CHƯƠNG 3 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4 Áp dụng phương pháp HPM để xác định giá nhà trong trường hợp ở Tp.
ở Tp. HCM:
Nghiên cứu thực nghiệm sử dụng các phương pháp HPM đã được thực hiện tại nhiều quốc gia trên thế giới như đã trình bày ở chương 2. Tuy nhiên, có rất ít nghiên cứu sử dụng mơ hình giá hưởng thụ để kiểm tra các thuộc tính về nhà ở tại Tp. HCM.
Thông tin về nhà ở đang giao dịch được công bố rộng rãi do sự hiện diện của một số tổ chức BĐS chuyên nghiệp Tp. HCM như các sàn giao dịch và Hiệp hội BĐS. Người dân có nhu cầu có thể dễ dàng có được thơng tin về các dự án nhà ở, thuộc tính nhà ở và giá nhà. Vì vậy, ứng dụng của mơ hình giá hưởng thụ cho thị trường BĐS ở Tp. HCM là khả thi khi hầu hết các giả định cơ bản của mô hình được thỏa mãn.
Người mua khi mua nhà ở tại Tp. HCM có những biểu hiện ưu tiên cho các thuộc tính nhất định, hữu hình hoặc các hình thức khác, chẳng hạn như gần trung tâm thành phố, pháp lý, diện tích sàn sử dụng lớn và các thuộc tính mơi trường tốt. Dưới đây sẽ tìm hiểu về các thuộc tính nhà ở có thể ảnh hưởng đến giá nhà tại thị trường BĐS tại Tp. HCM.
Yếu tố vị trí:
Hiện nay Tp. HCM chỉ có một trung tâm duy nhất bao gồm Quận 1 và Quận 3. Cấu trúc tương lai của Tp. HCM có thể chủ yếu bao gồm khu lõi trung tâm thành phố và các trung tâm khu vực. Khu lõi trung tâm thành phố sẽ là khu trung tâm hiện hữu và khu vực mở rộng của khu này. Khu Nam Sài Gòn và Thủ Thiêm hiện đang quy hoạch và xây dựng sẽ bao gồm trong khu vực này.
Đối với các thuộc tính vị trí, trong bối cảnh của thị trường BĐS Tp. HCM, tiếp cận trung tâm thành phố dường như là một thuộc tính quan trọng đối với người mua do hầu hết các tiện ích cơng cộng như các trung tâm mua sắm lớn, văn phòng làm việc, bệnh viện,… đều ở trung tâm thành phố. Điều này được thể hiện trên mức giá cao của các căn hộ ở trung tâm thành phố như quận 1, quận 3 và tương đối rẻ hơn ở các vùng ven thành phố như quận 12, quận 8, Bình Chánh, Nhà Bè, Bình Tân…. Người mua sẵn sàng trả giá cao cho ngôi nhà nằm gần trung tâm thành phố để tránh những bất tiện trong việc đi lại vào trung tâm thành phố.
Yếu tố chiều rộng đường trước nhà thể hiện sự thuận lợi trong giao thông đi lại cũng như khả năng mang lại thu nhập cao hơn cho người sử dụng từ việc kinh doanh tại Tp. HCM. Một ngơi nhà có chiều rộng đường trước nhà lớn được xem là thuận lợi cho việc kinh doanh của hộ gia đình.
Yếu tố cấu trúc:
Thuộc tính cấu trúc được xác định trong nhiều nghiên cứu, đặc biệt là diện tích đất, diện tích sàn, số phịng ngủ và phịng tắm. Người mua sẵn lịng trả nhiều hơn cho nhiều khơng gian chức năng hơn hoặc tài sản có diện tích sử dụng lớn hơn sẽ có giá cao hơn.
Tương tự như những nơi khác trên thế giới, giá nhà ở Tp. HCM có tỉ lệ nghịch với tuổi của ngôi nhà. Người bán thường không công bố thông tin năm xây dựng của ngơi nhà vì nhà ở là hàng hóa có tính lâu bền. Trong nghiên cứu này bỏ qua yếu tố tuổi nhà vì việc hạn chế về thời gian và chi phí nên khơng thể thu thập được thơng tin về tuổi nhà. Hơn nữa, như đã trình bày ở chương trước, tác động của tuổi nhà lên giá nhà là rất nhỏ.
Chất lượng kết cấu, chẳng hạn như các loại vật liệu được sử dụng và kiến trúc thiết kế đóng một vai trị quan trọng trong việc xác định giá nhà ở tại Tp. HCM. Đối với các ngơi nhà có giá cao thì chất lượng của vật liệu và các khía cạnh thẩm mỹ được chú ý nhiều hơn. Theo Thông tư 05 ngày 09/02/1993 của Bộ Xây dựng về
phân loại nhà ở đối với nhà phố có bốn cấp nhà (xem chi tiết tại Phụ lục 3 về phân loại nhà phố):
- Nhà cấp I đảm bảo có phịng ngủ, phịng ăn, phòng tiếp khách. Bếp và
nhà vệ sinh phải riêng biệt và cùng tầng với căn hộ. Vật liệu hồn thiện phải là trát ốp lát, trang trí cao cấp. Khung cột, tường chịu lực làm bằng vật liệu khơng cháy.
- Nhà cấp II có chất lượng sử dụng tương đối cao. Các thiết bị và trang trí
nội thất, điện nước, vệ sinh kém hơn nhà cấp I. Khung cột, tường, sàn và mái che cũng bằng vật liệu không cháy.
- Nhà cấp III có chất lượng sử dụng trung bình, từ chất lượng hồn thiện
(trang trí nội thất) đến mức độ trang thiết bị - kỹ thuật vệ sinh. Khung cột, tường, sàn và mái che của nhà cấp III làm bằng vật liệu khó cháy.
- Nhà cấp IV thường chỉ có một hoặc hai phịng, sử dụng chung bếp, nhà
vệ sinh. Chất lượng hoàn thiện bên trong, bên ngồi ngơi nhà ở mức thấp. Các thuộc tính đặc biệt với nhà ở tại các khu vực ôn đới, chẳng hạn như hệ thống sưởi ấm, rõ ràng là khơng thích hợp bởi vì Tp. HCM nằm trong khu vực nhiệt đới, quanh năm có nhiều ánh nắng mặt trời.
Ngồi ra, những ngơi nhà có bố trí nhà để xe hơi, sân vườn được cho là có thể nâng cao giá trị của những ngơi nhà.
Yếu tố hàng xóm:
Cho các thuộc tính hàng xóm, dường như có một số mức độ của sự phân chia trên một cơ sở kinh tế - xã hội. Có một số khu dân có uy tín, nơi chỉ có những người giàu có sống (ví dụ như khu trung tâm thành phố, khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng,…), các khu vực nơi mà giai cấp cơng nhân cư trú (ví dụ như gần các khu công nghiệp) và một số khu nhà ổ chuột nơi mà những người nghèo sinh sống (ví dụ như một số nơi ở quận 8, quận 4, Nhà Bè, Bình Chánh, Tân Phú…).
Tại Tp. HCM, sự đơ thị hóa bắt đầu tư phía Tây, sau đó là phía bắc, Đơng và xuống phía Nam. Những khu vực có điều kiện đất đai tốt sẽ đơ thị hóa nhanh hơn vì ít tốn kém hơn với những khu vực khác. Ở những khu vực được đơ thị hóa sớm hơn sẽ có những tiện nghi đầy đủ và tốt hơn, do đó giá nhà cũng sẽ cao hơn.
Sự hiện diện của trường học có ảnh hưởng tích cực đến giá nhà. Do đó, người mua, đặc biệt là những hộ có trẻ em đi học, thích các ngơi nhà được đặt gần trường học lớn. Điều này là để đảm bảo rằng con cái của họ được ghi danh trong các trường học có mơi trường đạo tạo tốt.
Tương tự, đối với các trung tâm mua sắm, trong trường hợp của Tp. HCM, thuộc tính này thường tăng giá của căn hộ bởi vì nó giúp cho việc mua sắm thuận tiện hơn.
Giao thông công cộng ở Tp. HCM chưa phát triển, hiện chỉ có xe buýt, chưa có tàu điện, người dân vẫn đi lại chủ yếu bằng phương tiện cá nhân nên việc nhà gần trạm xe buýt được xem là không quan trọng để ảnh hưởng đến giá nhà.
T lệ tội phạm và phá hoại không phải là một lo lắng lớn và hầu hết các nơi tương đối an toàn tại Tp. HCM.
Dựa theo khung phân tích và với việc xem xét các điều kiện thực tế của Tp. HCM, có 18 đặc điểm nhà ở được thu thập được nêu ra trong bảng 4.3.
Bảng 3.3: Các thuộc tính có khả năng ảnh hưởng đến giá nhà ở Tp. HCM.
Nhóm Thuộc tính Ký hiệu biến
Vị trí Khoảng cách đến CBD DISTANT
Chiều rộng đường trước nhà ROAD
Cấu trúc
Diện tích đất SIZE
Diện tích sàn LOTSIZE
Số phịng vệ sinh BATHROMS
Nhà để xe hơi GARAGE
Khu vườn GARDEN
Cấp nhà (có bốn cấp nhà) LEVEL
Hàng xóm/
Khu phố Tiện nghi quanh ngôi nhà như trường học, bện viện, trung tâm mua sắm,…
AMENITIES
Khu vực trung tâm TP INNER
Khu vực phía Đơng TP EAST
Khu vực phía Tây TP WEST
Khu vực phía Nam TP SOUTH
Khu vực phía Bắc TP NORTH