Sơ Kế hoạch và Đầu tư

9. WORK BREAKDOWN STRUCTURE

11.3.5.3 Sơ Kế hoạch và Đầu tư

Sở kế hoạch và Đầu tư (DPI) có vai trò liên quan đến dự án sau đây: phối hợp với các Sở liên quan giải quyết các vấn đề phát sinh.

11.3.5.4 Sở Xây dựng

Sở Xây dựng (DOC) có vai trò liên quan đến dự án như sau:

 Hỗ trợ và giám sát trong quá trình chuẩn bị hồ sơ thiết kế kỹ thuật theo quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt.

 Thẩm định, phê duyệt hồ sơ thiết kế cơ sở, trợ giúp chủ đầu tư thẩm định thiết kế chi tiết, dự toán xây lắp của các hạng mục đầu tư để đệ trình lên UBND tỉnh phê duyệt.  Hỗ trợ và giám sát trong việc quản lý chất lượng xây dựng công trình.

 Phối hợp với các Sở liên quan giải quyết các vấn đề phát sinh.

11.3.5.5 Sở Tài chính

Sở Tài chính (DOF) có mối liên quan đến dự án như sau:

 Phối hợp với các Sở liên quan trong qua trình phê duyệt danh sách người được mua căn hộ trước khi hoàn thành từng hạng mục, để đua các hạng mục vào khai thác ngay sau khi hoàn thành, nhằm nâng cao hiệu quả của dự án.

11.3.5.6 Sở Tài nguyên và Môi trường

Sở Tài nguyên và Môi trường (DONRE) có các liên quan sau:

 Hướng dẫn Chủ đầu tư quy trình và thủ tục trong việc thẩm định và phê duyệt Báo cáo đánh tác động môi trường.

 Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường để đệ trình lên UBND tỉnh phê duyệt.

 Chỉ đạo và giám sát Chủ đầu tư trong quản lý các tác động môi trường.  Phối hợp với các Sở liên quan giải quyết các vấn đề phát sinh.

 Tư vấn cho UBND tỉnh về việc cấp đất cho dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, thuê đất.

11.3.5.7 Vai trò của các tổ chức tài trợ và các nhà đồng tài trợ

Trong suốt quá trình thực hiện Dự án, Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh Khánh Hòa sẽ hỗ trợ Công ty trong việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định dự án để trình lên nhà tài trợ chính thức là Ngân hàng thế giới (WB). Đồng thời sẽ phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trong việc thực hiện công tác giám sát thường xuyên đối với việc sử dụng vốn trong đầu tư xây dựng cơ bản. Hỗ trợ cho chủ đầu thực hiện các thủ tục để rút vốn kịp thời nhằm đảm bảo đủ nguồn tài chính cho việc thực hiện dự án.

11.3.6 Các cơ chế phối hợp

Cơ chế phối hợp giữa các thành viên tham gia dự án trực thuộc chủ đầu tư được thực hiện bằng hợp đồng lao động và nghĩa vụ cam kết hoàn thành nhiệm vụ được giao theo yêu cầu của giám đốc.

11.4 Quản lý tài chính

 Chuẩn bị kế hoạch tài chính: dự án được thực hiện bởi chủ đầu tư là Công ty cổ phần xây dựng Khánh Hòa. Kế hoạch vốn chi tiết đã được trình bày ở các nội dung đã kể trên. Phân tích tài chính của dự án

 Báo cáo hạch toán, tài chính và các thỏa thuận về kiểm toán  Các cơ chế phê duyệt ngân sách và giải ngân

 Phương pháp giải ngân vốn vay

11.5 Quản lý đấu thầu

 Cơ sở lập kế hoạch đấu thầu

+ Nghị định số 85/2009/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng;

+ Khái toán tổng mức đầu tư dự án

 Kế hoạch đấu thầu: phân chia gói thầu, hình thức lựa chọn nhà thầu, phương thức đầu thầu, thời gian lựa chọn nhà thầu, hình thức hợp đồng, thời gian thực hiện hợp đồng.

11.6 Vận động dự án: Thể chế và kế hoạch quản lý

 Cơ quan chịu trách nhiệm vận hành dự án: chủ đầu tư sẽ trực tiếp đứng ra vận hành trong suốt thời gian dự án đến khi hoàn thành

 Quy trình bàn giao từ đơn vị thực hiện sang vận hành dự án: dự án đầu tư trực tiếp, đơn vị vận hành và đơn vị vận hành và đơn vị thực hiện dự án là một, nên vấn đề bàn giao dự án rất thuận tiện và đơn giản, tuy nhiên các vấn đề cần quan tâm được chủ đầu tư lên kế hoạch vận hành cụ thể.

12. GIAO TIẾP GIỮA CÁC BÊN - COMMUNICATION

Ban QLDA thực hiện họp giao ban định kỳ thành phần bao gồm Ban QLDA, TVGS, nhà thầu, và TVTK nếu cần thiết hàng tuần theo quy chế ban hành, gửi biên bản họp cho các bên liên quan ngoài ra nộp báo cáo cho chủ đầu tư.

Ban QLDA họp với chủ đầu tư được thực hiện 2 tuần một lần tại văn phòng: 43 đường Nguyễn Thị Minh Khai thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa.

Địa chỉ liên lạc (email, phone ...) được ghi rõ trong danh sách các bên liên quan, cách thức liên lạc được quy định rõ trong quy chế hoạt động.

Riêng về báo cáo hạch toán, tài chính và các thỏa thuận về kiểm toán

 Báo cáo tài chính của chủ đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Bộ tài chính về chế độ kế hoạch Việt Nam và sẽ được kiểm toán hàng năm bởi công ty kiểm toán độc lập.  Báo cáo tài chính năm đã được kiểm toán phải được gửi đến Ban quản lý dự án WB (đơn

vị tài trợ vốn tín dụng) trong vòng 6 tháng sau khi kết thúc năm tài chính. Các báo cáo tài chính giữa kỳ (hàng quý) phải được gửi trong vòng 45 ngày khi kết thúc quý.

13. MA TRẬN TRÁCH NHIỆM - RAM Resource Responsibility Resource Responsibility P - Chịu trách nhiệm chính A - Thẩm định, phê duyệt S - Hỗ trợ thực hiện I - Thông tin C hủ đ ầu t ư T ư v ấn lậ p dự á n T ư v ấn đ án h gi á E IA B an Q L D A T ư v ấn g iá m s át T ư v ấn t hi ết k ế N hà t hầ u C ôn g ty k iể m t oá n đ ộc lậ p

Chuẩn bị đầu tư

Báo cáo đánh giá tác động môi

trường SA I P S

Lập dự án đầu tư xây dựng SA P S S

Thực hiện đầu tư

Thực hiện xin giao đất SA P

Tổ chức lựa chọn nhà thầu SA S P

Khảo sát xây dựng SA S S S P

Thiết kế bản vẽ thi công – dự toán SA S S S P

Thi công dự án SA S S S P

Báo cáo tài chính SA S P

Thi công

Tổ chức nghiệm thu, bàn giao SA P

Quyết toán vốn đầu tư SA P S

Thực hiện bảo hành SA SI P

14.SƠ ĐỒ RACI Nhiệm vụ Bên có trách nhiệm – R Chịu trách

nhiệm trước - A Phối hợp với – C Báo tin Cho - I

Tổ chức hệ thống chất lượng tại công trình

Nhà thầu thi

công Chủ đầu tư

BQLDA,

Giám sát Chủ đầu tư Giám sát kỹ thuật XD TVQLDA&

GS Chủ đầu tư

BQLDA, Nhà thầu thi công

Chủ đầu tư

Giám sát nguồn cung cấp

Nhà thầu cung cấp thiết bị Chủ đầu tư BQLDA, Nhà thầu thi công Chủ đầu tư

Giám sát lắp đặt thiết bị Nhà thầu thi công Chủ đầu tư BQLDA,Giám sát Chủ đầu tư Quan hệ với chính quyền địa

phương và các cơ quan hữu quan BQLDA Chủ đầu tư TVQLDA,TVTK Chủ đầu tư Lập báo cáo quyết toán, hồ sơ hoàn

công BQLDA Chủ đầu tư TVQLDA Chủ đầu tư

15.SƠ ĐỒ TỔ CHỨC DỰ ÁN - ORGANIZATION CHART

16.QUẢN LÝ RỦI RO - RISK MANAGEMENT

Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với các rủi ro. Các rủi ro có thể xảy ra và lên kế hoạch quản lý, giảm thiểu các rủi ro đó là cần thiết để dự án có thể thực hiện tốt, đảm bảo đúng tiến độ và không vượt quá chi phí dự toán ban đầu. Dự án đã xác định được các rủi ro theo bảng bên dưới.

Các rủi ro Rủi ro trước khi giảmthiểu Biện pháp giảm rủi ro Phân loại rủi ro có sựkhắc phục Về mục tiêu phát triển dự án

Có thể can thiệp về mặt chính trị và thay đổi hạng mục ưu tiên của dự án hoặc giữa dự án và các hạng mục đầu tư khác.

Trung bình UBND TP phê duyệt

dự án

Thấp

Thiếu sự phối hợp hoặc các vấn đề tranh cãi giữa các đơn vị có liên quan có thể làm chậm tiến độ thực thi dự án.

Trung bình Vai trò quyết định của

Chủ đầu tư

Thấp

Chủ đầu tư thực hiện yếu công tác quản lý đầu tư.

Trung bình Chủ đàu tư có năng lực

kinh nghiệm trong các dự án khác

Thấp

Chi phí vốn tăng Khá cao Chủ đầu tư kiểm soát

đảm bảo tiến độ, Nhà thầu chủ động về vật liệu, thiết bị để không bị tác động của giá cả thị trường

Trung bình

Chủ đầu tư khó khăn về vốn góp

Khá cao Chủ đầu Tư chủ động

kế hoạch vốn

Trung bình Người mua không

thanh toán đúng hạn.

Trung bình Đề phòng rủi ro tài

chính

Trung bình

Phân loại rủi ro chung Trung bình

Bảng đánh giá rủi ro

Đề phòng rủi ro tài chính với giải pháp như sau:

 Kiến nghị UBND tỉnh cho phép chủ đầu tư huy động vốn trước từ các đối tượng được mua nhà của dự án (theo danh sách UBND tình phê duyệt).

 Trong trường hợp danh sách không duyệt kịp hoặc không đủ số lượng hoặc người trong danh sách từ chối mua; kiến nghị UBND tỉnh cho phép chủ đầu tư chủ động bán căn hộ theo giá được phê duyệt công với lãi suất vay ngân hàng trong thời gian kéo dài nhằm thu hồi vốn đầu tư.

Ngoài ra còn một số vấn đề khác được nhận diện và đánh giá như sau:

Các vấn đề có thể gây tranh cãi: có một số vấn đề có thể gây tranh cãi trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án  Các vấn đề xã hội  Các vấn đề về sinh thái  Vấn đề ô nhiễm  Vấn đề quản trị  Năng lực quản lý

Đối với dự án này là dự án xây dựng đặc thù, nằm trong khuôn khổ khu đất đã quy hoạch từ trước không liên quan nhiều như các dự án cơ sở hạ tầng khác. Nên, các vấn đề tranh cãi cộng đồng là rất thấp. Vai trò chính quyết định toàn bộ quá trình đầu tư là Chủ đầu tư

Tính bền vững của dự án

- Trong quá trình xây dựng các công trình của dự án có sự giám sát chặt chẽ của Tư vấn giám sát và chủ đầu tư khi công trình (sản phẩm) hoàn thành xong sẽ đảm bảo chất lượng và mạng tính bền vững cao.

- Sau khi dự án khai thác hoàn thành, sản phẩm (nhà ở chung cư, hạ tầng kỹ thuật) chủ đầu tư khai thác, quản lý, bảo trì.

Đánh giá tác động môi trường

Dự án thực hiện đánh giá tác động môi trường theo yêu cầu của nhà nước.

Đánh giá tác động xã hội

Dự án đầu tư xây dựng sẽ góp phần tăng quỹ nhà ở đang rất thiếu và tạo việc làm, thu nhập cho người lao động và doanh nghiệp.

Trong quá trình thực hiện và hoàn thành dự án, không xảy ra các rủi ro đã liệt kê hay các rủi ro không xác định nào khác.

17.ĐÁNH GIÁ VỀ DỰ ÁN & BÀI HỌC RÚT RA 17.1 Cơ chế đánh giá dự án & đánh giá dự án

Dự án được đánh giá dựa trên các yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, hiệu quả đầu tư, hiệu quả tài chính, tính khả thi của dự án. Bên cạnh đó, dự án còn được báo cáo thẩm định dựa trên các tiêu chuẩn của Ngân hàng thế giới, Công ty Cổ phần xây dựng Khánh Hòa sẽ thực hiện báo cáo đánh giá khả thi của dự án để Ban quản lý dự án WB thẩm tra và quyết định tài trợ thông qua Quỹ đầu tư.

Các chỉ báo đo lường hiệu suất hoạt động: các công cụ dự định sử dụng để đo lường kết quả thực hiện dự án

Mục tiêu phát triển dự án

(PDO) Các chỉ số nền

Sử dụng thông tin kết quả dự án

Nhằm cải thiện đáng kể tính hiệu quả, hiệu lực, tính bền vững và khả năng tài chính

* Số người mua nhà.

Sự phù hợp và gia tăng chi phí.

Kết quả trung gian Sử dụng quan trắc đầu ra trung gian

Lợi ích tài chính – kinh tế Doanh thu thu được từ tiền bán nhà. Khi xây dựng xong phần móng, các đợt thanh toán theo tiến độ

Tác động xã hội đối với người

dân sống gần khu vực dự án Số lượng khách hàng 6 tháng

Kiến trúc cao tầng của dự án khi hình thành sẽ mang lại một không gian tiên tiến, có tính định hướng cho kiến trúc cảnh quan khu vực.

Các dịch vụ: điện nước, vệ sinh,

an ninh. 6 tháng

Về hiệu quả tài chính đối với toàn dự án có được đạt được theo kế hoạch tài chính IRR = 22%/ quý

Với các kết quả đạt được dự án hoàn thành mục tiêu đề ra và thành công.

17.2 Bài học rút ra

Dự án thực hiện thành công và có những bài học rút ra như sau:

 Giá bán căn hộ được tính toán tốt, kế hoạch trả góp rõ ràng nên người mua có điều kiện mua không có tình trạng dư thừa căn hộ. (Theo tính toán kế hoạch trả góp người mua phải trả 36.000.000VNĐ/năm tương đương 3.000.000VNĐ/tháng)

 Những nhân viên cũ thường làm việc với tư cách là bên nhà thầu, tính chất dự án mới, thời gian chuẩn bị chưa nhiều nên chưa thực sự bắt nhịp tốt với vai trò chủ đầu tư.

 Việc quy định quy chế và các nội quy hoạt động giúp thực hiện dự án tốt hơn, đây là một công việc rất quan trọng, nhất là với những dự án có nhiều stakeholders, thời gian kéo dài.  Do dự án liên quan nhiều sở ban ngành nên một vài trường hợp thủ tục còn bị kéo dài nhân

sự phụ trách chưa thực hiện một các nhanh chóng (ví dụ: thực hiện báo cáo Đánh giá tác động môi trường còn chậm ...).

 Dự án sử dụng nguồn vốn của WB được các đối tác này thực hiện thẩm định dự án. Qua đó đã so sánh và học hỏi được kinh nghiệm trong việc thực hiện thẩm định dự án.

 Nguồn vốn vay bằng VNĐ nên tránh được biến động về tỷ giá trong thời gian thực hiện.  Trong thời gian thực hiện có trao đổi kinh nghiệm thông tin các dự án tương tự và các dự

án sắp triển khai để nắm tình hình: ví dụ Dự án chỉnh trang khu thương mai, đô thị Huyện Cờ Đỏ do Công ty CADIF thực hiện. Cần tham khảo nhiều hơn các dự án tương tự, cập nhật các dự án cùng tính chất (vốn vay WB) và các dự án chuẩn bị thực hiện để rút kinh nghiệm. Việc có thêm các thông tin và kinh nghiệm là cực kỳ quan trọng khi thực hiện dự án và cho các dự án trong tương lai.