khoán và thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam:
Tại Việt Nam, xu hướng thay đổi của hai thị trường chứng khốn và thị trường bất động sản có tính tương đồng. Theo một số chuyên gia kinh tế, về mặt định tính hai thị trường này có mối liên quan nhau. Bằng số liệu thực tiễn, bài nghiên cứu này hướng tới việc kiểm nghiệm phải chăng hai thị trường có liên hệ, có khả năng giải thích và dự báo trong tương lai, đặc biệt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
3.1.1. Thị trường chứng khoán Việt Nam:
Nắm bắt xu hướng phát triển tất yếu của nền kinh tế thị trường hội nhập nền kinh tế thế giới, ngày 10/07/1998 Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định 48/1998/NĐ-CP về Chứng khoán và Thị trường chứng khoán cùng với Quyết định thành lập hai (02) Trung tâm Giao dịch Chứng khoán (TTGDCK) tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Ngày 20/07/2000, TTGDCK Tp.HCM đã chính thức khai trương đi vào vận hành, và thực hiện phiên giao dịch đầu tiên vào ngày 28/07/2000 với 02 loại cổ phiếu niêm yết. Như vậy, đến nay thị trường chứng khoán Việt Nam hoạt động hơn 10 năm. So với các nước trên thế giới, thời gian hình thành và phát triển cách đây trên 4 thế kỷ thì thị trường chứng khốn Việt Nam cịn khá non trẻ. Cụ thể, thị trường chứng
khoán ở Anh hình thành từ năm 1773 và chính thức ra đời Sở giao dịch Hoàng Gia năm 1802, ở Mỹ năm 1792, ở Nhật năm 1878, ở Pháp năm 1801 và cho đến những năm của thế kỷ 20 tại các nước vốn là thuộc địa của các nước nêu trên như ở Hong kong năm 1946, ở Indonesia năm 1952, ở Hàn Quốc năm 1956, ở Thái Lan năm 1962 cũng hình thành và dần hồn thiện tinh vi với quy mơ lớn.
Trong xu hướng quốc tế hố, thị trường chứng khốn có vai trị như là người dẫn vốn đầu tư của nước ngoài vào trong nước, đồng thời dẫn vốn đầu tư trong nước ra các nước có mơi trường đầu tư phù hợp. Tuy nhiên do thị trường chứng khoán Việt Nam đang trong giai đoạn hồn thiện nên hoạt động ở góc độ là người dẫn vốn đầu tư nước ngoài vào trong nước hơn là dẫn vốn đầu tư ra bên ngồi. Có thể nói thị trường chứng khốn của Việt Nam từng bước phát triển và có ảnh hưởng sâu – rộng đến các hoạt động kinh tế khác do tính chất làm trung gian lưu chuyển vốn của thị trường. Trong điều kiện thị trường tốt, bên cạnh hoạt động của các ngân hàng, thị trường chứng khoán hỗ trợ và điều phối vốn đến các lĩnh vực khác như bất động sản, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ….Do mức độ ảnh hưởng về vốn của thị trường chứng khoán nên thay đổi trong giá chứng khốn có thể đưa ra dự báo tương đối chính xác về chu kỳ kinh doanh trong tương lai. Hay nói cách khác, việc thay đổi giá chứng khốn có xu hướng đi trước chu kỳ kinh doanh, cho phép Chính phủ cũng như các doanh nghiệp đánh giá kế hoạch đầu tư và phân bổ các nguồn lực cho hiệu quả. Bài nghiên cứu này đề cập đến tác động giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản tại Việt Nam, phải chăng có sự liên quan giữa hai thị trường này. Các giai đoạn phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam sơ lược như sau:
Thời điểm trước năm 2005: kinh tế vĩ mô của Việt Nam diễn biến tốt
(CPI < 8%, tăng trưởng GDP từ 7-8%) nhưng chưa có sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức và thị trường khơng đóng vai trị như một kênh huy động vốn. Thị trường không thực sự thu hút được sự quan tâm của đông đảo công chúng và các diễn biến tăng giảm của thị trường chưa tạo ra tác động xã hội mở rộng để có thể ảnh hưởng tới sự vận hành của nền kinh tế cũng như tới cuộc sống của mỗi người dân.
Giai đoạn từ 2005 đến 20007: kinh tế vĩ mô vẫn tốt như giai đoạn
trước nhưng xuất hiện hàng loạt các hoạt động quảng bá cho thị trường chứng khoán. Các báo cáo của tổ chức đầu tư quốc tế đã thu hút một lượng lớn nhà đầu tư tổ chức. Vốn đầu tư nước ngồi nói chung ồ ạt đổ vào. Đây cũng là thời kỳ thăng hoa nhất của thị trường chứng khoán Việt Nam. Trong năm 2005, huy động được 44,600 tỷ đồng, hiện giờ giá trị cổ phiếu so với GDP của cả nước đạt gần 1%.
Năm 2006, thị trường chứng khốn Việt Nam có sự phát triển vượt bậc, chỉ số Vn-Index tại sàn giao dịch TP. Hồ Chí Minh (Hose) tăng 144% năm 2006, tại sàn giao dịch Hà Nội (Hastc) tăng 152,4%. Tổng giá trị vốn hóa đạt 13,8 tỉ USD cuối năm 2006 (chiếm 22,7% GDP) giá trị cổ phiếu do các nhà đầu tư nước ngoài đang nắm giữ đạt khoảng 4 tỉ USD, chiếm 16,4% mức vốn hóa của tồn thị trường. Số công ty niêm yết tăng gần 5 lần, từ 41 công ty năm 2005 đã lên tới 193 công ty, số tài khoản giao dịch đạt hơn 10 vạn gấp 3 lần năm 2005 và 30 lần so với 6 năm trước. Trong vòng một năm, chỉ số Vn- Index tăng hơn 500 điểm, từ hơn 300 điểm cuối 2005 lên 800 điểm cuối 2006.Trong khoảng từ giữa đến cuối năm 2006, tình trạng đầu tư vào cổ phiếu ở nước ta mang tâm lý “đám đơng”, cả người có kiến thức và hiểu biết, cả
những người mua, bán theo phong trào, qua đó đẩy thị trường chứng khốn vào tình trạng “nóng”, hiện tượng “bong bóng” là có thật. Mức vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng đột biến, tháng 12-2006 đạt 13,8 tỉ USD (chiếm 22,7% GDP).
Luật Chứng khốn có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã góp phần thúc đẩy thị trường phát triển và tăng cường khả năng hội nhập vào thị trường tài chính quốc tế. Tính cơng khai, minh bạch của các tổ chức niêm yết được tăng cường. Giai đoạn thị trường chứng khoán bùng nổ thật sự vào năm 2007. Nhìn nhận khách quan từ góc độ thị trường, bên cạnh những thành cơng, thị trường chứng khoán qua một năm hoạt động cũng ghi lại dấu ấn cho những giai đoạn thăng trầm nhất định khi thị trường trải qua những biến động trồi sụt thất thường: giai đoạn thị trường bùng nổ trong 3 tháng đầu năm, thị trường bắt đầu hạ nhiệt và điều chỉnh mạnh vào 5 tháng giữa năm, tiếp đến là một đợt phục hồi trước khi đi vào thoái trào trong 4 tháng cuối năm . Cụ thể:
Giai đoạn thị trường bùng nổ trong 3 tháng đầu năm 2007: chỉ số
VNIndex đã đạt mức đỉnh là 1.170,67 điểm sau 7 năm hoạt động và Hastc – Index thiết lập mức đỉnh 459,36 điểm sau 2 năm hoạt động. Có thể nói, đây là giai đoạn thị trường đạt mức tăng trưởng với tốc độ lớn nhất khi đạt mức tăng 126% chỉ trong vòng 3 tháng giao dịch. Nhờ sự tăng trưởng về giá của các cổ phiếu, tổng giá trị vốn hóa của thị trường trong giai đoạn này lên đến con số 398.000 tỷ đồng. So với tổng giá trị vốn hóa 492.900 tỷ đồng của cả năm 2007, con số của 3 tháng đầu năm đã chiếm tỷ trọng 4/5. Nhƣng điều quan
trọng góp phần gia tăng giá trị vốn hóa của thị trƣờng khơng phải do số lƣợng chứng khoán niêm yết gia tăng mà do yếu tố giá cổ phiếu tăng mạnh.
Giai đoạn thị trường điều chỉnh từ Tháng 4/2007 đến đầu Tháng 9/2007: Với nỗi lo sợ về một “thị trường bong bóng”, các cơ quan quản lý nhà nước cũng như Chính phủ đã vào cuộc để giảm nhiệt thị trường bằng các biện pháp kiểm soát thị trường chặt chẽ, ban hành những thiết chế để kiềm chế sự tăng trưởng quá nóng của thị trường. Phản ứng trước điều này, thị trường chứng khốn đã có những đợt điều chỉnh rõ rệt. Một đợt điều chỉnh giảm của thị trường đã diễn ra trong một khoảng thời gian rất dài (từ cuối Tháng 3 đến đầu Tháng 9).
Giai đoạn phục hồi của thị trường vào những tháng cuối năm: trong giai đoạn này, thị trường thỉnh thoảng cũng có các đợt phục hồi giả với sự tăng lên mạnh mẽ của tất cả các yếu tố. Tuy nhiên sự phục hồi này khơng duy trì được lâu, thậm chí đã có dấu hiệu suy giảm chỉ sau 1 phiên tăng điểm. Chính điều này đã dẫn tới việc các nhà đầu tư bị đọng vốn. Trong khi nguồn cầu có xu hướng cạn kiệt, thì nguồn cung vẫn tiếp tục gia tăng. Tương quan cung cầu mất cân bằng khiến thị trường ngày càng tuột dốc cả về giá lẫn khối lượng giao dịch và giá trị giao dịch. VNIndex giảm xuống dưỡi ngưỡng điểm 1.000 và chỉ xoay quanh mốc 900 điểm, với lượng chứng khoán chuyển nhượng rất hạn chế.
Giai đoạn từ sau 2008 đến nay, kinh tế vĩ mô đi xuống, lạm phát tăng
nhanh, tiền tệ thắt chặt, đặc biệt là tín hiệu chính sách khơng rõ ràng. Các yếu tố vĩ mô kết hợp khiến rủi ro được các tổ chức đánh giá là cao, trong khi tín hiệu chính sách lại “nhiễu loạn”.
Thanh khoản liên tục sụt giảm từ năm 2010, đặc biệt là từ đầu 2011 đến nay đƣợc cho là đang lặp lại thời điểm trƣớc năm 2005 khi các nhà đầu tƣ tổ chức gần nhƣ rút khỏi thị trƣờng. Trong năm 2008, lượng cung
tiếp tục được bổ sung đáng kể thơng qua việc Chính phủ đẩy mạnh cổ phần hố doanh nghiệp nhà nước, đặc biệt là các doanh nghiệp quy mô lớn, kinh doanh hiệu quả và việc bán bớt cổ phần Nhà nước trong các doanh nghiệp đã cổ phần hóa, chưa kể hàng loạt ngân hàng, Cơng ty chứng khốn, doanh nghiệp... phát hành trái phiếu, cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, dẫn đến tình trạng thị trường chứng khốn có nguy cơ thừa "hàng". Trong khi đó hoạt động của các quỹ đầu tư nước ngồi gặp khơng ít khó khăn do tình trạng chiết khấu quá cao của chứng chỉ quỹ đầu tư tại Việt Nam: các quỹ không thể huy động được vốn mới, và nguy cơ đóng quỹ xảy ra. Mức độ thoái vốn được dự kiến sẽ gia tăng. Theo Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia – ơng Lê Xn Nghĩa nhìn nhận, năm 2012 dự báo giá trị thoái vốn là 3.400 tỷ đồng, năm 2013 con số này sẽ tăng lên tới 31.615 tỷ đồng và năm 2014 giảm xuống chút ít, cịn 20.608 tỷ đồng: “Nếu luồng tiền của nhà đầu tư tổ chức cũ phần lớn bị rút khỏi thị trường thì cho dù mặt bằng giá cổ phiếu trở nên hấp dẫn thì thị trường cũng khó tăng trưởng bền vững trở lại nếu chỉ trơng mong vào luồng tiền của nhà đầu tư cá nhân và các quỹ mới”, ông Nghĩa nhận xét.
Biểu đồ 3.1 Phát triển thị trƣờng chứng khoán từ năm 2000-2011
3.1.2. Khái quát thị trường bất động sản:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Ở Việt Nam, bất động sản là thị trường khá hấp hẫn thu hút vốn đầu tư, trong đó gồm đầu tư của nước ngồi. Thị trường bất động sản trước đây đóng vai trị như một ngành độc lập với các lĩnh vực trong nền kinh tế, Chính phủ đã xác định phát triển thị trường bất động sản để phát huy và sử dụng hiệu quả tài sản quý giá tiềm năng; để huy động vốn phát triển nền kinh tế - xã hội quốc gia; kích thích sản xuất phát triển tăng nguồn thu cho ngân sách; đặc biệt đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân ngày càng cao, giải quyết lượng lớn nơi ở cho xã hội.
Biểu đồ 3.2 Tình hình biến động giá thị trƣờng căn hộ khu vực TP. Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2009
Nguồn: CBRE
Có thể phân chia thành 3 giai đoạn của thị trường như sau:
Giai đoạn từ năm 2001-2003: Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm
2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
Giai đoạn từ năm 2003-2006: Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường
bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện hiện sụt giảm rõ nét, diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn khơng có người mua. Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau:
Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh do
Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế. Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản bị đóng băng.
Tâm lý “chờ đợi” của người dân: Vì giá bất động sản được đánh giá là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống. Đồng thời do Nhà nước xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản, cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.
Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:
(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả
lên cao (bình qn chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo ngun tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia), đó là chưa kể đến các chi phí khơng nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn, các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.