Bảng 2.3. Bảng giá đất rừng sản xuất Bảng 2.4. Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản
Mặc dù mức giá này đã được thay đổi và nâng lên mức cao hơn so với thời gian dài trước đó (từ 2009 đến 2014) và việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất còn phụ thuộc vào phương pháp xác định giá đất cụ thể tuỳ theo từng dự án ở từng địa phương, nhưng nhìn chung giá đất bồi thường vẫn khá thấp so với nhiều địa phương và so với thực tế. Vấn đề này xuất phát từ thực trạng hầu hết các dự án hiện nay đều áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể. Nguyên nhân do khi sử dụng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất thì cần có cơ sở dữ liệu cụ thể liên quan như có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ (phương pháp so sánh trực tiếp), có đủ số liệu về giá các bất động sản gắn liền với đất tương tự thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ (phương pháo chiết trừ), xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc SDĐ (phương pháp thu nhập) hay tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính đối với tiềm năng phát triển của thửa đất (phương pháp thặng dư). Trong khi đó hiện nay ở Ninh Thuận nói riêng và các địa phương khác
nói chung chưa xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu này, nguồn thu thập thông tin cũng hạn chế, khó xác định được chính xác số liệu để định giá thửa đất do chưa thể quản lý được các giao dịch bất động sản trên thị trường. Bên cạnh đó, việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh lại dựa vào thơng tin do Sở Tài chính thu thập để tham mưu UBND tỉnh ban hành và các thông tin cần thiết để xác định giá đất cụ thể như thu nhập và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương cũng chỉ mang tính tương đối, nên kết quả xác định hệ số điều chỉnh giá đất và từ đó tính ra giá đất cụ thể phụ thuộc nhiều vào đánh giá chủ quan của người điều tra. Do đó, việc xác định giá đất cụ thể cịn mang tính hình thức, chủ quan, khơng phản ánh được thực tế giá đất trên thị trường. Khơng chỉ có vậy, đối với nhóm ĐNN hầu như khơng có điều chỉnh trong suốt thời gian ban hành bảng giá đất38. Điều này rõ ràng không phản ánh đúng thực tế bởi thời gian qua, thị trường bất động sản tại Ninh Thuận cực kỳ sôi động tạo nên “cơn sốt đất”, giá đất tăng lên từng ngày mà đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Vì vậy, quá trình bồi thường khi thu hồi đất cịn có nhiều ý kiến của người dân cho rằng giá đất bồi thường chưa phù hợp với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường, bởi việc xác định mức giá đất áp dụng từng dự án vẫn dựa trên các quy định chung mà thiếu đi sự căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương.
Trong giai đoạn 2015 - 2018, trên địa bàn tỉnh thực hiện 202 dự án có thu hồi nhóm ĐNN của người dân, hàng năm trên địa bàn tỉnh triển khai từ 40 - 60 dự án, quy mơ, diện tích đất thu hồi tăng dần lên theo từng năm. Trong thời gian gần đây, Ninh Thuận đã tập trung GPMB một số dự án trọng điểm, liên quan đến diện tích đất thu hồi rất lớn trong đó chủ yếu là các dự án liên quan đến năng lượng tái tạo như: Dự án nhà máy điện gió Trung Nam do Cơng ty CP Điện gió Trung Nam làm chủ đầu tư tại xã Lợi Hải, huyện Thuận Bắc, tỉnh Ninh Thuận có quy mơ cơng suất 105.75 MW, tổng diện tích khảo sát là 851.30ha được khởi cơng từ năm 2015; Nhà
38 hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm do UBND tỉnh Ninh Thuận ban hành đối với loại ĐNN đa số đều bằng 1,0 ở các địa phương tức là giá đất cụ thể bằng với giá đất tại bảng giá đất do UBDN tỉnh ban hành đầu kỳ
máy điện gió BIM do Cơng ty CP Điện gió BIM làm chủ đầu tư tại xã Phước Minh, huyện Thuận Nam, tỉnh Ninh Thuận có quy mơ cơng suất 200MW, tổng diện tích đất khảo sát là 1.753ha được khởi công từ năm 2018; Nhà máy điện mặt trời Ninh Phước 6.3 MW do Công ty CP Năng lượng tái tạo và nông nghiệp Ninh Thuận và Công ty CP Năng lượng tái tạo và nơng nghiệp Bình Phước, Cơng ty CP Tư vấn xây dựng điện 2 là chủ đầu tư có cơng suất thiết kế 136MW, diện tích dự án 198.5ha; Nhà máy điện mặt trời Phước Hữu 2 do Công ty CP Đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang tại xã Phước Hữu, huyện Ninh Phước có cơng suất thiết kế 184MW, diện tích dự án 266ha, dự án Nhà máy năng lượng tái tạo BIM 2 do Công ty CP Năng lượng tái tạo BIM làm chủ đầu tư tại xã Phước Minh, huyện Thuận Nam làm chủ đầu tư có cơng suất thiết kế 250MW, diện tích dự án 247,5ha... Qua nghiên cứu nhận thấy các dự án khi triển khai đều liên quan đến việc thu hồi nhóm ĐNN, trong đó các dự án điện mặt trời, điện gió là những dự án cần thu hồi diện tích đất rất lớn. Tỷ lệ ĐNN bị thu hồi, phục vụ cho các dự án ở Ninh Thuận trong những năm qua chiếm tỷ lệ cao trong tổng số diện tích đất phải thu hồi. Đặc biệt như năm 2018 tỷ lệ ĐNN bị thu hồi trong tổng số diện tích đất bị thu hồi cho các dự án chiếm trên 70%39
(Bảng 2.5).
Bảng 2.5. Thống kê về các dự án thực hiện công tác bồi thường GPMB trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận qua các năm điều tra tại phụ lục
2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhóm đất nơng nghiệp tại tỉnh Ninh Thuận
2.2.1. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về trình tự thu hồi nhóm đất nơng nghiệp tại tỉnh Ninh Thuận
Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Như vậy, khi người được Nhà nước trao QSDĐ mà bị thu hồi đất40 thì được
39 Số liệu tổng hợp hồ sơ thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ 2015-2018
Nhà nước bồi thường, trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng theo quy định của pháp luật. Việc xác định mức bồi thường trong từng dự án, từng hộ dân phải căn cứ vào hồ sơ bồi thường được lập trong quá trình thực hiện thủ tục thu hồi đất, từ đó mới xác định được từng trường hợp có đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ hay khơng, nếu được thì mức bồi thường, hỗ trợ là bao nhiêu. Vì vậy, mặc dù là hai bước khác nhau trong một quá trình, nhưng việc thực hiện trình tự thu hồi đất và xác định mức bồi thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, đều nhằm hướng tới một mục đích chung là đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, trong đó trình tự thu hồi đất được thực hiện trước và là căn cứ trực tiếp để xác định mức bồi thường cho người dân trong từng trường hợp cụ thể. Do đó, việc nghiên cứu thực tế áp dụng các quy định của pháp luật về trình tự thu hồi đất cũng có ý nghĩa quan trọng để có căn cứ làm rõ những vấn đề về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Qua thực tế triển khai các dự án tại Ninh Thuận trong thời gian qua nhận thấy việc thực hiện trình tự thu hồi nhóm ĐNN về cơ bản đã áp dụng đúng quy định của pháp luật, nhất là sau khi có Luật Đất đai năm 2013 thì quy trình thực hiện đã được cụ thể hoá, quy định rõ ràng, phân công trách nhiệm cho từng bộ phận, cá nhân. Vì vậy đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi, bồi thường, GPMB phục vụ thi cơng các dự án. Bên cạnh đó, hoạt động tuyên truyền cho người dân về việc thu hồi đất, bồi thường GPMB đã được các cấp chính quyền thực hiện khá tốt giúp nhận thức của người dân đối với lợi ích từ các dự án phát triển kinh tế cũng được nâng lên. Đồng thời, việc quản lý đất đai từng bước được hệ thống, cập nhật cũng tạo nhiều thuận lợi cho đơn vị thực hiện công tác bồi thường khi thực hiện quy trình thu hồi, bồi thường về đất.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đã đạt được, việc áp dụng các quy định pháp luật về trình tự thu hồi nhóm ĐNN tại Ninh Thuận vẫn cịn rất nhiều hạn chế. Xét về trình tự thu hồi nhóm ĐNN tại Ninh Thuận, các vấn đề vướng mắc nổi lên ở từng khâu, từng cơng việc cụ thể của quy trình, trong đó chủ yếu tập trung ở các khâu như: đánh giá năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư khi cấp phép thực hiện dự
án; trích lục bản đồ, đo đạc hồ sơ địa chính; xác định nguồn gốc đất, thời điểm SDĐ. Cũng dễ nhận thấy đây đều là những khâu then chốt, là cơ sở pháp lý thực hiện các thủ tục thu hồi đất và cũng như xây dựng phương án bồi thường, xác định mức bồi thường cho người dân. Nhưng cũng vì vậy, q trình thực hiện ln phát sinh những vấn đề phức tạp, bất cập, cần được nghiên cứu để tìm ra giải pháp khắc phục.
Thứ nhất, về việc đánh giá năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư khi cấp phép thực hiện dự án.
Ninh Thuận là tỉnh nông nghiệp, đa phần các dự án kinh tế mới đầu tư xây dựng trong thời gian gần đây và việc xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, tạo hình ảnh mới cho tỉnh nhà là mục tiêu mà các cấp lãnh đạo và nhân dân trong tỉnh đều ủng hộ, mong mỏi. Trong thời gian qua, tỉnh Ninh Thuận đã thường xuyên tổ chức các hội nghị xúc tiến đầu tư, cam kết tạo điều kiện, ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư tại tỉnh, cùng với sự hỗ trợ từ Trung ương đã tạo cơ hội và động lực thúc đẩy các doanh nghiệp tăng cường đầu tư nhiều dự án tại Ninh Thuận, đặc biệt là trên lĩnh vực năng lượng tái tạo như điện gió, điện mặt trời. Tuy nhiên, q trình thu hút đầu tư thì có những doanh nghiệp thực sự có năng lực, mong muốn đầu tư và thực tế đã đầu tư vốn xây dựng dự án. Nhưng cũng khơng ít doanh nghiệp yếu kém về năng lực, chỉ đăng ký “ghi danh”, sau đó hoặc là bán dự án lại cho doanh nghiệp khác, hoặc là khơng có khả năng thực hiện, kéo dài tiến độ, thậm chí đến mức phải thu hồi giấy phép đầu tư.
Mặc dù, Luật Đất đai 2013, các thông tư, nghị định liên quan và các quyết định hướng dẫn của UBND tỉnh đã quy định cụ thể các tiêu chí phải kiểm tra, đánh giá về năng lực, uy tín của chủ đầu tư khi đăng ký thực hiện dự án nhất là điều kiện về năng lực tài chính, đồng thời buộc các doanh nghiệp đáp ứng điều kiện ký quỹ để ràng buộc trách nhiệm. Nhưng thực tế cho thấy việc thẩm định các điều kiện này chỉ là hình thức nhằm hợp thức về quy trình, khơng đánh giá được năng lực của doanh nghiệp, cũng như không ràng buộc được trách nhiệm của doanh nghiệp nếu không thực hiện được cam kết khi xin cấp phép dự án. Thực trạng này xuất phát chủ yếu từ nguyên nhân chủ quan do chính cán bộ trực tiếp thẩm định, hoặc là làm khơng hết
trách nhiệm, hoặc do vấn đề lợi ích nhóm của một số cá nhân có quyền hạn, được giao nhiệm vụ thực hiện thẩm định dẫn đến cấp phép cho các chủ đầu tư không đủ năng lực. Chính điều này đã dẫn đến tình trạng “mua bán” dự án để trục lợi, dự án kéo dài gây lãng phí quỹ đất và ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế của tỉnh nhà. Điển hình cho thực trạng này tại Ninh Thuận trong thời gian qua là tại các dự án Khu công nghiệp Phước Nam, huyện Thuận Nam, Khu công nghiệp Du Long, huyện Thuận Bắc hay Khu du lịch Bình Tiên, huyện Thuận Bắc ban đầu được giao cho chủ đầu tư không đủ năng lực, nên sau khi được UBND tỉnh cấp phép đầu tư thì các chủ đầu tư đã nhiều lần sang nhượng dự án để kiếm lời, trong khi việc xây dựng dự án không được triển khai, gây lãng phí quỹ đất cũng như hạn chế tiềm năng phát triển các ngành công nghiệp, du lịch của tỉnh nhà.
Thực tế những năm qua cho thấy tỷ lệ các dự án đúng tiến độ vẫn còn khá thấp, số dự án chậm tiến độ vẫn chiếm tỷ lệ khá cao. Trong tổng số 202 dự án ở giai đoạn 2015-2018 được tiến hành thì hàng năm vẫn có những dự án bị chậm tiến độ thực hiện như: Năm 2015 có 50% dự án thực hiện đúng tiến độ đưa ra, còn lại 50% dự án thực hiện không đúng tiến độ, tương tự như vậy các năm 2016, 2017, 2018 các dự án thực hiện đúng tiến độ còn chiếm tỉ lệ chưa lớn, lần lượt là: 37,5%, 37,5% và 40%41.
Bảng 2.6. Khái quát tiến độ công tác bồi thường GPMB qua các năm điều tra tại phụ lục
Hiện nay, Ninh Thuận đang dành nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư để tập trung phát triển điện năng lượng tái tạo nhằm thay thế cho dự án Nhà máy điện hạt nhân. Đây là chủ trương chiến lược để đáp ứng nhu cầu về năng lượng tại địa phương nói riêng và cả nước nói chung nhằm phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới. Đồng thời, để tận dụng hết nguồn lực, tiềm năng của tỉnh thì Thủ tướng Chính phủ, Bộ Cơng thương đã tiến hành điều chỉnh quy hoạch, bổ sung thêm nhiều dự án điện năng lượng tái tạo để cấp phép đầu tư. Nhưng q trình triển khai thì có q nhiều
nhà đầu tư thực hiện các dự án năng lượng tái tạo dẫn đến vượt quy hoạch công suất phát triển điện theo giai đoạn đã được phê duyệt, thậm chí có rất nhiều dự án được đầu tư xây dựng ở những địa điểm không phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt trước đó, trong khi hạ tầng kỹ thuật không đồng bộ, không đáp ứng nhu cầu truyền tải vào lưới điện quốc gia gây lãng phí cho nhà đầu tư và gây nhiều khó khăn cho cơng tác quản lý. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do việc điều chỉnh quy hoạch quá dễ dãi, mặc dù quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh do Chính phủ phê duyệt nhưng việc điều chỉnh hàng năm lại do UBND tỉnh quyết định, trong nhiều trường hợp việc điều chỉnh quy hoạch không theo nhu cầu, điều kiện thực tế mà điều chỉnh theo nhu cầu đầu tư trong quá trình thực hiện, nên nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng các mối quan hệ để xin điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi mục đích SDĐ so với ban đầu đăng ký để thu lợi nhiều hơn từ việc SDĐ vào mục đích mới sau khi được điều chỉnh. Tìm hiểu thực tế một số dự án năng lượng tái tạo lớn đã triển khai tại Ninh Thuận trong thời gian qua như: Dự án Điện gió Đầm Nại xây dựng ở xã Phương Hải, huyện Ninh Hải và xã Bắc Sơn, huyện Thuận Bắc, tỉnh Ninh Thuận do Cơng ty CP Điện gió Đầm Nại là chủ đầu tư có tổng diện tích đất sử dụng là 761,6ha, dự án điện mặt trời Trung Nam – Thuận Bắc do Công ty CP Điện