2.6.1 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp so sánh4
Đối với việc định giá giá trị quyền sử dụng đất, phương pháp so sánh thường được dùng chủ yếu để xác định hệ số điều chỉnh K trong cơng thức tính đơn giá đất đối với từng vị trí cụ thể của bất động sản.
- Xác định đơn giá đất ở vị trí mặt tiền (áp dụng đối với các bất động sản có chiều rộng mặt tiền trên 4m):
Đơn giá đất ở mặt tiền = Đơn giá đất ở của UBND Tỉnh/Thành phố x Hệ số K
- Xác định đơn giá đất ở đường nội bộ:
Đơn giá đất ở đường nội bộ = Đơn giá đất ở mặt tiền x Hệ số giá điều chỉnh
- Xác định đơn giá đất ở vị trí hẻm:
Đơn giá đất ở đường hẻm = Đơn giá đất ở mặt tiền x Hệ số vị trí
- Xác định đơn giá đất có hình dạng khơng cân đối: đối với phần diện tích có hình dạng khơng cân đối, đơn giá đất tối đa bằng 80% đơn giá đất có hình dạng cân đối.
- Xác định đơn giá đất có chiều dài lớn gấp nhiều lần so với chiều rộng (từ 5 lần trở lên) (chỉ áp dụng với đất ở):
• Phần khu đất, thửa đất nằm trong phạm vi từ mặt tiền đường (hẻm) có chiều dài lớn gấp 5 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất (chiều dài cấp 1) thì tính theo đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm).
• Phần khu đất, thửa đất có chiều dài lớn hơn 5 lần đến 8 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất (chiều dài cấp 2) thì tính bằng 80% đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm).
4 Nội dung đầy đủ của Phương pháp định giá TSTC bằng phương pháp so sánh xem Phụ lục 4
• Phần khu đất, thửa đất có chiều dài lớn hơn 8 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất (chiều dài cấp 3) thì tính bằng 60% đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm).
- Xác định đơn giá đất có một phần diện tích giải toả:
• Đối với phần giải tỏa khơng được bồi thường thì khơng tính giá trị.
• đối với phần giải tỏa được bồi thường: Nếu có căn cứ chứng minh đơn giá đất được đền bù khi thu hồi đất thì đơn giá đất định giá khơng được vượt quá đơn giá đất đền bù; Nếu khơng có căn cứ chứng minh đơn giá đất được đền bù khi thu hồi đất thì đơn giá đất định giá bằng đơn giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố ban hành và đang còn hiệu lực thi hành; Nếu người sử dụng bất động sản đã nhận tiền đền bù rồi thì nhân viên định giá khơng tính giá trị phần diện tích đã đền bù vào giá trị thẩm định.
• Đối với phần diện tích cịn lại phải lớn hơn 30 m2(trên địa bàn các quận trung tâm) và hơn 40 m2(đối với các khu vực khác) thì đơn giá đất được xác định theo quy định hiện hành của SCB.
- Xác định đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:
Đơn giá đất SXKD phi nông nghiệp = Đơn giá đất ở cùng vị trí x Hệ số điều chỉnh
- Xác định đơn giá đất nông nghiệp: Đơn giá đất nông
nghiệp = Đơn giá đất nông nghiệp của UBND Tỉnh/Thành phố x nông nghiHệ số K đất ệp
- Xác định đơn giá đất thuê:
• Đơn giá đất trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được căn cứ theo đơn giá của chủ đầu tư khu công nghiệp/khu chế xuất quy định tại thời điểm định giá với tỷ lệ tối đa bằng 70% đơn giá do chủ đầu tư quy định..
• Đơn giá đất th ngồi khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao được xác định bằng số tiền đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có) và số tiền thuê đất đã nộp cho ngân sách Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
• Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm.
2.6.2 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp chi phí5
Đối với việc định giá giá trị cơng trình xây dựng trên đất, SCB sư dụng phương pháp chi phí là chủ yếu.
- Phương pháp xác định đơn giá cơng trình xây dựng:
Đơn giá xây dựng = Đơn giá xây dựng tối đa x Tỷ lệ chất lượng còn lại
- Phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại: Tỷ lệ chất lượng còn lại = 1 -
Thời gian đã sử dụng của CTXD Thời gian khấu hao của CTXD
- Thời gian bắt đầu tính khấu hao đối với CTXD được xác định từ thời điểm cơng trình hồn tất và đưa vào sử dụng căn cứ vào:
• Biên bản hồn cơng của cơng trình
• Theo giấy phép xây dựng (thời điểm đưa vào sử dụng được tính bằng thời điểm cấp giấy phép xây dựng + thời gian xây dựng cơng trình 1 năm).
• Theo hiện trạng thực tế của tài sản.
• Theo thông tin thu thập qua các cơ quan hữu quan, internet … 5 Nội dung đầy đủ của Phương pháp định giá TSTC bằng phương pháp chi phí xem Phụ lục 5
2.6.3 Định giá tài sản thế chấp bằng cách kết hợp phương pháp so sánh và phương pháp chi phí6 phương pháp chi phí6
Thực tế hiện nay khi nhận bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân làm TSTC thông thường sẽ bao gồm cả quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở thì nhân viên định giá phải sử dụng cả hai phương pháp so sánh và chi phí để xác định giá trị QSDĐ và giá trị tài sản là nhà ở trên đất. Tổng giá trị tài sản sẽ bằng giá trị đất cộng (+) giá trị nhà. Riêng đối với xác định giá của căn hộ chung cư, cần phải kết hợp cả phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Xác định giá trị căn hộ chung cư căn cứ vào giá thực tế chuyển nhượng các căn hộ chung cư trong cùng tịa nhà hoặc các tồ nhà chung cư khác trên cùng địa bàn. Phương pháp xác định giá trị nhà chung cư:
Giá trị định giá = Diện tích sàn sử
dụng x Đơn giá 1m
2
sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng còn lại Đơn giá 1m2 sàn sử dụng = Đơn giá thị trường x 90%
Đơn giá thị trường là đơn giá được tham khảo từ ít nhất là 03 tài sản có cùng vị trí tương đồng so với tài sản định giá. Đơn giá thị trường là đơn giá giao dịch thực tế của căn hộ chung cư (thời điểm giao dịch khơng vượt q 90 ngày tính từ ngày định giá) hoặc bằng 80% đơn giá rao bán của các căn hộ chung cư có vị trí tương tự.
2.7 Khảo sát về các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB