cụ thể: đánh giá tình hình chung của tồn bộ các sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam, đưa ra những kiến nghị đối với pháp luật, với nhà nước, với hệ thống các sàn, từ đó chỉ ra các giải pháp cụ thể đối với hoạt động kinh doanh và việc áp dụng pháp luật của Sàn giao dịch bất động sản FLC.
I/ MỘT SỐ NHẬN XÉT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN FLC
1. Thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam
1.1. Sự phát triển của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản
Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầu năm 2009 thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS. Mở đầu cho sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và cơng ty Địa ốc Sài Gịn – Chợ Lớn. Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước. Hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt Nam với mục tiêu là mở mơ hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập mơ hình sàn chuẩn này.
Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn.
Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý ln cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ
nhanh chóng và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai. Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera, FLC…
Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ cịn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển.
1.2. Những bất cập trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS
Sàn giao dịch bất động sản ra đời được kỳ vọng sẽ là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản, với mục đích thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Cơ quan quản lý cho rằng, tổ chức sàn bất động sản sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, khi giao dịch qua sàn giá cả được công khai, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên. Người ta cũng tính đến việc phát triển các hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn, dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng, quản lý bất động sản, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm… Tất cả dịch vụ này sẽ có được cùng với sự ra đời của sàn bất động sản.
Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trị của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững.
Thực tế đã diễn ra khơng theo dự tính của cơ quan quản lý. Cho đến nay, đã có hơn 600 sàn bất động sản ra đời nhưng những bất cập của thị trường bất động sản thì vẫn cịn ngun ở đó.
Những phi vụ lừa đảo, bán nhà ma, thu tiền vênh đã xảy ra tại một số sàn bất động sản: Vụ lừa mua chung cư mini Petromaning qua sàn giao dịch BĐS Hà Thành; vụ Công ty đầu tư phát triển Đài Việt dùng tài liệu giả, ký hợp đồng bán lô đất tại Dương Nội tại sàn Galaxy trên đường Lê Văn Lương, chiếm đoạt tài sản của khách hàng hơn 4 tỷ đồng, vụ nhân viên sàn giao dịch bất động sản UDIC bị bắt quả tang khi đang nhận số tiền chênh lệch lớn trong vụ mua bán căn hộ... Thêm nữa là
thị trường bất động sản cứ hết sốt nóng rồi lại đóng băng, các dịch vụ giá trị gia tăng hầu như khơng có hoặc đem lại rất ít giá trị thực tế…
Theo nhận định Bộ Xây dựng, phần lớn các sàn giao dịch bất động sản cịn hoạt động thiếu chun nghiệp, thậm chí trở thành cơng cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư. Số sàn thực sự tốt chỉ chiếm khoảng 15%, sàn vi phạm ít chiếm trên 50%, cịn lại là các sàn có vi phạm lớn. Sau khi kiểm tra, đã có 36 sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh bị xử phạt hành chính từ 60 đến 250 triệu đồng.
Như vậy, các sàn giao dịch BĐS mọc lên ồ ạt nhưng hiệu quả hoạt động toàn ngược lại. Bởi một số nguyên nhân chủ yếu sau:
- Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy các cơng ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện cơng việc mua bán hàng hố độc quyền của cơng ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng cơng ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm. Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng khơng có cơ hội tìm kiếm thơng tin của dự án.
- Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được chứ khơng cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
- Các thông tin được niêm yết trên sàn thì khơng bảo đảm sẽ chính xác hồn tồn. Mỗi sàn cơng bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một
đối tượng cũng khơng thống nhất.
- Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy"Khi mà SGD BĐS khơng thể thực hiện được chức năng của mình thì việc TT BĐS Việt Nam ln phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu.
1.3. Một số sai phạm chủ yếu của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay
Mặc dù sàn giao dịch bất động sản là một khái niệm mới chỉ xuất hiện tại Việt Nam chưa lâu, thế nhưng hàng loạt sai phạm của các sàn giao dịch đã bị phát hiện và xử lí.
Đầu năm 2011 Đồn thanh tra liên ngành gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Cục Cảnh sát điều tra Tội phạm về kinh tế và quản lý chức vụ (C46) - Bộ Công an đã tiến hành kiểm ra hàng loạt các sàn giao dịch bất động sản và đã công bố kết luận về những sai phạm tại 25/61 sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội. Những sai phạm chủ yếu tại các sàn này là chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực hiện các dự án BĐS. Bên cạnh đó, 25 sàn giao dịch này còn bán BĐS khi chưa đủ các điều kiện theo quy định: Bán nhà ở chung cư khi chưa hồn thành phần móng, biệt thự chưa hồn thành phần xây thơ, xây nhà khi chưa có giấy phép xây dựng... Bên cạnh đó, sai phạm mà nhiều sàn mắc phải cịn bao gồm không công bố thông tin về sàn trên các phương tiện thông tin đại chúng, bán BĐS khi chưa có giấy phép xây dựng, huy động vốn vượt quá 70%... Ngồi ra, hầu hết các chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu cơng trình kèm quyền mua BĐS và việc mở sàn giao dịch BĐS chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều đó khiến cho sự đầu tư vào sàn hạn chế và làm theo hình thức, số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp.
Ngồi hành vi khơng cơng khai các thơng tin về BĐS, nhiều sàn cịn vi phạm về diện tích sàn giao dịch. Theo quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi
giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. Tuy nhiên vi phạm này khá phổ biến vì bị nhiều doanh nghiệp “lách luật”.
Nhiều sàn giao dịch không thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức năng. Theo thông tin từ bộ Xây dựng, mặc dù cả nước có khoảng 600 sàn bất động sản, nhưng chỉ có 20% sàn thực hiện báo cáo hoạt động về bộ.
Nghiêm trọng hơn nữa, có trường hợp sàn giao dịch BĐS bán giá cao hơn niêm yết để ăn tiền chênh, những cá nhân liên quan của sàn đã bị khởi tố. Đây là một sai phạm rất lớn đối với một sàn giao dịch. Bởi lẽ, theo quy định tại Khoản 4, Điều 60, Nghị định 71/2010/NĐ-CP Sàn giao dịch BĐS chỉ được làm trung gian để thực hiện bán theo ủy quyền của chủ đầu tư. Họ phải bán theo giá bán do chủ đầu tư cơng bố và chỉ được hưởng phí giao dịch qua sàn. Sàn giao dịch không được mua đi, bán lại bất động sản để hưởng chênh lệch. Nếu vi phạm thì bị Nhà nước rút chức năng kinh doanh sàn giao dịch BĐS và bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thêm vào đó, gần đây, chuyện các nhà đầu tư bị chính sàn “lừa” êm để đầu tư vào các dự án ảo hoặc dự án mãi còn trên giấy là chuyện được nói nhiều mà chưa có chế tài ngăn chặn. Quy định không cho phép các sàn giao dịch được phép kinh doanh, nhưng khơng ít sàn vẫn trở thành nhà đầu tư “ôm” hàng và “xả” hàng. Nhiều sàn sẵn sàng “phù phép” cho những giao dịch không qua sàn…
1.4. Những bất cập trong quy định của pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản
Như đã nói, Sàn giao dịch bất động sản vẫn cịn là khái niệm khá mới mẻ tại nước ta. Do đó, số lượng các văn bản pháp luật quy định về sàn còn rất hạn chế. Các quy định về sàn giao dịch bất động sản nằm rải rác trong các văn bản luật (Luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở) và các văn bản dưới luật. Điều này dẫn tới còn nhiều quy định về Sàn giao dịch bất động sản chưa rõ ràng gây vướng mắc khi áp dụng. Cụ thể như sau:
- Liên quan đến hoạt động sàn, nhiều doanh nghiệp phản ánh hiện không thể cấp giấy chứng nhận đã giao dịch qua sàn cho các sản phẩm bất động sản. Lý do nhiều sàn giao dịch cịn thiếu thơng tin hoặc còn vướng do các quy định của pháp luật lấn cấn. Quy định về nhà đất còn quá phức tạp và còn nhiều chồng chéo khiến
người dân, nhà luật lẫn nhà quản lý cũng gặp vướng mắc trong xử trí giao dịch mua bán, chuyển nhượng, đăng ký duyền sở hữu nhà – đất. Các sàn giao dịch đôi khi không dám cấp giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn cho sản phẩm thuộc dự án do khách hàng yêu cầu. Đơn giản vì các Sàn cịn khơng biết dự án đó là thế nào, quy mơ, tổng vốn đầu tư, pháp lý ra sao.
- Đối với một sàn giao dịch điều đáng quan tâm nhất là chất lượng, quy chế, điều lệ hoạt động. Do đó, pháp luật đã quy định rõ về chất lượng tiêu chuẩn thành lập sàn. Tuy nhiên, quy định thì như vậy nhưng chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch thế nào thì chưa có quy định để kiểm tra, đánh giá.
- Hiện nay thủ tục cấp phép thành lập sàn quá nhiêu khê, kéo dài tới vài tháng gây tốn kém tiền thuê mặt bằng, nhân sự cho các doanh nghiệp. Theo phản ánh của đại diện một số sàn giao dịch bất động sản, thời gian vừa qua khâu cấp chứng chỉ hành nghề bất động sản khá phức tạp, khơng có quy định rõ ràng. Nhiều người đã qua các lớp đào tạo về bất động sản, có chứng nhận tốt nghiệp khóa học nhưng khi gửi hồ sơ lên Sở Xây dựng Hà Nội thì Sở “đẩy” lên Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng. Từ đây hồ sơ lại bị đẩy ngược lại về Sở Xây dựng khiến người muốn được cấp chứng chỉ rất vất vả không biết phải làm thủ tục ở đâu.
- Thực tế cho thấy hầu hết sản phẩm chung cư hoặc đất nền dự án khi chủ đầu tư tung ra bán thì chủ yếu là bán dưới dạng hợp đồng góp vốn, chưa làm xong phần móng hoặc chưa xong cơ sở hạ tầng. Trong khi Pháp luật quy định nhà đất mua bán qua sàn phải là sản phẩm hồn chỉnh, nghĩa là thì phải có sổ hồng. Khi các sàn chào bán những sản phẩm này sẽ vi phạm Thông tư 13 bởi không thể đáp ứng được 3 yếu tố: Thứ nhất là đảm bảo hồ sơ pháp lý và hồn thành phần móng hoặc hạ tầng; thứ 2 khơng đảm bảo việc quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng như khơng có quảng cáo trên Đài truyền hình nơi có dự án và thứ 3 là các thơng tin không được cung cấp đầy đủ theo qui định.
2. Kết quả đạt được và vấn đề còn tồn tại của Sàn giao dịch bất động sản FLC
Như những phân tích ở Phần II Chương II, kết quả hoạt động và việc áp dụng pháp luật tại Sàn giao dịch bất động sản FLC là tương đối tốt. Sàn FLC từ khi thành lập đã tạo lập được thương hiệu riêng của mình, giữ được uy tín đối với những người tham gia sàn. Bởi vì:
FLC là sàn giao dịch chuẩn, đáp ứng đầy đủ các điều kiện về sàn giao dịch BĐS theo Luật kinh doanh BĐS quy định.
FLC có đội ngũ các cán bộ, nhân viên chuyên nghiệp, đã được cấp chứng chỉ