bán giảm đến 80% - 90% so với cuối năm 2007.
Giá của nhiều sản phẩm BĐS đã giảm từ 20% - 70% so với
cuối năm 2007.
- _ khả năng đóng tiền theo tiến độ mua căn hộ sẽ gặp khó
khăn
- _ Các chủ đầu tư đang gặp khó khăn lớn trong việc huy động vốn đầu tư
Nguyên nhân sốt giá là do tín dụng ngân hàng
Trái với 2 lần sốt BĐS năm 1993-1995 và 2000 - 2002 xuất phát
từ chính sách xóa bao cấp về đất đai, do vậy thị trường chỉ đóng băng và giá đi ngang. Trong lần thứ ba xuất hiện vào cuối
năm 2007, có sự tiếp sức rất lớn của nguồn cung tín dụng NH -
lam đẩy giá tăng rất mạnh. Do vậy khi Chính Phủ thực hiện %
chính sách hạn chế cung tiền để chống lạm phát khiến cho thị trường suy giảm mạnh vì nhà đầu tư phải bán BDS để trả nợ ngân hàng. Điều này cho thấy thị trường BDS sẽ còn suy thoái vì vốn Ngân hàng hiện đang rất khó khăn.
ậ
-
Tình hình đóng băng dẫn tới suy giảm sẽ kéo dài qua
năm 2009
Thực tiển nhiều năm qua, sau mỗi lần sốt BDS thì có một thời kỳ đóng băng và lại tiếp tục tăng giá. Thực tế này khiến cho nhiều nhà đầu tư cho rằng đầu tư vào BDS lợi nhuận cao và rất an toàn. Trong thời gian gần đây, nhiều chuyên gia và nhà quản
lý công ty kinh doanh BDS vẫn cho rằng BDS Việt Nam không giống như tình hình BDS Mỹ, và vẫn an toàn. Từ đó có nhiều đồ
xuất Chính Phủ mở vốn tín dụng cho TTBDS để giúp tan băng
thị trường này vì cho rằng việc suy thoái BDS chủ yếu do thắt chặc tín dụng quá mức. Theo đó giai đoạn cuối năm khi Chính
Phủ nới lỏng cung tiền sẽ giúp cho TTBDS phát triển trở lại.
Nhận định kinh tế VN & cơ hội đầu tư 2008 — 2009 Page 25
Số lượng căn hộ chung cư 2006 - 2010 2008 2007 DK 2010 Chỉ số giá căn hộ Tp.HCM từ T.1 ~ T.9.2008 ‹ cho thấy chưa có sự giảm giá mạnh
lòn;
vieflees phản $ch giá t w tương tàn hộ Ixezt ra TÍGC §9O§ 8&TY€
"1 111101111111011011nng
Chỉ số giá nhà tại Mỹ từ 1988 ~ 2008 cho thấy giảm rất mạnh, thắp hơn năm 1990
:r* 83 xi1irfi33 s..T —^\ ì
J'ỶỷC Tú ” AC THƠ, ĐO XU NÓI 22 NGG
990 ~. 2008 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tuy nhiên qua phân tích nhiều mặt, cho thấy TTBDS sẽ rất khó khăn kéo dài, và giá BDS sẽ tiếp tục giảm vì các lý do sau : 1. Giá BDS đã thực sự thoát ly vượt quá khả năng thanh toán
của người có nhu cầu mua nhà; cũng như giá thuê văn
phòng đã tắng mạnh khiến các doanh nghiệp trả văn phòng. Trong khi tại Mỹ, giá BDS (T9.2008) đa giảm rất mạnh trở
về dưới giá 1990 rất sâu thì giá BDS VN hiện nay vẫn còn
rất cao so với năm 2006, nên chưa thể đáp ứng được nhà đầu tư có nhu cầu.
Nguồn cung về BDS tăng mạnh . Số lượng căn hộ chung cư
tăng mạnh từ năm 2006 - 2010, từ 3900 căn hộ năm 2006 dự kiến tăng đến 50.000 căn vào năm 2010. Diện tích văn
phòng cho thuê tính riêng các dự án lớn sẽ tăng gần 100% ,
từ 466.000m? năm 2007 sẽ 377.000m2 vào 2010.
Các nhà đầu tư BDS Việt Nam đều có vay nợ khá cao, do vậy khả năng đầu tư rất hạn chế.
Các công ty đầu tư BDS do vốn có hạn nhưng triển khai quá nhiều dự án bằng nợ vay, hiện đang gặp khó khăn rất lớn về nguồn trả nợ cũng như nguồn vốn phát triển dự án.
TTCK đang suy giảm mạnh nên các công ty này cũng
không thể tìm nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu. Do vậy nguy cơ vở nợ cũng rất lớn hoặc phải chuyển nhượng dự án với giá thấp.
Nguồn vốn đầu tư BDS từ nước ngoài sẽ giảm mạnh vì cơn khủng hoảng tài chính từ chính thị trường này. Các tổ chức đầu tu BDS sẽ giảm đầu tư ra nước ngoài và các Tổ chức ngân hàng quốc tế sẽ hạn chế tài trợ lĩnh vực này.
Các ngân hàng đã tăng trưởng tín dụng rất mạnh gây nguy hiểm thanh khoản, nguy cơ nợ quá hạn về BDS rất cao. Do vậy sẽ hạn chế tín dụng BDS. Ngoài ra với sự suy giảm giá BDS bình quân khoảng 30% hiện nay, NH sẽ thu hồi một phần vốn cho vay trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn, càng gây áp lực phải bán giảm giá để có vốn trả NH.
Từ những nhận định tren cho thấy TTBDS cuốt năm 2008 sẽ thật sự khó khăn và kéo dài qua năm 2009 chứ không phải sẽ chuyển động trở lại. Với áp lực lãi vay và nợ vay, nhiều nhà đầu tư phải bán giảm giá dưới mức 2006 để trả nợ Ngân hàng. Các công ty đầu tư BDS cũng sẽ phải chuyển nhượng dự án để giảm gánh nặng tài
chính. Sự suy thoái này có thể tạo một làn sóng giảm giá mạnh trong quý 1 - 2 năm 2009, và đây sẽ là cơ hội
cho những tổ chức tài chánh có ngưồn vốn lớn tham gia mua lại để tlm kiếm lợi nhuận cao vào năm 2011 -
2012.
3. DỰ BÁO TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN 2008 - 2009
TTCK giảm rất mạnh trong Quý 1 và
2 I2008 do Giá CK bong bóng trước
đó và kinh tế suy giảm, lãi suất cao.
Lượng cầu giảm trong khi lượng cung CK vẫn tăng s0 3o so 300 T00 zo 400 500 tà) 400 150 ”» 100 kod 100 ” 9 0 T1 T2 Tậ T4 M) TẾ ii Thị trường quý 3/2008 khá ốn định
với những đợt tăng — giám giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Yếu tố quan trọng giúp TTCK tăng giá sau khi giảm sâu đến 366 điểm
là đo nhà đầu tư nước ngoài mua
mạnh. Qua đó kích các nhà đầu tư
trong nước tham gia.
35,000,000 30,000,000 .ø00œ 2,00 18,000,000 10,000,000 5,000,000 0 +——————+ ——mDmD -ð000000-11 T2 TẰ T4 TẾ Tô T7 w ~10,000,000 «15,000,000
|- — Khối lượng mua bán rờng NĐTNN —&— VN rdax | °8ä888Ề8858ä88
DIỄN BIẾN CHÍNH CỦA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
TRONG 9 THÁNG ĐẦU NĂM
Cùng với những bất ổn của nền kinh tế trong những tháng đầu
năm thị trường chứng khoán cũng bước vào một đợt suy giảm
rất mạnh. Sự suy giảm này gần như là tất yếu sau một thời gian dài tăng trưởng rất nóng của thị trường, lượng cung của thị trường liên tục tăng lên do những đợt IPO lớn, số lượng công ty niêm yết cũng tăng mạnh trong khi đó lượng vốn trong nước đổ vào thị trường không tăng, lượng vốn FIi sụt giảm.
Mặt khác khi thị trường đi xuống lượng cổ phiếu ở các ngân hàng sụt giảm mạnh xuống mức buộc các ngân hàng phải giải chấp, chính lượng cổ phiếu này càng làm cho thị trường rớt
mạnh hơn. Nhiều giải pháp giải cứu thị trường liên tục được đưa
ra bao gồm cả việc SCIC tuyên bố sẽ mua vào để hỗ trợ thị
trường, UBCK đã thu hẹp biên độ giao dịch từ 5% xuống 1% tại
Hose và từ 10% xuống 2% đối với Hastc. Biên độ hẹp giúp làm
giảm thiểu rủi ro trong đầu tư nhưng lại làm giảm tính hấp dẫn
của thị trường do lợi nhuận kỳ vọng giảm xuống. Cùng lúc đó lãi suất Ngân hàng liên tục tăng do tình hình thanh khoản khó khăn
ở các Ngân hàng, vàng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn với mức
lợi nhuận cao, xu hướng mua vàng tích trữ của người dân cũng
tăng mạnh (do sự bất ổn của nền kinh tế cũng như sự đóng băng của thị trường bất động sản, lượng vàng nhập khẩu trong 6 tháng đầu năm đã lên tới khoảng 45 tấn) đã hút bớt lượng vốn ra khỏi thị trường.
THỊ TRƯỜNG ỔN ĐỊNH HƠN TRONG QUÝ 3
Nhìn chung diễn biến tình hình thị trường trong quý 3 niềm tin của nhà đầu tư đối với sự đi lên của thị trường vẫn chưa chắc chắn tuy nhiên nếu so với thời điểm đầu năm có thể nói thị
trường chứng khoán trong quý 3 đa ổn định hơn. Với mức đóng cửa vào ngày 30/09 ở mức 456,70 điểm, VN Index trong quý 3
đã tăng 11,49% so với mức đóng cửa 409,61 điểm vào ngày 01/07. Tình hình thanh khoản của thị trường cũng đã tăng lên
đáng kể khi khối lượng giao dịch trong quý 3 tăng đến 228,01%
so với quý 2 và tăng và tăng 104,45% so với quý 1. Tình hình
kinh tế vĩ mô ổn định hơn, báo cáo tình chính 6 tháng của các doanh nghiệp vẫn đưa ra những con số về doanh thu, lợi nhuận
khả quan là nhân tố chính hỗ trợ thị trường, bên cạnh đó cũng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
có những thông tin chính tác động đến thị trường như sau
Nhận định kính tế VN & cơ hội đầu tự 2008 ~ 2009 Page 27
Quan sát từ tháng 6/2008 đến nay có thể khẳng định hiện nay thị trường phụ thuộc rất lớn và nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngòai. Dự đóan các tháng cuối năm 2008 nguồn vốn đầu tư nước ngòai sẽ tiếp tục giảm khiến cho TTCK Việt Nam sẽ rất khó khăn và không thể vưỡt qua mốc 500 điểm
Trong 14 phiên cuối tháng 10/2008,
nhà đầu tư nước ngòai bán ròng hơn 1000 tỷ khiến cho Vnindex phá đáy 366 điểm và có nguy cơ giảm qua mức 300 điểm
Trong quý 3/2008, tình hình thanh khoản của các Ngân hàng được cải thiện, các Ngân hàng từng bước hạ lãi suất huy động dẫn đến lượng tiền đổ vào Ngân hàng giảm. Trong khi đó kenh đầu tư vàng đã bộc lộ những rủi ro cao và kênh bất động sản
đang bị suy thoái nặng. Do vậy các yếu tố này đã hỗ trợ rất
nhiều cho sự đi len của thị trường trong quý 3.
TTCK tháng 10/2008 suy giảm mạnh vì tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ. Trong đó nguồn vốn nhà đầu tư nước ngòai có vai trò quan trọng đến thị trường.
Trong tháng 10/2008 TTCK bị suy giảm mạnh, với nhiều phiên giảm điểm liên tiếp và lọt qua đáy 366 điểm. Tính đến ngày 27/10 Vnindex chỉ còn 329 điểm và còn có khả năng xuống dưới
300 điểm. Diễn tiến TTCK liên tục suy giảm được các chuyên
gia nhận định là ảnh hưởng bởi cơn khủng hoảng tài chính Mỹ mặc dù tình hình kinh tế vĩ mô VN đã khởi sắt trong quý 3/2008.
Điều này có vẽ ngược với quan sát trong những giai đoạn trước,
khi mà sự biến động của Vnindex thường không liên quan gì đến sự biến động của TTCK Thế giới.
Quan sát diễn tiến các đợt tăng - giảm giá mạnh từ tháng
6/2008 đến nay cho thấy vai trò quan trọng của vốn đầu tư nước ngòai. Khi thị trường xuống đến 366 điểm vào T6 thì nhà đầu tư
nước ngòai bắt đầu mua mạnh giúp Vnindex tăng mạnh gần đạt
mức 550 điểm vào cuối tháng 8. Giai đọan này cũng là lúc NĐTNN bán mạnh khiến cho thị trường trong tháng 9 đi xuống.
Trong tháng 9, NĐTNN lại tăng mua giúp cho thị trường có xu
hướng phục hồi. Trong tháng 10, thị trường lại đi xuống rất mạnh cho thấy bị tác động rất lớn bỏi sự bán ra rất mạnh của nhà đầu tư nước ngoài. Trong 14 phiên liên tiếp từ 17/10 - 27/10 nhà đầu tư nước ngoài đã bán ròng 1054 tỷ đồng. Ngoài ra trong tháng 10 các nhà đầu tư nước ngoài đã bán ròng 9.638 tỉ đồng trái phiếu để chuyển đổi danh mục đầu tư hoặc chuyển vốn ra nước ngoài. Chính những yếu tố này vừa có sức ép tâm lý, vừa trực tiếp giảm nguồn cầu cảng làm cho TTCK đi xuống rất mạnh. Lý giải cho hiện tượng này có thể dể thấy một là công ty Mẹ đang thiếu hụt tiền mặt sẽ giảm đầu tư tại VN để chuyển về, hai là cơ hội đầu tư trở lại vào Mỹ (BDS và CK) có nhiều khả năng thu lợi cao hơn VN sau khi nền kinh tế Mỹ hồi phục
trong vòng † - 2 năm.
Tình hình TTCK suy giảm sẽ kéo dài qua năm 2009
Thực tiển trong giai đọan 2006 - 2008 với những biến động
mạnh của TTCK thì các yếu tố phát triển bền vững vẩn chưa xuất hiện mà chủ yếu là các biện pháp đối phó, tìm cách kích thị
trường thông qua các biện pháp hành chánh và làm méo cung -
cầu. Quan sát các nguồn lực và cơ hội của nền kinh tế cho thấy TTCK Việt Nam sẽ còn gặp khó khăn kéo dài vào cuối năm 2008 và các quý đầu năm 2008 vì các lý do sau :
1... Nguồn cầu không tăng thậm chí có xu thế giảm :
- __ Ngưồn cầu trong nước chưa tăng do các thể chế tài chính chưa có cách thức tạo ra nguồn cầu ổn định trong
Nguồn cung tăng mạnh trong . LA nh - (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
khi nguồn cầu có xu thế giảm nước : Nhà đầu tư hiện hữu không thể thêm vốn cũng và tình hình kinh doanh của như đang khó khăn với phần vốn BĐS càng làm hạn
các công ty niêm yết chưa chế nguồn vốn này; còn các Quỹ đầu tư thì chưa thể
bà VN n nh tố và huy động tốt vốn của những nhà đầu tư mới do đa phần
lãi suất huy động còn cao. Do là Quỹ đóng, chưa có dạng Quỹ mở và TTCK đang suy
đó TTCK được dự đoán sẽ gặp giảm. Ngòai ra do kinh tế còn khó khăn nên các nhà
anng kéo dài sang năm đầu tư tiềm năng sẽ không thích chọn kênh đầu tư CK
so với kênh mua vàng hoặc gửi tiết kiệm.
- _ Nguồn cần từ vốn nhà đầu tư nước ngòai sẽ bị giảm và
khó tăng trong năm 2009 vì sau cơn khủng hỏang tài
chính, nhu cầu cần tiền của công ty mẹ cũng như cơ hội
đầu tư vào nền kinh tế Mỹ đang phục hồi hấp dẫn hơn
TTCK Việt Nam đang gặp khó khăn về bối cảnh kinh tế.
2. Nguồn cung cổ phiếu ngày càng tăng mạnh :
~_ Các công ty CP theo kế họach và yêu cầu cổ đông sẽ từng bước niêm yết. Trong 3 tháng cuối năm 2008 sẽ có 50 công ty niêm yết, trong đó có những công ty quy mô rất lớn như PVFC, STB, Hòang Anh Gia lai... Như vậy chỉ tính đến cuối năm thì nguồn cung sẽ chiếm tới 60%
so với trước đó. Đặt biệt các công ty chỉ chờ TTCK có xu
hướng tăng là đẩy mạnh phát hành cổ phiếu, do đó sẽ kéo TT xuống ngay.
- _ Các công ty hiện hữu sẽ cần phát hành tăng vốn để triển khai các kế họach đầu tư ~ kinh doanh vì vốn vay ngân hàng bị hạn chế và lãi suất cao.
~__ Các công ty nhà nước cổ phần hóa cũng không thể trì hỏan mà từng bước phải IPO. Trong đó có nhiều công ty rất lớn như các NHTMCP nhà nước.
3. Lãi suất huy động còn quá cao dù đã giảm so với đầu năm. Với lãi suất huy động trên 12%/năm thì P/E tiền gửi ngân Với lãi suất huy động trên 12%/năm thì P/E tiền gửi ngân
hàng chỉ có 8.3 với độ an tòan gần như tuyệt đối. Do vậy lãi
Nhận định kinh tế VN & cơ hội đầu tư 2008 — 2009 Page 29
ROE ước tính của các ngành năm 2008
thấp hơn lãi suất cho vay cho thấy kết
suất này khó có lý do hợp lý để khuyến kích người có tiền nhẩy vào TTCK, ngòai ra còn có thể đối đầu với thuế thu nhập CK.
quả kinh doanh chưa hấp dẳn nhàđầu ¿ cạc công ty niêm yết vẫn tạo sự hấp dẫn thu hút nhà đầu tư, Trong khi đó P/E vẫn còn cao tư, Trong khi đó P/E vẫn còn cao
tư:
~__ Nhiều công ty chưa thực sự tạo niềm tin cho nhà đầu tư
Ngành P x . (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
re NT TUTAMOS [ 2007 (ƯT208 về mi chế quản trị nguồn vốn và điều hành doanh