7. Cơ cấu của luận văn
2.1. Thực trạng pháp luật về bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp
TỈNH THANH HÓA
2.1. Thực trạng pháp luật về bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp. nghiệp.
2.1.1. Thực trạng pháp luật về phạm vi, điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Về điều kiện bồi thường: Trong mối quan hệ về quyền tài sản, ngƣời sử dụng
đất đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ những lợi ích hợp pháp, và một trong những lợi ích đó là sự trả lại giá trị quyền sử dụng đất khi bị Nhà nƣớc thu hồi. Thực chất quan hệ này mang bản chất của loại giao dịch đặc biệt giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Nhà nƣớc thu lại đất và trả tiền hoặc giao lại một diện tích đất khác, trên cơ sở giá trị của thửa đất bị thu hồi. Bởi vậy, để đƣợc bồi thƣờng ngƣời có đất bị thu hồi phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định. Đó là căn cứ để xác định các trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng và các trƣờng hợp khơng đƣợc bồi thƣờng trên cơ sở xác định tình trạng pháp lý của thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất để giúp các cơ quan chức năng đƣa ra phƣơng án bồi thƣờng phù hợp.
Đất nông nghiệp đƣợc bồi thƣờng bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì không phải trƣờng hợp nào khi Nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp ngƣời sử dụng đất đều đƣợc bồi thƣờng. Ngƣời sử dụng đất nông nghiệp đƣợc bồi thƣờng theo đó phải đáp ứng yêu cầu nhƣ sau: Khoản 1, Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất: Ngƣời sử dụng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất nếu có đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì đƣợc bồi thƣờng.
Tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 quy định Điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
2. Cộng đồng dân cƣ, cơ sở tơn giáo, tín ngƣỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nƣớc giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
3. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
4. Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhƣợng đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
5. Tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
6. Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa đƣợc cấp.
Nhƣ vậy, từ những quy định của Luật đất đai có thể hiểu rằng: Khi ngƣời sử dụng đất đang sử dụng ổn định nhƣng vì mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, mục đích cơng cộng Nhà nƣớc buộc phải thu hồi đất để phục vụ mục đích ấy thì mới tính đến vấn đề bồi thƣờng, các trƣờng hợp khác nhƣ thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, thu hồi đất vì lí do đƣơng nhiên thì khơng đặt ra vấn đề bồi thƣờng khi Nhà nƣớc THĐ. Đặc biệt trƣờng hợp do vi phạm pháp luật ngƣời sử dụng đất cịn có thể bị áp dụng một số chế tài khác theo quy định của pháp luật.
Về phạm vi bồi thường, Luật đất đai cũng quy định rõ tại Điều 77. Bồi
thƣờng về đất, chi phí đầu tƣ vào đất cịn lại khi Nhà nƣớc thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nơng nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đất thì đƣợc bồi thƣờng về đất, chi phí đầu tƣ vào đất cịn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nơng nghiệp đƣợc bồi thƣờng bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do đƣợc nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nơng nghiệp vƣợt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì khơng đƣợc bồi thƣờng về đất nhƣng đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất cịn lại;
c) Đối với diện tích đất nơng nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vƣợt hạn mức trƣớc ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành thì việc bồi thƣờng, hỗ trợ đƣợc thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhƣng
khơng có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì đƣợc bồi thƣờng đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích đƣợc bồi thƣờng không vƣợt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Điều 78, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục quy định: Bồi thƣờng về đất, chi phí đầu tƣ vào đất còn lại khi Nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo
1. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nơng nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng quy định tại Điều 75 của Luật này thì đƣợc bồi thƣờng về đất; mức bồi thƣờng về đất đƣợc xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nƣớc thu hồi đất thì không đƣợc bồi thƣờng về đất nhƣng đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất cịn lại nếu chi phí này khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc.
Trƣờng hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nƣớc thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khốn khơng đƣợc bồi thƣờng về đất nhƣng đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.
3. Cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà có đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng quy định tại Điều 75 của Luật đất đai thì đƣợc bồi thƣờng về đất theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định trên, bên cạnh việc bồi thƣờng đối với đất bị thu hồi thì Nhà nƣớc cịn xem xét bồi thƣờng đối với chi phí đầu tƣ cịn lại khi nhà nƣớc THĐ nơng nghiệp đối với các đối tƣợng là hộ gia đình, cá nhân; đối tƣợng là tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tơn giáo sử dụng đất.
2.1.2. Thực trạng pháp luật về giá đất nông nghiệp được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Về giá đất làm căn cứ để bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, trong lĩnh vực đất đai, giá đất là công cụ cho quá trình vận hành các giao dịch diễn ra trên cả thị trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp. Trong mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, giá đất do Nhà nƣớc quy định bao gồm hai loại: bảng giá đất và giá đất cụ thể. Mỗi loại giá nói trên, đƣợc sử dụng cho các mục đích phù hợp.
Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố vào năm đầu kỳ, làm căn cứ tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Quy định giá đất nơng nghiệp trong bảng giá đất đƣợc tính nhƣ sau: Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất và phải phù hợp với khung giá đất.
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cƣ, trong địa giới hành chính phƣờng thì căn cứ vào thực tế tại địa phƣơng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc quy định mức giá đất cao hơn nhƣng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất;
Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất và căn cứ hƣơng pháp định giá đất để quy định mức giá đất;
Đối với các loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;
Trên cơ sở bảng giá đất, giá đất cụ thể đƣợc xác định theo trình tự thủ tục sau: Xác định mục đích định giá cụ thể; Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trƣờng; áp dụng phƣơng pháp định giá đất; Xây dựng phƣơng án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Thẩm định phƣơng án giá đất; Hoàn thiện dự thảo phƣơng án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong
quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh đƣợc thuê tổ chức có chức năng tƣ vấn xác định giá đất để tƣ vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trƣờng và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phƣơng pháp định giá đất phù hợp.
Trong một số trƣờng hợp theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 nhƣ các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu thập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhau, giá đất cụ thể còn đƣợc xác định dựa trên hệ số điều chỉnh: đƣợc Ủy ban nhân dân tỉnh xác định hàng năm. Quy định này nhằm giảm áp lực cho các địa phƣơng chƣa có điều kiện tốt để định giá đất cụ thể nhƣng về lâu dài có thể ảnh hƣởng tới lộ trình phát triển định giá đất chuyên nghiệp. Ngoài ra, Hệ số điều chỉnh giá đất đƣợc xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trƣờng, điều kiện kinh tế- xã hội cụ thể tại địa phƣơng và giá đất trong bảng giá đất, những căn cứ này còn khá chung chung, việc xác định hệ số điều chỉnh chƣa có sự tham gia của các tổ chức tƣ vấn bên ngồi nên có thể thiếu khách quan, chính xác.
Nhìn chung, tuy đã xác định các trình tự thủ tục để xác định giá đất cụ thể, đồng thời đề cập đến vai trò của tổ chức tƣ vấn xác định giá nhƣng làm thế nào để bảo đảm đúng giá thị trƣờng không phải là một điều đơn giản. Theo Báo cáo công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai năm 2014, 6 tháng đầu năm 2015 và tình hình triển khai thi hành luật đất đai và những vấn đề cần giải quyết tháo gỡ của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng ngày 20/07/2015 tại một số địa phƣơng, việc triển khai công tác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm; thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trƣờng hợp còn kéo dài, chƣa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu đất. Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trƣờng để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể cịn gặp khó khăn do ngƣời cung cấp thông tin về giá đất (ngƣời chuyển nhƣợng hoặc ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất) khơng kí vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp [1, tr.12].
Quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phƣơng pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trƣờng hợp còn phức tạp, chƣa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phƣơng nhƣ thiếu thông tin giá đất thị trƣờng, đội ngũ tƣ vấn định giá đất chƣa đủ để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá.
Cần đƣa ra mức giá bồi thƣờng, hỗ trợ cao hơn khi Nhà thu hồi đất nông nghiệp. Đặc biệt là các vùng đất nơng nghiệp thích hợp với lúa nƣớc. Có thể kh ng định phần lớn diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi hiện nay là đất trồng lúa nƣớc tập