2.4.3.1. Nguyên nhân khách quan
Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên xây dựng, ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, đây là nhiệm vụ mới và khó, do đó đề xuất nhu cầu và các chỉ tiêu phát triển nhà ở của Thành phố chưa sát với thực tế, chưa lường hết được các thách thức, phát sinh trong q trình triển khai thực hiện.
Các chính sách, văn bản luật của Trung ương chưa kịp thời quy định mới hoặc điều chỉnh, bổ sung các trường hợp phát sinh trong thực tế, đặc biệt hiện nay chưa có chính sách riêng phát triển nhà ở công nhân; chưa thống nhất giữa các luật liên quan đến bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội khi lập, trình phê duyệt quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao…
Các khu nhà ở xã hội tập trung triển khai chậm do vướng cơ chế, chính sách, quy hoạch các khu nhà ở xã hội tập trung này chỉ được tổ chức lập, trình phê duyệt bởi đơn vị được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án; việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện.
Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội thiếu hụt do đa số chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy mơ dưới 10ha đất lựa chọn hình thức nộp bằng tiền thay vì dành quỹ đất hay quỹ nhà trong dự án làm nhà ở xã hội.
Ngồi ra, trong bối cảnh chưa có Quy hoạch vùng Thủ đơ, Quy hoạch thành phố Hà Nội, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đang được nghiên cứu điều chỉnh đồng thời với việc xây dựng Chương trình phát triển đơ thị Thành phố, Chương trình phát triển nhà ở Thành phố, do đó việc quy hoạch các khu vực xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua chưa thực sự phù hợp với đối tượng được sử dụng, nhiều khu cơng nghiệp chưa có nhà ở xã hội giành cho cơng nhân, người lao động làm việc (chỉ có 4/9 khu cơng nghiệp có nhà ở công nhân), một số khu nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng xa nơi làm việc, xa trung tâm, dẫn đến rất ít người đến ở hoặc chủ đầu tư các dự án mở bán cầm chừng, như dự án Bamboo Garden tại xã Sài Sơn, huyện Quốc Oai (cách trung tâm Hà Nội khoảng 20km), mặc dù đã thông báo nhận hồ sơ bán và cho thuê hơn 20 lần, nên nhiều người khơng mặn mà.
Những năm gần đây, tình hình kinh tế thế giới và trong nước suy thoái, đặc biệt là ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 từ cuối năm 2019 khiến cho các
dự án đầu tư xây dựng bị dừng triển khai, tâm lý người dân hạn chế chi tiêu, nhất là những sản phẩm có giá trị lớn như nhà ở nên nhà ở xã hội tại các dự án gặp khó khăn trong khâu tiêu thụ dẫn đến nhiều chủ đầu tư dự án phải đầu tư cầm chừng, tránh tồn đọng vốn dễ dẫn đến thua lỗ, phá sản.
2.4.3.2. Nguyên nhân chủ quan
Quy hoạch, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng công nhân, sinh viên chưa phù hợp, chưa đồng bộ với quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới các cơ sở đào tạo, dẫn đến nhiều dự án có vị trí cách xa, khơng thuận lợi cho cơng nhân, sinh viên trong việc di chuyển từ nơi ở đến chỗ làm việc, học tập.
Chưa thực hiện tốt cơng tác giải phóng mặt bằng các dự án phát triển nhà ở và công tác giám sát đánh giá đầu tư các dự án nhà ở theo quy định nên chưa kịp thời giải quyết khó khăn vướng mắc của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Các dự án triển khai chậm tiến độ do chủ đầu tư thiếu sự chủ động trong việc tập trung nguồn lực triển khai dự án đúng tiến độ; chính quyền địa phương, chủ đầu tư chưa quyết liệt trong cơng tác giải phóng mặt bằng hoặc bị kéo dài do phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cơ chế chính sách ưu đãi hiện hành chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội khu vực ngoại thành và nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng là công nhân, sinh viên do chủ yếu là nhà ở xã hội cho thuê, thời gian thu hồi vốn dài; đồng thời, Thành phố chưa xây dựng kế hoạch riêng xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở mà hiện đang tích hợp trong Kế hoạch phát triển nhà ở chung của Thành phố.
Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm chưa quyết liệt, chưa đủ sức răn đe, chưa tạo ý thức trách nhiệm tự giác tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư mặc dù HĐND Thành phố, UBND Thành phố đã ban hành Kế hoạch thực hiện, cụ thể
là việc rà soát, xử lý vi phạm để chấm dứt hoạt động dự án, thu hồi đất dự án do chậm triển khai đưa đất vào sử dụng theo quy định hoặc xử lý vi phạm do thi công xây dựng không đúng với quy hoạch chi tiết được duyệt, thi công không đúng với giấy phép đã được cấp.