Trước những hạn chế, yếu kém của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài chính đã có cơng văn số 12/CQLG-CSG-TĐG ngày 15 1 2014 của Bộ Tài chính về việc đánh giá thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gửi các tổ chức Thẩm định giá để điều chỉnh lại nội dung tiêu chuẩn.
Trong q trình hoạt động thẩm định giá, Cơng ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (sau đây gọi là Cơng ty Thẩm định giá VAI) có một số đóng góp như sau:
a) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường
Tiêu chuẩn này được ban hành từ lâu và cơ bản chưa ph hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội hiện nay, Bộ Tài chính nên có nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung cụ thể, sát với thực tế, lược bỏ những nội dung không liên quan và phù hợp với Luật giá mới có hiệu lực tránh việc hiểu sai, hiểu thiếu về lý thuyết khi phân biệt giữa giá trị thị trường và phi thị trường của một tài sản, .
Đề nghị điều chỉnh, bổ sung một số khái niệm cơ bản - Giá trị thị trường của tài sản
- Người bán (bên bán) - Người mua (bên mua)
- Điều kiện thương mại bình thường
b) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trường
Đề nghị nêu khái niệm về
Thị trường hạn chế được xác định trong các tình huống như sau:
+ Khi thẩm định viên khảo sát, chứng minh được thông tin giá của tài sản tại thị trường, thời điểm thẩm định đang bị ảnh hưởng bởi một số hành vi thương mại khơng bình thường như độc quyền cung cấp, liên kết giá, thị trường chi phối ... do một hoặc một nhóm tổ chức, cá nhân đang thực hiện.
+ Một hoặc một số đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật cá biệt của tài sản có tác động, làm thay đổi giá trị trao đổi trong thời gian ngắn vượt quá giá trị sử dụng của tài sản (bản quyền, phát minh sáng chế ...)
+ Hạn chế hoặc không thể thu thập được thông tin về giá chuyển nhượng so sánh trực tiếp, công khai của các tài sản tương đồng trên thị trường do đặc thù về truyền thống và hoặc quy định của pháp luật.
c) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04:
Việc ban hành mẫu chứng thư trong tiêu chuẩn chưa được hợp lý do:
- Việc bố trí mục 3. Cơ sở thẩm định giá theo hướng dẫn là đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật của tài sản được nêu trong mục 4. Đề nghị điều chỉnh mục này lên phần đầu của nội dung Chứng thư và hướng dẫn là các văn bản quản lý nhà nước, hướng dẫn chi tiết ngành - nghề được áp dụng, vận dụng trong thẩm định giá và số, trích yếu Hợp đồng thẩm định giá (khơng cần, bỏ nội dung theo đề nghị của ...) - Bổ sung thêm:
+ Mục cơ sở hình thành giá cả, Nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá. Việc bổ sung thêm các nội dung này để người làm công tác quản lý giá, người kiểm tra kết quả thẩm định có chun mơn khi đọc chứng thư có thể hiểu được mức độ phức tạp và tiêu chí lập luận xuyên suốt, đánh giá được mức đọ hiểu biết, nhận thức của của thẩm định viên về tài sản thẩm định.
+ Trường hợp khơng bắt buộc phải đính kèm báo cáo thẩm định, Chứng thư thẩm định cần nêu rõ thời hiệu, lưu ý, hạn chế có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá. - Nên đưa ra mẫu tiêu chuẩn với các mục bắt buộc và cho phép không hạn chế đưa thêm các mục khác phù hợp với đặc điểm của tài sản thẩm định.
d) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07:
Đây là tiêu chuẩn quan trọng nhất, được áp dụng nhiều nhất đối với thẩm định viên, tuy nhiên cịn có nội dung chưa ph hợp với một số tài sản nhất định
Đề nghị nên sửa lại định nghĩa “Giao dịch phổ biến trên thị trường” - Nguyên tắc điều chỉnh: “lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn”
Việc hướng dẫn như vậy khi vào bảng điều chỉnh sẽ phát sinh ra trường hợp vượt chuẩn, trên tuyệt đối (lớn hơn 100%) khi yếu tố điều chỉnh của tài sản thẩm định thấp hơn tài sản so sánh.
e) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08
- Để phù hợp với thực tế hơn cần điều chỉnh một số khái niệm sau:
+ Chi phí là số tiền cần thiết phải trả để được sở hữu, mua; thuê và hoặc tự sản xuất, chế tạo, tái tạo, thay thế, sửa chữa tài sản.
+ Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra, thay thế, sửa chữa một tài sản hoặc một bộ phận tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
- Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản do nhà sản xuất và hoặc theo số liệu thống kê của ngành, lĩnh vực công bố.
- Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm cơng trình kiến trúc trên đất dự kiến đóng góp làm tăng giá trị của tồn bộ bất động sản dự kiến từ khi xây dựng đến khi kết thúc (phá bỏ) không bao gồm thời gian cải tạo, sửa chữa lớn.
- Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng cịn lại của tài sản ước tính cịn phát huy được hiệu quả.
- Tuổi đời thực tế sử dụng của máy, thiết bị là số năm đã trơi qua được phân biệt tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá (có hoặc khơng bao gồm thời gian lưu kho, lưu thông, ngừng sử dụng).
- Tuổi đời thực tế sử dụng của bất động sản (không bao gồm đất) là số năm đã trơi qua được tính từ khi hồn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá (không phân biệt thời gian lưu thông, chưa sử dụng).
- Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn
hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dư ng, sửa chữa tài sản. Cụ thể:
Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dư ng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình và hoặc sử dụng, khai thác dưới công suất định mức.
Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dư ng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình và hoặc sử dụng, khai thác trên công suất định mức.
- Lợi nhuận nhà thầu
+ Lợi nhuận nhà thầu ước tính là sự chênh lệch giữa tổng giá trị ước tính của gói thầu (giá chào thầu, giá dự thầu) trừ đi (-) Tổng chi phí phát triển (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật.
+ Tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng là tỷ lệ lợi nhuận mong muốn, ước tính của nhà thầu khi tham gia cung cấp một gói thầu cụ thể và hoặc theo số liệu thống kê lợi nhuận bình quân của ngành, lĩnh vực định kỳ công bố (không bao gồm các khoản thuế phải nộp).
+ Lợi nhuận nhà thầu thực tế là sự chênh lệch giữa giá trị giá trị quyết tốn, thanh tốn của cơng trình trừ đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành theo định mức của cơ quan có thẩm quyền và hoặc chi phí ước tính để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản, bộ phận tài sản thay thế tương đồng với nguyên mẫu (tài sản cần thẩm định giá), bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định.
- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành theo định mức của cơ quan có thẩm quyền và hoặc chi phí ước tính để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến
tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định.
- Các ví dụ trong tiêu chuẩn cần đưa ra nguồn, cơ sở khai thác dữ liệu, chỉ số đầu vào, giải thích rõ cách tính.
g) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09:
Điều chỉnh khái niệm:
Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá trị tài sản, dự án đã hình thành dựa trên cơ sở chuyển đổi các dịng thu nhập rịng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.
Góp ý bổ sung
Tỷ suất vốn hố và tỷ suất chiết khấu trong hướng dẫn có nội dung sử dụng tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro được dựa trên lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm là không thực tế, đề nghị điều chỉnh về 5 năm (hiện nay có thể dựa trên kết quả đấu thầu trái phiếu chính phủ.
Phụ phí rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản là chỉ tiêu hiện nay hầu như không thể tham khảo, điều tra được do khơng có số liệu thống kê ngành, khu vực do vậy thẩm định viên chỉ có thể ước theo nhận định chủ quan. Tuy nhiên chỉ số này rất quan trọng và yêu cầu mức độ chính xác cao nên đây ln là vấn đề khơng thể giải quyết, dễ xảy ra tranh chấp về kết quả thẩm định.
Tỷ suất chiết khấu theo phương pháp đầu tư phụ thuộc vào tính đúng đắn, chính xác trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp, đễ điều chỉnh, sai số lớn, khơng có tính khách quan.
Tỷ suất chiết khấu theo phương pháp so sánh là khó thực hiện và cũng khơng đảm bảo tính khách quan.
Đề xuất: Cơng ty Thẩm định giá VAI đề xuất tiêu chuẩn có thể tính đến hình thức sử dụng lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân từ 3 đến 5 ngân hàng thương mại do lãi suất cho vay này đã được các ngân hàng tính đến yếu tố khơng rủi ro và các phụ phí rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản và được doanh nghiệp, thị trường tín dụng chấp thuận.
h) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10:
Điều chỉnh, bổ sung một số khái niệm như: Doanh thu phát triển của tài sản, chi phí phát triển, giá đất của dự án, lợi nhuận ước tính của chủ đầu tư...
Giá đất của dự án là chênh lệch giữa doanh thu phát triển trừ đi (-) chi phí phát triển của dự án (bao gồm cả các khoản thuế, phí lệ phí) trừ đi (-) lợi nhuận ước tính của chủ đầu tư. Lợi nhuận ước tính của chủ đầu tư là chênh lệch giữa tổng giá trị ước tính của gói thầu (giá chào thầu, giá dự thầu) trừ đi (-) Tổng chi phí phát triển (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật
Lợi nhuận ước tính của chủ đầu tư cịn có thể dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí phát triển dự kiến, được chấp thuận của các bên có liên quan và hoặc số liệu thống kê của tổ chức có chức năng công bố hàng năm ph hợp với ngành, khu vực và hoặc tỷ lệ tham khảo đáng tin cậy khác do thẩm định viên về giá thu thập được phù hợp với tài sản, dự án cần thẩm định.
i) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11:
Điều chỉnh khái niệm
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận phù hợp với những tài sản mà người quản lý khai thác trực tiếp tài sản không đồng thời là chủ sở hữu tài sản như tài sản đi thuê; đại lý phân phối; nhận khoán; thuê bằng phát minh, sáng chế, bản quyền, sở hữu kiểu dáng công nghiệp trong thời gian hữu hạn (không bao gồm quyền sử dụng đất, thuê
mua, trả góp ...) và chủ yếu dựa vào số liệu doanh thu, chi phí, kết quả kinh doanh nội bộ đã xảy ra trong quá khứ của tài sản để thực hiện thẩm định giá trị tài sản.