3. Nguyờn nhõn của cỏc yếu kộm trờn.
3.2. Chớnh sỏch đối với thị trừơng BĐS cũn thiếu đồng bộ và bất hợp lý
* Phỏp luật dõn sự.
- Trong Bộ luật dõn sự chưa làm rừ, chưa cụ thể hoỏ quyền của người khụng phải là chủ sở hữu đối với một tài sản, chưa phõn biệt rừ ràng sở hữu toàn dõn và cỏc quyền đại diện của chủ sở hữu toàn dõn. Nguyờn tắc cụng khai đối với tài sản là BĐS được thể hiện qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Nhưng hệ thống đăng ký BĐS ở nước ta hiện nay chưa đỏp ứng được yờu cầu minh bạch hoỏ. Theo quy định của bộ luật dõn sự và cỏc văn bản phỏp luật khỏc cú liờn quan thỡ đăng ký là điều kiện làm phỏt sinh hiệu lực của sự dịch chuyển quyền sở hữu và cỏc quyền khỏc đối với tài sản và việc đăng ký này cũn làm phỏt sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy việc bộ luật dõn sự quy định khỏi quỏt về việc đăng ký quyền sở hữu đó gõy ra khụng ớt khú khăn và bất cập trong quỏ trỡnh thực thi phỏp luật, giảm hiệu quả của phỏp luật nhất là ảnh hưởng đến tớnh cụng khai hoỏ cỏc quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho người thứ ba khú biết được sự tồn tại, sự chuyển dịch cỏc quyền đú nhằm đảm bảo sự an toàn trong giao dịch.
- Cỏc quy định của luật dõn sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành của bộ luật dõn sự thỡ phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố quản lý Nhà nước và thường bất cập so với luật đất đai đó được nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đú cỏc quy định của bộ luật dõn sự về quyền sử dụng đất thường mõu thuẫn và khụng phự hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tớnh ổn định của phỏp luật khụng cao.
- Về bỏn đấu giỏ tài sản liờn quan đến BĐS: hiện nay, trờn thực tế việc bỏn đấu giỏ tài sản núi chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cựng một lỳc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản phỏp luật khỏc nhau như: Bộ luật dõn sự, phỏp lệnh thi hành ỏn dõn sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chớnh phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ khụng trỏnh khỏi những quy định trựng lặp thậm chớ cú quy định cũn mõu thuẫn, chồng chộo nhau, gõy nhiều khú khăn, lỳng tỳng cho cơ quan quản lý Nhà nước như người dõn trong khi vận dụng phỏp luật.
* Phỏp luật về đất đai
Xử lý hành chớnh cỏc vi phạm phỏp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất cũn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ mỏy quản lý đất đai, nhà ở, xõy dựng ở cỏc cấp đặc biệt là cấp xó, phường, thị trấn cũn thiếu và yếu, chưa đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đó dẫn đến tỡnh trạng cú việc sử dụng đất tuỳ tiện.
Cơ chế quản lý giỏ đất của Nhà nước cú tỏc động mạnh đến hoạt động của thị trường BĐS, tuy nhiờn trong thời gian qua cơ chế này cũn nhiều bất cập. Những quy định phỏp lý về giỏ cả trong thị trường BĐS cũn bất cập, chưa nhất quỏn chưa hợp lý, gõy khú khăn trong việc thực hiện cỏc giao dịch, đặc biệt là khõu bồi thường thiệt hại giải phúng mặt bằng.
Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của cỏc tổ chưc tớn dụng, trong đú cú quy định về thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất và cỏc tài sản khỏc là BĐS tại cỏc tổ chức tớn dụng trong nước để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất cú tài sản gắn liền trờn đất đú. Nhỡn chung cỏc quy định về bảo đảm tiền vay cũn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chớnh giấy tờ vỡ theo quy định tại điều 732 bộ luật dõn sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chớnh phủ quy định phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp nhưng nhiều tổ chức, cỏ nhõn, hộ gia đỡnh sử dụng đất dựng vào mục đớch sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đú giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khú khăn, hạn chế khả năng chuyển hoỏ BĐS thành tài sản tài chớnh, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, chưa đảm bảo tớnh tự chủ, tự quyết của cỏc tổ chức tớn dụng trong việc nhận tài sản bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS.
* Phỏp luật về thuế, lệ phớ liờn quan đến BĐS
Mặc dự Nhà nước ban hành nhiều văn bản phỏp luật, quy định cỏc biện phỏp tài chớnh nhằm mục đớch khuyến khớch sự phỏt triển của thị trường BĐS tuy nhiờn chưa đỏp ứng được nhu cầu thực tiễn về đất, chưa đủ mạnh để thỳc đẩy nhanh hơn sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐS. Cụ thể như:
- Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phớ trước bạ khỏ cao do đú khụng khuyến khớch việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chớnh vỡ vậy việc mua bỏn, chuyển nhượng BĐS trao tay là phổ biến và thị trường BĐS khụng chớnh thức hoạt động mạnh.
- Thời gian qua, chớnh sỏch thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phớ trước bạ cú điều chỉnh giảm như thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nụng nghiệp, lõm nghiệp nuụi trồng thuỷ sản cũn 2% cỏc loại đất khỏc cũn 4%. Lệ phớ trước bạ từ 2% xuống cũn 1%. Tuy nhiờn, tổng mức mức thuế và phớ phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về BĐS vẫn cũn khỏ cao, từ 3 – 5%. Do đú cỏc bờn tham gia giao dịch BĐS khụng muốn đăng ký chuyển nhượng với cơ quan quản
lý nhà nước. Người mua bỏn BĐS chỉ cần người bỏn trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cựng hợp đồng cú chứng nhận của UBND phường, xó, thị trấn xỏc nhận.