III. QUAN ĐIỂM ÁP DỤNG QUY ĐỊNH BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY
3.1. Bản án dân sự phúc thẩm số 1258/2014/DS-PT ngày 22-9-2014 của Tòa án
3.1.4. Nhận xét về cách xét xử và áp dụng của tòa
Qua bản án, giao dịch bị vơ hiệu ở đây được tịa án xác định là giao dịch giả tạo, đó là giao dịch mua bán nhà đất giữa bà Lê Thị H và ông Bùi Quang S và giao dịch thực chất đây là giao dịch vay mượn tài sản của ông Bùi Quang S và bà Hồ Thị Minh C. Theo Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005: “Giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự bị vô hiệu là buộc các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu khơng trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền”. Xét giao dịch mua bán nhà bị vô hiệu, nên buộc ông S trả lại cho bà H căn nhà hoặc giá trị tương đương. Phía bà H chưa nhận tiền mua nhà của ông S, nên khơng phải hồn trả cho ơng S. Đặt giả sử, theo như ơng S khai có cho bà H vay tiền 400.000.000 đồng là có thật và hai bên xác lập giao dịch mua bán nhà để nhằm đảm bảo nợ vay thì giao dịch cho vay tiền (giao dịch bị che giấu) vẫn có hiệu lực. Qua đó cho thấy, tịa án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã áp dụng hợp lý các căn cứ pháp luật và đưa ra quyết định đúng đắn theo tinh thần pháp luật.
Xét sau khi ký hợp đồng mua nhà của bà H, ông S đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận ngày 13/3/2009 (theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở vào sổ số 19159/2001 ngày 13/9/2001 của Ủy ban nhân dân thành phổ Hồ Chí Minh). Xét Ngân hàng có giao dịch nhận thế chấp nhà, đất của ông S, trong khi căn nhà đã được Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cho ông S; Ngân hàng cũng không biết giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giả tạo giữa bà H vớì ơng S; thủ tục thế chấp phù hợp với quy định tại Điều 318, 345 Bộ Luật dân sự 2005, Điều 12 Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Do đó cần bảo vệ quyền lợi cho Ngân hàng ngay tình, khi giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giữa bà H và ông S vô hiệu. Qua lời khai và các căn cứ pháp lý là các văn bản quy phạm pháp
luật, xét thấy có thể hồn tồn xác định được Ngân hàng được xem xét là Bên thứ ba ngay tình trong giao dịch bị vơ hiệu và khơng có căn cứ pháp lý vì về bản chất giao dịch mua bán nhà đất của bà H và ông S là bị vô hiệu nên ôn S không phải chủ sở hữu và khơng có quyền với mảnh đất đó. Án sở thẩm chỉ buộc ông S trả lại giá trị đất, nhà mang số 13/6/26 đường TN cho bà H, theo kết quả của Hội đồng định giá, có giá 887.427.680 đồng (bao gồm cả phần giá trị xây dựng do bà H khai có xây thêm mới - Bút lục 351, 363) là đúng.
Cịn về phía phần nhà đất, việc không chấp nhận hủy giấy chứng nhận hủy bỏ Quyền sử dụng đất của ơng S là hồn tồn hợp lý. Đó khơng chỉ vì bà H khai có biết ơng S sang tên quyền sở hữu căn nhà nhưng bà H vẫn không khiếu nại việc cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ông S (mãi đến ngày 22/10/2009 bà H mới gửi đơn kiện đến Tòa án (bút lục 296); ngày 08/02/2010 vợ chồng ông S đã thế chấp nhà, đất này để vay tiền của Ngân hàng, có đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận G.)và xét thấy thủ tục thế chấp phù hợp với quy định tại Điều 318, 345 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Ngân hàng P, nếu hủy giấy chứng tờ đấy thì sẽ ảnh hưởng đến hiệu lực và quyền lợi của ngân hàng theo đồng tín dụng số 010/10HĐT, Ngân hàng cho ông S vay số tiền 450.000.000 đồng, thời hạn 60 tháng, lãi suất 18%/1 năm, tài sản thế chấp là căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G do ông Bùi Quang S và bà Chu Thị Ngọc V là chủ sở hữu. Đây là biện pháp bảo vệ bên thứ ba theo Khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương đương khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015- Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu: 2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.)
Qua bán án Sơ thẩm 146/2014/DSST ngày 15-4-2014 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp và bản án dân sự phúc thẩm số 1258/2014/DS-PT ngày 22-9-2014 của Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã cho thấy tinh thần của Bộ luật dân sự và những cơ quan, cá nhân áp dụng luật pháp bên cạnh cân nhắc việc bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản mà còn chú trọng việc bảo vệ quyền lợi của các bên thứ ba ngay tình nói chung và những người ngay tình khơng có căn cứ pháp lý về quyền sở hữu. Quyết định của tòa án minh chứng một điều là pháp luật ngày càng phát triển theo hướng công bằng, ngày càng chú trọng việc đảm bảo việc bảo vệ quyền lợi cho tất cả các bên.
3.2. Bản án số 59 /2018/DS-PT. Ngày : 17 - 5 - 2018 V/v, “Yêu cầu tuyên bố hủy hợp đồng mua bán đấu giá, hủy quyết định cá biệt; yêu cầu giao tài sản” của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng.
3.2.1. Nội dung vụ án
Nguyên đơn là ông Đào Hữu P, bà Nguyễn Thị H trình bày:
Vào tháng 8/2008, Ơng P và bà H có ký hợp đồng bảo lãnh thế chấp là người thứ ba cho bên vay là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng X (gọi tắt là Công ty X) vay tại Ngân hàng Q chi nhánh Đà Nẵng (gọi tắt là Q Đà Nẵng) với số tiền bảo lãnh la 1.700.000.000 đồng bằng tài sản là lô đất B2-10 KDC số 1 phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng, giá trị thẩm định lô đất là 2.337.000.000,đ và Q Đà Nẵng chỉ duyệt cho vay với giá trị tối đa là 1.700.000.000, đồng theo quy định của ngân hàng. Sau đó, Q Đà Nẵng có nhận thế chấp một số thiết bị và tài sản khác mà Công ty X thế chấp để vay tiếp các khoản khác, điều này thể hiện tại hợp đồng tín dụng số 02/324188/2008/NHQĐ.ĐN/03 ký ngày 05/01/2009, tổng giá trị hợp đồng thế chấp là 6.050.000.000, đồng được thể hiện tại điều 12 khoản 12/1 trong hợp đồng. Trong quá trình vay, bên vay là Cơng ty X không thực hiện trả nợ nên Ngân hàng Q đã khỏi kiện tại Tịa án quận T. Tuy nhiên, khơng hiểu vì lý do gì mà Q Đà Nẵng đã rút đơn khởi kiện. Về phía Ơng P và bà H yêu cầu Công ty X thực hiện việc trả nợ cho ngân hàng nhưng Công ty X đã thỏa thuận cùng với vợ chồng ông và các con mua lại ngôi nhà và đất này. Hai bên lập hợp đồng mua bán và bàn giao nhà ở ký ngày 25/10/2010 với giá thỏa thuận là 3,5 tỷ đồng. Bên mua Công ty X giao trước 1,7 tỷ đồng hẹn trong vòng 1 tháng sẽ trả số tiền cịn lại để ra cơng chứng chuyển quyền sử dụng nhưng từ đó đến nay Cơng ty X đã khơng thanh tốn cho vợ chồng ơng số tiền cịn lại theo hợp đồng ký ngày 25/10/2010 nên việc mua bán chưa hoàn thành. Tuy nhiên, việc các bên không
thực hiện đúng như hợp đồng cam kết nên việc mua bán chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng khơng hiểu vì lý do gì giữa Cơng ty X và Q Đà Nẵng đã tự ý chuyển tài sản thế chấp của vợ chồng ông là quyền sử dụng lô đất B2-10 KDC số 01 , phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng cho Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Q chi nhánh Đà Nẵng và công ty này lại giao cho Công ty V đơn phương bán tài sản của vợ chồng ơng mà khơng hề có thơng báo cho vợ chồng ơng biết. Ngôi nhà này được Công ty V làm thủ tục bán cho ông Trần Văn H và bà Nguyễn Thị H và được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Tháng 10/2009, ông Đào Hữu P thấy Công ty X trả lãi không được cho Q Đà Nẵng nên ông mới thỏa thuận bán nhà cho người khác và đem tiền xuống trả cho Q Đà Nẵng nhưng Q Đà Nẵng yêu cầu trả gốc và lãi là 4,5 tỷ đồng trong khi đó theo định giá chỉ có 2,3 tỷ đồng.
Việc làm trên của ngân hàng, các cơ quan, cá nhân đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền lợi và quyền định đoạt về tài sản của vợ chồng ơng. Vì lý do trên nên vợ chồng ơng u cầu Tồ án huỷ Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá SỔ 031-11/115- HĐMBTSĐG giữa đơn vị bán dấu giá tài sản là Cơng ty V, đơn vị có tài sản là Cơng ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Q và người mua được tài sản bán đấu giá là ông Trần Văn H và biên bản đấu giá tài sản ngày 27/11/2015. Đồng thời, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở số CC668314 ký ngày 08/12/2015 mang tên ông Trần Vãn H và bà Nguyễn Thị H do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cấp. Ơng P ước tính giá trị nhà đất nêu trên theo giá thị trường tại thời điểm hiện nay khoảng 4,5 tỷ đồng, xin trả cho ngân hàng 2,5 tỷ và sổ tiền chênh lệch còn lại cho ơng được nhận thì ơng sẽ bàn giao nhà và đất nêu trên. Vì vợ chồng ông chỉ thế chấp lô đất B2-10 KOC số 1 , phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng cho Công ty X vay với giá trị là 1,7 tỷ đồng. Nên vợ chồng ông đồng ý trả số tiền 1,7 tỷ đồng cho Q Đà Nẵng và khơng trả một khoản lãi nào vì Cơng ty X vay nguồn vốn này để kinh doanh đem lại lợi nhuận cho Công ty X nên Công ty X phải trả mọi lãi vay.
Đối với yêu cầu độc lập của vợ chồng ông Trần Văn H và bà Nguyễn Thị H yêu cầu Tịa án cơng nhận việc mua bán đấu giá tài sản là hợp pháp và buộc vợ chồng ông phải bàn giao nhà đất tại số 18 Nguyền Hữu Dật, tổ 135, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng cho vợ chồng ông H, bà H thì vợ chồng ơng khơng đồng ý. Nếu Q Đà Nẵng
thực hiện việc mua bán đấu giá nhà đất của ơng đúng quy định pháp luật thì ơng đồng ý bàn giao nhà đất cho vợ chồng ông H và bà H.
Bị đơn Ngân hàng Q đại diện theo ủy quyền của bị đơn Ngân hàng Q là ơng Đào Mạnh H trình bày:
Về quan hệ tín dụng giữa Q Đà Nẵng và Công ty X: Công ty X là pháp nhân do ông Trần Hữu T giữ chức vụ Giám đốc, theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0400618496 do Phòng Đăng ký kinh doanh - Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Đà Nẵng cấp lần đầu ngày 22/04/2008, có trụ sở tại số 385 Trần Cao Vân, phường X, quận T, thành phố Đà Nẵng (hiện nay Công ty này đã bị giải thể bắt buộc).
Vào năm 2009, Ngân hàng Q chi nhánh Đà Nẵng (gọi tắt là Q Đà Nẵng) và Công ty X đã ký kết nhiều Hợp đồng tín dụng để vay vốn.
Về việc giải ngân cho Bên vay Công ty X: Thực hiện hợp đồng, Q Đà Nẵng đã giải ngân cho Công ty CP Đầu tư & Xây dựng X bằng nhiều khế ước nhận nợ .
Về tài sản thế chấp: Để đảm bảo cho các khoản vay nêu trên, bản thân Công ty X và các bên thứ ba là ông Đào Hữu P và bà Nguyễn Thị H đã dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình để thế chấp cho Q Đà Nẵng nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty X, cụ thể như sau:
Tài sản thế chấp là máy móc thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng của Công ty X bao gồm các tài sản sau: Trạm trộn bê tông 45M3/H và các phụ kiện đi kèm, Máy xúc lật Xiagong 916A, Trạm biến áp 1 80 K VA-35(22)/0,4KV. Việc thế chấp tài sản đảm bảo nêu trên được Q Đà Nẵng và Công ty X lập thành Họp đồng thế chấp máy móc thiết bị số: 02/324188/2008/NHQĐ.ĐN/HĐTC/02 ngày 05/12/2008 và Hợp đồng thế chấp máy móc thiết bị số 02/324188/2008/NHQĐ.ĐN/HĐTC/03 ngày 12/12/2008.
Tài sản thế chấp là quyền địi nợ của Cơng ty X đối với 5: Công ty X đã dùng tài sản là quyền dòi nợ phát sinh từ họp đồng số 819/HĐ-XD ký ngày 23/07/2009 giữa Cơng ty X vó'i Tổng cơng ty xây dựng cơng trình giao thơng 5 (5) đê the chấp cho Q Đà Nẵng nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ. Quyền địi nợ của Cơng ty X đối với 5 là giá trị thi cơng gói thầu số 6 thuộc Dự án cao tốc C - Ninh Bình mà 5 có nghĩa vụ thanh tốn cho Cơng ty X theo Hợp đồng số 819/HĐ-XD ký ngày 23/07/2009 đã ký kết và thực hiện giữa các bên. Giá trị Quyền địi nợ mà Cơng ty X
thế chấp cho Q Đà Nẵng là 4.470.623.051 đ, đây chính là giá trị thi cơng cịn lại mà 5 phải thanh tốn cho Cơng ty X thuộc gói thầu và Hợp đồng nêu trên. Việc thế chấp tài sản đảm bảo là quyền đòi nợ nêu trên được Q Đà Nẵng và Công ty X lập thành Hợp đồng thế chấp hàng hóa và/hoặc quyền địi nợ sổ 99.10.301.324188.DB.DN ngày 07/4/2010.
Tài sản thế chấp của bên thứ ba thế chấp Ông P, bà H đã dùng tài sản là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của mình để thế chấp cho Q Đà Nẵng nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty X đối với Q Đà Nẵng. Nhà đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng của Ông P, bà H có chi tiết cụ thể như sau: Thửa đất số B2-10, bản đồ số KT01/1, diện tích 105m2, địa chỉ số 18 N, H, quận H, thành phố Đà Nẵng theo Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số AĐ 407793 do UBND quận H, thành phố Đà Nẵng cấp ngày 21/02/2006, (Sau đây gọi chung là nhà đất). Việc thế chấp nhà đất nói trên được Q Đà Nẵng và Công ty X lập thành Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 số 02/32418 8/2008/NHQĐ.ĐN/HĐTC/01, công chứng tại Phịng cơng chứng số 02 TP Đà Nẵng, số công chứng 14616, quyển số HV10TP/CC- SCC/HĐGD và đăng ký thế chấp cùng ngày. (Các tài sản máy móc