựai có những ựặc ựiểm cơ bản sau:
- Dựa trên cơ sở hồ sơ ựăng ký ựất ựai ban ựầu.
- được tiến hành ngay sau khi kết thúc ựăng kắ ban ựầu.
- được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng ựất.
3.1.1. Các nguyên nhân gây biến ựộng ựất ựai
Trong quá trình sử dụng ựất, do tác ựộng của con người và thiên nhiên làm cho ựất ựai bị biến ựộng so với trạng thái ựã ựăng ký.
Về phắa con người có hai chủ thể là người sử dụng ựất và Nhà nước
Người sử dụng ựất thực hiện quyền sử dụng ựất của mình theo quy ựịnh của pháp luật như chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thế chấp,...
Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng ựất, thay ựổi mục ựắch sử dụng ựất gây ra những biến ựộng về ựất ựai.
Những tác ựộng ựó làm cho ựất ựai biến ựộng về hình dạng, kắch thước thửa ựất; về hình thái sử dụng như cho thuê, thế chấp, thời hạn sử dụng, thay ựổi mục ựắch sử dụng.
Về phắa thiên nhiên
Tác ựộng của thiên tai như lũ lụt gây xói mòn làm thay ựổi trạng thái của ựất, dẫn ựến thay ựổi mục ựắch sử dụng, thay ựổi trạng thái tự nhiên của thửa ựất so với lần ựăng ký trước.
Theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựai hiện hành, sau khi ựăng ký ựất ựai, lập hồ sơ ựịa chắnh và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ban ựầu, trong quá trình sử dụng ựất, người sử dụng ựất có trách nhiệm ựến Uỷ ban nhân dân cấp xã - nơi có ựất hoặc cơ quan ựịa chắnh có thẩm quyền ựể khai báo và ựăng ký biến ựộng ựất ựai khi ựã ựược cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện các hành vi làm thay ựổi ựất ựai, hoặc do