Quá trình nghiên cứu theo phương pháp chuyên gia được tiến hành qua hai giai đoạn nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức để làm căn cứ cho việc xây dựng quy trình và mơ hình thẩm định giá tịa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu (sơ đồ 3.2).
Trong giai đoạn sơ bộ tác giả đã tiến hành phỏng vấn nhóm (58 người) bao gồm
những người đang công tác trong lĩnh vực thẩm định giá để thu thập những vướng mắc chính khi tiến hành thẩm định giá khách sạn và sở hữu căn hộ khách sạn. Các vướng mắc này được tổng hợp và ghi chú theo một trình tự khoa học từ câu hỏi chung đến câu hỏi chi tiết nhằm thuận tiện trong quá trình phỏng vấn chuyên sâu các chuyên gia (phụ lục 1).
Thơng qua những vướng mắc chính mà tác giả tìm được thơng qua phỏng vấn nhóm tác giả đã tiến hành phỏng vấn chuyên sâu 2 chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản. Hai chuyên gia này hiện đang công tác tại công ty TNHH CBRE Việt Nam (công ty TNHH CBRE Việt Nam là cơng ty bất động sản có uy tín hàng đầu thế giới hoạt động ở thị trường Việt Nam hơn một thập kỷ qua) với nhiều năm kinh nghiệm thẩm định giá các loại bất động sản thương mại bao gồm: Tòa nhà căn phịng, khách sạn, khu cơng nghiệp, khu nghỉ dưỡng, khu phức hợp và nhiều loại tài sản thương mại khác. Các vướng mắc chính được đề cập khi phỏng vấn chuyên gia bao gồm: Các cách tiếp cận khi thẩm định giá; các yếu tố điều chỉnh khi tiến hành thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn theo phương pháp so sánh; các yếu tố liên quan đến phương pháp thu nhập (tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khẩu, giá trị thu hồi cuối kỳ dự báo, tỷ lệ tăng giá qua các năm) (phụ lục 2). Tổng kết từ những ý kiến chuyên gia tác giả đã tổng kết và xây dựng bảng khảo sát sơ bộ.
Sơ đồ 3.2: Quá trình nghiên cứu
Nguồn: Tác giả đề xuất
Giai đoạn I: Sơ bộ
Phỏng vấn nhóm
chuyên viên thẩm định giá (58) người
Phỏng vấn chuyên gia
(23 người) câu hỏi (8Phỏng vấn thử bảng 10 người)
Các vấn đề vướng mắc chính liên quan thẩm định giá khách sạn, tịa nhà căn hộ khách sạn, hình thức Giải đáp những vướng mắc ở bước 1, bổ sung các vấn đề liên quan khác theo tư vấn
của chuyên gia
thiết kế bảng câu hỏi
Kiểm tra tính hợp lý của bảng câu hỏi
Giai đoạn II: Chính thức
Phỏng vấn trực tiếp, qua email + gửi bản copy
(40-50 người)
Số liệu điều tra chính thức
Phiếu khảo sát sơ bộ được tác giả gửi đến 10 người hiện đang công tác ở các công ty thẩm định giá để kiểm tra bảng câu hỏi. Tác giả đã tiến hành một số điều chỉnh thông qua những phản hồi từ những người tham gia khảo sát thử.
Phiếu khảo sát chính thức được gửi đến các chun gia theo hai hình thức chính là email và phiếu khảo sát in trên giấy.