CHƯƠNG 5 : ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
2.2. Xác định vùng đất hạng đất
Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất,
Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất.
a) Xác định vùng đất
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Ðiều 8 Nghị định
188/2004/NĐ-CP như sau:
a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố
thuận lợi hơn trung du, miền núi.
b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi,
kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi.
c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi
cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố kém thuận lợi hơn trung du.
Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc).
Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với
địa phương.
b) Xác định hạng đất, vị trí
Điều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo
hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp ở địa phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất
đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà
nước.
Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng.
Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử
dụng đất nơng nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :
1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản cịn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.
2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.
3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của thửa
đất.
4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng
năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khơ nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm
ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.
5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ
động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc khơng có nguồn nước
và điều kiện thốt nước.
Ðối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường
giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thơng nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP)