CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.4. Định giá đất trên thế giới và Việt Nam
1.4.4. Định giá đất ở Nhật Bản
Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống
phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh.
Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản
giải thích là đất đai và vật gắn liền, cịn bình giá giám định bất động sản là
việc phán định giá trị kinh tế đối với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền
lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc,và dùng hình thức tiền tệ để
thể hiện những giá trị đó. Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, cịn bình giá giám định bất động sản là lấy việc
phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đốn nhữnglợi ích mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:
Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này khơng chỉ bao gồm quyền sở hữu hồn tồn, khơng bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác.
Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất
đai, vật kiến trúc, như quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu.
Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đốn chuẩn xác đối với những quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến
hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật
kiến trúc, điểm này là tương đối đặc sắc. Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật
bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối lớn;
giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả
giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì
những mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ
yếu thiên về bình giá giá cả đất đai.
Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà
giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất,
tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữuhiệu cùng tác động. Cái gọi là bình
giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối
và u cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đốn giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một
các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).