Thành phố Tân An là một trong những khu vực phát triển kinh tế - xã hội trọng điểm của tỉnh Long An, cách thành phố Hồ Chí Minh 47 km về phía Tây Nam theo
Ranh giới hành chính được xác định như sau: - Phía Bắc giáp huyện Thủ Thừa.
- Phía Đơng giáp huyện Tân Trụ và huyện Châu Thành. - Phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Tiền Giang.
Qua nhiều lần thay đổi về địa giới hành chính, hiện nay thành phố Tân An có 9 phường và 5 xã với tổng diện tích tự nhiên 8.194,94 ha (theo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2011), dân số 133.848 người (dân số trung bình năm 2011). Trong đó phường 1 là trung tâm kinh tế, chính trị văn hóa của thành phố. Năm 2009, Tân An được công nhận là thành phố loại III theo Nghị quyết số 38/NQ-CP của Chính phủ.
Thành phố Tân An là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của tỉnh Long An; cửa ngõ kinh tế của các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long với thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh khác, có vị trí trọng yếu về an ninh quốc phịng với sự giao lưu thuận lợi bằng các tuyến giao thông quan trọng như: Quốc lộ 1A, đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, Quốc lộ 62 và sơng Vàm Cỏ Tây.
Với vị trí địa lý như trên khả năng thu hút đầu tư vào Tân An rất thuận lợi, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh - tế xã hội của thành phố nói riêng và của tỉnh Long An nói chung. Tuy nhiên cũng sẽ nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố nhất là trong thời kỳ cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Vì vậy, nhiệm vụ của cơng tác quy hoạch sử dụng đất đai phải chính xác, kịp thời và hợp lý để vừa phát huy được lợi thế về vị trí địa lý, vừa điều chỉnh và khắc phục những vấn đề sử dụng đất không đúng, phát sinh.
4.1.1.2 Địa hình, địa mạo
Địa hình thành phố Tân An mang đặc điểm chung của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, được bồi đắp liên tục dẫn đến sự hình thành đồng bằng có bề mặt bằng phẳng và nằm ngang khá điển hình. Độ cao tuyệt đối biến đổi từ 0,5-2m, trung bình là 1-1,5m. Đặc biệt lộ ra một giồng cát chạy từ Tiền Giang qua Tân Hiệp lên đến Xuân Hoà I (phường 6) với độ cao thường biến đổi từ 1-3m.
Hầu hết diện tích đất của thành phố Tân An khơng bị ngập úng, rải rác có những điểm trũng dọc hai bên bờ sông, rạch bị ngập nước về mùa mưa. Nhìn chung, địa hình Tân An tương đối thấp, dễ bị tác động khi triều cường hoặc khi lũ Đồng Tháp Mười về. Với dạng địa hình này, rất thuận lợi cho việc sản xuất nơng nghiệp. Tuy nhiên, có ảnh hưởng xấu đến cơng trình xây dựng nhưng mức độ ảnh hưởng khơng lớn vì đất hầu hết là sét có hệ số thấm nước nhỏ.
4.1.1.3 Khí hậu
Thành phố Tân An nằm trong nền chung của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, ít gió bão lớn, nền nhiệt cao và ổn định. Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ khơng khí trung bình thấp nhất 23,40C, trung bình cao nhất 27,90C
nhiệt độ trung bình năm 26,40C, chệnh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng
lạnh nhất khoảng 40C. Tổng tích ơn 9.8180C, với tổng tích ơn cao cho phép gieo trồng
3 - 4 vụ cây ngắn ngày/năm. Số giờ nắng trung bình năm khoảng 2.200 - 2.300 giờ. Lượng mưa trung bình hàng năm 1.485mm. Tuy nhiên lượng mưa phân bố không đều theo thời gian trong năm, mùa mưa chiếm khoảng tới 85% lượng mưa cả năm. Lượng mưa các tháng trong mùa mưa khoảng 130 - 300mm/tháng. Trong mùa mưa thường có những đợt mưa ít hoặc khơng mưa liên tục từ 7 - 12 ngày vào các tháng 7, 8 gây ra những đợt hạn ngắn. Mùa khơ rất ít mưa, nhất là các tháng 1, 2, 3, lượng mưa trong các tháng này chỉ khoảng dưới 10mm/tháng.
Độ ẩm khơng khí tương đối ổn định trong năm, độ ẩm bình quân 87,6%, độ ẩm trung bình tháng cao nhất: 91,0% (tháng 9), độ ẩm trung bình thấp nhất: 84,0% (tháng 4).
Với đặc điểm khí hậu của thành phố Tân An như trên, trong sản xuất nơng nghiệp cần để bố trí nhiều vụ cây trồng trong năm. Đồng thời để hạn chế bốc hơi nước vật lý trong mùa khô, làm đất bốc hơi phèn và chai cứng cần bố trí hệ thống cây trồng có độ che phủ quanh năm, giữ đất, giữ nước tốt, có vậy mới đảm bảo sử dụng đất được
4.1.1.4 Giao thông
Mạng lưới giao thơng được đầu tư xây dựng góp phần tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân dân. Hiện tại, thành phố Tân An có 133km đường nhựa; trên 90% hẻm nội thành được bê tơng hố, đường liên ấp được trải sỏi đỏ. Thành phố Tân An hiện có 02 chi nhánh cơng ty Taxi và các tuyến xe buýt hoạt động trong nội thành đến các vùng ven, đáp ứng vận chuyển hành khách công cộng. Đặc biệt đã tập trung xây dựng hệ thống giao thơng, thốt nước, chiếu sáng ở khu phố 4 - phường 2 và khu công viên Ao Quan - phường 1 góp phần quan trọng trong cải thiện đời sống nhân dân và tạo vẻ mỹ quan đô thị.
Nói chung, mạng lưới giao thông của thành phố tương đối hoàn chỉnh. Tuy nhiên cấp đường và chất lượng đường nhiều tuyến cịn chưa đảm bảo. Vì vậy, để thực hiện được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố cần phải dành một quỹ đất thích hợp cho việc nâng cấp, mở rộng, làm mới một số tuyến nhằm chỉnh trang và phát triển.
4.1.1.5 Y tế
Được sự quan tâm của các cấp chính quyền cùng sự nỗ lực của CBCNVC trong ngành. Đến nay, trên địa bàn thành phố có 03 bệnh viện, 01 Trung tâm y tế và 14 trạm y tế. Về cán bộ ngành y tế bao gồm 276 bác sỹ (cả trên đại học); 312 y sỹ; 432 y tá, hộ lý; 24 dược sỹ đại học; 55 dược sỹ trung cấp; 11 dược tá. Bệnh viện có 930 giường bệnh, trạm y tế xã, phường có 30 giường bệnh.
4.1.1.6 Chợ
Năm 2001 tồn thành phố Tân An có 5 chợ (chợ Tân An, chợ Dinh, chợ Rạch Chanh, chợ phường 3, chợ Lê Văn Tạo). Đến 2014 trên địa bàn thành phố có 9 chợ, 3 cửa hàng tự chọn tiện ích, 1 siêu thị tổng hợp, 1 siêu thị chuyên dùng đây là trung tâm mua sắm và trao đổi hàng hóa của nhân dân.
4.1.1.7 Quốc phòng, an ninh
Trong những năm qua, thành phố Tân An đã gắn phát triển kinh tế với quốc phòng, xây dựng củng cố quốc phòng gắn liền với xây dựng thế trận an ninh nhân dân.
Các cấp chính quyền thành phố Tân An đã chỉ đạo xây dựng lực lượng dân quân, tự vệ, lực lượng dự bị động viên đảm bảo chất lượng, xây dựng cơ quan quân sự vững mạnh toàn diện sẵn sàng chiến đấu trong mọi tình huống. Duy trì và mở rộng cụm an ninh nhân dân và ban bảo vệ dân phố. Tăng cường cơng tác phịng ngừa đấu tranh trấn áp tội phạm có hiệu quả. Thường xun đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, giáo dục chính trị tư tưởng.
4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của thành phố Tân An- tỉnh Long An An- tỉnh Long An
4.1.2.1 Thực trạng phát triển đô thị
Ngày 24/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 38/NQ-CP về việc thành lập thành phố Tân An từ thị xã trực thuộc tỉnh Long An. Dân số khu vực đô thị năm 2010 khoảng 99.656 người, chiếm 74,12% dân số toàn thành phố.
Hạ tầng giao thơng một số tuyến đường phố chính gần đây được nâng cấp, tuy nhiên cịn nhiều tuyến đang bị xuống cấp và bề rộng mặt đường nhỏ hẹp, chưa đảm bảo an tồn giao thơng đơ thị, cần phải chỉnh trang lại. Hệ thống giao thông phát triển chưa tương xứng so với yêu cầu, nói chung chỉ đáp ứng cho nhu cầu hiện tại. Hệ thống thốt nước đơ thị chậm cần có kế hoạch đầu tư cụ thể. Hệ thống điện chiếu sáng đô thị nhiều nơi chưa đáp ứng được độ sáng và chưa đảm bảo an toàn.
Về các dự án phát triển đơ thị, tính đến cuối năm 2011 có tất cả 19 dự án đã và đang triển khai thực hiện, trong đó 03 dự án xin thu hồi giấy chứng nhận đầu tư (thuộc thẩm quyền cấp tỉnh), 01 dự án đề nghị tự tìm vị trí khác, 05 dự án gia hạn bồi thường và 10 dự án đang triển khai thực hiện.
Hiện nay, việc phát triển không gian đô thị theo quy hoạch chung trước đây đã khơng cịn phù hợp nữa. Vì vậy, UBND thành phố đã tiến hành lập điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2030 và tầm nhìn sau năm 2030 với lý do:
+ Cấu trúc không gian khơng cịn phù hợp với thực tế hiện nay.
+ Chưa khai thác đúng các lợi thế về vị trí địa lý, tiềm năng về kinh tế, cảnh quan, du lịch và tiềm năng về giao thông vận tải nội vùng và liên vùng của thành phố.
+ Tài nguyên thiên nhiên và các nguồn lực về phát triển kinh tế xã hội chưa được sử dụng hợp lý, chưa gắn kết với các khu vực lân cận.
+ Hạ tầng kỹ thuật đầu tư chưa đáp ứng kịp nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và đơ thị hóa mạnh mẽ của thành phố.
+ Chưa khai thác không gian cảnh quan dọc sông Vàm Cỏ Tây và sông Bảo Định.
4.1.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
Thời gian qua, các cơng trình kết cấu hạ tầng của thành phố được quan tâm đầu tư bằng nhiều nguồn vốn (nhà nước, nhân dân và các tổ chức xã hội), đã tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của Tân An có bước phát triển khá, thể hiện trên các mặt sau:
Các dịch vụ cơng ích như: Cấp điện, cấp nước, viễn thơng, thốt nước, xử lý chất thải rắn và nước thải sinh hoạt được dần được cải thiện. Tuy nhiên, ở khu vực nơng thơn tỷ lệ này vẫn cịn thấp, cụ thể: Cấp nước đạt 15,9%; điện thoại đạt 76,1%; thoát nước mưa đạt 14,4%; thu gom chất thải đạt 11,8%.
Mạng lưới giao thông được đầu tư xây dựng đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân dân. Hiện thành phố Tân An có 133km đường nhựa; trên 90% hẻm nội thành được bê tơng hố, đường liên ấp được trải sỏi đỏ. Thành phố đang triển khai dự án cải tạo sửa chữa đoạn quốc lộ 1A đi ngang qua trung tâm thành phố, dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2015, điều này sẽ tạo điều kiện rất thuận lợi cho việc đi lại của người dân và phát triển kinh tế xã hội.
Các cơng trình đơ thị và cây xanh ngày càng được đầu tư hồn thiện góp phần tác động tích cực đến sự phát triển bền vững của thành phố.
Nhìn chung, cơ sở hạ tầng của thành phố Tân An đang từng bước được cải thiện nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Tuy nhiên, để thực hiện điều này thì cần phải thực hiện quy hoạch quỹ đất thích hợp cho việc nâng cấp, mở rộng, làm mới một số tuyến đường nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị một cách bền vững.
4.1.3 Đánh giá chung
4.1.3.1 Những thuận lợi
- Với vị trí địa lý thuận lợi, khả năng kết nối giao thơng với các tỉnh và thành phố Hồ Chí Minh chính là điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư, giao lưu kinh tế với các tỉnh và thành phố. Thành phố Tân An tập trung nhiều nhà máy, công ty nên đã giải quyết được vấn đề lao động tại địa phương cũng như lao động các huyện lân cận.
- Là trung tâm hành chính, chính trị của tỉnh, vai trị là đơ thị trung tâm trong vùng kinh tế trọng điểm và là đầu tàu trong phát triển kinh tế xã hội nên Tân An được tỉnh quan tâm đầu tư, hỗ trợ và tạo mọi điều kiện để phát triển.
- Mặc dù có những khó khăn nhất định do ảnh hưởng kinh tế thế giới trong năm 2011. Nhưng hoạt động thương mại, dịch vụ phát triển ổn định, giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tăng. Sản lượng lương thực đạt kế hoạch đề ra.
- Nhân dân thành phố Tân An cần cù sáng tạo, ý chí tự lực tự cường, biết khắc phục khó khăn, kế thừa và phát huy truyền thống cách mạng, những kinh nghiệm, thành quả đạt được, nguồn lao động dồi dào là điều kiện thuận lợi cho phát triển về mọi mặt kinh tế - xã hội.
- Tốc độ phát triển kinh tế tăng nhanh, cơ sở hạ tầng phát triển, các cơ sở xã hội đã và đang được quan tâm đầu tư xây dựng cơ bản về mọi mặt tạo điều kiện khai thác các tiềm năng và lợi thế của thành phố.
4.1.3.2 Những hạn chế
- Việc xây dựng các khu công nghiệp, thương mại - dịch vụ, khu dân cư, khu trung tâm hành chính, văn hố, thể dục thể thao, các cơng trình cơng cộng và hệ thống cơ sở hạ tầng... là một trong những vấn đề trọng tâm trong việc đầu tư phát triển của thành phố trong thời gian tới. Điều đó địi hỏi phải dành quỹ đất đai không nhỏ cho những mục đích này.
- Trình độ nguồn nhân lực hạn chế, vẫn cịn số lượng lớn lao động phổ thông ở khu vực nông thôn chưa qua đào tạo, đang làm nông nghiệp là chủ yếu, việc chuyển đổi sang các ngành nghề khác gặp khó khăn.
- Đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển kỹ thuật, xã hội còn thấp và chưa đồng bộ, tốc độ phát triển kinh tế tăng nhanh nhưng về mặt giá trị còn thấp, nguồn vốn còn hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
- Tình hình trật tự đơ thị có lúc, có nơi chưa tốt; tình trạng ngập nước, xả nước thải sinh hoạt, chăn nuôi; việc lấn chiếm vỉa hè vẫn còn xảy ra ở một số tuyến đường, làm ảnh hưởng tới mỹ quan đơ thị, an tồn giao thơng và vệ sinh môi trường.
4.2 Số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An
Để có thể thu thập số liệu liên quan đến đất ở và các nhân tố tác động đến nó trên địa bàn thành phố Tân An tôi đã tiến hành điều tra ở tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, gồm có14 đơn vị (trong đó có 9 phường và 5 xã).
Phiếu điều tra được thực hiện cho các trường hợp chuyển nhượng về đất ở trong khoảng thời gian từ tháng 01/2014 đến tháng 12/2014. Các thông tin chủ yếu của phiếu điều tra bao gồm: Giá chuyển nhượng của thửa đất; diện tích; chiều rộng mặt tiền của thửa đất; khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm; loại hẻm; hình dáng thửa đất; hạ tầng xã hội; an ninh trật tự nơi thửa đất tọa lạc, loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc; cấp hẻm.
Việc khảo sát điều tra thông tin về giá đất ở và các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá đất ở được thực hiện bởi 516 phiếu điều tra về đất ở (khảo sát tại 09 phường và 5 xã).
4.3 Phân tích thực trạng cơng tác xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2010 - 2014 của tỉnh Long An 2014 của tỉnh Long An
4.3.1 Tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất:
Công tác tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất của tỉnh Long An trong những năm qua thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BNV- BTNMT ngày 02/02/2010 của Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường