CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHTMCP Á CHÂU
2.3.1 Nhân tố bên trong ngân hàng
Nhân tố quan trọng chi phối mọi hoạt động tín dụng của ngân hàng bắt nguồn từ một chính sách tín dụng đúng đắn, phát huy được hiệu quả và được điều chỉnh kịp thời để thích ứng với thực tiễn. Chính sách tín dụng được thể hiện thơng qua qui trình cho vay chặt chẽ với sự phối hợp của các khâu, các bộ phận và các
yếu tố như thẩm định khách hàng, thẩm định tài sản bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm khi cần thiết.
Để đạt chất lượng tín dụng cao, NHTMCP Á Châu đã tuân thủ đúng và linh hoạt qui trình tín dụng, hạn chế thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro, đạt hiệu quả kinh doanh.
2.3.1.1 Những ưu điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản
Tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay mua BĐS của ngân hàng luôn nhỏ hơn 2%, chất lượng tín dụng cao và qui mơ cho vay mua BĐS ngày càng tăng. Để có được những thành tựu như trên là nhờ những ưu thế sau:
• Thứ nhất là, qui trình tín dụng chặt chẽ nhưng tốn ít thời gian
ACB có một quy trình tín dụng nhanh chóng với thủ tục đơn giản, góp phần tăng doanh số cho vay của ngân hàng, cạnh tranh được so với những ngân hàng khác. Bên cạnh đó, ngân hàng ln kiểm tra và giám sát hoạt động cùng mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng, đồng thời sẵn sàng tư vấn cho khách hàng trước những vấn đề khó khăn trong tài chính.
Nhân viên ngân hàng hỗ trợ và tư vấn cho khách hàng để tăng hiệu quả hoạt động của họ, góp phần củng cố niềm tin của khách hàng vào ngân hàng, giúp thu hồi nợ cho ngân hàng về sau.
• Thứ hai là, đội ngũ nhân viên giỏi chun mơn, nhiệt tình, linh hoạt
ACB có một đội ngũ nhân viên tín dụng giàu kinh nghiệm, từng làm việc tại những ngân hàng khác nhau do đó hiểu rõ nghiệp vụ tín dụng, ngồi ra còn được ngân hàng đào tạo chuyên môn.
Ngân hàng hiện nay đã tách riêng ba bộ phận tín dụng trong quy trình cho vay, giảm tải công việc cho nhân viên tín dụng, giúp họ tập trung tốt hơn vào chun mơn của mình. Đó là :
- Bộ phận hỗ trợ tín dụng chịu trách nhiệm tìm hiểu nhu cầu khách hàng, nhận hồ sơ, tư vấn và hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh một bộ hồ sơ xin vay vốn.
- Bộ phận thẩm định tín dụng phân tích, đánh giá và định lượng rủi ro trước khi đề xuất lãnh đạo phê duyệt một khoản vay.
- Bộ phận pháp lý chứng từ kiểm tra, đánh giá tính hợp pháp của những giấy tờ liên quan đến bất động sản, và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp.
Với việc tách riêng ba bộ phận tín dụng như đã nêu ở trên, nhân viên tín dụng của ngân hàng thuộc bộ phận hỗ trợ và thẩm định sẽ chuyên tâm và làm tốt cơng việc của mình hơn. Việc kiểm tra chứng từ, định giá tài sản đảm bảo được giao cho các bộ phận khác độc lập sẽ giúp ngân hàng tránh khỏi những rủi ro do đạo đức hoặc sự yếu kém trong chuyên môn của nhân viên.
Ngân hàng luôn quan tâm đến khách hàng, đặc biệt là các khách hàng thân thuộc, tạo cho họ cảm giác thân thiện với ngân hàng, từ đó có quan hệ tốt với khách hàng để họ sẵn sàng giao dịch tiếp với ngân hàng. Những khách hàng này sẽ khơng có rủi ro tín dụng cao vì ngân hàng đã biết rõ về khách hàng qua những lần giao dịch trước.
Cơng tác tìm kiếm khách hàng được thực hiện liên tục, góp phần tạo thêm nguồn khách hàng mới cho ngân hàng trong hoạt động cho vay. Công việc này thường do bộ phận PFC (Personal Finance Consultant: Tư vấn tài chính khách hàng) của ngân hàng thực hiện. Bộ phận này có trách nhiệm quảng bá sản phẩm của ngân hàng đến tận tay khách hàng bằng tờ rơi, thư ngỏ,…nhằm thu hút nhiều khách hàng hơn nữa.
Hiện nay, ACB là một trong những ngân hàng đầu tiên phát triển hoạt động marketing qua việc nhân viên chủ động tìm kiếm khách hàng, không phụ thuộc vào quảng cáo trên truyền hình hay chờ đợi khách hàng tự tìm đến ngân hàng như trước đây.
Tóm lại, qui trình cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á Châu khá chặt chẽ và kín kẽ, các khâu đều có sự phối hợp của nhân viên ngân hàng dưới sự giám sát của lãnh đạo. Bên cạnh đó, NHTMCP Á Châu cịn có một đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, được đào tạo chuyên môn lẫn thái độ phục vụ tận tình góp phần nâng cao
chất lượng tín dụng. Tuy phải tn thủ qui trình tín dụng một cách chặt chẽ, nhưng nhờ sự linh hoạt và nhiệt tình của đội ngũ nhân viên, cộng thêm sự hỗ trợ của Công ty Cổ phẩn địa ốc Á Châu (ACBR) để thẩm định chính xác giá trị BĐS, thời gian giải quyết một hồ sơ vay vốn không vượt quá 3 ngày, mang đến cho khách hàng sự hài lòng nhất.
2.3.1.2 Những khuyết điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, trong hoạt động cho vay mua BĐS của ACB cũng cịn tồn tại những hạn chế sau:
• Đội ngũ nhân viên luôn biến động và vấn đề đạo đức nhân viên
NHTMCP Á Châu được thành lập và lãnh đạo bởi nhiều thành viên xuất thân từ nghề giáo, như: Chủ tịch Hội đồng sáng lập Trần Mộng Hùng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Trịnh Kim Quang, Trưởng Ban kiểm sốt Huỳnh Nghĩa Hiệp, Phó Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Toại cho đến một số giám đốc chi nhánh, sở giao dịch… từng là giảng viên nhiều năm ở trường Trung học Ngân hàng, trường Cao cấp Ngân hàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM. Phong cách nhà giáo vẫn thể hiện trong kinh doanh. Nhân viên ngân hàng phải được đào tạo chuyên môn tốt cho nên trong quản trị ngân hàng, chính sách bồi dưỡng nghiệp vụ cho nhân viên luôn được quan tâm. ACB ln tự hào là ngân hàng có một Trung tâm đào tạo cho riêng mình ngay từ khi mới được thành lập, với đội ngũ giảng viên là những chuyên gia, nhà quản lý, kinh doanh giàu kinh nghiệm. Hiện nay, ngân hàng đã có hai Trung tâm đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên và dự định sẽ mở thêm một Trung tâm nữa trong những năm tới.
Tuy nhiên, sau khi được đào tạo kiến thức chuyên môn và trải qua thời gian làm việc trong môi trường ngân hàng chuyên nghiệp và năng động, khơng ít nhân viên rời bỏ ACB để đến với những ngân hàng khác mà theo họ có chính sách ưu đãi tốt hơn. Điều này dẫn đến đội ngũ nhân viên của ngân hàng luôn biến động, tuổi đời và tuổi nghề đều rất trẻ, thiếu kinh nghiệm và kĩ năng làm việc.
Đội ngũ cán bộ tín dụng cũng vậy, với phần nhiều là người trẻ, chưa có kinh nghiệm nên tờ trình thẩm định vẫn cịn sai sót, cần có q trình học hỏi kinh
nghiệm thực tế. Có lúc ACB thiếu nhân viên trầm trọng làm cho nhân viên tín dụng bị tăng cường độ lao động, chịu áp lực nặng trong công việc, phải tăng cường thêm những nhân viên không chuyên.
Nghiệp vụ thực tế cũng là cơ hội để vài nhân viên tín dụng thối hố, biến chất lợi dụng để móc ngoặc với khách hàng vay vốn, cố tình đưa thơng tin sai lệch để thu lợi cá nhân, tăng nguy cơ phát sinh rủi ro tín dụng như ngụy tạo phương án vay vốn, nâng khống giá trị tài sản bảo đảm…
• Quyết định cho vay còn phụ thuộc nhiều vào tài sản bảo đảm
Ngân hàng cịn đề cao sự an tồn tín dụng dựa vào tài sản đảm bảo, lấy đó làm cơ sở để cho vay, bỏ qua nhiều khách hàng tiềm năng. Việc này thể hiện cụ thể qua khâu tiếp thị, chỉ cần nghe khách hàng khơng có tài sản đảm bảo là nhân viên từ chối ngay mà không cần quan tâm đến những yếu tố khác như nguồn thu nhập, vốn tự có của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả…
• Sai sót, thiếu thơng tin thẩm định
Những thơng tin cần thiết phục vụ cho công tác thẩm định bao gồm tình hình tài chính, uy tín kinh doanh của khách hàng. Đối với cho vay tiêu dùng và cho vay mua BĐS thì rất khó thu thập và kiểm chứng các nguồn thông tin liên quan đến khách hàng cá nhân, hộ gia đình.
Đối với người làm việc cho đơn vị sự nghiệp hay doanh nghiệp thì ngân hàng có thể căn cứ vào bảng lương để xác định tổng thu nhập ổn định. Đối với các khoản thu nhập từ cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng, hoặc lợi nhuận bán hàng, tiền kiều hối,…khách hàng có thể cung cấp hợp đồng, hóa đơn…Tuy nhiên, những số liệu đó có thể khơng chính xác, do khách hàng cố tình hoặc vơ tình làm sai lệch, khó kiểm chứng được.
Thơng tin, số liệu sử dụng để thẩm định chưa đầy đủ, thiếu chính xác hoặc khơng khách quan sẽ làm tăng nguy cơ đánh giá sai lệch về khách hàng vay vốn và hiệu quả của phương án vay.
Ngân hàng có thể vấn tin tại Trung tâm thơng tin tín dụng CIC của NHNN nhưng thơng tin tại đây khơng được cập nhật đầy đủ do một số ngân hàng muốn che giấu khoản nợ xấu.
2.3.2 Các nhân tố bên ngoài ngân hàng
2.3.2.1 Khách hàng
Khách hàng đóng vai trị quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng cho vay mua BĐS tại ngân hàng. Trong những năm qua, chất lượng cho vay này được cải thiện và đạt kết quả tốt là do phần lớn khách hàng đã cơ bản hiểu được các giao dịch kinh tế và nghiệp vụ ngân hàng.
Khách hàng đã tìm hiểu khá kỹ về luật pháp, qui định, chính sách của Nhà nước trong giao dịch BĐS, nắm vững các giấy tờ pháp lý cần thiết và hợp đồng giao dịch giữa các bên. Ngoài ra, ngân hàng đã thực hiện những dịch vụ: trả lương qua thẻ, khuyến khích tiết kiệm gửi ngân hàng, thanh toán tiện lợi,… tạo cho khách hàng thói quen giao dịch với ngân hàng thật đơn giản và mang lại nhiều tiện ích cho cuộc sống.
Bên cạnh đó, mức sống của người dân ngày càng tăng, nhu cầu tiêu dùng tăng mạnh trong những năm qua. Tư tưởng “An cư lạc nghiệp” vẫn ảnh hưởng lớn đến nhiều người. Việc tìm mua một căn hộ, một mảnh đất xây nhà vẫn là niềm mong mỏi của rất nhiều người, khi ngày nay, việc sở hữu một căn nhà khơng cịn là một cố gắng tích lũy trong thời gian dài như trước đây vì ngân hàng có thể giúp khách hàng đạt ước mơ.
2.3.2.2 Mơi trường kinh tế - chính trị ổn định
Nền kinh tế tuy có biến động từ cuối năm 2007 đến đầu năm 2009, nhưng nhìn chung vẫn có tăng trưởng, khơng ảnh hưởng xấu hay tiêu cực đến đời sống kinh tế. Chế độ chính trị ổn định góp phần tạo mơi trường kinh doanh thuận lợi, giúp ngân hàng phát triển lành mạnh, không bị tác động xấu từ mơi trường bên ngồi.
Bên cạnh đó, đời sống người dân ổn định, thu nhập ngày càng tăng, điều kiện sống phát triển theo hướng tốt hơn. Nhìn chung, tất cả các thành phần kinh tế
không bị chi phối quá nhiều bởi các tác nhân không tốt. Năm 2009, sự điều tiết của Nhà nước đã giúp các ngân hàng lạc quan, tin tưởng vào sự hồi phục của nền kinh tế, sự phát triển trong tương lai.
Chính sách kích cầu tăng trưởng kinh tế thơng qua gói hỗ trợ lãi suất kích thích các doanh nghiệp phát triển, mở rộng sản xuất, vượt qua khó khăn nên khơng xảy ra tình trạng thất nghiệp, phá sản hàng loạt khiến xã hội bất ổn.
Kết luận chương 2
Nội dung Chương 2 đã đi sâu phân tích, đánh giá chất lượng tín dụng thơng qua thực trạng cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến năm 2009.
Phần đầu của chương tập trung vào việc đánh giá chất lượng tín dụng thơng qua phân tích các chỉ tiêu : tình hình tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua bất động sản. Việc phân tích các chỉ tiêu trên cho thấy chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay này của ngân hàng đạt kết quả cao.
Phần sau của chương tập trung vào phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua bất động sản và các điểm mạnh, điểm yếu. Nội dung của phần này sẽ làm tiền đề cho những biện pháp được đưa ra ở chương 3.
M@T SO GIAI PHAP NANG CAO
CHAT LY@NG CHO VAY MUA BAT DQNG SAN
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
------------------
3.1MỤC TIÊU, CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG TẠI NHTMCP Á CHÂU
3.1.1 Mục tiêu
Ngay từ những ngày đầu thành lập, NH Á Châu đã xác định tầm nhìn là trở thành NHTMCP bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam. Trong bối cảnh Việt Nam vào thời điểm đó, “ngân hàng bán lẻ với khách hàng mục tiêu là cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ” là một định hướng rất mới đối với ngân hàng Việt Nam, nhất là một ngân hàng mới thành lập như NHTMCP Á Châu.
3.1.2 Chiến lược
Chiến lược hoạt động qua các năm là :
• Tăng trưởng cao bằng cách tạo nên sự khác biệt trên cơ sở hiểu biết nhu cầu khách hàng và hướng tới khách hàng.
• Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro đồng bộ, hiệu quả và chuyên nghiệp để đảm bảo tăng trưởng bền vững.
• Duy trì tình trạng tài chính ở mức độ an tồn cao, tối ưu hóa việc sử dụng vốn cổ đông (ROE mục tiêu là 30%) để xây dựng ACB trở thành một định chế tài chính vững mạnh, có khả năng vượt qua mọi thách thức trong mơi trường kinh doanh ngân hàng chưa hồn hảo ở Việt Nam.
• Xây dựng “Văn hóa ACB” trở thành yếu tố tinh thần gắn kết toàn bộ hệ thống một cách xun suốt.
• Có chiến lược chuẩn bị và đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp nhằm đảm bảo quá trình vận hành hệ thống thông suốt và hiệu quả.
ACB đang từng bước thực hiện chiến lược tăng trưởng ngang và đa dạng hóa.
3.1.2.1 Chiến lược tăng trưởng ngang :
• Tăng trưởng thơng qua mở rộng hoạt động
Hiện nay trên phạm vi toàn quốc, NH Á Châu đang tích cực phát triển mạng lưới kênh phân phối tại thị trường mục tiêu, khu vực thành thị của Việt Nam, đồng thời nghiên cứu và phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng mới để cung cấp cho thị trường đang có và thị trường mới trong điều kiện yêu cầu của khách hàng ngày càng tinh tế và phức tạp. Ngoài ra, khi điều kiện cho phép, ACB sẽ mở văn phòng đại diện tại Mỹ.
• Tăng trưởng thơng qua hợp tác, liên minh với các đối tác chiến lược
ACB đã xây dựng được mối quan hệ với các định chế tài chính khác, ví dụ như các Tổ chức Thẻ quốc tế (Visa, Master Card), các Công ty Bảo hiểm (Prudential, AIA, Bảo Việt, Bảo Long), chuyển tiền Western Union, các ngân hàng bạn (Banknet), các đại lý chấp nhận thẻ, đại lý chi trả kiều hối, v.v…
Để thực hiện mục tiêu tăng trưởng, ACB đang quan hệ hợp tác với các định chế tài chính và doanh nghiệp khác để cùng nghiên cứu phát triển các sản phẩm tài chính mới, ưu việt cho khách hàng mục tiêu, mở rộng hệ thống kênh phân phối đa dạng.
Đặc biệt, ACB đã có một đối tác chiến lược là NH Standard Chartered, một ngân hàng nổi tiếng về các sản phẩm ngân hàng bán lẻ. ACB cũng đang nỗ lực tham khảo kinh nghiệm, kỹ năng chuyên môn cũng như công nghệ của các đối tác để nâng cao năng lực canh tranh của mình trong q trình hội nhập.
• Tăng trưởng thơng qua hợp nhất và sáp nhập
ACB ý thức là cần phải xây dựng năng lực tiếp nhận đối với loại tăng