pháp phát triển lý thuyết)
1.3.4.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư dùng để định giá QSD đất được rút ra từ giá bán một bất động sản đã được cải thiện - coi như nó đã đáp ứng được yêu cầu sử dụng cao nhất, tốt nhất.
1.3.4.2. Nguyên lý của phương pháp
dÊt QSD ¸ Gi = Gi¸b¸nBDS - d¸t n trª trinh c«ng cña gãp dãng trÞ GÝa
Ở đây, khi tính phần giá trị đóng góp của công trình trên đất, phải tính đến giảm giá tích luỹ của công trình.
Ví dụ: Giá bán của BĐS là 2000 triệu, chi phí xây dựng mới chiếm 500 triệu, tỷ lệ khấu hao là 70%.
Ta có phần giảm giá tích lỹ của công trình là: 500 × 70% = 350 (triệu đồng)
Phần giá trị còn lại của công trình trên đất là: 500 × 30% = 150 triệu
Như vậy giá QSD đất = 2000 – 150 = 1850 (triệu đồng)
Tóm lại, có bốn phương pháp cơ bản áp dụng để định giá quyền sử dụng đất, tuỳ vào từng điều kiện cụ thể, mục đích cụ thể của việc định giá mà định giá viên có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhất hay kết hợp nhiều phương pháp cùng một lúc (nhưng vẫn phải chỉ ra phương pháp chính) để cho kết quả chính xác và tin cậy nhất.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
2.1. VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội.
CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khái quát như sau:
- Năm 1955-1957: Chi nhánh NHCT Đống Đa trước đây là Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội.
- Năm 1957: Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội.
- Năm 1972-1987: Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước.
- Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”.
- Năm 1993: Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh NHCT cấp 1, trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đã có hiệu quả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN NHCT Đống Đa. Trong những năm qua, chi nhánh liên tục mở rộng về quy mô hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới. Kết quả hoạt động kinh doanh cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín và được nhiều bạn hàng đánh giá cao. Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô có đóng góp rất lớn làm nên sự phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa. Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên năm 1995 chi nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai và năm 2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003 chi nhánh đã được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”.
Đến nay NHCT Đống Đa đã trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, dẫn dầu trong hệ thống Ngân hàng Công thương Việt Nam.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức
2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức
P.GD : Phòng giao dịch
P.KH 1: Phòng khách hàng số 1
P.KH 2: Phòng khách hàng số 2
P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân
P.KT: Phòng Kế toán
P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ
P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề
P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro
P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính
P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán
P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ
P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị
QTK: Quỹ tiết kiệm.
Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa
G I Á M Đ Ố C PHÓ GIÁM ĐỐC 1 PHÓ GIÁM ĐỐC 2 PHÓ GIÁM ĐỐC 3 P.KH 2 P.KTKSN B PHÓ GIÁM ĐỐC4 P.TCHC P.KH 1 P.QLRR P.KHCN P.CVC N HĐV QTK P.QLNCV Đ P.TTKQ P.TTĐT P.GD Kim Liên P.GD Cát Linh P.THTT P.KT
2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh
- Ban giám đốc: Gồm 1 giám đốc và 4 phó giám đốc, thực hiện chức năng quản lý, điều hành chung mọi hoạt động của chi nhánh và có quyền quyết định cao nhất.
- Phòng quản lý rủi ro: Thực hiện công việc tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng tín dụng (phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với các khoản vay.
- Phòng khách hàng cá nhân: Thực hiện cho vay cá nhân và huy động vốn.
- Phòng khách hàng số 1: Thực hiện nghiệp vụ tín dụng cho các doanh nghiệp lớn, tiến hành thẩm định khách hàng và cung cấp các sản phẩm tín dụng cho các khách hàng lớn như: cho vay theo hạn mức tín dụng, theo dự án, bảo lãnh… Đồng thời theo dõi, xử lý các khoản tín dụng này theo quy định của ngân hàng Nhà nước và NHCT việt Nam.
- Phòng khách hàng số 2: Có chức năng và nhiệm vụ tương tự như phòng khách hàng số 1. Tuy nhiên đối tượng khách hàng giao dịch của phòng này là các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Phòng quản lý nợ có vấn đề: Quản lý, tham mưu cho Ban giám đốc đối với các khoản nợ xấu.
- Phòng tiền tệ kho quỹ: Thực hiện quản lý và lưu chuyển tiền.
- Phòng thông tin điện toán: Có chức năng quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa đường dây mạng.
- Phòng giao dịch Kim Liên: Có chức năng như 1 ngân hàng con, có quyền tự quyết đối với các món vay nhỏ hơn 500 triệu. Nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính.
- Phòng giao dịch Cát Linh: Có chức năng giống phòng giao dịch Kim Liên.
- Phòng tổng hợp tiếp thị: Tham mưu cho Giám đốc các chính sách marketing, quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho Ban giám đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn.
- Phòng kế toán: Thực hiện thanh toán, nhận trả và chuyển trả tiền.
- Phòng kiểm tra - kiểm soát nội bộ: Phòng thuộc biên chế của NHCT Việt Nam, thay mặt Tổng giám đốc giám sát các hoạt động của chi nhánh.
- Phòng tổ chức hành chính: Thực hiện quản lý nhân sự, mua sắm và quản lý các trang thiết bị.
- Quỹ tiết kiệm: Gồm 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rác trong quận Đống Đa, có chức năng huy động vốn.
Các phòng ban trong chi nhánh NHCT Việt Nam luôn có sự liên hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cùng thực hiện các nhiệm vụ được giao để đạt được mục tiêu của chi nhánh cũng như mục tiêu của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Công Thương Việt Nam.
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa
2.1.3.1. Kết quả hoạt động kinh doanh
Ngân hàng công thương Đống Đa là một chi nhánh thuộc hệ thống NHCT Việt Nam hoạt động trên địa bàn Thành Phố Hà Nội - trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của cả nước. Đây là điều kiện rất thuận lợi trong việc tiếp cận và tiếp thị khách hàng. Tuy nhiên, một địa bàn có điều kiện phát triển thì luôn kèm với sự cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi những biến động của nền kinh tế xã hội.
Năm 2008 là năm rất khó khăn của chi nhánh do gánh nặng của nợ xấu và lỗ lũy kế của năm 2007 lớn. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực của mình, Chi nhánh đã vượt qua khó khăn hoàn thành được các chỉ tiêu quan trọng như huy động vốn vượt 7% kế hoạch, cải tiến được chất lượng tín dụng, thu hồi được nhiều khoản nợ đã được xử lý rủi ro, hoàn thành vượt mức công tác phát hành thẻ. Kết quả này được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh tính đến ngày 31/12/2008 ST T Các chỉ tiêu chính Thực hiện 2007 (Tỷ đồng) Năm 2008 Kế hoạch (Tỷ đồng) Thực hiện (Tỷ đồng) So với 2007 (%) 1 Huy động vốn 3.850 3.650 4.502 117
2 Lợi nhuận hạch toán 84 120.228
3 Tổng dư nợ 1.577 1.6120 1.198
Nguồn: Báo cáo tổng kết 2008 của Chi nhánh NHCT Đống Đa
Tình hình cho vay có đảm bảo bằng quyền sử dụng đất:
Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt coi Bất động sản “quyền sử dụng đất” làm tài sản đảm bảo. So với tín chấp, BĐS làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với các khoản vay. Năm 2007 dư nợ cho vay có BĐS đạt 31% so với kế hoạch (kế hoạch 62%). Dựa vào số liệu thống kê thì vẫn còn khá lớn các khoản vay không có BĐS.
2.1.3.2. Đánh giá về kết quả hoạt động
Tính đến 31/12/2008, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng.
Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam...
Đầu tư vốn tín dụng:
Năm 2008, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 85%. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng, chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh không thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khác, những ngày cuối tháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viên những khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng. Việc tìm kiếm khách hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn. Một mặt do tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộ của chi nhánh chưa tích cực, chủ động.
Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT Việt Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho vay, trong năm đã thẩm định 302 món.
Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%).
Nghiệp vụ bảo lãnh:
Chi nhánh tiếp tục phát triển và đa dạng hoá các nghiệp vụ bảo lãnh như: bảo lãnh mở L/C, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảo hành.... Tổng dư bảo lãnh đến 31/12/2008 là 279 tỷ đồng.
Tình hình nợ xấu và công tác thu hồi nợ quá hạn, nợ đã xử lý rủi ro: Xác định nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2008 là công việc giảm nợ xấu và thu hồi nợ đã XLRR. Trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã XLRR. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với năm trước.
Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách.
- Công tác huy động vốn:
Tính đến 31/12/2008 tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 123% tăng 853 tỷ đồng.
Trong năm 2008, do giá vàng và giá bất động sản biến động mạnh và tăng cao nên một phần vốn đã chảy qua kênh đầu tư này, mặt khác sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt vì vậy viêc huy động vốn rất khó khăn. Tuy nhiên do chi nhánh đã làm tốt công tác phục vụ khách hàng, cải tiến phong cách phục vụ thuận lợi, nhanh chóng; có nhiều hình thức chăm sóc khách hàng đa dạng, đáp ứng yêu cầu gửi tiền của dân cư và các tổ chức kinh tế, vì vậy nguồn vốn huy động đã liên tục tăng. Chi nhánh đã triển khai đa dạng hóa các hình thức huy động như: huy động tiết kiệm, kỳ phiếu, tiết kiêm dự thưởng, tiết kiệm lãi suất bậc thanh…Mặt khác, chi nhánh còn tích cực tìm kiếm, chăm sóc các khách hàng chiến lược có nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi nhánh.
Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam…
- Hoạt động tín dụng:
Năm 2008, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 74%. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ.
Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%).
- Tình hình nợ xấu:
Nhờ những biện pháp tích cực, trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã xử lí rủi ro. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm.
Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách.
- Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh đối ngoại:
Trong năm qua NHCT Đống Đa đã làm tốt công tác dịch vụ về thanh toán quốc tế như:
Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền kiều hối gồm chuyển tiền qua mạng Swift và chuyển tiền Western Union.
Các dịch vụ mua bán ngoại tệ.
Nhờ vậy mà trong năm 2008, thu dịch vụ từ hoạt động thanh toán quốc tế và bảo lãnh đạt 4,4 tỷ đồng (chiếm 41% trong tổng thu phí) và lãi kinh doanh ngoại tệ đạt 482 triệu đồng.
- Công tác tiền tệ kho quỹ:
Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, không để xảy ra mất mát, sai sót. Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chính xác. Tài sản thế chấp được đảm bảo an toàn, khớp đúng.
Năm 2008, tổng thu tiền măt đạt: 7.645 tỷ đồng và tổng chi tiền mặt đạt: 7.358 tỷ đồng.
Ngoài ra còn thu chi tiền mặt ngoại tệ với khối lượng lớn, tổng thu chi tiền mặt ngoại tệ đạt 68.399.795 USD và 11.017.857 EUR.
Trong năm doanh số thanh toán đạt 90.390 tỷ đồng, trong đó doanh số thanh toán không dùng tiền mặt là 80.975 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 90%. Thu dịch vụ phí đạt 10.749 triệu đồng, đạt 119% kế hoạch và bằng 131% so với năm 2007. Công tác lập, luân chuyển, kiểm soát chứng từ, hậu kiểm đúng quy