CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ GIÁ TRỊ THƯƠNG HIỆU
3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp
3.1.1. Chính sách của nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Năm 2018, dự báo thị trường bất động sản có thể vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng; phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền loại căn hộ 1-2 phịng ngủ có giá bán trên dưới 01 tỷ đồng/căn giữ vai trò chủ đạo và dự báo giá bán nhà ở sẽ khơng có biến động lớn; các dự án "bất động sản xanh", có khơng gian sống thân thiện mơi trường theo hướng thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu tồn cầu sẽ là xu thế được lựa chọn.
Nhưng thị trường bất động sản năm 2018 cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung - cầu; tiếp cận quỹ đất đầu tư; thủ tục hành chính; thiếu vốn; nhưng trước hết là khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, do Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, nhiều chính sách, quy định mới đã và sẽ ban hành có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, như:
- Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, sẽ định hướng phát triển thị trường bất động sản du lịch trong năm 2018 cũng như trong trung hạn và dài hạn; Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, sẽ tạo điều kiện để tái khởi động lại các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu đang bị ngừng triển khai; Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh sẽ tạo điều kiện để thành phố bức phá, là đầu tàu của nền kinh tế, là đơ thị hạt nhân cùa Vùng thành phố Hồ Chí Minh, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản thành phố và cả khu vực.
- Dự kiến Quốc hội sẽ xem xét ban hành Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế); và sẽ xem xét ban hành nhiều dự luật có liên quan trực tiếp đến
thị trường bất động sản như: "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp"; "Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị"; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng; Thuế thu nhập doanh nghiệp; Thuế thu nhập cá nhân".
- Chính phủ ban hành Nghị quyết 19 với chuyên đề cải cách thủ tục hành chính, kiến tạo mơi trường kinh doanh; và đã chỉ đạo Bộ Tư pháp thực hiện "Dự án Quản trị nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện (GIG), về hoàn thiện pháp luật đăng ký tài sản: động sản và bất động sản"..., sẽ giúp ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý minh bạch, thơng thống cho các hoạt động của thị trường bất động sản.
- Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 19/2017/TT- NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Cụ thể, từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%, từ ngày 01/01/2019 là 40% và vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản như Thông tư 06/2016/TT-NHNN.
- Ngày 23/01/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 563/NHNN- TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh, hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp, kiểm sốt tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng, nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Mặc dù thị trường bất động sản vừa mới khởi sắc trở lại trong vài năm gần đây, trong dài hạn thì nhu cầu thực tế của người dân mua nhà để ở và nhu cầu thuê bất động sản để kinh doanh vẫn còn rất lớn.
3.1.2. Định hướng phát triển của Công ty Tân Thuận đến năm 2025 3.1.2.1. Mục tiêu chung 3.1.2.1. Mục tiêu chung
- Chủ động bảo toàn và phát triển nguồn vốn chủ sở hữu dựa trên nguồn vốn chủ sở hữu được cấp hiện tại tăng trưởng bình qn ít nhất 5%/năm. Trong đó, lợi nhuận tăng trưởng tối thiểu 5%/năm, trung bình giai đoạn trên 9%/năm.
- Duy trì lợi nhuận của doanh nghiệp tăng trưởng bình quân trên mức trung bình ngành và tương ứng với chỉ tiêu tăng trưởng chung của thành phố.
- Chuyển đổi cơ cấu doanh thu từ chủ yếu kinh doanh bất động sản sang cơ cấu 3 thành phần: Hoạt động đầu tư (bán bất động sản), kinh doanh thương mại (cho thuê bất động sản) và xây lắp với tỉ trọng lần lượt là: 45%, 40% và 15%.
- Chuyển đổi cơ cấu lợi nhuận từ chủ yếu kinh doanh bất động sản sang cơ cấu 3 thành phần: Hoạt động đầu tư (bán bất động sản), kinh doanh thương mại (cho thuê bất động sản) và xây lắp với tỷ trọng lần lượt là 35%, 60% và 5%.
- Tập trung phát triển Công ty Tân Thuận trở thành thương hiệu mạnh có chỗ đứng vững chắc trên thị trường BĐS Tp.HCM cũng như trên thị trường BĐS cả nước.
3.1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Hoạt động kinh doanh của cơng ty chủ yếu trên 3 lĩnh vực chính: Đầu tư dự án, hoạt động nhận thầu thi công và hoạt động thương mại dịch vụ.
Bảng 3.1: Dự báo kết quả hoạt động của Công ty Tân Thuận đến năm 2025
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Các hoạt động 2020 2021 2025
Cho thuê văn phòng, TTTM 35,47 50,52 135,21
Thi cơng bên ngồi 20,12 24,15 49,73
Kinh doanh căn hộ cao tầng 134,64 158,40 136,00
Kinh doanh nhà và CSHT 55,00 30,00 18,00
Tổng cộng 245,24 263,07 338,94
Theo kết quả dự báo, lợi nhuận của lĩnh vực kinh doanh cơ sở hạ tầng giảm từ mức 33 tỷ năm 2016 xuống còn gần 2,5 tỷ vào năm 2025. Lĩnh vực kinh doanh căn hộ cao tầng cho doanh thu từ 2016 tăng trưởng nhanh trong giai đoạn 2016-2020 và sau duy trì ổn định ở mức khoảng 20 tỷ/ năm. Lĩnh vực cho thuê văn phòng và xây lắp đều tăng trưởng dần đều, trong đó lợi nhuận từ xây lắp là 3.48 tỷ vào năm 2025 (Nguồn: Đề án “Chiến lược phát triển 2015-2025”).
Hoạt động đầu tư
Hoạt động đầu tư là hoạt động chính của cơng ty, doanh thu từ hoạt động này chiếm trên 90% và có tỷ suất sinh lời khá cao. Hoạt động đầu tư hiện nay của công ty chủ yếu là đầu tư quy hoạch xây dựng các khu chung cư, khu dân cư, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, ... Đối với các hoạt động đầu tư, các mục tiêu cụ thể như sau:
- Ưu tiên tập trung nguồn vốn, nhân lực để thực hiện công tác bồi thường giải tỏa và đầu tư hạ tầng.
- Chủ động phối hợp với Ban bồi thường giải phóng mặt bằng để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ có đất bị thu hồi.
- Đẩy nhanh tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng các dự án đang triển khai dang dở.
- Từng dự án lập tiến độ triển khai cụ thể các hạng mục cơng trình; thường xun giám sát, kiểm tra và đánh giá khả năng thực hiện, hiệu quả đầu tư nhằm kịp thời điều chỉnh để khai thác kinh doanh sản phẩm đạt hiệu quả cao.
- Tìm đối tác đủ năng lực hợp tác đầu tư dự án, nhằm huy động nguồn vốn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
- Khai thác kinh doanh sản phẩm để kết chuyển doanh thu và giảm áp lực về vốn. - Tập trung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công ty và thực hiện trước bạ sang tên cho khách hàng, tập trung quản lý ranh mốc dự án, các khu vực đã bồi thường nhằm tránh bị lấn chiếm, khó khăn khi triển khai dự án.
Hoạt động xây lắp
- Tuân thủ quy định về đầu tư xây dựng cơ bản, thường xuyên kiểm tra giám sát về an tồn lao động, phịng cháy chữa cháy, vệ sinh mơi trường cơng trình thi cơng.
- Triển khai thi công các dự án đã lên kế hoạch. Hoạt động dịch vụ
- Để nâng cao hiệu quả hoạt động dịch vụ và dần trở thành thế mạnh trong tương lai, công ty tiếp tục tận dụng cho thuê các mặt bằng hiện có và định hướng đầu tư hình thành những tài sản cho thuê mang tính chiến lược.
- Thực hiện cho thuê các mặt bằng khu kho bãi Phú Thuận. - Thực hiện cho thuê các mặt bằng tại các khu chung cư.
- Tìm các đối tác góp vốn đầu tư khai thác lĩnh vực hoạt động dịch vụ cho th (bằng hình thức đối tác góp vốn đầu tư khai thác hoặc cho thuê mặt bằng để đối tác tự khai thác) trên quỹ đất của cơng ty có vị trí thuận lợi và khả năng sinh lời cao.