- Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008. Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp làm sụp đổ 3 trong 5 ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ là Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers (chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan
Stanley) và 2 tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ (chiếm gần một nửa bất động sản cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô la Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac được Chính phủ tiếp quản. Để cứu vãn thị trường tài chính, tránh một cuộc sụp đổ hệ thống, vào tháng 10/2008, Quốc Hội Mỹđã buộc phải phê chuẩn kế hoạch 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính.
- Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ cũng đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các quốc gia ở Châu âu như tập đoàn cho vay bất động sản Hypo Real Estate, ngân hàng IKB của Đức; ngân hàng đứng thứ 2 Bradford & Bingley (B&B) và thứ 5 Northen Rock của Anh bị quốc hữu hóa; ngân hàng Dexia SA Pháp; ngân hàng Fortis của Bỉ. Chính phủ các nước Châu Âu cũng phải vào cuộc để cứu vãn tình thế, tránh một cuộc đổ vỡ hệ thống tài chính, suy thoái kinh tế. Nhiều nước đã phải tuyên bố bảo hiểm 100% tiền gửi ngân hàng của các cá nhân để bảo vệ người gửi tiền, tránh tình trạng rút tiền ồạt.
- Nhiều chuyên gia kinh tế có uy tín trong và ngoài nước đã phân tích các nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng tại các nước, điển hình là tại Mỹ, nhưng có thể rút ra một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
+ Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp là nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng:
Trước đây ở Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng. Năm 1980, Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng. Đạo luật này đã góp phần cho ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp và không bị ràng buộc bởi các luật
lệ của ngân hàng. Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.
Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này như chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS), giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và các loại tương tự là một phát minh lớn về công cụ tài chính. Tuy nhiên, vì có ít nhất tới 4 loại chủ thể kinh tế liên quan đến chứng khoán hóa (thay vì 2 loại chủ thế kinh tế là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay - nhận thế chấp như giao dịch tín dụng truyền thống), vì sự xuất hiện của bảo hiểm cho các sản phẩm chứng khoán hóa như hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (CDS), vì sự ra đời của các thể chế như các thể chế mục đích đặc biệt (SPV) và những công cụ đầu tư kết cấu (SIV) để mua bán MBS và CDO, nên đã tồn tại những rủi ro hệ thống. Trong khi đó, mô hình giám sát tài chính của Hoa Kỳ trước khủng hoảng không đủ năng lực giám sát các rủi ro này.
Những rủi ro mang tính hệ thống đã tồn tại và một khi sự cố đối với bong bóng thị trường tài sản xảy ra thì những rủi ro này sẽ làm mất lòng tin của các bên liên quan. Thêm vào đó, việc thực hành cho vay liên ngân hàng sẽ làm cho những tổn thất tín dụng lây lan ra toàn hệ thống ngân hàng; một ngân hàng phá sản sẽ kéo theo nhiều ngân hàng khác phá sản. Và làm mất lòng tin ở người gửi tiền gây ra đột biến rút tiền gửi còn làm cho tình hình thêm nghiêm trọng và diễn ra nhanh chóng hơn.
Thực tế, thị trường nhà ở bắt đầu tựđiều chỉnh từ năm 2005 khiến cho giá nhà đất giảm và chất lượng tài sản đảm bảo cho các MBS và các CDO giảm theo. Rủi ro mang tính hệ thống đã làm cho khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra vào tháng 5 năm 2006 khi mà nhiều tổ chức phát hành MBS và CDO cũng như một số tổ chức tài chính mà trong danh mục tài sản của mình có nhiều MBS và CDO sụp đổ. Tiếp theo đó, khủng hoảng tài chính nổ ra vào tháng 8 năm 2007 khi đến lượt cả các SPV và SIV cũng sụp đổ, rồi phát triển thành khủng hoảng tài chính toàn cầu từ tháng 9/2008 khi cả những tổ chức tài chính khổng lồ như Lehman Brothers sụp đổ.
Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008
Nguồn: Bloomberg, Natixic(05/2009)
Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (MBS) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng. Như vậy những món nợ nhà ở đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. Với niềm tin vào tương lai bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng mua đi bán lại MBS được cho là an toàn và có lãi suất cao. Nhưng khi thị trường bất động sản suy thoái, giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay dẫn đến mất khả năng thanh khoản, điển hình như Lehman Brothers của Mỹ.
Trên sổ sách của ngân hàng phát hành chứng khoán bất động sản
Hình 1.4 : Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng thu nhập Mỹ
Nguồn:Báo cáo Kinh tế Mỹ của Analoguni(2007)
+ Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm soát: Thông thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ, người vay phải đảm bảo “chuẩn” gồm 3 điều kiện cơ bản là: có tiền đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định sao cho số tiền trả góp hàng tháng không quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng. Mặt khác, ngân hàng cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng.
Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn (low- and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chương trình “cho vay dưới chuẩn”. Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng này vay thì được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này. Khi thị
trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn không có điều kiện để trả nợ.
Việc cho vay dưới chuẩn là không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2%. Ngoài ra việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15%. Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000 USD là có thểđược vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD. Nhiều công ty cho vay thế chấp hoặc ngân hàng còn cạnh tranh thu hút khách hàng bằng các gói tín dụng hấp dẫn khác. Đây là cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thểđặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên bán lấy lãi. Ngoài ra, việc cho vay dễ dãi “dưới chuẩn” còn do tiền cho vay được thu về thông qua “chứng khoán hóa”, thông qua phát hành “trái phiếu tái thế chấp” bất động sản thế chấp.
Dưới hình thức này người cho vay và người vay không biết nhau, ngân hàng chỉ còn là đơn vị trung gian cho vay sau đó chuyển nhượng khoản vay cho công ty cho vay thế chấp để công ty phát hành “trái phiếu tái thế chấp” chuyển nhượng trên thị trường là xong. Ví dụ Ngân hàng Northen Rock có cơ cấu vốn 25% vốn từ khoản gửi tiết kiệm, 25% từ thị trường tiền tệ liên ngân hàng, 50% từ việc chứng khoán hóa. Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp nhưng thiếu kiểm soát.
+ Nguyên nhân thứ ba là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã lôi kéo các nhà đầu tư và cả người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản làm cung vượt quá cầu: Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ bất động sản, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” bất động sản lên cao. Thị trường bất động sản Mỹ tăng liên tục trong vòng nhiều năm qua. Theo thống kê của Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (OFHEO) thì nếu Chỉ số giá nhà ở (HPI) trung bình của toàn Liên bang năm 1980 là 100 điểm, thì tới năm 1998 Chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới Quí
4/2007 là 387 điểm, cá biệt có những Bang như New England là 613 điểm. Cũng theo thống kê của cơ quan này thì giá nhà ở Quí I/2005 tăng 12,5% so với Quí I/2004, trong khi đó giá các loại hàng hóa và dịch vụ khác chỉ tăng 3,1% cùng thời kỳ.
Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ
* Case – shiller index, Source: S&P; Commerce Department; National Association of Realtors; National Association of Housing Brokers
Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vượt xa cầu. Theo thống kê của Cơ quan Thống kê Hoa kỳ thì từ năm 1997đến năm 2007, bình quân mỗi năm ở Mỹ xây dựng thêm 1.233.000 ngôi nhà ở. Nếu bình quân mỗi ngôi nhà có diện tích khoảng 150 m2 sàn thì hàng năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Riêng năm 2007 có tới 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó có đến 13.276.000 ngôi nhà bỏ không suốt năm.
Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ
Source: S&P; Commerce Department; National Association of Realtors; National Association of Housing Brokers
+ Nguyên nhân thứ tư là mức lãi suất thấp kỷ lục: Sau khi bong bóng Dot- com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳđã có những biện pháp tiền tệđể cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng. Chỉ trong thời gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống còn 1,75%. Tín dụng thứ cấp cũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Trong môi trường tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay mạo hiểm, kể cả cho những người nhập cư bất hợp pháp vay. Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Năm này, bong bóng nhà ở này phát triển đến mức cực đại và vỡ. Từ quý IV năm 2005 đến quý I năm 2006, giá trị trung vị của giá nhà giảm 3,3%. Thời điểm đó, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp lên đến 600 tỷ dollar
Vào giữa các năm 2004 và 2006, FED đã lần lượt tăng mức lãi suất lên 17 lần, từ 1% lên 5.25%, trước khi tạm dừng vì lo ngại mức lãi suất cao sẽ làm trầm trọng hơn tình hình thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế.
Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO - viết tắt của collateralized debt obligations) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS - viết tắt của mortgage-backed security) do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị các tổ chức đánh giá đánh tụt. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra.
1.3.1.3 Tác động của cuộc khủng hoảng
- Đối với Mỹ: Tháng 9/2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8/2007.
Cuộc khủng hoảng này là nguyên nhân chính làm cho kinh tế Hoa Kỳ rơi vào suy thoái từ tháng 12 năm 2007. Dựđoán đây sẽ là đợt suy thoái nghiêm trọng nhất ở Hoa Kỳ kể từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai. Bình quân mỗi tháng từ tháng 1 tới tháng 9 năm 2008, có 84 nghìn lượt người lao động Hoa Kỳ bị mất việc làm.
Hàng loạt tổ chức tài chính trong đó có những tổ chức tài chính khổng lồ và lâu đời bị phá sản đã đẩy kinh tế Hoa Kỳ vào tình trạng đói tín dụng. Đến lượt nó, tình trạng đói tín dụng lại ảnh hưởng đến khu vực sản xuất khiến doanh nghiệp phải thu hẹp sản xuất, sa thải lao động, cắt giảm các hợp đồng nhập đầu vào. Thất nghiệp gia tăng ảnh hưởng tiêu cực đến thu nhập và qua đó tới tiêu dùng của các hộ gia đình lại làm cho các doanh nghiệp khó bán được hàng hóa. Nhiều doanh nghiệp bị phá sản hoặc có nguy cơ bị phá sản, trong đó có cả 3 nhà sản xuất ô tô hàng đầu của Hoa Kỳ là General Motors, Ford Motor và Chrysler LLC. Các nhà lãnh đạo 3 hãng ô tô này đã nỗ lực vận
động Quốc hội Hoa Kỳ cứu trợ, nhưng không thành công. Hôm 12 tháng 12 năm 2008, GM đã phải tuyên bố tạm thời đóng cửa 20 nhà máy của hãng ở khu vực Bắc Mỹ. Tiêu dùng giảm, hàng hóa ế thừa đã dẫn tới mức giá chung của nền kinh tế giảm liên tục,