2.1.3 .ăNguyênănhânăc aănh ngătnăt iătrongăquáătrìnhăgi iăquy tătranhăch p
2.2. Kin ngh s aăđ i, hoàn th in pháp lu tăliênăquanăđ nh păđ ng mua bán
nhà vô hi u
Th căhi năNgh ăquy tă49/NQ-TWăngàyă02/6/2005ăvàăNgh ăquy tă08/NQ-TW
ngàyă02/01/2002ăc aăB ăChínhătr ăv ăchi năl căc iăcáchăt ăphápăđ năn mă2020,ăđ ă đ yănhanhăti năđ ăgi iăquy tăvàănângăcaoăch tăl ngăxétăx ăcácălo iăán;ăđịiăh iăcácă c ăquanăh uăquanăvàăTịaăánăc năcóăs ăph iăh păch tăch ătrongăvi căthuăth păch ngă c ,ăxácăminh,ăh n ch th p nh t t l án h y, s a nghiêm tr ng do l i ch quan c a
th m phán85,ăđ măb oăcácăquy tăđ nhăc aăTịaăánăph iăđúngăphápălu t,ăđ yăđ ,ărõă ràng,ăcóăs căthuy tăph căvàăkh ăthi.ă ăđ măb oăs ăth ngănh tăgi aălu tăn iădungă v iălu tăt ăt ngăvàăcácălu tăchuyênăngành,ăt oăhànhălangăphápălỦăth ngănh tăchoăho tă đ ngăxétăx ăc aăcácăc ăquanăti năhànhăt ăt ngă(TANDăvàăVKSND)ătrongăvi căápă d ngă phápă lu t,ă đòiă hịiă ph iă đ yă nhanhă vi că hồnă thi nă h ă th ngă phápă lu tă nóiă chungăvàăphápălu tăv ănhàă ănóiăriêng,ătrongăđóăvi căhồnăthi năBLDSăv ăch ăđ nhă h păđ ngăc ngănh ăcácăquyăđ nhăv ăgi iăquy tăh uăqu ăphápălỦăkhiăh păđ ngăb ăvôă hi uălàăv năđ ăc păbách,ătrongăgiaiăđo năhi nănayăvàăxuăh ngăh iănh păqu căt ă trongăt ngălai.
Trênăc ăs ăquyăđ nhăc aăphápălu t,ăxu tăphátăt ăth căti năápăd ngăphápălu tă c aăngànhăTịaăán,ăb năthânăđãăvàăđangălàmăcơngătácăxétăx ;ăv iămongămu năxâyă d ngăcácăquyăđ nhăphápălu tăchoăphùăh păv iăth căti n,ăt oăhànhălangăphápălỦ an
toànăvàăb oăv ăquy năl iăh păphápăchoăcácăch ăth ăthamăgiaăquanăh ăgiaoăd chămuaă bánănhàă ;ăh năch ăth pănh tănh ngăthi tăh iăphátăsinhăkhiăh păđ ngăb ătunăb ăvơă hi uăchoăcácăch ăth ăngayătình,ătrungăth căkhiăthamăgiaăvàoăquanăh ăphápălu tănày;ă
tác gi ăđ aăraăm tăs ăgi iăphápăvàăki năngh ăsau:
2.2.1. Khơng nên quy đ nh hình th c cơng ch ng, ch ng th c là đi u ki n b t bu c có hi u l c c a H MB nhà
Trênăc ăs ăphânătíchăt iăm că1.2.5 ch ngă1ăc aăLu n v n;ătheoăB ălu tădână s ăVi tăNamăhi năhànhăthìăhìnhăth căc aăH MBănhàă ăph iăcơngăch ngăho căch ngă
85 Tịa án nhânădânăt iăcaoă(2011),ăBáo cáo t ng k t cơng tác n m 2010 và ph ng h ng nhi m v công tác n m 2011 c a ngành Tòa án nhân dân.
th c,ăđây làăđi uăki năb tăbu căcóăhi uăl căc aăh păđ ng,ăn uăcácăbênăkhơngătnă th thìăh păđ ngăs ăb ăvơăhi u.ăTh căti năxétăx ăt iăTịaăán,ăcácătranhăch păliênăquană đ năH MBănhàă ăvơăhi uădoăviăph măv ăhìnhăth cădi năraăph ăbi nă(chi m kho ng
70 % các tranh ch p v h p đ ng mua bán nhà)86,ăph căt păvàăgi iăquy tăh uăqu ă phápălỦăc aănóăg păkhơngăítăv ngăm c.ă
Trênăth căt ,ăv năđ ăhi nănayăđangăthuăhútăs ăquanătâmăc aăcácănhàăkhoaăh că
pháp lý và các nhàăl păphápăđóălàăđi uăki năv ăhìnhăth căcóă nhăh ngănh ăth ănàoă đ năhi uăl căc aăH MBănhàă ?ăN uăkhơngătnăth ăv ăhìnhăth cătheoălu tăđ nhăthìă
h păđ ngăcóăb ătunăb ăvơăhi uăkhơng?ăCóănênăti păt cquyăđ nhăH MBănhàă ăb tă
bu căph iătnăth ăhìnhăth căcơngăch ngăhayăch ngăth cănh ăquyăđ nhăhi nănayă khơng?ăTh căti năchoăth y,ăv iăquyăđ nhă“h p đ ng mua bán nhà ph i đ c l p
thành v n b n, có cơng ch ng ho c ch ng th c”, trongă th iă giană quaă đãă b că l ă nh ngăh năch ,ănh tălàăhi nănayăvàăt ngălaiăđ ăphátătri năkinhăt - v năhóa- xãăh iă hịaănh păv iăxuăth ăh iănh păqu căt ăthìăquyăđ nhănêuătrênăc năph iănghiênăc uăm tă cáchănghiêmătúc.ăVìăth căt ,ăcácătranhăch păv ăH MBănhàă ăvơăhi uădoăkhơngătnă th ăquyăđ nhăv ăhìnhăth că(khơng cơng ch ng, ch ng th c)ăt iăTòa ánăđangădi năraă kháăph ăbi năvàăph căt p;ăm cădù,ătrongăqătrìnhăgi iăquy tăTịaăánăđãăv năd ngă quyăđ nhă“m ”t iă i uă134ăBLDSă2005 choăcácăbênăm tăth iăh năđ ăhoànăthi năcácă quyăđ nhăv ăth ăt căhìnhăth căc aăH MBănhàă ;ăqăth iăh nătịaă năđ nhămàăcácă
bênăv nă“khơng th c hi n, thì giao d ch d ch vô hi u”;ătuyănhiên,ătuy tăđ iăđaăs ăcácă v ă ánă vi că hoànă t tă th ă t că đ uă khơngă th că hi nă đ c87
. Vìă b nă ch tă c aă v nă đ ă khôngăch ălàăs ăviăph măhìnhăth căh păđ ng,ămàăngunănhânăsâuăxaăchínhălàădoăs ă bi năđ ngăv giá nhà88. Th căt ăgi iăquy tătranhăch păkhiăH MBănhàă ăvơăhi uădoă viăph măhìnhăth căkhơngăcơngăch ng,ăch ngăth căchoăth y,ăkhiăgiáănhàăthayăđ iă t ngăsoăv iăgiáănhàăt iăth iăđi măgiaoăk tăh păđ ngăthìăđaăph năbênăđ căl iăt ăvi că t ngăgiáănhàăs năsàngăviăph măcamăk t,ăt ăch iăhồnăt tăth ăt căhìnhăth cătheoăquy tă đ nhăc aăTịaăán,ăvìăh ăs ănh năđ căl iăíchăl năh năsoăv iăthi tăh iămàăh ăph iăb iă th ng.ă
V khoa h c pháp lý. Hi nănayăt năt iăhaiălu ngăquanăđi măkhácănhau,ănênă hayăkhôngănênăquyăđ nhăH MBănhàă ăph iăcơngăch ng,ăch ngăth călàăđi uăki năcóăă hi uăl c?ă
Quan đi m th nh t cho r ng:ăQuyăđ nhăth ăt căcơngăch ng,ăch ngăth călàă
đi uăki năb tăbu căcóăhi uăl căc aăH MBănhàă ălàăc năthi tăvàănênăti păt căduyătrì;ă b iăvì,ăhi nănayă trìnhă đ ădânătríă c aăn cătaăcịnăth p,ă s ăamăhi uăphápălu tăc aă ng iădânăch aăcao;ăn uăb ăth ăt căcôngăch ng,ăch ngăth căđ iăv iăH MBănhàă ă
86Tr năTh ăHu ă(2012), “Tranhăch păt ăh păđ ngămuaăbánănhàăth căti năvàănh ngăv năđ c nătraoăđ i”, T p chí Lu t h c (s ă12),ătr.21.
87PhanăTh ăVânăH ng (2012), “Côngăch ng,ăch ngăth cătrongăh păđ ngămuaăbánănhàă ăvàăchuy nănh ngă quy năs ăd ngăđ t”, T p chí Tịa án nhân dân, tr.24.
thìăs ăb ăkhâuăki măsốtătínhăxácăth căc aăh păđ ng,ăd n đ năthi tăh iăchoăcácăch ă th ăthamăgiaă giaoăk t;ăs ăgâyă ápăl căchoă Tịaăánătrongăqătrìnhăgi iăquy tătranhă ch p;ănhàăn căs ăb ăth tăthuăthu ;ăt oăđi uăki năth ătr ngăb tăđ ngăs năphátătri nă khơngăminhăb chă….ăvàăv năđ ăquanătr ngănh tălàăliênăquanăđ năchínhăsáchăqu nălỦă đ tăđaiăc aăNhàăn căvìănhàă ălnăg năli năv iăđ tăđaiă(thu c s h u toàn dân do
nhà n c th ng nh t qu n lý).
Quan đi m th hai cho r ng:ăQuyăđ nhăhìnhăth călàăđi uăki năb tăbu căcóă
hi uăl căc aăH MBănhàă ăđ iăv iăhi năt iăvàăt ngălaiălàăkhơngăcịnăphùăh p;ămangă n ngătínhăqu nălỦăhànhăchínhănhàăn c;ăth căt ăđãăb căl ănhi uăb tăc p,ăđiăng căl iă nguyênăt căc ăb năc aăphápălu tădânăs ăv ăquy năt ădoăth aăthu n,ăl aăch năthamă giaăvàoăcácăquanăh ăgiaoăd chădânăs ătheoăn iădungăvàăhìnhăth căc aăcácăch ăth .ă Cácă quyă đ nhă c aă BLDSă liênă quană đ nă giaoă d chă dână s ă vơă hi uă nóiă chungă vàă H MBănhàă ăvơăhi uănóiăriêngă năch aănhi uămâuăthu n,ă“ti n h u b t nh t”,ăc ă th :ătheoă i uă134ăBLDS 2005,ă“trong tr ng h p pháp lu t quy đ nh hình th c
giao d ch dân s là đi u ki n có hi u l c c a giao d ch mà các bên khơng tn theo thì theo yêu c u c a m t ho c các bên, Tồ án, c quan nhà n c có th m quy n khác quy t đ nh bu c các bên th c hi n quy đ nh v hình th c c a giao d ch trong m t th i h n; q th i h n đó mà khơng th c hi n thì giao d ch vơ hi u” quyăđ nhă nàyălàăch aăh pălỦ,ăkhôngăkh ăthi,ăch ăphùăh păv iătr ngăh păcácăbênăv năgi ăđúngă camăk t.ă ngăth i,ătheoă i u 127 BLDS 2005 quyăđ nhă“giao d ch dân s khơng
có m t trong các đi u ki n đ c quy đ nh t i i u 122 c a B lu t này thì vơ hi u”ă
nh ngăkho nă2ă i uă401ăBLDSă2005 l iăquyăđinhă“…ăh p đ ng không b vô hi u trong tr ng h p có vi ph m v hình th c, tr tr ng h p pháp lu t có quy đ nh
khác”.ăT ănh ngăquyăđ nhănêuătrên,ăchoăth yăs ăthi uăth ngnh tătrongăquyăđ nhăc aă phápălu tăv ăhìnhăth căđ iăv iăhi uăl căc aăh păđ ng.ă
Tác gi đ ng ý v i quan đi m th hai.ăKhơngănênăquyăđ nhăhìnhăth căcơngă
ch ng,ăch ngăth călàăđi uăki năb tăbu căcóăhi uăl căc aăH MBănhàă .ăVìănguyênă t căc ăb năc aălu tădânăs ,ăh păđ ngălàăs ăth aăthu năc aăcácăbên,ăphápălu tăph iă tônătr ngăs ăth aăthu năđó; vàă“hình th c c a h p đ ng không nh h ng đ n hi u
l c c a h p đ ng”89.ăHìnhăth căh păđ ngăb ngăv năb nălàăs ăghiănh n,ăl uăgi ăl iăỦă chíăth ngănh tăc aăcácăbênăt iăth iăđi măgiaoăk tăraăbênăngồi;ăcịnăvi căcơngăch ng,ă ch ngăth căth căch tăch ălàăvi căxácănh năc aăc ăquanăcóăth măquy năv ăs ăki nă
89 Ph mă Hoàngă Giang (2007), “ nhă h ngă c aă đi uă ki nă hìnhă th că c aă h pă đ ngă đ nă hi uă l că c aă h pă đ ng”, T p chí nhà n c và pháp lu t (s ă03), tr.47.
phápă lỦă gi aă cácă bênă theoă đi uă ki nă thôngă th ng90.ă Th că ch t,ă cácă tranhă ch pă H MBănhàă ădoăkhơngătnăth ăv ăhìnhăth căđaăph năxu tăphátăt ă“lịng tham”ăc aă m tătrongăcácăbên,ănh tălàătrongătr ngăh păgiáănhàăbi năđ ngăt ngăsoăv iăth iăđi mă bánănhà,ăsauăđóăbênăbánăkhơngămu năbánăn a.ă ngăth i,ăchínhăquyăđ nhăc aăphápă lu tăhi nănayăđãătr ăthànhă“ch d a”ăphápălỦăv ngăch căchoăs ă“b i c”ăkhiăm tă trongăcácăbênăvi năd năh păđ ngăch aăcơngăch ngă(hayăch ngăth c)ăđ ăuăc uăTịaă ánătuyênăb ăh păđ ngăvôăhi u.ă
V iăquyăđ nhăhi nănay,ăn uăch ăc năc ăvàoăaiălàăng iăcóăl iătrongăvi căkhơngă th căhi năhồnăthi năth ăt căhìnhăth căsauăth iăh năTịaăánă năđ nh,ăthìăng iăđóă ph iăcóăTNBTTHăs ăkhơngăphùăh păvàăthi uătínhăthuy tăph c.ăB iăvì,ăphápălu tăđãă khơngăxétăđ năl iăc aăbênăviăph măkhơngăth căhi năcamăk tăt iăth iăđi măgiaoăk t,ă
ví d :ăAăbánănhàăchoăB,ătrongăgi yăbánănhàăvi tătay,ăcácăbênăth aăthu năBăthanhătốnă ti nănhàăchoăAălàmă3ăđ t,ăsauăkhiăBăthanhătốnăti năđ tă2ăthìăcácăbênălàmăth ăt că muaăbánătheoăquyăđ nh,ăsauăkhiăthanhătốnăti năđ tă1ăthìăBăkhơngăth căhi năvi că thanhătốnăti năti păđ tă2,ănênăkhơngăth ăth căhi năth ăt căquyăđ nhăv ăhình th căt iă phịngăCơngăch ngănhàăn c.ăAăkh iăki năuăc uăTịaăánătunăb ăh păđ ngăvôă hi uăvàăbu căBăph iăBTTH.ăDoăbi năđ ngăc aăth ătr ngăb tăđ ngăs n,ăt iăth iăđi mă Tòaăánăgi iăquy tăgiáănhàăt ngăsoăv iăth iăđi măgiaoăk t,ănênăBăl iăyêuăc uăth căhi nă h pđ ng.ăTòaăánăápăd ngă i uă134ăBLDSă2005 raăquy tăđ nhă năđ nhăth iăh nă30ă ngày,ăk ăt ăngàyănh năquy tăđ nhăc aăTịaăán,ăbu căcácăbênăph iăđ năc ăquanănhàă n căcóăth măquy năth căhi năth ăt căquyăđ nhăv ăhìnhăth cănh ngăAăkhơngăđ n.ă Doăv y,ăTịaăánăđãătunăb ăH MBănhàăgi aăAăvàăBăvơăhi u.ăT ăvi căBălàăng iăcóă l iă d nă t iă giaoă d chă vôă hi uă nh ngă v iă quyă đ nhă hi nă nayă thìă Aă l iă tr ă thànhă làă ng iăcóăl i;ădoăđó,ăTịaăánăbu căAăph iăBTTHăchoăBălàăkhơngăcơngăb ngăvàăthi uă thuy tăph c.ă
Nhìn t góc đ so sánh pháp lu t.ă Phápă lu tă c aă m iă qu că giaă đ uă cóă s ă
th ngănh tăchungălàăh ngăt iăb oăv ăh păđ ng;ănh ngătrênăph ngădi năkhoaăh că
pháp lý, m iăn căcóăcáchăti păc năvàăquanăđi măkhácănhauăv ă nhăh ngăc aăhìnhă th căđ năhi uăl căc aăh păđ ng;ăc ăth :ăTheoăphápălu tădânăs ă căt iă i uă125ă quyăđ nhăvơăhi uădoăviăph măhìnhăth c:ă“m t hành vi pháp lý b vô hi u khi không
tuân th hình th c do pháp lu t quy đ nh”,ătheoăđó,ăkhiăgiaoăk tăh păđ ngăcácăbênă
ph iătnăth ăđi uăki năv ăhìnhăth cămàăphápălu tăquyăđ nh,ăn uăkhơngătnăth ăthìă h păđ ngăvơăhi u.ăNg căl iăBLDSăPhápăkhơngăcoiăhìnhăth călàăđi uăki năb tăbu c
90Nguy năV năC ng (2002), “Giaoăd chădânăs ădoăkhơngătnăth ăcácăquyăđ nhăv ăhìnhăth c”, T p chí Tịa
cóăhi uăl căc aăh păđ ng,ăđi uănàyăđ ngăngh aăv iăvi căkhiăh păđ ngăkhơngătnă th ăcácăquyăđ nhăv ăhìnhăth căthìăs ăkhơngăvơăhi u;ăc ăth ăt iă i uă1108ăBLDSă
Phápăquyăđ nhăh păđ ngăcóăhi uăl căkhiăth aămãnă4ăđi uăki năch ăy uăsau:ă(i) các
bên giao k t hoàn toàn t nguy n; (ii) các bên giao k t có n ng l c giao k t h p đ ng; (iii) i t ng c a h p đ ng ph i xác đ nh; (iv) c n c c a h p đ ng ph i h p pháp. Trong khiăđó,ăBLDSăNh tăB năl iăchoăphépăt ădoăl aăch năhìnhăth căgiaoă k tăh păđ ng;ătr ngăh păcácăbênăthamăgiaăh păđ ngăkhơngătnăth ăquyăđ nhăv ă hìnhăth căthìăh păđ ngăkhơngăb ăcoiălàăvơăhi u;ămi nălàăkhiăphátăsinhătranhăch păcácă bênăch ngăminhăđ căcóăh păđ ngăđãăt năt iăngayăc ăkhiăquyăđ nhăh păđ ngăph iă l păv năb nănh ngăn uăcácăbênăkhơngăth căhi năthìăc ngăkhơngă nhăh ngăđ năhi uă l căc aăh păđ ng.ă
T ăth căti n,ălỦălu năvàăsoăsánhăphápălu tănh ăđãăphânătíchătrên,ăquanăđi mă
c a tácăgi ,ăc nălo iăb ăquyăđ nhăhìnhăth căc aăH MBănhàă ăkhơngăcơngăch ngă
ho căch ngăth călàăđi uăki nătuyênăb ăh păđ ngăvôăhi u.H MBănhàă ăc năph iăth ă
hi năb ngăhìnhăth că v năb nănh ng không b t bu c ph i công ch ng hay ch ng
th c.ăTuyănhiên,ăđ ăđ măb oătínhăanătồnăphápălỦăvàăt oăđi uăki năchoăTịaăánăkhiă
gi iăquy tătranhăch p,ăphápălu tănênătheoăh ngăchuy nă“trách nhi m”ăcơngăch ng,ă ch ngăth căthànhă“quy n”ăyêuăc uă(l a ch n, quy t đ nh)ăcôngăch ng,ăch ngăth că choăcácăch ăth ăkhiăxácăl păH MBănhàă .ăV iăquyăđ nhănàyăth ăhi năđ cănh ngă
uăđi măsau:
(i) T oăkhungăphápălu tăm ăchoăcácăch ăth ăthamăgiaăH MBănhàă ,ăcóăth ă l aăch năhìnhăth cănh tăđ nhămàăkhơngăb ăràngăbu căb iăkhungăphápălu tăkhnă c ngănh ăhi nănay;ă
(ii) Nhàăn căch ăcóătráchănhi măt oăhànhălangăphápălỦ,ăcịnăcácăch ăth ăkhiă thamăgiaăvàoăquanăh ăgiaoăd chămuaăbánănhàă ăph iăt ătìmăhi uăvàăth căhi năcácăquyă đ nhăc aăphápălu tăđ ăt ăb oăv ămình,ăgópăph nănângăcaoăhi uăbi tăphápălu tăchoă ng iădân.
(iii) Khiăcôngăch ngăhayăch ngăth călàăquy năl aăch n,ăquy tăđ nhăc aăng i dânăthìăho tăđ ngăcơngăch ngătrongăl nhăv cănàyăv năt năt iăvàăhồnătồnăphùăh pă v iăquyăđ nhăt iă i uă2ăLu tăCôngă ch ng,ă“công ch ng là vi c công ch ng viên
ch ng nh n tính xác th c, tính h p pháp c a h p đ ng, giao d ch khác b ng v n b n mà theo quy đ nh c a pháp lu t ph i công ch ng ho c cá nhân, t ch c t nguy n u c u cơng ch ng”.ă
Bênăc nhăđó,ăLu tănhàă ăvàăLu tăKinhădoanhăb tăđ ngăs năđãăm ăr ngăquyă đ nhăH MBănhàă ăkhôngăc năph iăcôngăch ngăhayăch ngăth căkhiăh păđ ngăth aă
mãnăcácăđi uăki năv ăn iădungăhayăch ăth ăn uăbênăbánănhàă ălàăt ăch căcóăch că n ngăkinhădoanhănhàă .ăChúngătaănênăphátătri năquyăđ nhăt iăkho nă3ă i uă67ăLu tă Kinhădoanhăb tăđ ngăs nătheoăđóăvi căcơngăch ng,ăch ngăth căH MBănhàă ăs ădoă cácăbênăth aăthu n.
ăđ măb oătínhăth ngănh tăgi aăcácăđi uălu tătrongăcùngăm tăv năb n,ăquá
trìnhăs aăđ iăBLDS 2005,ăc năph iăxemăxétăl iăcácăquyăđ nhăt iă i uă122,ă i uă127,ă i uă134,ăkho nă2ă i uă401,ă i uă450ăBLDS 2005 vàă i uă93ăc aăLu tăNhàă ăđ ă đi uăch nhăcácăquyăđ nhănàyăchoăphùăh păv i th căti n,ăt oăhànhălangăphápălỦăth ngă nh tăchoăcácăc ăquanăápăd ngăphápălu t. C ăth , theoătácăgi ăc năs aăđ iăquyăđ nhă t iă i uă450ăBLDSă2005 vàă i uă93ăLu tănhàă ănh ăsau:ă“H p đ ng mua bán nhà
ph i đ c l p thành v n b n, các bên có th th a thu n l a ch n vi c công ch ng ho c ch ng th c”.ăT ăđó,ăb ăsungăthêmătr ngăh păcácăbênăcóăth aăthu năv ăhìnhă
th că làă đi uă ki nă cóă hi uă l că c aă h pă đ ngă vàoă quyă đ nhă t iă kho nă 2ă i uă 122ă
BLDS 2005 nh ăsau:ă“Hình th c giao d ch dân s là đi u ki n có hi u l c c a giao
d ch trong tr ng h p các bên có th a thu n ho c pháp lu t có quy đ nh”. Và khi
đóăđo nă2ăkho nă2ă i uă401ăBLDSă2005 ph iăđ căvi tăl iănh ăsau:ă“H p đ ng
không b vô hi u trong tr ng h p có vi ph m v hình th c, tr tr ng h p các bên
có th a thu n ho c pháp lu t có quy đ nh khác”.ă ngăth i,ăb ă i uă127ăvàă i uă
134 BLDS 2005; ch ăc năc năc ăcácăquyăđ nhăt iă i uă122ăBLDSă2005 vàăquyăđ nhă c aăcácăđi uălu tăliênăquanăđ năgiaoăd chădânăs ăvôăhi uăđ ălàm c năc ăxácăđ nhă H MBă ăvôăhi u91
.
2.2.2. C n có s th ng nh t trong vi c quy đ nh th i đi m chuy n quy n s h u gi a B lu t dân s và Lu t nhà
Vi cănghiênăc uăth iăđi măchuy năQSHătrongăH MBănhàă ăcóăỦăngh aăquană tr ngăkhiăxácăđ nhăaiălàăch ăs ăh uăc aăđ iăt ngămuaăbán;ăxácăđ nhăng iăch uă TNBTTHăkhiăthi tăh iăphátăsinh...ăvìăhi nănay,ăquyăđ nhăv ăth iăđi măchuy năQSHă nhàă ăgi aăBLDSăvàăLu tănhàă ăkhôngăth ngănh t.
Theoă i uă439ăBLDS 2005,ăquyăđ nh:“Quy n s h u đ i v i tài s n mua bán đ c chuy n cho bên mua k t th i đi m tài s n đ c chuy n giao, tr tr ng h p các bên có tho thu n khác ho c pháp lu t có qui đ nh khác. i v i tài s n mua bán mà pháp lu t qui đ nh ph i đ ng ký quy n s h u, thì th i đi m chuy n quy n s h u đ c chuy n cho bên mua k t th i đi m hoàn thành th t c đ ng ký quy n s h u đ i v i tài s n đó...”. V iăquyăđ nhănàyăthì,ăth iăđi măQSHănhàă ăc aăbênă
91Nguy năTh ăMinhăPh ngă(2013),ă“H păđ ngămuaăbánănhàă ăvơăhi uădoăviăph măv ăhìnhăth cătheoăquyă đ nhăc aăB ălu tădânăs ăVi tăNamă2005ăvàăh ngăhồnăthi n”,ăT p chí Tịa án nhân dân (s ă10),ătr.33-36.
bánăđ căchuy năchoăbênămuaătrongăH MBănhàă ,ăk ăt ăth iăđi mătàiăs năđ că chuy năgiaoăvìătheoăquyăđ nhăLu tănhàă 92,ănhàă ăkhơngăph iălàătàiăs năb tbu căph iă đ ngă kỦă theoă quyă đ nh.ă Tuyă nhiên,ăkho nă 5ă i uă 93ă Lu tă nhàă 93 thìă th iă đi mă chuy năQSHăt ăbênăbánăchoăbênămuaăđ iăv iăH MBănhàă ăgi aăcáănhânăv iănhauă k ă t ă sauă khiă h pă đ ngă đ că cơngă ch ng,ă ch ngă th c;ă cịnă muaă bánă nhàă ă gi aă doanhănghi păkinhădoanhănhàă ăv iăcáănhân,ăthìăth iăđi măchuy năQSHăchoăbênă muaăk ăt ăth iăđi măbênămuaănh nănhàă ă(th i đi m bàn giao nhà)ătr ăcácăbênăcóă tho ăthu năkhác.ăNguyênăt căbênămuaăcóăquy năbánănhàăsauăkhiănh n;ătuyănhiên,ă theoăđi măaăkho nă1ă i uă91ăLu tănhàă ăthì,ăđ iăt ngănhàă ăch ăđ căphépăthamă giaoăd chăkhiăđãăđ căc păGi yăch ngănh năQSH.ăDoăv y,ăsauăkhiămuaănhà,ăn uă ng iămuaăch aălàmăth ăt căđ ngăkỦăQSHăthìăch aăcóăGi yăch ngănh năQSHănhàă ă mangătênăng iămuaăvàăng iămuaăkhơngăth ăbánănhàămàămìnhăv aăm iămua.ăM tă khác,ătheoăkho nă1ă i uă64ăNgh ăđ nhă 71/2010/N -CP ngày 23/6/2010ăc aăChínhă ph ăquyăđ nhăchiăti tăvàăh ngăd năthiăhànhăLu tănhàă ăthì,ăth iăđi măchuy năQSHă nhàă ă đ iă v iă tr ngă h pă muaă bánă đ că tínhă t ă “ngày H MB nhà đ c công
ch ng ho c ch ng th c”.ăNh ăv y,ăđãăcóăs ăm uăthu năgi aăcácăquyăđ nhăt iăLu tă
nhàă ăvàăv năb năh ngăd năthiăhànhăLu tănhàă .
S ăkhácănhauăgi aăLu tănhàă ăvàăBLDSăv ăth iăđi măchuy năQSH đãăgâyăraă nhi uăkhóăkh nătrongăvi căgi iăquy tăcácătranhăch păv ăH MBănhàă .ăT ănh ngăquyă đ nhăthi uăth ngănh tătrên và trênăc ăs ăki năngh ălo iăb ăquyăđ nh hìnhăth călàăđi uă ki năb tăbu căcóăhi uăl căđ iăv iăH MBănhàă ,ătácăgi ăki năngh ăs aăđ iăBLDSăvàă Lu tănhàă ăchoăphùăh p,ăv ăth iăđi măchuy năgiaoăQSH k t th i đi m các bên giao k t h p đ ng, tr ătr ngăh păcácăbênăcóăth aăthu năkhácăho căphápălu tăcóăquyăđ nhă
khác.
2.2.3. B sung quy đ nh c n c xác đ nh h p đ ng mua bán nhà vô hi u do b nh m l n t i i u 131 BLDS 2005
Nh mă l nă khiă giaoă k tă H MB nhàă ă làă m tă trongă nh ngă c nă c ă đ ă “tri t
tiêu”ăh păđ ngă(h p đ ng vô hi u)ănh ngăkhôngăph iăb tăc ăs ănh măl nănàoăc ngă d năt iăh uăqu ăgiaoăd chădânăs ăvôăhi u.ăC ngănh ăphápălu tăc aăcácăn c,ăphápă lu tădânăs ăVi tăNamăquyăđ nhăt iăth iăđi măgiaoăk tăh păđ ngăcóănh măl năthìăh pă
92Theoăkho nă1ă i uă9ăLu tănhàă ăquyăđ nh:ă“Ch ăs ăh uănhàă ălàăt ăch c,ăcáănhânăt oăl păh păphápănhàă ;ă tr ngăh păch ăs ăh uănhàă ăcóăuăc uăthìăc ăquanănhàăn căcóăth măquy năc păgi yăch ngănh năquy năs ă h uăđ iăv iănhàă choăh ”.
93 Theo kho nă5ă i uă93ăLu tănhàă ,ăquyăđ nh:ă“k t th i đi m h p đ ng đ c công ch ng đ i v i giao d ch
v nhà gi a cá nhân v i cá nhân ho c đụ giao nh n nhà theo tho thu n trong h p đ ng đ i v i giao