2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
Một trong những điểm yếu của thị trường hiện nay là hệ thống thông tin thiếu cập nhật và độ chính xác chưa cao, thiếu minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản là điều hết sức cần thiết, bên cạnh đó tính toán các chỉ số phụ tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính toán các chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản. Có thể sắp xếp các dữ liệu và tính toán các chỉ số phụ như sau:
2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung:
Bao gồm: + Chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp. + Chỉ số về số lượng công trình được hoàn thành
Hiện nay, tất cả các công trình xây dựng đều phải xin giấy phép xây dựng. Trước mắt, có thể thu thập số liệu qua Sở Xây dựng, sau đó sẽ triển khai tiến hành thu thập thông tin từ các phòng quản lý xây dựng các quận, huyện. Tuy nhiên, không phải tất cả các công trình được cấp giấy phép đều khởi công ngay sau khi được cấp phép, phần lớn các công trình bị chậm trễ, có công trình sau đó chuyển đổi công năng, hoặc giấy phép bị hủy. Do đó khi tính chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp thì phải có sự điều chỉnh về số liệu của 2 loại thông tin này bằng cách lấy mẫu. Qua việc theo dõi các dữ liệu trên, nhà đầu tư có được những ý tưởng đầu tư cụ thể cũng như sự hướng dẫn bao quát cho việc quản lý một danh mục vốn đầu tư. Các nhà xây dựng nhà ở thường không khởi công một căn nhà nếu họ không thấy tự tin
rằng ngôi nhà sau khi xây dựng sẽ bán ngay hoặc trước khi công trình được hoàn thành. Hơn nữa, mỗi khi một ngôi nhà được khởi công, công việc cho xây dựng sẽ tăng và thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế.
2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường
Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán + Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán + Chỉ số về số lượng nhà chờ bán
Các chỉ số này không chỉ phản ánh quy mô thị trường nhà ở mà còn thể hiện đà tăng trưởng kinh tế. Nói rõ hơn thì xu hướng của các dữ liệu này là những con số đáng giá cho các nhà xây dựng nhà, các nhà cho vay thế chấp, các công ty kinh doanh các thiết bị nội, ngoại thất. Tuy nhiên ở Việt Nam các dữ liệu này không được các nhà đầu tư công bố số liệu chính xác.
2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường
Bao gồm: + Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng + Chỉ số chi phí xây dựng
Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng sẽ cung cấp mức giá xây dựng bình quân (đồng/m2) cho từng loại sản phẩm.
Đối với chỉ số chi phí xây dựng (ở một số nước gọi là chỉ số giá trị đơn đặt hàng xây dựng), theo quy định thì sau khi nhận được hợp đồng xây dựng, các công ty xây dựng phải khai báo với cơ quan thuế nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể thời điểm phải khai báo.
Chi phí xây dựng có mối liên quan trực tiếp với cổ phiếu, trái phiếu, các loại hàng hóa khác bởi vì nó là một phần của nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi
lãi suất, dòng tiền kinh doanh và cả các chính sách tài chính. Giá vật liệu xây dựng cũng sẽ rất nhạy cảm đối với ngành công nghiệp nhà ở.
2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu
Bao gồm: + Chỉ số về đơn xin vay mua nhà + Chỉ số về giá trị cho vay để mua nhà + Dự đoán số lượng hộ gia đình
Số liệu liên quan đến nhóm thông tin trên được xem là chủ chốt để đánh giá mức cầu của thị trường nhà ở.
Nếu chỉ xây dựng 1 hay 2 loại chỉ số đơn lẻ thì mức độ chính xác của chỉ số sẽ rất yếu. Các chỉ số này khi được xây dựng sẽ có tính chất kiểm tra lẫn nhau để đảm bảo tính hợp lý của các chỉ số, phản ánh được sự phát triển của thị trường, hạn chế những nhận định mang tính chủ quan của người thực hiện. Ví dụ chỉ số giá bất động sản có liên quan tới chỉ số giá xây dựng và chỉ số kinh tế xã hội. Khi chỉ số giá đất không tăng, chỉ số giá xây dựng không tăng thì giá bất động sản chỉ có thể tăng nếu nhu cầu tăng hoặc nguồn tín dụng tăng. Còn nếu nhu cầu và nguồn cung tín dụng cũng không tăng thì phải tính toán lại. Cũng có thể số giấy phép xây dựng không thể hiện chính xác được số lượng công trình khởi công thì mức chi cho xây dựng (căn cứ vào các hợp đồng xây dựng) sẽ thể hiện mức độ triển khai của các công trình từ đó có thể dự đoán nguồn cung ở giai đoạn chính xác hơn.
Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, thông tin trong quá trình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán tất cả đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập thông tin qua các kỳ để tính toán các chỉ số phụ là việc làm không quá khó khăn. Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành có liên quan đến cổng thông tin của bất động sản. Do đó
thông tin trở nên chậm chạp lỗi thời cho các quyết định mang tầm vĩ mô. Bên cạnh đó thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý và điều hành. Còn việc cung tín dụng cho thị trường thì do Ngân hàng Nhà nước. Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường bất động sản sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý.
Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản trong cơ cấu của GDP là không nhỏ, do đó cần có hệ thống thông tin bất động sản để các tổ chức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độ khả thi cho các dự án. Tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ phải nằm trong mức hợp lý của quan hệ cung cầu thực. Vì vậy, muốn xây dựng một hệ thống các chỉ số bất động sản thì trước hết phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác.
2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản
2.2.1.1 Khái niệm giá bất động sản
Giá cả hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường. Về bản chất, đó là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá của nhà.
Giá trị của đất đai bao gồm nhiều bộ phận hợp thành, một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có giá trị trao đổi. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là giá cả của đất đai thường ta gọi là giá đất. Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng
nên ngôi nhà. Tuy nhiên do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản cũng có những điểm khác biệt, đặc trưng riêng. Giá cả bất động sản phụ thuộc mức độ sử dụng, mức độ khan hiếm, và nhu cầu của người mua.
2.2.1.2 Phân loại giá bất động sản
Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, sau đây là một số cách phân loại phổ biến
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đây là giá trị bất động sản được quy ước theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Khi đó:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: Là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: Là giá được xác định cho chi phí thay thế cho công trình bất động sản khi nó bị rủi ro trong sử dụng
- Giá hoạch toán: Là giá được xác định dựa trên giá trị còn lại của tài sản - Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất thị trường: Là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên một đơn vị diện tích được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần được chuyển nhượng và người muốn chuyển nhượng không bị
ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, quan hệ huyết thống.
2.2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán lại đất do cha ông, tổ tiên để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,…
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:
a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
* Nhóm yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của bất động sản mang lại càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai vị trí đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của bất động sản là cực kỳ quan trọng đặc biệt là đối với định giá đất.
+ Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong khu vực có tác động đến giá trị của bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ảnh hưởng của thiên tai, lũ lụt thì giá của bất động sản sẽ có giá trị thấp, ngược lại giá trị của nó sẽ cao hơn.
+ Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh, hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của bất động sản.
* Nhóm các yếu tố kinh tế:
+ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của có càng cao và ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với bất động sản
Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì giá của bất động sản đó càng tăng.
* Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
+ Nhu cầu của bất động sản trên thị trường
+ Tính hữu dụng của bất động sản đó trên thị trường.
b) Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh tính pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,…hiện có.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn liền với bất động sản đó như: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,…
c) Các yếu tố chung bên ngoài:
* Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
+ Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá của bất động sản tăng.
+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua nhà tại thành phố,…
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
+ Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực
+ Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực + Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc,…)
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng + Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ học vấn, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó không thể không kể đến tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống, các vấn đề về phong thủy của bất đô ̣ng sản có liên quan.
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất
Hiện nay, tùy vào điều kiện cụ thể người ta có thể áp dụng các phương pháp tính giá đất như sau:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Khi tiến hành định giá phải chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó. Đây là phương pháp được sử