2.2.2 .1Tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất
2.3 Những kết quả đạt được, những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của
động thị trường bất động sản
2.3.1 Những kết quả đạt được
- Hình thành thị trường bất động sản với các phân hệ họat động tương đối đầy đủ.
- Thúc đẩy các thị trường khác phát triển như thị trường xây dựng, thị trường tài chính, thị trường lao động…
- Góp phần vào tăng trưởng kinh tế xã hội, tăng thu ngân sách, cải tạo chỉnh trang đô thị, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất lượng sống cho người dân.
- Thu hút đầu tư nước ngòai.
2.3.2 Những tồn tại cần khắc phục
- Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sản còn nhiều bất cập: muốn chuyển quyền sử dụng đất phải có giấy sử dụng đất (thủ tục xét cấp quá
- 58 -
nhiêu khê), chưa quy định rõ về cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và sử dụng đất tại nông thôn cũng như các lọai nhà sử dụng vào mục đích khác (khách sạn, nhà hàng..), 2 giấy 2 Bộ, khuyến khích Việt kiều về đầu tư cịn hạn chế (đối tượng, sở hữu), thuế chuyển quyền sử dụng đất do người bán chịu khơng thực tế, lệ phí trước bạ cao, nhiều văn bản pháp luật về đất đai chồng chéo khó hiểu. Cơ quan địa chính khơng tư vấn tốt.
- Gía đất do Nhà nước đưa ra chưa phù hợp, thường chỉ bằng 70 đến 80% giá giao dịch trên thị trường , dễ dẫn đến các cơn sốt nhà đất, đầu cơ giá ảo, khó giải phóng mặt bằng .
- Thiếu các định chế tài chính phù hợp để quản lý theo cơ chế thị trường dẫn đến lúng túng trong quản lý thị trường bất động sản, chưa có thuế bất động sản như các nuớc để thay thế thuế nhà đất, chưa áp dụng hình thức đóng thuế lũy tiến để tránh đầu cơ (cũng có phần do cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá chậm).
- Bất cập trong công tác quản lý, tổ chức mua bán, hiện tượng đầu cơ chưa được kiểm sóat: số liệu 70% dân khơng có khả năng mua nhà và 30% nhà chung cư bỏ trống, giá đất Việt Nam đang ở mức cao nhất thế giới, cứ mỗi lần sốt giá đẩy lên từ 5 đến 10 lần, vô hiệu hóa các nổ lực điều hành của Chính phủ, lợi dụng các chủ trương ưu đãi xây nhà chung cư cho người thu nhập thấp. Chủ đầu tư và một số người đầu cơ tung tin ảo nhưng gây sốt thật.
- Chưa có một mơ hình kết hợp và hổ trợ hiệu quả của các định chế tài chính trung gian đối với thị trường nhà ở: các dự án nhà ở xã hội đang thiếu vốn, khơng được hổ trợ tích cực của các Ngân hàng thương mại, các quỹ đầu tư bất động sản , các quỹ đầu tư chứng khóan.
- Sự khơng đồng bộ, chồng chéo của luật pháp, các nghị định, thông tư: văn bản giấy tờ quá nhiều làm người dân như lạc vào mê cung (năm 2002 đã có
- 59 -
trên 600 văn bản về nhà đất), đã vậy mỗi địa phương lại có các thủ tục quy định riêng làm tình hình kinh doanh bất động sản càng trở nên phức tạp, thị trường nhà ở khơng chính thức chiếm đa số, ngay cả thị trường chính thức cũng thiếu nhiều thủ tục theo quy định.
- Chưa có sự kết hợp tốt giữa việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản với q trình đơ thị hóa: hiện tựợng khơng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khá phổ biến, quy họach xây dựng đơ thị thiếu tầm nhìn và khơng đáp ứng thực tế yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, nhà đầu tư ngại chơn vốn vào các cơng trình cơng cộng.
- Đội ngũ cán bộ quản lý, có năng lực và kiến thức về thị trường bất động sản còn hạn chế: cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất đai nhà ở còn chậm, thiếu thậm chí dấu thơng tin quy họach, quản lý dự án còn chậm tiến độ, kém chất lựợng…
- Công tác lập và quản lý quy họach xây dựng còn nhiều bất cập, yếu kém: hầu như chưa có quy họach chi tiết, khơng làm thiết kế đơ thị, thiếu quy định về quản lý kiến trúc…
- Quy trình mua bán phức tạp, quá nhiều khâu trung gian khơng cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao: vẫn cịn cơ chế “xin cho”, thơng tin cần cho sự quyết định vừa thiếu vừa không rõ ràng minh bạch, một số cán bộ Nhà nứớc tiêu cực làm người dân ngại các giao dịch chính thức.
- Quản lý và điều hành thị trường quyền sử dụng đất yếu kém nhất là ở cấp cơ sở khơng phát huy vai trị vị trí giá trị của đất đai.
2.3.3 Những nguyên nhân tồn tại
- Quan điểm và nhận thức tuy đã có những chuyển biến nhưng còn chậm so với yêu cầu đổi mới. Hệ thống văn bản luật pháp chính sách liên quan đến thị trường bất động sản tuy đã được ban hành nhưng chưa tòan diện đồng bộ, các cơ
- 60 -
chế liên quan đến thị trường bất động sản chưa thực sự đáp ứng đòi hỏi của nền kinh tế thị trường.
- Cơ cấu thị trường bất động sản chưa hòan chỉnh: thiếu các tổ chức tư vấn, định giá, bảo hiểm, thông tin
- Các cơ quan quản lý Nhà nước (đặc biệt là cấp Chính quyền địa phương) chưa thấy rõ tầm quan trọng của Nhà nước trong định hướng, quản lý, kiểm sóat, điều tiết… thị trường, bộ máy con người còn yếu kém, vai trò nhạc trưởng của Bộ Xây dựng còn lu mờ.
Kết luận chương 2 : Qua phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại TP.HCM
hiện nay, có thể thấy rằng thị trường bất động sản TP.HCM tuy mới hình thành và phát triển nhưng nó có những đóng góp nhất định cho sự phát triển chung của nền kinh tế Thành phố. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản ở TP.HCM cũng cịn mới mẽ, mang tính tự phát và còn nhiều bất ổn. Nhằm để quản lý và tạo môi trường thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường này. Trong quá trình vận hành nó mang lại một số kết quả khả quan, tuy nhiên, một số chính sách cịn bộc lộ nhiều hạn chế cần phải khắc phục. Trong chương 3, tác giả sẽ đưa ra các giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản ở TPHCM đến năm 2015 .
X W
CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2015
- 61 -
Theo nhận định chung về thị trường bất động sản TPHCM, đa số các chuyên gia, nhà đầu tư , người tiêu dùng đều cho rằng, thị trường bất động sản có các đợt bùng nổ thường cách nhau từ 5 - 6 năm (các đợt 1995 - 2002 - 2007).10 Do vậy, dự báo chu kỳ tăng giá sắp tới của thị trường bất động sản TPHCM có thể sẽ rơi vào năm 2011 hoặc 2012. Đặc biệt, đất nền dự án sẽ khởi sắc và bùng nổ trong ngắn hạn, nhất là đất nền khu vực ven đô sẽ ngày càng được ưa chuộng. Điều này được coi như là một sự dịch chuyển xu hướng này từ TPHCM ra khu vực ngoại thành bởi lẽ nhà đất nội thành vẫn giữ khung giá cao dù đã trải qua nhiều đợt giảm giá. Xu hướng đầu tư ra ngoại thành sẽ còn lan ra những tỉnh giáp ranh TPHCM như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai... vì có điều kiện giao thơng thuận lợi, kết nối hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, sức bật của các khu vực này khá chậm, thời gian phát triển dài, trung bình 3 - 5 năm thậm chí có thể kéo dài cả chục năm.
Trong khi đó ở tại TPHCM, thị trường nhà phố, nhà ở cho người có thu nhập thấp có xu hướng phát triển mạnh trong ngắn hạn do có tốc độ di cư dân số từ ngoại thành và các tỉnh lân cận đổ về TPHCM tăng nhanh, chủ đầu tư ngày càng được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà ở xã hội. Người tiêu dùng đang có xu hướng sẽ mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt ở của gia đình, một số ít đầu tư với mục đích kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn và dài hạn .
Thời gian qua, thị trường bất động sản ở TPHCM đã có những bước phát triển tốt đẹp và đạt được nhiều thành quả khích lệ. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản ở TPHCM vẫn còn những mặt hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục. Trong tương lai, TPHCM cần phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, hiện đại mà trọng tâm là phát triển các khu vực đô thị mới, các vùng quy hoạch khu dân cư, vùng ven đơ…để hình thành đồng bộ các lọai thị
- 62 -
trường, qua đó có thể thu hút nhiều nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội , phù hợp với tiến trình hội nhập kinh tế thế giới. Chính vì vậy , mục tiêu cho phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM lớn mạnh toàn diện là:
- Sử dụng hiệu quả các nguồn lực của toàn xã hội nhằm thúc đẩy phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt là bất động sản là nhà ở và đất ở.
- Thu hút đầu tư , thu hút sự tham gia rộng rãi của các thành phần kinh tế đầu tư phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cạnh tranh, hạn chế độc quyền đầu cơ nâng giá ảo, giảm tính khơng hồn hảo tạo một thị trường lành mạnh, chính thức, minh bạch.
- Tăng cường hiệu lực quản lý của Nhà nước trong định hướng, điều tiết vĩ mơ và kiểm sốt hoạt động của thị trường đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững, với mục tiêu thị trường bất động sản tăng trưởng đều và liên tục, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và thực hiện tốt chính sách xã hội.
- Sử dụng hiệu quả tài nguyên đất gắn liền với bảo vệ tài nguyên và môi trường, điều tiết và phân bổ hợp lý các lợi ích cho các thành phần kinh tế trong xã hội để thúc đẩy thị trường phát triển .
Để đạt được những mục tiêu trên, trước hết cần phải khắc phục những hạn chế của các chính sách và định hướng xây dựng các chính sách liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản đứng trên quan điểm :
- Chế độ sở hữu về đất đai.
- Hoạt động giao dịch bất động sản phát triển theo cơ chế thi trường.
- Mọi thành phần trong xã hội đều bình đẳng trong khi tham gia thị trường bất động sản.
- Phát triển phải mang tính đồng bộ .
Qua phân tích đánh giá thực trạng về tình hình thị trường bất động sản ở TPHCM hiện nay ở chương 2 cho thấy, để phát triển tốt thị trường bất động sản
- 63 -
đòi hỏi phải có sự nổ lực rất cao của tất cả các ban, ngành trong việc hồn thiện mơi trường pháp lý, phối hợp, kết hợp đồng bộ các chính sách kinh tế vĩ mơ; nâng cấp cơ sở hạ tầng , kinh tế xã hội và hệ thống thông tin nhằm hỗ trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản ở TPHCM .
3.2 Cơ hội , thách thức để phát triển thị trường bất động sản ở TPHCM
3.2.1 Cơ hội
Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là ở tại TPHCM, trong tương lai sẽ có nhiều triển vọng. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản có mối liên kết mật thiết với thị trường chứng khoán và thị trường vàng, trong khi đó, hai thị trường này đang tăng trưởng khá mạnh , nguồn vốn của thị trường này sẽ chuyển dịch vào thị trường bất động sản.
Những cơ hội mà TPHCM có thể phát triển tốt thị trường bất động sản được thể hiện như sau:
- Tốc độ đơ thị hóa đang làm tăng nhanh mật độ dân số tại các đơ thị lớn, trong đó tầng lớp trung lưu đang lên thuộc thành phần dân số trẻ tuổi và có trình độ cao (70% dân số Việt Nam dưới 35 tuổi) đang tạo ra những nét văn hóa mới. Đó là ngày càng nhiều người trẻ tuổi thích sở hữu căn hộ riêng và có điều kiện để sở hữu do thu nhập ngày càng tăng .
- Cùng với đó là những chính sách cởi mở hơn trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nhà nước đã cho phép nhà đầu tư 100% vốn nước ngồi có thể th bất động sản dài hạn (ít nhất 50 năm) và Luật Nhà ở cũng cho phép doanh nghiệp bất động sản được huy động vốn ứng trước của khách hàng với mức tối đa không quá 70% giá trị hợp đồng mua hoặc thuê nhà khi thiết kế đã được phê duyệt và thi cơng xong phần móng. Đồng thời, Việt kiều cũng có thể đứng tên sở hữu bất động sản và một số đối tượng người nước ngoài cũng được sở hữu
- 64 -
nhà ở Việt Nam… Những điều kiện này chính là cú hích cho thị trường bất động sản TPHCM trong thời gian tới.
- Phân khúc nhà ở là một trong những động lực chính thúc đẩy sức cầu trên thị trường bất động sản hiện nay. Tỷ trọng người mua có nhu cầu thực sự về nhà ở đang áp đảo lượng đầu cơ, vì những tháng đầu năm 2009, nhu cầu mua căn hộ tăng lên nhờ lãi suất cho vay trở nên hấp dẫn. , nhu cầu sở hữu nhà cá nhân tăng cũng kéo theo thị trường cho vay thế chấp của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng với các dịch vụ thế chấp đa dạng của các hệ thống NHTM …, cho phép hàng triệu người dân có thể vay tiền mua nhà.
3.2.2 Thách thức
Ngồi những ngun nhân dẫn đến tình trạng kém phát triển của thị trường bất động sản như đã đề cập trong chương 2, ở thời điểm hiện tại thị trường bất động sản ở TPHCM còn đối mặt với một số thách thức sau:
- Việc ban hành văn bản quy định bắt đầu từ ngày 26/09/2009 11, nhà đầu tư phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn mua bán bất động sản ; hoặc các chính sách về tín dụng ngân hàng; giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng, làm tăng giá thành sản phẩm ... điều này đã làm hạn chế sức mua và gây khó khăn cho đầu ra của sản phẩm bất động sản là nhà ở và đất ở.
- Hệ thống cơ chế, chính sách của nhà nước cịn yếu và chưa tốt, tính chuyên nghiệp trong hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản chưa cao. Yếu tố khơng chun nghiệp cịn thể hiện ở người dân, vẫn cịn mang tính bao cấp và ỷ lại rất lớn. Đầu tư vào bất động sản cũng mang tính chất phong trào và tin đồn. Các nhận định về thị trường bất động sản mang nhiều cảm tính.
- 65 -
- Mặc dù theo Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ- CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn trong khi thực tế, chúng ta chưa có một sàn giao dịch nào được cơng nhận là sàn chuẩn . Chính vì vậy, việc trơng chờ sự minh bạch cho thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn chắc chắn còn nhiều trở ngại.
- Phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình đang là nhu cầu thực tế của người dân, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang dần chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường này, tuy nhiên thủ tục và vốn để đầu tư cho lĩnh vực này vẫn còn rườm rà và phức tạp, cịn mang tính bao cấp qua cơ chế xin - cho đối với dự án xây dựng nhà giá rẻ. Rồi những vướng mắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng, cơ chế tự thỏa thuận đền bù giữa người dân và doanh nghiệp có mặt trái là đẩy giá đền bù ở các đô thị lớn lên cao. Với chi phí tiền đất cao như hiện nay, để