4) Khả năng sụp đổ Hệ thống ngân hàng
4.4. Các giải pháp xử lý nợ xấu BĐS cụ thể
Khi nợ xấu tăng do ảnh hưởng của đợt khủng hoảng 2008, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách chỉ đạo NHNN thực hiện chính sách tiền tệ theo từng thời kỳ25. Từ 2008 đến
23 Với áp lực từ nhiều phía địi hỏi NHNN phải cơng bố tỷ lệ nợ xấu thực sự của hệ thống, NHNN đã soạn thảo thông tư 02 sửa đổi các quy định về phân loại nợ xấu trích dự phịng rủi ro. Sau nhiều lần bị trì hỗn, đến ngày 21/01/2013 thì thơng tư này mới chính thức được ban hành và có hiệu lực phân loại nợ từ ngày 01/01/2014. Nhưng thông tư này chưa đi vào thực hiện được bao lâu thì NHNN đã phải sửa đổi bởi thơng tư 09/TT-NHNN ngày 18/3/2014 và có liệu lực phân loại nợ từ ngày 01/6/2014. Điểm sửa đổi quan trọng nhất là Bổ sung khoản 3a vào Điều 10 cho phép các TCTD cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ. Thực chất là hợp thức hóa quyết định 780 trước đó, sau một thời gian dài trì hỗn lại trở về như trước.
24 Các ngân hàng gồm có: TMCP Sài Gịn, TMCP Đệ Nhất, TMCP Việt Nam Tín Nghĩa, TMCP Nhà Hà Nội, TMCP Tiên Phong, TMCP Phương Tây, GP Bank, Navibank và Trustbank. Đến 2012, có 5 ngân hàng đã được tái cấu trúc (TMCP Sài Gịn, TMCP Đệ Nhất, TMCP Việt Nam Tín Nghĩa, TMCP Nhà Hà Nội, TMCP Tiên Phong). Trong năm 2013, các ngân hàng còn lại được tái cấu trúc là Navibank, Trustbank và Westernbank. Đến 2014 chỉ còn lại ngân hàng GP Bank đang đề xuất tái cấu trúc theo phương án có sự tham gia 100% vốn nước ngoài, hiện đang chờ phê duyệt của NHNN.
25 Giai đoạn đầu sau khủng hoảng, từ 2008 đến 2011 lãi suất cho vay BĐS đã tăng rất cao, có thời kỳ lên 25% đến 30% (Tơ Ngọc Hưng, 2013). Nghị quyết 11/2011/NQ-CP ngày 24/2/2011 đề ra các giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội và khẳng định “thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng”, kiểm sốt tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn của lĩnh vực BĐS, chứng khốn. Chính sách kiềm chế lạm phát, thắt chặt tiền tệ và hạn chế cho vay BĐS vẫn được duy trì đến hết tháng 3/2012, tăng trưởng tín dụng được kiểm sốt từ 15% - 17% tổng dư nợ. Đến Nghị quyết số 9/NQ-CP ngày 09/4/2012 mới có sự thay đổi trong điều hành theo hướng tháo gỡ khó khăn cho DN, trong đó chỉ đạo NHNN “điều chỉnh giảm lãi suất, tháo gỡ khó khăn để tăng khả năng tiếp cận
2011 là giai đoạn lãi suất cao, các chính sách chủ yếu vẫn tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thắt chặt tiền tệ và hạn chế cho vay vào BĐS. Giai đoạn thứ hai, từ 2012 trở về sau, là giai đoạn suy thoái của nền kinh tế khi các doanh nghiệp thấm đòn lãi suất cao, nhiều doanh nghiệp phá sản, các chính sách được chuyển hướng sang việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho phép các ngân hàng cơ cấu nợ khá rộng rãi, chính sách tiền tệ vẫn thắt chặt nhưng bảo đảm mục tiêu tăng trưởng tín dụng. Các giải pháp liên quan đến BĐS đáng chú ý gồm có:
1) Các giải pháp chung: Thứ nhất, Cơ cấu nợ cho khách hàng: NHNN đã ban hành
Quyết định 780 ngày 24/4/2012 quy định cho phép giữ nhóm nợ khi cơ cấu lại nợ. Có rất nhiều doanh nghiệp BĐS được cơ cấu nợ theo quyết định này. Quyết định này một mặt giúp cho các doanh nghiệp có khả năng vượt qua khó khăn, mặt khác lại làm cho nợ xấu có nguy cơ nghiêm trọng hơn vì rủi ro bị che giấu. Thứ hai, Nới
lỏng cho vay và giảm lãi suất: các doanh nghiệp gặp khó khăn được xem xét cho
vay mới, các ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất vay, lãi phạt và tạo điều kiện thuận lợi hơn trong cho vay. Các dự án BĐS đang trong giai đoạn hoàn thành được cho vay để hoàn thiện và đưa vào khai thác. Việc cho vay mới để trả nợ cũ trước đây bị xem là cho vay đảo nợ, nay được phép thực hiện. Thứ ba, Thành lập công ty
mua bán nợ: Tháng 6/2013 VAMC thành lập với số vốn ban đầu là 500 tỷ đồng26.
VAMC chỉ mua các khoản nợ có tài sản bảo đảm, trong đó chắc chắn sẽ ưu tiên các khoản nợ được bảo đảm bằng BĐS. Theo báo cáo của NHNN thì 80% nợ xấu có tài sản bảo đảm và bảo đảm bằng BĐS là 57%27. Kết thúc năm 2013 VAMC đã mua 39 nghìn tỷ đồng nợ xấu, dự kiến trong năm 2014 sẽ mua khoảng 70-100 nghìn tỷ đồng nợ xấu. Tuy nhiên cơ chế mua nợ của VAMC theo giá sổ sách và các TCTD vẫn phải trích dự phịng cho khoản nợ đã bán nên về cơ bản các khoản nợ xấu vẫn không tách khỏi bảng cân đối của TCTD, vì thế hiệu quả của nó cũng khơng rõ ràng.
kinh tế suy thoái và đưa ra giải pháp mạnh mẽ để giải quyết nợ xấu, trong đó có việc cơ cấu nợ, cho vay mới trả nợ cũ…
26 VAMC mua nợ xấu theo hai hình thức, bằng trái phiếu đặc biệt (mua theo giá trị sổ sách) và mua theo giá thị trường. VAMC cũng được quyền xem xét giảm lãi suất, phí phạt cho các doanh nghiệp và được dùng các khoản nợ xấu đã mua bằng trái phiếu để góp vốn vào doanh nghiệp vay nợ.
27 Thống đốc NHNN báo cáo trước Quốc hội ngày 13/11/2012, đến 30/9/2012, 73% dư nợ của HTNH có tài sản bảo đảm, trong đó 66% dư nợ được bảo đảm bằng BĐS; trên 80% nợ xấu có tài sản bảo đảm và trong số này có 57% là BĐS
2) Các giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS: Xử lý nợ xấu gắn liền với giải phóng hàng
tồn kho và quan trọng nhất là cho thị trường BĐS (Trịnh Quang Anh, 2013). Nhiều giải pháp quan trọng để hỗ trợ thị trường BĐS đã được thực hiện. Thứ nhất, chính sách miễn, giảm thuế cho các DN, dự án kinh doanh BĐS28. Thứ hai, giải quyết hàng tồn kho trong lĩnh vực BĐS thông qua các gói ưu đãi lãi suất29. Thứ ba, nới lỏng các quy định kỹ thuật nhằm tạo điều kiện thanh khoản cho thị trường nhà đất30. Tuy nhiên sau một thời gian dài thị trường BĐS vẫn chìm lắng, đến đầu 2014 mới có các dấu hiệu hồi phục yếu ớt, bởi các giải pháp khơng khả thi31. Nói chung các giải pháp hỗ trợ thị trường được áp dụng vừa qua chưa có hiệu quả.
Qua xem xét cách thức kiểm soát và xử lý nợ xấu BĐS của Việt Nam có thể thấy rằng, chính phủ và NHNN đã dùng nhiều biện pháp khá đầy đủ. Tuy nhiên hiệu quả đến mức nào còn phải đánh giá lại. NHNN đã có các tiêu chí để hạn chế cho vay vào lĩnh vực BĐS, nhưng thực tế đã không kiểm soát được. Khi nợ xấu tăng cao, nhiều giải pháp đã được đưa ra nhưng dường như khơng có tác dụng. Vấn đề quan trọng nhất là các NHTM và NHNN vẫn né tránh trong việc xác định đúng nợ xấu theo thơng lệ quốc tế. Ngồi thành cơng nhất định trong việc sắp xếp lại các ngân hàng yếu kém, nói chung chính sách xử lý nợ xấu chưa có tác dụng lớn và cịn thiếu nhất qn32. Có thể nói các giải pháp vừa qua chỉ là liều thuốc hạ sốt, chưa phải là liều thuốc trị bệnh tận gốc.
28 Cụ thể gia hạn tiền sử dụng đất 12 tháng cho các dự án BĐS có khó khăn tài chính; giảm 30% thuế thu nhập đối với doanh nghiệp vừa nhỏ trong lĩnh vực BĐS.
29 Cụ thể NHNN đã ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở. Theo đó NHNN dùng gói 30 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho người dân mua nhà để ở, kéo dài thời hạn cho vay mua nhà để ở. Ngoài ra NHNN cũng khởi xướng cho các ngân hàng thương mại thực hiện chương trình cho vay liên kết 4 nhà, gồm nhà băng (NH), nhà đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng các cơng trình sớm đưa vào khai thác, sử dụng.
30 Cụ thể là quy định cho phép chuyển đổi cơng năng các cơng trình, chuyển đổi mục đích sử dụng hay chia nhỏ căn hộ để dễ bán; cho phép người nước ngồi được mua nhà ở…Tính đến 10/2013, đã có 56 chủ đầu tư dự án đăng ký xin chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, với quy mô 34.533 căn hộ (Báo cáo của BXD)
31 Đối với gói ưu đãi cho vay nhà ở xã hội, rất ít khách hàng được giải ngân do các điều kiện cho vay quá ngặt nghèo và các ngân hàng cũng không muốn thực hiện. (Theo báo cáo của BXD, đến tháng 10/2013 mới chỉ giải ngân được 197 tỷ đồng, chưa tới 0,66%).
32 Rất nhiều giải pháp linh hoạt, mạnh mẽ và quyết liệt được triển khai, tuy nhiên, do thường mang tính tình thế, thụ động và ngắn hạn, kết quả đạt được chắc chắn cũng nhất thời, chưa thể giải quyết được tận gốc vấn đề (Trịnh Quang Anh, 2013). Có nhiều giải pháp tình thế cho thấy sự lúng túng và thiếu nhất quán trong điều hành chính sách của cơ quan quản lý nhà nước. Ví dụ, cuối năm 2013 để cứu thị trường BĐS, BXD đã ban hành thơng tư 20, theo đó từ 2014 các chủ đầu tư dự án BĐS được phân lô bán nền đất mà chưa cần phải xây nhà. Điều đang nói là cũng chính bộ này trong năm 2011 đã đề xuất cấm các hình thức bán nền đất để hạn chế
Chương 5 KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH
5.1. Các kết luận chính
Có bằng chứng rõ ràng việc cho vay BĐS quá mức dẫn đến khó khăn trong hoạt động của các ngân hàng Việt Nam. Điều này cũng phù hợp với các nghiên cứu khác cho thấy ở hầu hết các quốc gia bị khủng hoảng tài chính đều có tỷ lệ nợ cho vay BĐS cao trong tổng dư nợ33. Khi thị trường BĐS suy thối sẽ kéo theo khó khăn trong việc trả nợ của khách vay, ảnh hưởng đến khả năng thanh toán và sự sụp đổ của các ngân hàng.
Quy mô nợ xấu BĐS của Việt Nam cao hơn rất nhiều so với số liệu công bố, theo ước tính của tác giả là cao hơn 11,4 lần (320/28 nghìn tỷ đồng), theo ước tính cẩn trọng nhất nợ xấu BĐS tối thiểu cũng là 227 nghìn tỷ đồng. Về cách thức xử lý nợ xấu BĐS, Việt Nam đã có các giải pháp khá đầy đủ, tuy nhiên việc thực hiện là chưa kịp thời và hiệu quả chưa cao. Nghiên cứu cũng cho thấy các chủ thể chính của q trình xử lý nợ BĐS có động cơ làm cho các chủ thể khơng tích cực trong việc xử lý nợ xấu một cách triệt để.
Khi quy mơ nợ xấu BĐS q lớn, cần có sự can thiệp của chính phủ nhằm tránh sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng. Vì nợ BĐS ln chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ nên cần ưu tiên xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS, tạo cú hích cho các ngành nghề khác.
5.2. Gợi ý chính sách 1). Lựa chọn mơ hình
Tại chương 2 đã nghiên cứu việc áp dụng các mơ hình theo các cách thức khác nhau để xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS tại các quốc gia. Luận văn này cho rằng, để xử lý nợ xấu BĐS nói riêng và nợ xấu nói chung, Việt Nam nên lựa chọn mơ hình hỗn hợp, trong đó việc thành lập cơ quan xử lý nợ quốc gia là rất cần thiết. Các lý do bao gồm: 1) Tách bạch người xử lý khoản vay và người cho vay, giải quyết mối quan hệ mật thiết giữa khách hàng và ngân hàng. 2) Quy mơ nợ xấu đã vượt khỏi sự kiểm sốt của các ngân hàng. 3) Cần có một tổ chức có
33 Kích thước của bong bóng BĐS càng lớn khi giá cả BĐS tăng cùng với nợ quá hạn gia tăng trong khi thu nhập giảm xuống.
đủ sức mạnh chính trị và đủ nguồn lực để tiến hành các biện pháp làm thay đổi căn bản việc thu hồi nợ và tái cấu trúc hệ thống mà các ngân hàng riêng lẻ không thể thực hiện được. Như trường hợp của Malaysia, các cơ quan xử lý nợ được trao các đặc quyền trong việc tịch biên tài sản, xử lý các ngân hàng yếu kém (Rahimah Majid,1999).
2). Các nguyên tắc nền tảng
Mơ hình và giải pháp đưa ra cần khắc phục được các hạn chế do thất bại thị trường tín dụng BĐS và thất bại của chính phủ đã đề cập ở chương 2. Vì vậy bất cứ cách thức nào cũng cần giải quyết được các vấn đề chính sau đây.
Khắc phục thị trường tín dụng BĐS: Cần bổ sung và hồn thiện các quy định nhằm hạn chế
và kiểm soát được các vấn đề phức tạp của thị trường cho vay, đặc biệt là cho vay BĐS. Các vấn đề cụ thể phải giải quyết cho được như cho vay dựa trên mối quan hệ, vấn đề sở hữu chéo, giảm chi phí giao dịch ngầm. Vấn đề bất cân xứng thơng tin, hạn chế ngoại tác tiêu cực, nhất là hiệu ứng lây lan.
Dự đoán và kiểm soát phản ứng của khu vực tư nhân: Trước khi ban hành các chính sách về
xử lý nợ xấu BĐS, chính phủ và NHNN cần có bước nghiên cứu cụ thể. Bởi sự thiếu hợp tác hoặc chống đối34 từ phía cổ đơng lớn của các NHTM cổ phần yếu kém đối với các chính sách, biện pháp cơ cấu lại của NHNN, gây khó khăn cho q trình cơ cấu (Tơ Ánh Dương, 2013). Vấn đề xử lý nợ xấu BĐS và liên quan đến BĐS ở Việt Nam, phản ứng của khu vực tư nhân thể hiện: i) Phản ứng của chủ đầu tư, trong bối cảnh thị trường BĐS giảm giá sâu, rõ ràng họ khơng có động cơ để hợp tác trong việc bán thanh lý các dự án BĐS, họ vẫn hy vọng giá BĐS sẽ hồi phục (Bảng 9). ii) Phản ứng của các NHTM, các ngân hàng cũng lo ngại khi xác định lại giá trị tài sản theo giá thị trường sẽ phải trích dự phịng cao hơn, ban điều hành lo sợ có thể phải chịu trách nhiệm. iii) NHNN cũng chịu tác động bởi nhiều mối quan hệ và nhóm lợi ích nên rất khó đưa ra các giải pháp mạnh. Có 3 chủ thể thực hiện xử lý nợ xấu thì có đến 2 chủ thể khơng tích cực trong xử lý nợ xấu BĐS, cịn 1 chủ thể thì phải chịu nhiều ràng buộc. Đây thực sự là lực cản rất lớn trong vấn đề xử lý nợ BĐS tại Việt Nam. Cho nên ta thấy trong thời gian vừa qua khơng có sự triệt để trong việc thực hiện các giải pháp mạnh mà chủ yếu là các giải pháp trung dung, được cho tất cả các bên (win-win)
34 Ví dụ trường hợp của Nhật Bản, khi để cho các ngân hàng tự xử lý nợ xấu, các ngân hàng có động cơ khơng muốn xử lý triệt để do đó chính phủ cần đứng ra xử lý, đóng cửa các ngân hàng yếu kém thì mới có kết quả
như các gói kích thích thị trường BĐS được ưa thích hơn là sự phá hủy sáng tạo (cho phá sản). Muốn chính sách được thực hiện cần có cơ chế điều chỉnh các con số mất mát này.
Bảng 9: Mất mát cho vay BĐS của ngân hàng và chủ đầu tư, 2007-2011
Lạc
quan
Bình thường
Bi
quan Diễn giải
Giá trị BĐS thời điểm vay, 2007 100 100 100 Vốn của chủ đầu tư 30 30 30 Giá trị khoản vay 70 70 70
Tỷ lệ nợ của các DN Việt Nam từ 59,8- 64,4% (NFSC, 2014); các DN BĐS thường có tỷ lệ nợ cao hơn do các khoản vay BĐS lớn và có TSBĐ được ưa thích nắm giữ Lãi suất vay bình quân, 2007-2010 14.22% 14.22% 14.22% Tổng hợp của tác giả Lãi vay đã trả 4 năm, 2007-2011 39.8 39.8 39.8
Các khoản vay BĐS thường có thời gian