Hiện nay, ACB áp dụng lãi suất thả nổi, định kỳ thay đổi 3 tháng/lần theo
công thức LS tiền gửi 13 tháng + Biên độ ( tùy theo từng thời kỳ ). Nguồn vốn
ACB sử dụng cho vay bất động sản chiếm đa phần từ nguồn vốn ngắn hạn, trong khi các khoản cho vay bất động sản trước đây áp dụng biên độ thấp, khi đến kỳ điều chỉnh, lãi suất cho vay bất động sản tại thời điểm hiện tại thấp hơn lãi suất huy động khiến chi phí huy động cao hơn nguồn thu từ lãi vay, khơng có lời. ACB phải tốn kém thời gian và chi phí để thương lượng và đàm phán lại lãi suất với khách hàng, gây ảnh hưởng đến uy tín của ACB. Để tránh rủi ro về lãi suất, cần phải áp dụng lãi suất thả nổi linh hoạt theo biên độ, có tính yếu tố lạm phát theo thời gian trong biên độ một cách chính xác, cẩn thận. Đồng thời, lãi suất tại thời điểm điều chỉnh được áp dụng không thấp hơn lãi suất cho vay tối thiểu và không cao hơn lãi suất cho vay tối đa do ACB quy định, nhằm đảm bảo lãi suất là hợp lý đối với khách hàng và ACB.
3.1.1.10.Phát triển hoạt động cho vay đồng tài trợ đối với các dự án bất động sản lớn
Mặc dù Ngân hàng nhà nước đã ban hành Quy chế đồng tài trợ theo quyết
định số 286/2002/QĐ-NHNN từ ngày 03/04/2002, nhưng đến năm 2010 Ngân
hàng TMCP Á Châu mới ban hành quy chế cho vay đồng tài trợ. Thực tế đến nay chưa có món vay đồng tài trợ nào tại ACB được triển khai. Để hạn chế rủi ro và có cơ hội tham gia vào các dự án bất động sản lớn, ACB cần phát triển hình thức cho vay đồng tài trợ đối với các dự án đầu tư bất động sản có quy mơ lớn.
3.1.2. Giai phap đôi vơi nhom cho vay kinh doanh bât đông san
ACB cân han chê cho vay vơi muc đich kinh doanh bât đông san vi đây la nhưng khoan vay mang tinh chât đâu cơ, không đap ưng nhu câu thưc sư của nên kinh tê. Vi du cho vay cac doanh nghiệp đâu tư xây dưng biệt thư, căn hô cao câp cân han chê. Vi đây la phân khuc thị trương it, nhu câu không nhiêu.
Đôi vơi nhom kinh doanh bât đông san, ACB chi nên cho vay đôi vơi nhưng dư an hiệu qua cao, kha năng thu hôi vôn nhanh, kha năng thu hut khach hang cao.
Kiêm soat chăt che hơn đôi vơi dong vôn cho vay vao kinh doanh bât đông
san. ACB nên giai ngân theo tiên đô va kiêm soat muc đich sư dung vôn kinh doanh bât đông san môt cach chăt che. Theo doi xem khach hang co thưc hiện theo đung cac điêu khoan đa cam kêt trong hợp đông, kịp thơi phat hiện nhưng vi pham va co biện phap xư ly thich hợp.
Ap dung lai suât cao hơn đôi vơi cho vay kinh doanh bât đông san nhăm han chê tinh trang khach hang vay đâu cơ, kiêm lơi.
ACB cân cho vay kinh doanh bât đông san trên gia trị tai san đam bao vơi ty lệ thâp hơn so vơi cac san phẩm cho vay khac nhăm đam bao an toan khi thị trương bât đông san co xu hương kem phat triên.
Thanh lâp phong đâu tư chuyên vê linh vưc bât đông san, tinh toan chu ky phat triên của thị trương nhăm tim kiêm cơ hôi cho vay kinh doanh bât đông san va thu lợi nhuân khi thị trương bât đông san co dâu hiệu tăng trương.
3.2. Giai phap chung đôi vơi Cơ quan nha nươc
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của chính sách pháp luật từng thời kỳ, hiện nay cơ chế chính sách cịn chưa đồng bộ và thiếu minh bạch nên kiến nghị một số giải pháp:
3.2.1. Hoan thiện va tiêp tuc xây dưng cac luât liên quan đên thi trương bât đơng san
Quốc hội và Chính Phủ cần hồn thiện Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản, loại bỏ cơ chế 2 giá như hiện nay: giá do Ủy Ban Nhân dân tỉnh thành phố cung cấp và giá do thị trường ấn định, nhằm kiểm soát tốt thị trường, đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, tránh hiện tượng đầu cơ.
Hoàn thiện và cải cách thủ tục hành chính: Bộ xây dựng và các ngành cần
đơn gian hoa, rut ngăn cac thủ tuc câp giây phep đâu tư, câp phep xây dưng dư an.. nhăm tao cơ chê linh hoat, thu hut cac nha đâu tư bât đông san.
Nha nươc hô trợ cac nha đâu tư trong việc giai phong măt băng, thoa thuân sô tiên đên bu vơi cac hô dân nhanh chong nhăm giup cac doanh nghiệp kinh doanh bât đông san thưc hiện đung tiên đô dư an va sơm đưa san phẩm vao sư dung, giup thị trường bất động sản phát triển.
Bộ xây dựng và Ngân hàng nhà nước cần phối hợp để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ưu tiên cho vay đối với lĩnh vực mua nhà
đất, xây dựng sửa chữa nhà để ở hoặc để sản xuất kinh doanh, những khoản vay
phục vụ nhu cầu đời sống của nhân dân. Hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản.
Nha nươc thưc hiện chinh sach hô trợ phat triên nha ơ xa hôi va nha ơ cho ngươi thu nhâp thâp khu vưc đô thị. Ưu đai cho ngươi ngheo tiêp cân cac khoan vay dai han thông qua cac ngân hang đê ho co điêu kiện vê nha ơ, ôn định cuôc sông.
3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản
chế cho vay chung, các ngân hàng đều dựa vào đó để thực hiện cho vay bất động sản khiến quy trình cho vay bất động sản khơng rõ ràng. Ngân hàng nhà nước cần
nghiên cứu phân phân loại lĩnh vực cho vay bất động sản một cách chính xác, từ đó
có quy định, hướng dẫn chi tiết đối với các ngân hàng thương mại về quy trình thực hiện cho vay bất động sản.
Thủ tục công chứng đăng ký tài sản bảo đảm là bất động sản tại các phịng
cơng chứng, trung tâm tài ngun mơi trường cần linh hoạt và thực hiện nhanh
chóng nhưng vẫn đảm bảo sự chính xác về hồ sơ giấy tờ nhà, nhằm tránh gây rủi ro cho ngân hàng.
3.2.3. Thông tin vê thi trương bât đông san được minh bach, công khai
Thị trương bât đông san Việt Nam phai được hoat đông môt cach minh bach, công khai, tao môi trương canh tranh binh đăng theo tiêu chuẩn quôc tê. Cac thông tin vê quy hoach, dư an được thông bao qua cac kênh truyên thông, bao đai địa phương, tranh hiện tượng can bô công chưc nha nươc lợi dung thông tin đê đâu cơ hoăc tung tin đôn đê truc lợi. Cân co sư phôi hợp đông bô giưa cac ban nganh trong việc giải quyết các vướng mắc liên quan đến thị trường bất động sản.
Chinh sach thuê bât đông san được điêu chinh phu hợp vơi thưc tê, co chinh sach hô trợ thuê đôi vơi ngươi ngheo, tinh thuê cao đôi vơi hoat đông đâu cơ, đam bao thu thuê đung va đủ.
3.2.4. Tăng cương quan ly rủi ro va kiêm soat hiệu qua dong tin dung vao bât đông san
Chinh Phủ cân co nhưng quy định linh hoat vê cach phân loai tin dung bât đông san vao nhom san xuât hay phi san xuât. Vi co nhưng hoat đông tin dung phuc vu xây dưng khu công nghiệp, khu chê xuât, khu đô thị...la cac hoat đông tao gia trị thưc cho nên kinh tê. Nêu han chê nguôn vôn tin dung vao linh vưc nay se
gây kho khăn cho doanh nghiệp, cac dư an nay se dơ dang anh hương đên sư phat triên xa hôi.
Ngân Hang Nha Nươc cân tăng cương kiêm tra giam sat tinh hinh câp tin dung của cac Tô chưc tin dung, đăc biệt trong linh vưc bât đông san va chưng khoan. Phat hiện va ngăn chăn kịp thơi cac khoan nợ xâu đang co xu hương gia tăng trong hệ thông ngân hang. Không đê thị trương bât đông san la nhân tô tac đông gây ra lam phat cao cho nên kinh tê.
3.2.5. Nâng cấp trang website của Trung tâm thông tin tín dụng CIC _ Ngân
hàng nhà nước
Thường xuyên nâng cấp và cập nhập dữ liệu kịp thời các thông tin về khách hàng, tài sản bảo đảm....liên quan đến tín dụng để các ngân hàng khai thác có hiệu quả thơng tin do CIC cung cấp, đảm bảo thông tin đủ tin cậy để các ngân hàng làm cơ sở xét duyệt cho vay khách hàng.
Hiện nay khôi lượng thông tin khach hang trên CIC rât lơn, CIC phai được bao đam tôc đô truy câp ôn định, an toan va nhanh chong. Cac thông tin phai được bao mât, chông đôt nhâp, thương xuyên nâng câp cai tiên website nhăm giam tinh trang nghen mach.
3.2.6.Ưu tiên giai ngân vôn cho cac dư an bo dơ dang
Trong tình hình thị trường bất động sản đang ảm đạm như hiện nay, nhiều dự án dở dang khơng hồn thành kịp tiến độ. Trước mắt nhà nước cần khuyến khích các đơn vị cùng hợp tác liên kết để cùng đầu tư hoàn thành các dự án bất động sản còn dang dở. Các ngân hàng ưu tiên giải ngân vốn cho các dự án đang dở dang để sớm hồn thành cơng trình và đưa vào sử dụng đồng thời thu hồi vốn nhanh chóng va ưu tiên cho vay cac dư an co tinh thanh khoan cao. Khuyên khich phat triên loai hinh cho vay xây dưng nha ơ cho ngươi thu nhâp thâp nhăm đam bao phuc lợi xa
hội, hạn chế cho vay đầu cơ.
Trong bối cảnh nền kinh tế đang suy thoái như hiện nay, các nhà đầu tư ở Mỹ và Châu Âu đều rút vốn về để giải quyết các vấn đề khủng hoảng của nước họ. Việt Nam cần tranh thủ các nguồn viện trợ của các nước phát triển trong khu vực như Singapore..để thực hiện các dự án bất động sản mang tính ưu tiên, quan trọng. Với lợi thế là nước ổn định về chính trị, có tiềm năng và đang trên đà phát triển, Việt Nam phải tạo mối quan hệ giao thương với các nước trên thế giới. Để khi nền kinh tế thế giới qua cuộc khủng hoảng, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn Việt Nam là nơi đầu tư tốt nhất.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Từ thực trạng cho vay bất động sản nêu trong chương 2, chương 3 đưa ra những giải pháp riêng cho Ngân hàng TMCP Á Châu và giải pháp chung đối với các cơ quan nhà nước nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới. Từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển.
KẾT LUẬN CHUNG
Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng đối với sự phát triển của nền
kinh tế xã hội. Thị trường bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy các thị trường khác
trong nền kinh tế phát triển. Ở Việt Nam, Ngân hàng là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản thơng qua kênh tín dụng bất động sản. Trong những năm gần đây, hoạt động cho vay bất động sản tại các Ngân hàng thương mại phát
triển mạnh mẽ. Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á
Châu liên tục tăng nhanh qua các năm, chủ yếu là tại TP.HCM, Hà Nội và các đô thị lớn, giúp thị trường bất động sản tại các địa bàn phát triển mạnh mẽ.
Thơng qua việc phân tích số liệu thực tế, đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu, trong diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam và hoạt động cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng, đề tài đã chỉ ra những kết quả đạt được, những mặt hạn chế và rủi ro trong cho vay bất động
sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu. Từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm
góp phần phát triển hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam có rất nhiều tiềm năng trong tương lai, phát triển tín dụng lĩnh vực bất động sản mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế. Do giới hạn về thời gian và kiến thức, đề tài chưa đi sâu phân tích về hành lang pháp lý tác động đến cho vay bất động sản và những tiềm năng cần khai thác trong hoạt động cho vay bất động sản trong hệ thống Ngân hàng. Tác giả rất mong được sự đóng góp của các Qúy thầy cơ và đồng nghiệp để đề tài hồn thiện hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Cơng ty cổ phần chứng khốn Bảo Việt (2008), “ Rủi ro và cơ hội ”, Báo cáo
phân tích ngành Ngân hàng.
2.Đại học Kinh tế TP.HCM (2005), Giáo trình Tín dụng Ngân hàng, Nhà xuất bản thống kê, TP.HCM.
3.Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Chính Phủ nước Cộng hịa XHCN Việt Nam.
4.Ngân hàng TMCP Á Châu , Báo cáo tài chính từ năm 2004 đến tháng 6 năm 2011.
5.Ngân hàng TMCP Á Châu , Báo cáo thường niên từ năm 2005 đến năm 2007. 6.Ngân hang TMCP A Châu (2008), Quyết định số 31/NVCV-PC.08 Hướng
dẫn vay vốn kinh doanh bất động sản và vay vốn để mua nhận chuyển nhượng bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê ngày 16/01/2008.
7.Ngân hàng TMCP Á Châu (2010), Báo cáo tổng kết hoạt động năm 2010 và
kế hoạch hoạt động năm 2011.
8.Tập thể tác giả (2010), Kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải pháp
Việt Nam, Nhà xuất bản Thanh Niên, TP.HCM.
9.Trân Tiên Khai Trương đai hoc kinh tê TP.HCM_Khoa Kinh tê phat triên (2011), Nguyên lý bất động sản, Nha xuât ban Lao đông xa hôi, Ha Nôi. 10. Một số thông tin trang các trang web như: www.acb.com.vn;