III. Những vấn đề còn tồn tạ
PHẦN IV: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP
Xác định đúng đối tượng
Để chủ trương hỗ trợ mua nhà xã hội thực sự phát huy hiệu quả, nhất thiết phải được thực hiện một cách đồng bộ giữa các cấp, các ngành cho phù hợp với tình hình thực tế của người dân. NHNN cũng cần “thắt chặt” kết hợp với thực hiện quy chế “mở” với những “đối tượng thu nhập thấp” thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội, để nhà ở xã hội thực sự đến tay đúng đối tượng. Đồng thời, trong quá trình triển khai thực hiện gói hỗ trợ này chúng ta cần kiểm tra, giám sát, đánh giá để có những điều chỉnh phù hợp bảo đảm ưu đãi hỗ trợ đúng đối tượng, đúng mục đích.
Về mức thu nhập thấp, chúng ta hiểu là một cá nhân đi làm thu nhập đến 9 triệu, mà cũng có người có thể chỉ 2-3 triệu, 1 gia đình có thể thu nhập tối đa ở mức thu nhập thấp là 18 triệu, nhưng tối thiểu nhiều gia đình có thể thu nhập chỉ có 5 triệu. Làm thế nào để giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng với dải thu nhập như thế? Chúng ta có mấy cách như sau:
Gốc của nhà ở xã hội là dành cho những người khơng có khả năng tiếp cận với nhà ở bình thường, tức là những người thu nhập thấp. Về nguyên tắc, nếu đã là thu nhập thấp sẽ khơng có khả năng để mua nhà mà chỉ có khả năng thuê. Họ cũng chỉ có thể thuê mua trong thời gian dài, khoảng vài chục năm gì đó rồi khi có điều kiện họ sẽ mua lại.
Với nhóm đối tượng này, Nhà nước cần hỗ trợ để tạo ra một phân khúc nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ.
Trong phân khúc nhà ở xã hội nên tách làm hai nhóm: nhóm 1 là thu nhập q thấp khơng thể mua nhà, kể cả nhà ở có giá 300-500 triệu đồng/căn nên Nhà nước phải hỗ trợ xây nhà ở xã hội cho họ thuê với giá rẻ và phụ thuộc vào chủ trương hỗ trợ an sinh của Nhà nước.
Nhóm 2 là những nhà ở xã hội theo tiêu chí hiện nay và được chuyển từ nhà ở thương mại sang, phục vụ những người thu nhập thấp, có nhu cầu nhà ở chính đáng, nhu cầu được sở hữu nhà nhưng chưa thể mua nhà vì chưa đủ tiền tích lũy. Nhóm này, nếu có cơ chế, họ có thể vay và có thể trả được cả gốc và lãi.
Với nhóm đối tượng có thể mua thì cần có mơ tả cụ thể đối tượng phục vụ, từ đó có các chính sách hợp lý để tạo ra những sản phẩm nhà ở có giá cả, vị trí và chất lượng phù hợp với nhu cầu của họ, cũng như hồn thiện quy trình thủ tục để giúp họ tiếp cận được nguồn vốn từ gói hỗ trợ.
Đảm bảo cơ chế lãi suất mềm dẻo và linh hoạt hơn để bảo vệ người đi vay trong gói hỗ trợ
Mặc d theo quy định tại Thông tư 07 nêu trên, lãi suất cho vay ưu đãi là 6 /năm và ổn định trong một thời gian tương đối dài, song thị trường tín dụng Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn biến động, thậm chí có thể biến động mạnh, nên rủi ro lãi suất đối với người vay, kể cả vay hỗ trợ trong thời gian dài, là tương đối lớn.
Với mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay khoảng 12 /năm thì lãi suất ưu đãi 6 /năm là hấp dẫn, song sức hấp dẫn đó có thể khơng c n trong vài quý hay vài năm tới. Rõ ràng, để người vay mua NƠXH, nhà cho người có thu nhập thấp thì cơ chế ưu đãi lãi suất cần mềm dẻo và linh hoạt hơn để bảo vệ người đi vay- những người rất dễ bị tổn thương bởi các biến động kinh tế - tài chính do họ ít có khả năng ph ng vệ và đối phó với rủi ro. Bên cạnh đó, mối quan hệ giữa quy mơ khoản vay, lãi suất, thời gian ân hạn, thời hạn và lịch trình thanh tốn cả lãi và gốc, cơ chế phòng ngừa rủi ro cũng cần được các cơ quan chức năng có liên quan tính tốn cẩn trọng phù hợp với khả năng thực tế của người đi vay.
Ngân hàng Nhà nước nên đưa thêm điều kiện đối với các ngân hàng muốn tham gia phân bổ gói cứu trợ này phải cam kết cho đối tượng vay ưu đãi được trả góp trong thời hạn từ 15-25 năm. Hay có cơ chế hỗ trợ đối tượng vay được ân hạn thời gian bắt đầu phải thanh toán gốc vay sau 2-3 năm kể từ ngày ký hợp đồng vay.
Lãi suất chỉ nên ở mức 3 / năm và nên cố định trong v ng 7 năm, bởi lãi suất mua nhà bao giờ cũng phải thấp hơn nhiều lãi suất đang cho vay thực tế bởi có tài sản đảm bảo.
Nhà nước cần tạo dựng các quỹ cho người thu nhập thấp vay với lãi suất ưu đãi, quy hoạch những dự án nhà ở xã hội nhiều hơn nữa
Ngồi ra, nên cơng khai hóa tồn bộ thơng tin về quá trình hình thành, xây dựng cũng như những trao đổi, giao dịch trên thị trường nhà ở xã hội để tăng tính cơng bằng, người dân có thể dễ dàng tiếp cận được thơng tin một cách chính xác và đầy đủ
Thực hiện cơng khai, minh bạch trong thực hiện chính sách
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần có quy chế phối hợp chặt chẽ với các ngân hàng (NH) được giao nhiệm vụ giải ngân đồng thời các NH cũng phải công khai minh bạch từng trường hợp mua được nhà từ gói hỗ trợ trên website của NHNN để người dân biết và giám sát, tránh trường hợp cho vay “nhầm” dự án nhà ở thương mại nhưng khoác áo nhà ở xã hội.
Cụ thể: Các NH phải công khai minh bạch, cần công bố rõ là ngày ấy tháng ấy đã cho ông , bà B... vay mua căn hộ nào... Qua đó, các kênh giám sát như cơ quan ngôn
luận sẽ thuận tiện hơn trong việc kiểm tra xem có thật những cá nhân ấy mua căn hộ đó hay khơng và có ở thực hay không để tránh hiện tượng đứng tên nhưng người khác vào ngụ hoặc “bán cái” để kiếm huê hồng.
NHNN phải c ng năm NH thương mại được giao giải ngân ngồi lại với nhau để bàn về tiêu chí, quy trình và cơng khai minh bạch tất cả.
Hồn thiện theo hướng đơn giản hóa, cơng khai minh bạch và hợp lý hóa các thủ tục.
Đây là điều kiện tiên quyết không chỉ để triển khai gói hỗ trợ này có hiệu quả mà
c n để chuẩn bị ban hành và thực hiện các cơ chế chính sách xã hội khác trong tương lai.