CHƢƠNG 2 : TỔNG QUAN VÀ PHƢƠNG PHÁP LUẬN
2.3. Giới thiệu dự án
2.3.3.2. Các thông số sử dụng cho phân tích tài chính
Tại thời điểm lựa chọn đề tài dự án đang ở giai đoạn xây dựng lại báo cáo khả thi, các thông số điều tra thống kê đƣợc xác định tại thời điển năm 2012, đề tài lựa chọn năm gốc là năm 2012 để phân tích nghiên cứu, q trình phân tích có đánh giá đến tác động của yếu tố lạm phát.
Do dự án bị trì hỗn trong thời gian dài (2006 - 2012) nên các thơng số của dự án đã có nhiều thay đổi so với dự án đƣợc duyệt. Các thơng số tài chính dùng để thẩm định lại hiệu quả dự án đƣợc xác định trên cơ sở các thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế và dự kiến của Chủ đầu tƣ.
Theo dự kiến của Chủ đầu tƣ, diện tích KCN là 240 ha, diện tích đất xây dựng cơng nghiệp là 158 ha, quy hoạch sử dụng đất không thay đổi so với dự án đƣợc duyệt.
Giả định dự án lấp đầy trong 5 năm, cho thuê theo hình thức cuốn chiếu, năm thứ 2 cho thuê đƣợc 50% diện tích đất, các năm sau đó tăng 12,5%/năm cho đến năm 2017 thì diện tích lấp đầy đạt 100% diện tích cho th. Trong tồn bộ diện tích đất cho thuê, diện tích đất cho thuê thu tiền 1 lần là 20 ha, cho thuê trong 3 năm bắt đầu tƣ năm thứ 2 kể từ khi dự án đi vào hoạt động. Lựa chọn giả định này làm phƣơng án gốc để tính tốn. Giả định này là có cơ sở vì (1) Chủ đầu tƣ đã tìm đƣợc khách hàng cho khoảng 40% diện tích cho thuê, (2) đến năm 2016 theo tính tốn về nhu cầu đất KCN của tỉnh Đồng Nai thì tồn tỉnh cần đến 759ha đất KCN, trong khi diện tích KCN mà dự án cung cấp chỉ là 158 ha, nhƣ vậy việc lấp đầy theo dự kiến nhƣ vậy là có thể chấp nhận đƣợc, (3) Ban Quản lý KCN Hố Nai đã có kinh nghiệm trong việc thu hút các dự án đầu tƣ từ quá trình thu hút đầu tƣ cho KCN Hố Nai giai đoạn 1, cho đến thời điểm hiện tại tỷ lệ lấp đầy của dự án giai đoạn 1 đã đạt 92%, trong đó, phần diện tích đã thu hồi có khoảng 7,2% diện tích khơng liền thửa khơng cho thuê đƣợc, diện tích chƣa thu hồi đƣợc cịn khoảng 7,4% tổng diện tích giai đoạn 1. Tuy nhiên vẫn thể ko xét đến rủi ro vì tỷ lệ lấp đầy của các KCN trên cả nƣớc hiện nay có sự chênh lệch lớn và phụ thuộc rất lớn vào nền kinh tế vì vậy yếu tố này sẽ đƣợc phân tích rủi ro để xác định tác động tới hiệu quả dự án.
Chi phí đầu tƣ: Theo quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011 của Bộ xây dựng thì suất đầu tƣ đối với hạ tầng KCN là 6.690 triệu đồng/ha, chƣa bao gồm một số khoản phí nhƣ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và lãi vay trong thời gian xây dựng. Trong khi đó, tổng mức đầu tƣ dự án đƣợc Chủ đầu tƣ lập vào đầu năm 2012 có suất đầu tƣ bình qn 1 ha là 6,72 tỷ đồng (xem thêm Phụ lục 8). Dự án đƣợc kết nối với giai đoạn 1, tiết kiệm đƣợc một số khoản chi phí và do một số đặc thù về việc xây dựng KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai do đó suất đầu tƣ dự án nhƣ vậy là tƣơng đối phù hợp so với suất đầu tƣ đƣợc ban hành. Thời gian đầu tƣ dự án đã đƣợc chấp nhận là 4 năm, thời gian hoạt động của dự án là 50 năm. Đây là các mốc thời gian phù hợp với thời gian của các dự án đầu tƣ KCN.
Cơ cấu nguồn vốn của dự án gồm 3 phần: vốn tự có, vốn vay và vốn từ phần thu phí 1 lần.Trong đó vốn vay sẽ đƣợc vay từ nguồn vốn tín dụng đầu tƣ nhà nƣớc với thời gian vay 10 năm, lãi suất vay 14,4%/năm, mức vốn vay chiếm 62,72% tổng mức đầu tƣ dự án. Vì dự án đƣợc thực hiện theo hình thức cuốn chiếu nên dự án sẽ phải thực hiện trả nợ gốc ngay khi phát sinh doanh thu.Theo tính tốn phần vốn từ thu phí 1 lần sẽ chiếm khoảng 17,28% cơ cấu nguồn vốn, phần vốn cịn lại là vốn tự có (xem thêm Phụ lục 9). Suất sinh lợi của vốn tự có khơng thể ƣớc lƣợng bằng các phƣơng pháp ƣớc lƣợng chi phí vốn nên
tạm tính theo suất sinh lợi yêu cầu của Chủ đầu tƣ là 15%. Suất sinh lợi từ phần phí thu 1 lần đƣợc tính bằng suất sinh lợi của vốn tự có. Khi đó, tính tốn đƣợc chi phí vốn WACC của dự án là 14,21%
Giá và phí: Các mức giá, phí này đƣợc xác định trên cơ sở tham khảo mức giá, phí bình qn của một số KCN trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (xem thêm Phụ lục 10). Theo đó, giá cho thuê đất ở mức 2,15 USD/m2/năm đối với phần diện tích cho thu tiền hàng năm tƣơng đƣơng 44.783 VNĐ/m2/năm và 43,31 USD/m2/50năm đối với phần diện tích thu tiền 1 lần tƣơng đƣơng 900.888 VNĐ/m2/50năm, giá chƣa bao gồm VAT, đã bao gồm phí hạ tầng. Phí quản lý là 7.803VNĐ/m2/năm. Phí xử lý nƣớc thải là 6.215VNĐ/m3/năm. Giá cho thuê kho bãi là 89.567 VNĐ/m2/năm.
Thời gian khấu hao đối với phần chi phí đầu tƣ xây dựng hạ tầng là 25 năm, khấu hao theo phƣơng pháp đƣờng thẳng11
Tiền thuê đất hàng năm đƣợc tính bằng phần chi phí giải phóng mặt bằng phân bổ cho toàn bộ thời gian hoạt động của dự án tƣơng đƣơng 18,75 tỷ đồng/ha theo quy định của tỉnh. Thuế thu nhập DN áp dụng theo quy định của Nhà nƣớc, 0% trong 4 năm kể từ năm đầu tiên có lợi nhuận, giảm 50% trong 9 năm tiếp theo, các năm còn lại chịu thuế suất 25%12 Giá cho thuê là giá chƣa bao gồm VAT, các chi phí đầu vào của dự án là các khoản chi phí quản lý với giá trị VAT khơng đáng kể, do đó để đơn giản hóa việc tính tốn thuế VAT đƣợc loại khỏi dòng ngân lƣu của dự án.
Tỷ giá hối đối tạm tính là 20.800 VND/USD theo Ngân hàng Nhà nƣớc năm 2011. Tỷ lệ lạm phát của VND tạm tính theo ƣớc tính của EIU là 8%.
11 Theo quy định tại Thông tƣ số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 v/v Hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng
và trích khấu hao tài sản cố định
12