4 00 4 27 1 .058 2 .0 13 4.7 76 Xây dựng k hu đô t h ị mới Xây dựng hạ t ầng k hu ch ê xuất - kh u công nghiệp Xây dựn g Kh ách sạn du lịch Xây dựn g văn p hò ng căn hộ TRIỆU US D
Thị trường bất động sản du lịch hoạt động sơi nổi khơng kém gì thị trường nhà đất và căn hộ. Theo thống kê của Công ty CB Richard Ellis, trong giai đoạn này, tại Hà Nội có 5 dự án xây dựng khách sạn 5 sao, TP.HCM có 11 dự án khách sạn 5 sao với khoảng 3.611 phòng nhưng tất cả các dự án này đều khơng thể hồn thành vào năm 2008. Nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung khách sạn trong khi cầu ngày càng tăng là do các chủ đầu tư khó khăn trong việc tìm địa điểm để xây khách sạn lớn. Trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện nay, những khu đất lớn, đủ tiêu chuẩn xây dựng khách sạn lớn rất hiếm và nếu có thì việc đền bù giải tỏa, thủ tục xây dựng cũng mất rất nhiều thời gian và chi phí. Chính vì vậy, việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn trở thành mảng hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giai đoạn này hàng loạt resort được triển khai và cấp phép mới, riêng Đà Nẳng theo một thống kê của Công ty CB Richard Ellis thì năm 2007 có hơn 10 dự án resort, khách sạn, sân golf và villa cao cấp mà trong đó phần lớn là co sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài.
c) Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay:
Đây là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng và đang có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Vào đầu Quý 2/2008 vừa qua lượng rao bán rất lớn nhưng ln vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm Quý 4/2007 hay khoảng 50% so với Quý 1/2008. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phẩm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 20% - 50% so với cuối năm 2007. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng giá quá cao so với thực tế trước đây, vào thời điểm Quý 3 và Quý 4 năm 2007 (Nguồn VietRees).Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít. Đơn cử:
Dự án khu căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam tại khu đô thị Nam Sài Gòn, vào tháng 6.2007 giá bán ra của công ty là 12 triệu đồng/m2. Theo ông
Nguyễn Xuân Châu - Giám đốc Công ty Nova Homes: trong tháng 4.2008, Nova Homes dù đã thực hiện một chiến dịch tiếp thị, quảng bá rất mạnh nhưng chỉ bán lại cho khách hàng được 4 căn với giá 14 triệu đồng/m2, số còn lại vẫn đang bị "treo". Trong khi đấy, tại thời điểm sốt thì giá của căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam dao động khoảng từ 20 triệu đến 22 triệu đồng/m2. Dự án Phú Xuân - Nhà Bè (TP.HCM), mức giá rao bán trung bình tại thời điểm tháng 6 năm 2008 khoảng 9 triệu đồng/m2. So với mức giá 25 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 1 thì đã giảm tới trên 60%. Dự án An Phú - An Khánh (quận 2) cũng có mức giảm mạnh, đang được rao bán khoảng 20 triệu đồng/m2 so với mức trên 50 triệu đồng/m2 đã nằm tại dự án này trong một thời gian rất dài. Tại dự án khu phức hợp Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận xả hàng ra bán ở mức khoảng trên 30 triệu đồng/m2, giảm tới 70% so với mức giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2 thời điểm trước đó khơng xa4. Dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM) có diện tích 174 ha, mật độ xây dựng là 60% thì có khoảng gần 1 triệu m2 đất thương phẩm sau khi hoàn thành hạ tầng. Thời điểm tháng 12.2007, mức giá bán đất nền ở dự án này là 35 - 40 triệu đồng/m2 nhưng nay đã giảm chỉ còn khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.
Không những giá nhà đất giảm mà giá quyền mua căn hộ cũng giảm nhanh chóng, đơn cử: vào thời điểm mở cửa bán căn hộ đợt ba của Dự án The Vista (TP.HCM) vào đầu tháng 10/2007, giá nhượng lại quyền mua căn hộ lên đến 10.000 - 15.000 USD. Thế nhưng, giá chuyển nhượng quyền mua đã giảm mạnh đến thời điểm này gần như trở về không. Rất nhiều dự án bán giá gốc nhưng vẫn chưa có người mua.
Cịn ở thị trường văn phịng cho th vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất nhiều so với năm 2007. Theo ông Marc Townsend - Tổng Giám Đốc điều hành CBRE, ngày 30-5, giá thuê văn phòng hạng A từ 35USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng.Tỉ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho
thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phịng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác trong khu vực như: Bắc Kinh (30USD), Bangkok (24USD), Seoul (22USD), Jakarta (9USD)... Cịn ở Hà Nội thì giá th văn phịng hạng A từ 35,51USD/m2/tháng trong quý II năm 2007 tăng lên 50,98 USD/m2/tháng trong quý II năm 2008 tức tăng khoảng 43,58%, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23,33USD/m2/tháng lên 35,17 USD/m2/tháng tỉ lệ tăng khoảng 50,75% so với quý II năm 2007. Mức giá trên không làm các doanh nghiệp ngần ngại dù phải bỏ ra một lúc hàng trăm ngàn USD để thuê ngay một chỗ làm việc bởi nếu chậm chân thì sẽ có ngay khách hàng khác thế chỗ. Một yếu tố dẫn đến việc giá thuê văn phòng ở Việt Nam tăng vọt là do nguồn cung vẫn còn khan hiếm. Theo khảo sát của CBRE hiện thành phố Hồ Chí Minh có khoảng gần 60 cao ốc văn phịng đạt tiêu chuẩn hạng A và B, một số ít nằm rải rác ở các quận 3, 10, Phú Nhuận còn hầu hết tập trung tại khu trung tâm quận 1. Tính đến thời điểm tháng 5 năm 2008, nguồn cung (tính theo diện tích sàn) tại TP.HCM có 99.618 m2 văn phòng hạng A, 297.146 m2 văn phịng hạng B và có 355.654 m2 văn phịng hạng C. Hiện văn phịng hạng A tại TP.HCM đã lấp kín chỗ, cịn văn phòng hạng B đã cho thuê hết khoảng 98%. Tại Hà Nội đến thời điểm này có 11 cao ốc văn phịng hạng A với tổng diện tích cho thuê 105.800 m2 và có 24 tịa nhà văn phịng hạng B với tổng diện tích cho thuê xấp xỉ 210.000 m2. Cũng như ở thành phố Hồ Chí Minh, tại Hà Nội các văn phòng hạng A đã cho thuê hết và văn phòng hạng B đã cho thuê hết khoảng 98% Công ty CB Richard Ellis cho biết, trong năm 2008 thành phố Hồ Chí Minh sẽ có 191.000m2 mặt bằng văn phòng hạng A và B đưa vào sử dụng. Diện tích văn phịng này vẫn chưa đủ để đáp ứng cho nhu cầu của các doanh nghiệp.
Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án (gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI) được triển khai trong năm 2008 đặc biệt là dịng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi. FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngồi, tính chung cả vốn cấp mới và tăng thêm trong 7 tháng đầu năm, cả nước đã thu hút 45,28 tỉ USD vốn đầu tư đăng ký, tăng gấp đơi so với năm 2007. Tính
riêng tháng 7, có thêm 167 dự án mới, với 13,5 tỷ USD, đưa tổng vốn cấp mới của 7 tháng đầu năm lên 44,49 tỷ USD. Ngoài ra, các dự án lớn có vốn đầu tư trong nước của một số cơng ty có tài chính mạnh cũng tiến hành triển khai như Công ty cổ phần đầu tư Tấn Hưng công bố sẽ đầu tư vào dự án "Cánh đồng lúa vàng" với diện tích 22.000 ha tại Long An với tổng mức đầu tư lên đến 1 tỉ USD. Trái ngược với thị trường nhà đất đang bị đóng băng thì trị trường bất động sản du lịch vẫn tiếp tục sôi động. Việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn lớn trong nước vừa qua diễn ra nhiều nhưng âm thầm. Và hàng loạt các dự án bất động sản du lịch được cấp phép mới và triển khai bất chấp sự đóng băng của thị trường nhà đất.
Xu hướng chuyển giao dự án bất động sản đang diễn ra giữa các công ty trong nước và doanh nghiệp nước ngồi. Khơng ít chủ đầu tư trong nước phải chia tay dự án tâm huyết của mình cũng chỉ vì thiếu vốn. Lại có trường hợp doanh nghiệp đủ vốn để tiếp tục dự án nhưng do thị trường bất động sản ảm đạm nên khơng muốn làm nữa cũng tìm đến con đường chuyển nhượng dự án cho nhẹ gánh. Giám đốc một công ty bất động sản cho biết, trước thực trạng hàng loạt dự án ế ẩm hiện nay, ông không tự tin khi tiếp tục bỏ vốn để xây dựng dự án chung cư cao cấp đang dang dở. "Giữa năm nay sẽ có hàng loạt dự án căn hộ cao cấp hoàn thành, đưa ra thị trường. Trong bối cảnh đó, chúng tơi phải tính lại có nên tiếp tục bỏ tiền vào dự án. Đầu tư tiếp thì khả năng bị chơn vốn rất cao. Chúng tơi quyết định tìm đối tác để sang nhượng dự án". . Với các công ty bất động sản nước ngoài, con đường chuyển nhượng dự án rất khả thi vì khâu thủ tục pháp lý là khâu mà họ "ngán" nhất, trong khi các dự án dự định chuyển nhượng hầu hết đã hồn tất cơng việc này. Họ chỉ việc bỏ vốn vào xây dựng dự án theo đúng kế hoạch.
Tình trạng doanh nghiệp trong nước thiếu vốn, doanh nghiệp nước ngoài mạnh tiềm lực tài chính đang dẫn đến việc hốn đổi dự án từ tay doanh nghiệp trong nước sang doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngồi và nguồn vốn rót vào đây vẫn ngày một tăng.
2.1.2. Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam
Thực trạng nóng lạnh của thị trường bất động sản như đã nói trên xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân. Nhưng việc ấm lên của thị BĐS vào cuối năm 2006 và nóng lên vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008 bắt nguồn từ một số nguyên nhân chính sau:
Việt Nam gia nhập vào WTO, độ mở của nên kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phòng làm việc tăng lên rất nhiều.
Và thời gian vừa qua chúng ta cũng chứng kiến sự khởi sắc và phát triển mạnh mẽ của thị trường chứng khoán. Sự khởi sắc của thị trường chứng khoán đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khốn, đã góp phần gia tăng khối lượng giao dịch BĐS và tạo thêm tính thanh khoản cho thi trường BĐS. Mặt khác, khi thị trường chứng khốn có dấu hiệu đi xuống từ q II năm 2007, thì các nhà đầu tư thắng lớn trên TTCK chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường BĐS, theo đó một lượng vốn rất lớn từ TTCK đổ vào thị trường BĐS làm thị trường này sôi động hẳn lên.
Thêm vào đó là tâm lý “ăn xổi ở thì” của người Việt Nam, nhiều nhà đầu tư đã tiến hành mua đi bán lại nhằm kiếm chênh lệch. Do vậy tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó cịn diễn ra tình trạnh làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên.
Một ngun nhân khơng thể khơng đề cập đến, đó là chính sách tín dụng của các ngân hàng, khi thị trường BĐS bắt đầu nóng lên, các ngân hàng khơng bỏ qua dịp để tăng lợi nhuận, họ đã tiến hành cho vay ồ ạt và điều kiện cho vay dễ dàng hơn, thêm một nguồn vốn mà các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đã góp phần rất lớn đẩy giá bất động sản tăng ảo lên rất nhiều….
Tuy nhiên đến cuối tháng 2 đầu tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát tư các ngun nhân chủ yếu sau:
cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn đang lưu thơng ở ngồi về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thi trường BĐS, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thi trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giá BĐS theo đó bắt đầu giảm.
Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ khơng đủ lực về tài chính gặp khó khăn lớn. Họ không đủ vốn để theo và nắm giữ các BĐS do vậy họ bắt đầu bán đi các BĐS đang nắm giữ dẫn đến giá bất động sản giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay cịn giảm thêm.
Góp phần khơng nhỏ làm cho thị trường BĐS đóng băng là việc cho vay ồ ạt của các ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ.
Cạnh đó là phân khúc thị trường về địa ốc chưa phù hợp, hiện nay các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, khơng có nhiều khách hàng đủ khả năng mua các căn hộ đấy để ở. Trong khi đó thị trường căn hộ cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật sự lại chưa phát triển…
Qua thực trạng nói trên có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam chưa lành mạnh và tính minh bạch cịn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường còn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bóng, và các chu kỳ nóng lạnh.
2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 5 năm gần đây. đây.
2.2.1. Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam Việt Nam
Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản ngày 23 tháng 6 năm 2006 quy định: “chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp có quyền huy động vốn theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, để có thể huy động vốn thì các Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đáp ứng được vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo quy định: đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp thì khơng thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì khơng thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng