CHƯƠNG 3 : PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.2. Nghiên cứu tình huống cầu nhà ở tại huyện Nhơn Trạch
3.2.3. Kết quả phân tích:
¾ Thơng tin cá nhân
Hình 3.1: Tình trạng hơn nhân
36%
64%
Độc thân Lập gia đình
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Hình 3.2: Kết cấu độ tuổi 3% 26% 40% 18% 8% 5% dưới 20 từ 20-25 từ 25-30 từ 30-35 từ 35-40 trên 40
Đa phần đối tượng khảo sát cĩ tuổi đời trẻ, từ 20 – 30 tuổi, đã lập gia đình. Ở độ tuổi này đối tượng khảo sát sẽ cĩ nhu cầu lớn lập gia đình trong tương lai gần. Hơn nữa, số nhân khẩu từ 3 người trở lên chiếm hơn 80%. Qua thống kê về quy mơ nhân khẩu, độ tuổi, tình trạng hơn nhân gia đình, việc lựa chọn những đối tượng này là khách hàng mục tiêu là phù hợp. Hình 3.3 : Số nhân khẩu So nhan khau 6% 12% 18% 29% 35% 1 2 3 4 5
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
¾ Tình trạng nơi ở hiện tại:
Hầu hết chỗ ở hiện tại đang thuê của các hộ cĩ diện tích dưới 40 m2. Tác giả đánh giá sự hài lịng với chỗ ở hiện tại với các tiêu chí: diện tích nhà ở, giá thuê nhà, an ninh trật tự, hệ thống điện nước đầy đủ, sự thân
thiện của chủ nhà, hệ thống đường xá thuận tiện đi lại bằng kiểm định giá trị trung bình với One sample T-Test. Tác giả chọn test value là 3 (nghĩa là giả thuyết các tiêu chí đánh giá đều đạt mức trung bình). Kết quả kiểm định cho thấy chỉ cĩ 3 tiêu chí cĩ Sig nhỏ hơn α=5% (Diện tích ở, giá thuê nhà,
sự thân thiện của chủ nhà) cho phép ta bác bỏ giả thuyết H0:μ=3 (trung bình
tổng thể bằng 3). Trong đĩ, xét về tổng thể, người thuê ở khơng hài hai tiêu chí: diện
Hình 3.4: Diện tích đang ở
46% 48%
3% 3%
tích nhà ở, giá th nhà. Họ khơng hài lịng vì diện tích q hạn hẹp, và giá thuê nhà khơng tương xứng với diện tích th. Họ hài lịng về sự thân thiện của chủ nhà hơn mức trung bình. Cịn các tiêu chí cịn lại, xét về tổng thể, người ở hài lịng ở mức trung bình.
Bảng 3.4: Sự hài lịng về chỗ ở hiện tại
Mean Std.
Deviation Test Value = 3 Sig. (2-tailed) Diện tích nhà ở 2.19 .616 .000
Giá thuê nhà 2.75 .692 .037
An ninh trật tự 3.22 .917 .160 Hệ thống điện nước đầy đủ 3.11 .843 .440 Sự thân thiện của chủ nhà 3.35 .716 .005
Hệ thống đường xá thuận tiện đi lại 3.05 .880 .711 Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
¾ Nhu cầu thay đổi chỗ ở Hình 3.5: Nhu cầu thay đổi chỗ ở
46%
36% 18%
Cĩ Hiện chưa, nhưng sẽ cĩ Khơng
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Hình 3.6: Cĩ nhu cầu th/mua khi LICOGI tiến hành NOTNT
31%
33% 21%
15%
Cĩ mua Hiện chưa, nhưng sẽ cĩ Cĩ thuê Khơng thuê / mua
Do sự hài lịng của người ở đối với nơi ở hiện tại khơng cao, kết hợp với kết quả phân tích về quy mơ nhân khẩu, độ tuổi, tình trạng hơn nhân gia đình, những đối tượng này là khách hàng mục tiêu của dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Thực vậy, 46% người được khảo sát trả lời cĩ nhu cầu chuyển đổi nhà ở trong vịng 12 tháng tới, 36% trả lời sẽ chuyển đổi nhà sau 12 tháng nữa. Nếu chuyển đổi, họ sẽ chọn hình thức mua nhà chung cư (47%), và mua nhà phố (28%). Cộng với tích lũy trung bình chiếm khoảng 43% tổng thu nhập của hộ hàng tháng, đối tượng này đạt điều kiện về khả năng tài chính để mua nhà thu nhập thấp. Do đĩ, được hỏi bếu LICOGI 16 tiến hành xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, 52% sẽ chọn thuê hoặc mua, 33% sẽ cân nhắc mua trong tương lai.
Hình 3.7: Nếu chuyển đổi chỗ ở, sẽ chọn
28%
47% 25%
Mua nhà phố Mua chung cư Khác
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Hình 3.8: Cơ cấu chi tiêu
14%
43% 43%
Trả tiền thuê nhà Tích luỹ Chi tiêu khác
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
¾ Nhu cầu về sản phẩm nhà ở thu nhập thấp
Tác giả sẽ phân tích nhu cầu về sản phẩm nhà ở dành cho người thu nhập thấp thu dựa trên các tiêu chí: Sản phẩm (Product), Giá (Price), Phân phối (Place).
- Product: Sản phẩm
Hình 3.9: Diện tích th/mua mong muốn
15% 43% 21% 12% 9% 36 m2 36-50 m2 50-60 m2 60-80 m2 >80 m2
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Đối tượng phỏng vấn kỳ vọng diện tích thuê mong muốn đều dưới 60m2, số phịng ngủ khoảng 2-3 phịng. Điều này tương đồng với những kinh nghiệm xây nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước trên thế giới. Hầu hết các nước khi tiến hành đều xây chung cư cao tầng với giá bình dân, diện tích mỗi căn hộ 35-40m2
hoặc khu dân cư mới giá rẻ ở khu vực cách TP vài cây số. Mỗi căn hộ chỉ cĩ những tiện nghi cơ bản nhất như nhà vệ sinh, nhà bếp nhỏ... phần cịn lại là khoảng khơng gian lớn. Khi cĩ điều kiện, người dân sẽ tự xây thêm ở phần diện tích này.
Tác giả đã phân tích kỳ vọng về nơi ở mới với các tiêu chí: giá thuê / mua căn hộ; mức hỗ trợ vay vốn; thời gian cho vay vốn; diện tích nhà ở; thiết kế nhà ở; an ninh trật tự; gần nơi làm việc; chất lượng xây dựng; hệ thống điện nước; cơ sở hạ tầng; cơng viên, cây xanh, khu giải trí; ổn định cuộc sống; gần chợ, trường học, bệnh viện... bằng kiểm định giá trị trung bình với One sample T-Test.
Hình 3.10: Số phịng (ngủ/khách) mong muốn 49% 42% 9% 2 phịng 3 phịng > 3 phịng
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Tác giả chọn test value là 3 (nghĩa là giả thuyết các tiêu chí đánh giá đều đạt mức trung bình). Kết quả kiểm định cho thấy chỉ cĩ tất cả tiêu chí cĩ Sig nhỏ hơn α=5% cho
phép ta bác bỏ giả thuyết H0:μ=3 (trung bình tổng thể bằng 3). Như vậy, xét về tổng thể, đối tượng phỏng vấn kỳ vọng nhiều vào chất lượng cuộc sống ở nơi ở mới.
Bảng 3.5: Kỳ vọng về nơi ở mới
Mean Deviation Std. Test Value = 3 Sig. (2-tailed) Giá thuê / mua căn hộ 4.67 .854 .000 Mức hỗ trợ vay vốn 4.32 .557 .000 Thời gian cho vay vốn 4.32 .627 .000 Diện tích nhà ở 4.21 .820 .000 Thiết kế nhà ở 4.12 .781 .000 An ninh trật tự 4.36 .783 .000 Gần nơi làm việc 3.97 .883 .000 Chất lượng xây dựng 4.67 .777 .000 Hệ thống điện nước 4.52 .834 .000 Cơ sở hạ tầng 4.36 .822 .000 Cơng viên, cây xanh, khu giải trí 4.21 1.083 .000 Ổn định cuộc sống 4.28 .851 .000 Gần chợ, trường học, bệnh viện... 4.30 .847 .000
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Tác giả cũng đã phân tích sự khác biệt về chất lượng cuộc sống ở nơi ở mới so với chỗ ở hiện tại với các tiêu chí: diện tích nhà ở; giá thuê / mua căn hộ; an ninh trật tự, gần nơi làm việc; hệ thống điện nước; gần chợ, trường học, bệnh viện... bằng kiểm định so sánh giá trị trung bình các tiêu chí giữa hai nơi với Paired sample T-Test. Kết quả kiểm định cho thấy chỉ cĩ tất cả cặp tiêu chí cĩ Sig nhỏ hơn α=5% cho phép ta bác bỏ
giả thuyết H0:μnơi ở hiện tại = μnơi ở mới (nghĩa là chất lượng cuộc sống hai nơi như nhau). Giá trị trung bình của các tiêu chí tại nơi ở mới đều cao hơn nơi ở hiện nay. Như vậy, đối tượng phỏng vấn kỳ vọng nhiều vào chất lượng cuộc sống ở nơi ở mới.
Bảng 3.6: So sánh các tiêu chí giữa nơi ở mới và chỗ ở hiện tại
Mean Std. Deviation Sig. Diện tích nhà ở 2.19 .654
Pair 1
Diện tích nhà ở mới 4.19 .833 .000 Giá thuê nhà 2.74 .729
Pair 2 Tầm quan trọng của giá thuê /
mua căn hộ mới 4.65 .877
.000
An ninh trật tự 3.16 .934 Pair 3
An ninh trật tự nơi ở mới 4.35 .798 .000 Hệ thống điện nước đầy đủ 3.10 .831
Pair 4
Hệ thống điện nước nơi ở mới 4.48 .851 .000 Hệ thống đường xá thuận tiện
đi lại 3.10 .831 Pair 5
Nơi ở mới gần nơi làm việc 3.97 .875
.001
Gần chợ, bệnh viện, trường
học 3.13 .670 Pair 6
Nơi ở mới gần chợ, trường học,
bệnh viện... 4.29 .864
.000
- Price
Hình 3.11: Giá mua căn hộ kỳ vọng
8% 60% 16% 12% 4% dưới 100 tr.đ từ 100-150 tr.đ từ 150-200 tr.đ từ 200-250 tr.đ trên 250 tr.đ
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Cĩ 79,5% đối tượng được hỏi là chọn thuê mua, và đều chọn hình thức mua trả gĩp và chọn căn hộ giá dưới 150 triệu đồng. Với diện tích mong muốn dưới 60m2, nghĩa là đơn giá xây dựng khoảng 3 triệu đồng/ m2. Điều này phù hợp với kinh nghiệm các nước khi xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thường cĩ đơn giá từ 3-4 triệu đồng/m2. Tất cả các hộ đều cần hỗ trợ vay vốn (đa phần dưới 70% giá trị căn hộ/nhà). Điều này hợp lý bởi vì nhà ở là hàng hĩa đặc thù cĩ giá trị rất lớn. Đối tượng là người thu nhập thấp khĩ cĩ khả năng tích lũy tài chính đủ lớn để tự mình mua. Hình 3.12: Thời hạn vay vốn 52% 16% 8% 12% 12%
1-3 năm 3-5 năm 5-7 năm 7-10 năm 10-15 năm
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Hơn nữa, thời gian vay vốn đa phần dưới 10 năm. Điều này phù hợp với nghiệp vụ khá phổ biến của ngân hàng: nghiệp vụ cho vay thế chấp nhà ở. Cho vay thế chấp nhà ở là một loại ngân hàng cho vay mà người mua nhà dùng nhà đã mua làm vật thế chấp để vay tiền của ngân hàng. Theo quy định chung hiện nay, người mua nhà cần trả trước 30% giá nhà, 70% cịn lại xin vay ngân hàng thế chấp nhà ở, để thanh tốn tiền nhà, sau đĩ chia thành nhiều thời kỳ trả vốn lẫn lãi. Trong quá trình xây dựng nhà ở thương
mại cho người thu nhập thấp, loại cho vay này là một loại địn bẩy tài chính khơng thể thiếu được, làm cho người dân cĩ thể thực hiện trước sức mua, nhanh chĩng nhận được nhà ở. Ngồi ra, việc trả trước tiến nhà mua nhà cĩ giá trị tâm lý rất quan trọng, thể hiện một sự gắn bĩ quyền lợi và trách nhiệm giữa hai bên và làm cho người mua cảm thấy họ đúng là chủ căn hộ. Họ cĩ quyền và lợi ích đối với căn hộ mà họ sẽ là chủ sở hữu hợp pháp và chính đáng vì cĩ được do chính đồng tiền hợp pháp và chính đáng của họ chứ khơng phải nhận được một ân huệ từ sự ban phát. Khi được làm chủ sở hữu thì cư dân mới cĩ sự hãnh diện với cái gì mình cĩ (pride of ownership), cĩ ý thức trách nhiệm, biết chăm lo khơng những căn hộ của mình mà cịn cả bộ mặt của khu phố vì lợi ích chung. Chính sự nảy sinh ý thức trách nhiệm đối với cá nhân, với cộng đồng của người dân nghèo đã biến họ thành những con người mới, chịu khĩ làm việc, chịu khĩ học tập, sống cĩ kỷ cương kỷ luật, biết dành dụm, dám mơ ước về một tương lai tốt đẹp hơn và chịu khĩ học cách biến những mơ ước đĩ thành hiện thực.
Hình 3.13: Nhu cầu vay vốn
16% 48% 28% 8% dưới 30% từ 30-50% từ 50-70% Trên 70% - Place
Quả thật, để khách hàng thực sự cĩ nhu cầu mua nhà với giá gốc đang gặp khĩ khăn. Nguyên nhân căn bản nhất vẫn là tâm lý của khách hàng chưa làm "quen" được với những căn hộ giá thực sự thấp. Dự án của cơng ty LICOGI 16 nhắm đến phục vụ đối tượng khách hàng là những người ít tiền,
nhưng khi triển khai thực tế thì chưa tiếp cận được với họ nhiều. Thực tế, giá căn hộ chỉ cĩ 148 triệu đồng/căn hộ 42 m2, nhưng khi khảo sát thị trường thì nhiều khách hàng lại cho rằng: Làm gì cĩ căn hộ giá rẻ như vậy, coi chừng... lừa đảo. Doanh nghiệp đã phải cố gắng hết sức nhưng vẫn khơng thể nào thuyết phục được khách hàng là những người tiêu dùng thực sự. Hình 3.14: Biết chương trình nhà TNT Hình 3.15: Biết về dự án 5% 33% 62%
Biết rõ Cĩ biết (sơ lược) Chưa biết
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Hình 3.16: Nguồn thơng tin
13%
54% 33%
Báo, tạp chí Bạn bè, người thân Băng rơn, panơ
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Qua khảo sát thị trường, đối tượng phỏng vấn kỳ vọng dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp cĩ diện tích trung bình dưới 60m2/căn hộ, giá dưới 150 triệu đồng, đầy đủ tiện ích như cơng viên cây xanh, nhà trẻ, cửa hàng, phịng sinh hoạt cộng đồng… Hiện
64% 36%
tại, trên thị trường nhà ở, số hàng hĩa đặc chủng này khơng nhiều. Đa phần các chung cư hướng đến đối tượng thu nhập trung bình và thấp cĩ diện tính trung bình là 60-65 m2, giá bán trên 5 triệu đồng/m2, nghĩa là mỗi căn hộ cĩ giá trên dưới 300 triệu đồng như chung cư Gia Phú - Cotec do Cơng ty TNHH Trung Nam - Khang Gia đầu tư nằm cạnh khu cơng nghiệp Tân Bình, dự án chung cư E-Home 300 căn tại phường Phước Long B, quận 9, dành cho đối tượng là cơng nhân viên chức của Cty CP đầu tư Nam Long với mức giá khoảng 10,2 triệu/m2.
¾ Các yếu tố tác động đến lượng cầu nhà ở thu nhập thấp
Trong phần này, tác giả sẽ kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố đối với lượng cầu nhà ở. Như đã nêu ở trên, dữ liệu trong bộ VHLSS thiếu một số biến quan trọng trong việc xác định lượng cầu nhà ở (VD: số phịng ngủ, số phịng khách). Điều đĩ sẽ được khắc phục trong quá trình khảo sát chuyên sâu bằng cách đưa thêm câu hỏi về số phịng ngủ/khách mong muốn vào trong bảng câu hỏi. Như vậy, biến đại diện cho lượng cầu về nhà ở trong phần khảo sát chuyên sâu sẽ gồm 2 biến: diện tích thuê mua mong muốn và số phịng ngủ/khách mong muốn.
Tuổi – Lượng cầu nhà ở
Bảng 3.7: Kiểm định quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và tuổi
Value Asymp. Std.
Error(a) Approx. T(b) Approx. Sig.
Ordinal by Ordinal Kendall's tau-b .258 .158 1.598 .110
Kendall's tau-c .234 .147 1.598 .110
Gamma .327 .193 1.598 .110
N of Valid Cases 33
a Not assuming the null hypothesis.
b Using the asymptotic standard error assuming the null hypothesis.
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Kết quả bảng 3.7 cho thấy approximate significance của các hệ số Kendall và Gamma bằng 0,110 lớn hơn α=10%, nghĩa là khơng cĩ mối liên hệ giữa tuổi và diện tích thuê/mua của khách hàng. Điều này là do đa phần các quan sát trong mẫu cĩ độ tuổi tương đương nhau, nên khác biệt nhu cầu diện tích thuê mua theo tuổi tác là khơng đáng kể.
Bảng 3.8: Kiểm định quan hệ giữa số phịng ngủ/khách mong muốn và tuổi
Value Asymp. Std.
Error(a) Approx. T(b) Approx. Sig. Ordinal by
Ordinal Kendall's tau-b .219 .148 1.455 .146
Kendall's tau-c .212 .146 1.455 .146
Gamma .325 .211 1.455 .146
N of Valid Cases 33
a Not assuming the null hypothesis.
b Using the asymptotic standard error assuming the null hypothesis.
Nguồn: Tác giả tính tốn từ điều tra
Kết quả bảng 3.8 cho thấy approximate significance của các hệ số Kendall và Gamma bằng 0,146 lớn hơn α=10%, nghĩa là khơng cĩ mối liên hệ giữa tuổi và số phịng ngủ/khách mong muốn của khách hàng. Điều này là do đa phần các quan sát trong mẫu cĩ độ tuổi tương đương nhau và số phịng mong muốn đa phần là 2-3 phịng, nên khác biệt số phịng ngủ/khách mong muốn theo tuổi tác là khơng đáng kể.
- Hơn nhân – Lượng cầu nhà ở
Bảng 3.9: Kiểm định quan hệ giữa diện tích th/mua mong muốn và hơn nhân
Value Asymp. Std.
Error(a) Approx. T(b) Approx. Sig. Ordinal by Ordinal Kendall's tau-b .106 .186 .565 .572