Biểu đồ 3.1 Biểu cơ cấu đất đai huyện Bình Liêu năm 2017
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụngđất qua một số dự án đấu
3.3.1. Hiệu quả kinh tế
Việc đấu giá quyền sử dụng đất đem lại nhiều hiệu quả về kinh tế đối với nhà
nước, thể hiện ở một số lợi ích như sau:
- Khai thác hợp lý và có hiệu quả quỹ đất sử dụng khơng đúng mục đích, sử
dụng không hiệu quả và quỹ đất chưa sử dụng. Như đã phân tích, ở 04 dự án này, chủ yếu quỹ đất quy hoạch để đấu giá là từ diện tích đất sử dụng khơng hiệu quả, đất bị lấn chiếm; đất nông nghiệp nằm sâu trong khu dân cư không thể mang lại hiệu quả kinh tế khi sản xuất nông nghiệp. Việc quy hoạch để đấu giá đã tránh lãng phí đất đai, giảm thiểu ơ nhiễm mơi trường và chống lấn chiếm tạo ra hiệu quả về kinh tế cao.
- Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
và cơng trình kiến trúc.
-Sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá thu tiền sử dụng đất khi giao đất
khơng qua hình thức đấu giá góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Nhà nước ứng từ nguồn ngân sách hoặc Quỹ phát triển đất để giải phóng mặt
bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc hoàn vốn ứng, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương đồng thời tạo vốn để tiếp tục đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và triển khai các dự án khác.
- Nhà nước sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất thông qua đấu giá để đầu tư
xây dựng các khu tái định cư cho người bị thu hồi đất với quy hoạch, kết cấu hạ tầng đồng bộ mà không phải sử dụng vốn ngân sách.
- Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tăng thu cho ngân sách địa
phương, giúp địa phương có tiềm lực và chủ động hơn về vốn tiếp tục đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, góp phần tích cực vào việc thực hiện chương trình xây dựng, cải tạo, chỉnh trang đơ thị, đồng thời tránh
lãng phí tài nguyên đất và hiện tượng đơ thị rỗng. Bên cạnh đó nguồn thu từ đấu giá đất nhằm tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho các hộ gia đình cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình phúc lợi cơng cộng nói chung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tránh được cơ chế bao cấp, xin cho về đất,
từng bước thực hiện công bằng, dân chủ, công khai trong lĩnh vực đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người có nhu cầu sử dụng đất, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với một thửa đất có cùng diện tích và các điều kiện về vị trí, kinh tế xã hội kèm theo sẽ có hiệu quả cao hơn đối với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Bảng 3.11. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá QSD đất tại 04 dự án trên địa bàn huyện Bình Liêu
STT Tên dự án Tổng diện tích (m2) Tổng tiền theo giá sàn (1.000đ) Tổng tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch (1.000đ) Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn (lần) 1
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị Trấn Bình Liêu
2.175 6.487,050 7.252,050 765.000 1,11
2
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã
Hồnh Mơ
585 2.661,750 2.661,750 0.00 0,00
3
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã
Đồng Tâm
765 879.750 924.750 45.000 1,05
4
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lục Hồn
687.65 417.690 441.690 24.000 1,05
Tổng 4.212,65 10.446,240 11.280,240 834.000 1,07
(Nguồn: Tổng hợp và xử lý số liệu)
Thực tế hiệu quả kinh tế thu được từ 04 dự án đã nghiên cứu được trình bày trong bảng 3.11 ta có thể thấy tại các thửa đất chọn điều tra của Thị trấn huyện Bình Liêu có mức gia cao nhất, sự chênh lệch giữa giá sàn và trúng đấu giá là 1,11 lần, số tiền theo giá khởi điểm thu về ngân sách nhà nước là 6.487,050 tỷ đồng, khi đấu giá thu về ngân sách nhà nước 7.252,050 tỷ đồng.
Hồnh Mơ đứng thứ hai nhưng lại khơng có sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá (giá sàn của thửa đất bằng với mức trúng đấu giá). Qua điều tra 09 thửa đất trúng đấu giá số tiền thu về ngân sách nhà nước 2.661,750 tỷ đồng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 51
chênh lệch 1,05 lần, do hai địa bàn này còn kém phát triển, phần lớn là dân tại bản địa đấu giá nên kết quả thấp.
Tổng diện tích là 4.212,65m2, với 55 ơ đất được đấu giá, nhà nước nước đã thu về trên 11,28 tỷ đồng. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng hình thức đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng.
3.3.2. Hiệu quả xã hội
Triệt khai thác có hiệu quả quỹ đất, tạo nguồn lực để thực hiện chương trình xây dựng nơng thôn mới, giải quyết nhu cầu sử dụng đất của nhân dân và các doanh nghiệp, tổ chức (đấu giá QSD đất tập trung), tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển trên địa bàn huyện, xây dựng hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật các khu đất đấu giá, góp phần tạo dựng các khu đô thị, các khu đất ở nơng thơn theo hướng văn minh, hiện đại góp phần thực hiện quy hoạch chung và phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bình Liêu.
Có nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như: Hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm y tế xã, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điên..., với guồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển,
ngành nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa tại các vùng nông thôn.
Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hơi khác như: Tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất còn mang lại hiệu quả quan trọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Thơng qua tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần từng bước đưa cơng tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định, sử dụng đúng mục đích, kế hoạch được duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp khai thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản.
Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đã góp phần lành mạnh hố thị trường bất động sản và các thủ tục hành chính. Thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất, có thể thực hiện
cơng tác giao đất và GCNQSDĐ được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính
đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý nhà nước có thể hồn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ vì có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành chính đơn giản, bỏ bớt những khâu thủ tục hành chính khơng cần thiết. Khi các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá thì chỉ cần có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, hoá đơn đã nộp tiền và biên bản giao đất ngoài thực địa là hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ đã đầy đủ, việc cấp GCNQSDĐ khơng cịn vướng mắc về mặt pháp lý. Công tác cấp GCNQSDĐ với thủ tục đơn giản, nhanh gọn đã tạo niềm tin đối với người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý đất đai.
Để thực hiện được việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, khơng chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, giữa các dự án thì cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi. Chính vì vậy mà quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch.
3.4. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.4.1 Đối với công tác tổ chức
Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn cịn mang nặng tính hành chính, thể hiện ở tình trạng các dự án số người tham gia đấu giá cịn ít.
Thủ tục để đưa được một lơ đất vào đấu giá cịn qua nhiều khâu, đoạn, từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi đấu giá còn mất nhiều thời gian, người mua chưa chắc đã mua được thửa đất muốn mua, có trường hợp bị ngừng đấu giá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 53
Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt.
Việc công khai và quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
Quy chế đấu giá cũng cịn có những hạn chế, bất cập dẫn đến một số dự án áp dụng quy chế đấu giá không thống nhất. Các khu dân cư trên địa bàn huyện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất về công tác xây dựng cơ sở hạ tầng chưa đảm bảo, khu quy hoạch được bán trong khi cơng tác giải phóng mặt bằng cịn chưa hồn thiện, hệ thống cơ sở hạ tầng chưa được xây dựng ảnh hưởng đến việc đấu giá và thu tiền sử dụng đất.
3.4.2. Đối với người tham gia đấu giá
Người tham gia đấu giá khơng hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá, bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực
tài chính để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. Cả bốn dự án đấu giá đất trên
có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai; trong khi đó nhu cầu về đất, nhà ở của người dân thực sự chiếm một phần lớn.
Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). Người tham gia đấu giá được trông đợi, theo giả thiết, là người có nhu cầu sử dụng đất phục vụ nhu cầu cuộc sống. Thực ra, việc một người tham gia một cuộc đấu giá để tìm kiếm một thứ gì đó phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của mình khơng phải là việc hiếm gặp trong cuộc sống thường ngày. Tuy nhiên, việc đấu giá tài sản trong mọi trường hợp đều có thể thu hút sự quan tâm của người kinh doanh chuyên nghiệp và giới đầu cơ. Những khu đất, lô đất ở được cho là tốt về các phương diện, nếu được đem đấu giá, có khả năng đặt người dân có nhu cầu thực sự về đất ở trong thế cạnh tranh không cân sức với những người chỉmuốn mua đất để bán lại. Rốt cuộc, đấu giá quyền sử dụng đối với đất dùng để xây nhà ở nhỏ, lẻ có thể đạt mục tiêu bảo đảm giá bán đất phù hợp với giá thị trường về mặt lý thuyết nhưng người mua được đất để xây nhà ở không phải là người trúng đấu giá, mà phải mua lại quyền sử dụng đất qua trung gian của người trúng đấu giá, thậm chí qua nhiều trung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
gian khác nữa, với giá rất đắt. Thực tế, nhu cầu về đất ở của người dân vẫn đang có nhưng do giá đất vẫn cịn cao, tài chính khó khăn, ngân hàng thắt chặt hạn chế chế cho vay nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua đất khơng đủ khả năng tham gia đấu giá. Trong khi đó, số lơ đất “sinh lợi” khơng nhiều, chủ yếu là những lơ đất, thửa đất xa trung tâm. Vì vậy, việc tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất thiếu sơi động. Quỹ đất đưa ra đấu giá ít so với trước đây, nhiều lơ đất khơng có người tham gia đấu giá và đấu giá không thành, chỉ còn người tham gia đấu giá mua đất làm nhà ởlà chủ yếu. Các yếu tố trên đã ảnh hưởng đến kết quả bán đấu giá đất tại các trung tâm xã, thị trấn, ảnh hưởng đến thu ngân sách chung. Ngồi ra, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng diễn ra phổ biến và chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất.
3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất
Qua nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Bình Liêu nói riêng, cũng như thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung cho thấy:
Việc giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá đất đã nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất cả về kinh tế, xã hội và môi trường. Tuy vậy, bên cạnh trình độ, ý thức của một bộ phận đội ngũ cán bộ Nhà nước được giao thực hiện nhiệm vụ này còn hạn chế, về cơ chế, chính sách để tổ chức thực hiện cơng tác đấu giá đất còn nhiều bất cập. Đặc biệt, do chưa có sự thống nhất cao giữa các bộ, ngành liên quan (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tư Pháp) nên các luật và các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến lĩnh vực đấu giá đất còn chồng chéo, khơng thống nhất gây khó khăn rất lớn trong việc tổ chức thực hiện của địa phương. Để nâng cao hiệu quả công các đấu giá quyền sử dụng đất, một số giải
pháp xin được đề xuất cụ thể là:
3.5.1. Giải pháp về chính sách
Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, SởTài chính, Sở Tư
Pháp cần sớm thống nhất ban hành quyết định về quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, để khơng cịn những nội dung chồng chéo, hạn chế lẫn nhau
như các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành của các bộ mà thực tế hiện nay công các đấu giá quyền sử dụng đất của các địa phương đang gặp khó khăn, thậm chí khơng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 55
thể triển khai thực hiện như:
- Luật đất đai năm 2013 quy định đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông