Sự suy giảm của thị trường bất động sản trong giai đoạn này có ngun nhân chủ yếu từ chính sách tài chính, tiền tệ. Vào khoảng quý 2/2008, tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bị cắt giảm. Như sẽ phân tích dưới đây, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Do vậy, khi Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ và chính sách tài chính thắt chặt, nguồn vốn cho thị trường bị thiếu hụt trầm trọng, mặc dù có những thời điểm thị trường nóng – lạnh nhưng điều này chỉ mang nhất thời (theo thời điểm) và cục bộ (theo dự án), không phải là xu hướng chung của thị trường. Một điểm cần lưu ý, như được thể hiện trong các biểu đồ trên, sự ảm đạm tại TPCHM là nặng nề hơn so với tại Hà Nội, một phần là vì mức độ lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ở Hà Nội thấp hơn so với ở TPHCM.
2.1.2 Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam:
2.1.2.1 Hạ tầng tài chính cho thị trường bất động sản:
Hiện nay, các nguồn vốn cho dự án bất động sản bao gồm: vốn tín dụng ngân hàng, vốn kinh doanh của doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài, vốn nhà nước, vốn huy động từ khách hàng/nhà đầu tư. Trong số đó, nguồn vốn tín dụng là chủ yếu. “Một trong những khó khăn, vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam là thiếu vốn do phụ thuộc quá nhiều vào các ngân hàng” (TS. Trần Minh Hồng, 2008).
Tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản là 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điểm 31/12/2009, trong đó, dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tăng trưởng âm 2,35%; đến cuối năm 2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 224.000 tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2009; trong đó, dư nợ cho vay tại TPHCM chiếm 47%, Hà Nội là 16% (Bộ Xây dựng, 2010). Tại buổi họp báo ngày 18/6/2011, Ông Nguyễn Văn Giàu cho biết dư nợ tín dụng bất động sản còn ở mức 222.000 tỷ đồng, giảm 13.000 tỷ đồng so với cuối năm 2010. Trong những tháng còn lại của năm 2011 và những năm tiếp theo, chính sách tiền tệ và chính sách tài chính
vẫn theo hướng thắt chặt nhằm ổn định vĩ mô, xã hội. Do vậy, nguồn vốn tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục giảm. Đây thật sự là vấn đề nan giải của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản dựa chủ yếu vào nguồn tín dụng ngân hàng là một rủi ro lớn cho nền kinh tế. Theo TS Lê Xuân Nghĩa, vào cuối năm 2010, nợ xấu của lĩnh vực bất động sản thấp hơn 2% tổng dư nợ; đến tháng 6/2011, con số này đã lên khoảng 3%, trong đó nợ thuộc nhóm 5 (nhóm có nguy cơ mất vốn) chiếm khoảng 40% tổng nợ xấu bất động sản. Đặc biệt chỉ trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu bất động sản tăng 37% so với 31/12/2010. Nợ xấu bất động sản hiện tập trung ở một số ngân hàng nhỏ, vốn gặp nhiều vấn đề bất cập về thanh khoản, quản lý (cho vay nội bộ, đầu tư chéo). Theo PGS-TS Trần Hoàng Ngân, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, dư nợ cho vay bất động sản tồn đọng từ năm 2008 đến nay chính là yếu tố gây bất ổn về lãi suất và điều hành chính sách tiền tệ.
2.1.2.2 Hệ thống pháp lý bất động sản:
Hệ thống pháp luật về bất động sản được xây dựng ngày càng hoàn thiện, theo hướng thị trường hơn. Khi Luật đất đai 1993 ra đời, trên thị trường tồn tại cơ chế tài chính 2 giá đất. Đến Luật đất đai 2003, vấn đề này được xóa bỏ. Chính sách Nhà nước can thiệp vào thị trường đã giảm bớt tính hành chính, như để điều tiết cơn sốt thị trường những năm 2000 – 2002, Chính phủ ban hành Nghị định 181/NĐ-CP cấm hoạt động phân lơ bán nền; năm 2010 Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chặt chẽ hơn về giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, chính sách của Nhà nước cịn nhiều thay đổi khó dự đốn làm cho thị trường gặp nhiều khó khăn. Nhiều vấn đề căn bản liên quan đến đất đai, bất động sản vẫn còn bất cập, như vấn đề sở hữu đất đai vẫn cịn nhiều tranh luận, chính sách bồi thường hỗ trợ để thu hồi đất còn phát nhiều nhiều tranh chấp, khiếu kiện, vấn đề hạn điền giao đất.
Về các quy định liên quan các định chế tài chính bất động sản, Luật Chứng khốn sửa đổi bổ sung, có hiệu lực từ 1/7/2011, cho phép quỹ đầu tư bất động sản hoạt động.
Đây là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản. Tuy nhiên, đây mới chỉ là dạng quỹ đầu tư chuyên biệt vào lĩnh vực bất động sản với tỷ lệ “bơm vốn” được quy định là 65%; quỹ này huy động vốn ra sao, nhà đầu tư có được giao dịch các chứng chỉ quỹ hay khơng… vẫn là những vấn đề để ngỏ, chờ nghị định của Chính phủ và thơng tư của Bộ Tài chính hướng dẫn.
Loại quỹ được đề cập đến trong Luật chứng khoán sửa đổi chưa phải là quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT). Khái niệm quỹ tín thác bất động sản mới chỉ được đề cập trong một đề xuất Bộ Xây dựng trình Chính phủ thơng qua trong chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn 2030. Mặt khác, khung pháp lý cho REIT hoạt động cần một số chuẩn mực tối thiểu của ngành bất động sản, như chuẩn mực về đánh giá bất động sản, hệ thống tiêu chuẩn về chủ sở hữu, kinh nghiệm về quản lý quỹ, chuẩn mực về quản lý doanh nghiệp và rất quan trọng là những tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, quản lý chuyên nghiệp.
2.1.2.3 Tính minh bạch của thị trường:
Thị trường bất động sản hiện nay rất kém minh bạch trong khía cạnh quản lý nhà nước cũng như hoạt động của các thành viên thị trường. Về mặt quản lý nhà nước, đơn cử như vấn đề quy hoạch. Hiện nay, Nhà nước quy định, quy hoạch phải được công bố công khai nhưng đó là quy định, cịn việc cơng khai như thế nào (đăng báo, mơ hình trưng bày, làm biển báo), nguồn kinh phí nào thì chưa cụ thể. Chính sự thiếu cơng khai này dẫn đến tình trạng “chạy quy hoạch”, “chạy dự án”, là môi trường cho tham nhũng. Sự thiếu thông tin này cũng là mơi trường cho những tin đồn về chính sách nhằm trục lợi, ví dụ như đất ở phía Tây Hà Nội tăng giá (khi thông tin quy hoạch xây dựng đường xuyên qua khu vực này được công bố, dù chỉ là dưới dạng…tin đồn). Vài ba ngày sau đất ở phía Đơng Hà Nội tăng, đất phía Tây lại giảm. Quy hoạch và thực hiện quy hoạch phát triển hạ tầng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Tính khơng minh bạch của thị trường dẫn đến việc đầu cơ lũng đoạn thị trường, gây sự lãng phí rất lớn, khiến
thị trường có nhiều rủi ro. Sự thiếu thơng tin cũng khiến cho công tác điều hành của Nhà nước thiếu chủ động, theo kiểu cảm tính theo dư luận báo chí, chưa có căn cứ khoa học.
Trong hoạt động của các thành viên trên thị trường, những giai đoạn thị trường “nóng”, người mua đã đổ xơ đi mua bất động sản mà khơng cần tìm hiểu thơng tin về chủ đầu tư, thông tin về dự án, sản phẩm. Tình trạng này bị một số chủ đầu tư, nhà mơi giới lợi dụng kích giá tăng cao. Hầu hết các hợp đồng mua bán / góp vốn đầu tư bất động sản đều có những quy định bất lợi cho người mua nhưng họ vẫn chấp nhận hoặc không quan tâm. Nhà đầu tư chịu rất nhiều rủi ro khi tham gia giao dịch kiểu này, và họ đã phải chịu đựng những thua lỗ lớn khi bong bóng bất động sản xì hơi.
Sau này, Nhà nước bổ sung các quy định giao dịch bất động sản như bắt buộc phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản; sàn giao dịch phải niêm yết công bố thông tin về dự án, chủ đầu tư. Quy định này cũng chỉ mang lại tác dụng hạn chế vì chuẩn của sàn giao dịch áp dụng mỗi nơi một khác.
Trước tình hình giá cả biến động thất thường, một vài doanh nghiệp đã nổ lực xây dựng, công bố chỉ số thị trường như một giải pháp nhằm góp phần cung cấp thơng tin thị trường cho các thành viên thị trường. Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Việt Nam đã thực hiện chỉ số giá đất nền đô thị (ULPI: urban land price index) cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gồm chỉ số giá đất nền và chỉ số giá căn hộ, với một số khu vực như: Đơng Sài Gịn, Nam Sài Gịn và tồn thành phố. Tuy nhiên, tính hữu dụng của các chỉ số này còn hạn chế.
2.1.2.4 Vấn đề quy chuẩn chất lượng sản phẩm:
Về tiêu chuẩn chất lượng thì hiện này hầu như khơng có tiêu chuẩn nào cho các bất động sản. Rất nhiều chủ dự án đã lạm dung từ “cao cấp”, “high-end” để tiếp thị dự án, trong khi luật không quy định rõ thế nào là cao cấp, do vậy khi nhận nhà với chất lượng thấp thì người mua cũng khơng có cơ sở pháp lý để kiện chủ đầu tư. Tình trạng
này không chỉ diễn ra đối với các chủ đầu tư nhỏ, mà còn xảy ra đối với các chủ đầu tư lớn, có thương hiệu, mà gần đây nhất là tại dự án Chung cư Quốc Cường Gia Lai 1 ở quận 7, TPHCM.
Mặc dù, Nhà nước đã có những quy định về năng lực của chủ đầu tư dự án (như quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản, tỷ lệ vốn chủ sở tối thiểu trong một dự án), các quy định về giao dịch bất động sản (như giao dịch qua sàn, công bố thông tin liên quan đến sản phẩm giao dịch) cũng như có mẫu hướng dẫn các loại hợp đồng giao dịch bất động sản; tuy nhiên, việc thực thi trong thực tế còn chưa được nghiêm túc. Vốn pháp định đối với một doanh nghiệp bất động sản chỉ là 6 tỷ đồng, và tỷ lệ vốn chủ sở hữu trong một dự án bất động sản chỉ từ 15% - 20% trên tổng vốn đầu tư dự án là rất thấp trong bối cảnh Việt Nam, bởi vì thị trường vốn chưa có những sản phẩm đầu tư đa dạng thì vốn huy động cho dự án chủ yếu từ ngân hàng và khách hàng. Rất nhiều chủ đầu tư với năng lực kém vẫn được cấp dự án đầu tư, sau đó, chủ đầu tư này đi huy động vốn vay, vốn ứng trước của khách hàng. Nếu vốn huy động chưa đủ hoặc dịng tiền huy động khơng đáp ứng dịng tiền đầu tư thì hầu như tồn bộ dự án bị đình trệ, những nhà đầu tư/khách hàng đã góp vốn bị ảnh hưởng, không được giao sản phẩm đúng hẹn, không thể thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận. Mặt khác, do các quy định tương đối nhẹ nhàng này, rất nhiều công ty bất động sản được thành lập, xin dự án rồi chuyển nhượng lại dự án qua nhiều nấc tiếp theo, làm cho tình trạng trì trệ của dự án thêm trầm trọng, quyền lợi của khách hàng / nhà đầu tư bấp bênh; dự án thì nhiều nhưng lượng cung ra thị trường thấp, góp phần làm giá cả thị trường tăng bất hợp lý.
2.1.2.5 Những đặc trưng/hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam:
Qua trình bày ở trên, chúng ta rút ra những đặc trưng, đồng thời cũng là hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua như sau:
Một là, thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ;
Hai là, thị trường thường xun trong tình trạng đói vốn, nguồn vốn chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng;
Ba là, thiếu minh bạch; dẫn đến khó tiếp cận, chi phí khơng chính thức cao; Bốn là, cịn bị phân chia, cắt khúc xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và loại
hình sản phẩm
Năm là, pháp luật, chính sách phát triển thị trường cịn thiếu, chưa đồng bộ, thay đổi khó dự đón;
Sáu là, hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước vẫn còn nhiều hạn chế;
Trong các đặc trưng nêu trên, chúng ta thấy đặc trưng thứ hai chính là cơ sở thực tiễn để hình thành nhu cầu về chứng khốn hóa bất động sản ở Việt Nam, như sẽ làm rõ thêm dưới đây. Và, các đặc trưng còn lại chính là một trong số những cơ sở để chúng ta đề ra giải pháp nhằm thực hiện chứng khốn hóa bất động sản.
2.2 Nhu cầu thực hiện chứng khốn hóa bất động sản ở Việt Nam:
2.2.1 Từ góc độ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước:
Định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam:
Qua quá trình cải cách, nhận thức của Đảng và Nhà nước về tầm quan trọng của đất đai, thị trường bất động sản ngày càng hoàn thiện. Đảng và Nhà nước đã nhìn thấy nguồn vốn tiềm ẩn trong bất động sản cần được khơi dậy để tạo vốn hoạt động trong đầu tư cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa. Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết 26/NQ-TW ngày 12/3/2003 với nội dung quan trọng là: đất đai
không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực
và nguồn vốn to lớn của đất nước. Khơi dậy kênh lưu thông hiệu quả giữa thị trường
bất động sản (vốn tiềm ẩn) và thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ được được vốn ở dạng “thế năng” sang vốn ở dạng “động năng” để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực (GS-TSKH Đặng Hùng Võ, 2009) là một trong những định hướng chủ đạo trong chiến lược, sách lược phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
Một trong những nhiệm vụ quan trọng khác của ngành bất động sản Việt Nam đến năm 2020 là phát triển quỹ nhà ở để đáp ứng nhu cầu của q trình cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa. Ngày 6/5/2004, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 76/2004/QĐ-TTG phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, đặt ra những mục tiêu, yêu cầu, nội dung chủ yếu và một số giải pháp cơ bản. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Chiến lược Nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030 để trình Chính phủ xem xét. Theo dự thảo này, mục tiêu diện tích nhà ở bình qn tồn quốc sẽ đạt mức 21,5 m2 sàn/người vào năm 2015 và 25 m2 sàn/người vào năm 2020. Để đạt mục tiêu này, dự kiến cần khoảng 14.420 tỷ đồng vốn ngân sách và 70.000 tỷ đồng huy động từ các nguồn lực khác để đầu tư cho chương trình phát triển nhà ở trong giai đoạn từ năm 2011 đến 2020. Đây là những con số cực lớn, và là một phần lý do làm cho nội dung thể chế tài chính cho thị trường bất động sản được sự quan tâm đặc biệt của các bên liên quan.
Hành động của các cơ quan chức năng:
Những chủ trương lớn nêu trên là tiền đề, là yêu cầu, là mệnh lệnh đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc xây dựng thể chế tài chính cho thị trường bất động sản. Gần đây, các cơ quan nhà nước cấp Trung ương đã có những bước đi hướng tới thực hiện chứng khốn hóa bất động sản ở nước ta. Ngày 21/10/2011, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo “Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030”; trong đó, Bộ đề xuất lập Quỹ tín thác bất động sản (REITs), Quỹ phát triển nhà, Quỹ tiết kiệm nhà ở là những công cụ để thực hiện giải pháp tạo nguồn vốn phi tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Theo đó, Quỹ tín thác bất động sản là mơ hình chun đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói chung và lĩnh vực nhà ở nói riêng (đầu tư 100%