61
- u điểm:
Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt
Sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị tr ờng để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dịng lợi ích t ơng lai mà BĐS mang lại.
- Nh ợc điểm:
Cũng có những hạn chế của ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
Chi phí khơng phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. PP chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận ch a chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.
Việc ớc tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan.
63
3. Ph ơng pháp chi phí giảm giá (tiếp)
3.4 Các tr ờng hợp áp dụng
Định giá các BĐS khơng có chức năng sinh lời, các BĐS khơng có các cá nhân, tổ chức khác cần các BĐS khơng có các cá nhân, tổ chức khác cần đến;
Định giá cho mục đích bảo hiểm;
Định giá cho mục đích đấu thầu;
Th ờng đ ợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các ph ơng pháp định giá khác. kiểm tra đối với các ph ơng pháp định giá khác.
4. Ph ơng pháp thặng d
4.1 Cơ sở lý luận
Ph ơng pháp thặng d đ ợc xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dịng lợi ích t ơng lai”. Tức là, giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị cịn lại sau khi lấy giá trị ớc tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát sự phát
triển