Bảng 2.5 : Số thu từ đất giai đoạn 2012-2016
6. Cấu trúc luận văn
1.3. Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ở một số nƣớc trên thế giới
1.3.1 Australia
Ở Australia một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tƣ nhân, còn lại dƣới dạng thuê hoặc đƣợc quyền sử dụng. Công tác quản lý nhà nƣớc, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hƣớng sử dụng một phần đầu tƣ của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ của Australia: - GCN đƣợc bảo đảm bởi Nhà nƣớc;
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trƣng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích đƣợc đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài;
- Giấy chứng nhận là một văn bản đƣợc trình bày dễ hiểu cho công chúng; sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo;
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm đƣợc chi phí và thời gian xây dựng; hệ thống đƣợc xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng nhƣ phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
1.3.2. Trung Quốc
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ cơng hữu. Nƣớc Cộng hịa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai - đó là chế độ sở hữu Nhà nƣớc và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Mơ hình hệ thống cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung, quản lý biến động về đất đai nói riêng đƣợc thành lập thống nhất từ trung ƣơng xuống địa phƣơng, cụ thể:
- Ở Trung ƣơng là Bộ Đất đai và Tài nguyên có một số chức năng cơ bản nhƣ: soạn thảo pháp luật, pháp quy liên quan; tổ chức xây dựng và thực hiện quy hoạch đất đai cấp quốc gia; giám sát, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai…
- Ở cấp tỉnh có Sở Đất đai và Tài nguyên - Ở cấp huyện có Cục Đất đai và Tài nguyên
- Ở cấp xã, thị trấn có phịng Đất đai và Tài nguyên. - Ở thơn có cán bộ về quản lý đất đai
Bộ phận quản lý đất đai, tài nguyên ở chính quyền các cấp phụ trách công tác quản lý đất đai, tài nguyên trong địa hạt hành chính cấp đó.
1.3.3. Scotland
Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thƣợng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thƣ có mục tiêu đảm bảo an tồn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính cơng khai và tiếp cận dễ
dàng. Sự an tồn pháp lý đƣợc bảo đảm thơng qua luật dành quyền ƣu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai đƣợc đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ cơng dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thơng tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thơng tin đƣợc nhanh chóng và rõ ràng. Tƣơng phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống cơng khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển.
Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland: - Đăng ký thông tin khai báo;
- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; - Hồ sơ gốc;
- Bảng tra cứu.
Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản đƣợc gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho cơng chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Nhƣ vậy một lƣợng lớn hồ sơ và giấy tờ phải đƣợc lƣu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lƣu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra.
Văn tự giao dịch sau khi đƣợc đóng dấu đăng ký sẽ đƣợc đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho ngƣời nộp hồ sơ.
1.3.4. Hà Lan
Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thƣ phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã đƣợc duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch đƣợc đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) đƣợc rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thƣ kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu
quả tƣơng tự nhƣ một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định chủ quyền ở đây đƣợc hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất đƣợc khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền. Xác định chủ quyền đƣợc thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trƣớc đó chƣa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nƣớc, do cơ quan nhà nƣớc thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu đƣợc của hệ thống (khơng tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính.
1.3.5. Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hồn tồn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký đƣợc quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) đƣợc sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hƣớng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và đƣợc cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trƣớc năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ ngƣời nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nƣớc chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phịng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này đƣợc quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tƣợng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất đƣợc đăng ký kèm theo thửa đất dƣới dạng thơng tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...).
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY 2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội Thị xã Sơn Tây và hiện trạng sử dụng đất
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
- Vị trí địa lý: Thị xã Sơn Tây nằm ở phía Tây và cách trung tâm Thủ đô Hà Nội khoảng 40 km theo Quốc lộ 32 và đƣờng cao tốc Láng – Hoà Lạc, thuộc vùng bán sơn địa, có tọa độ địa lý từ : 21o01’12” đến 21o10’20” Vĩ độ Bắc và 105o24’52” đến 105o32’14” Kinh độ Đơng.
Thị xã Sơn Tây có ranh giới tiếp giáp với các địa phƣơng nhƣ sau: + Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Tƣờng (tỉnh Vĩnh Phúc) qua sông Hồng. + Phía Đơng giáp huyện Phúc Thọ, Thạch Thất.
+ Phía Nam giáp huyện Thạch Thất. + Phía Tây giáp huyện Ba Vì.
Thị xã có 15 đơn vị hành chính, gồm 9 phƣờng và 6 xã. Tổng diện tích tự nhiên là 11.353 ha, chiếm 3,4% diện tích tự nhiên, dân số 137.362 ngƣời, chiếm 1,9% dân số của Thủ đơ Hà Nội.
- Địa hình: Thị xã Sơn Tây thuộc vùng trung du, có địa hình dạng gị đồi, thấp (gồm các xã Thanh Mỹ, Kim Sơn, Cổ Đông, Phƣờng Xuân Khanh và Trung Sơn Trầm có diện khoảng 6.800ha, chiếm 63% diện tích tự nhiên của Thị xã) xen lẫn các vùng đồng bằng (gồm các xã, phƣờng còn lại, chiếm 37% diện tích Thị xã); địa hình dốc theo hƣớng Tây Bắc-Đơng Nam,
Nội thành Thị xã Sơn Tây có thể chia ra 2 khu vực có địa hình khác nhau:
+ Khu Sơn Tây cổ (gồm 3 phƣờng : Ngơ Quyền, Quang Trung, Lê Lợi) có địa hình tƣơng đối bằng phẳng, cao độ +8,5 đến +10,5m; độ dốc trung bình khoảng 1% dốc từ Bắc xuống Nam.
+ Khu Sơn Tây mới (gồm 5 phƣờng Sơn Lộc, Xuân Khanh, Phú Thịnh, Trung Hƣng và Trung Sơn Trầm và vùng ngoại thành) có địa hình khơng
bằng phẳng dạng gò đồi bán sơn địa, thấp dần từ Tây sang Đông. Cao độ +10 đến +65 m, cao nhất 112 m (Xuân Sơn, Xuân Khanh); độ dốc 10% - 30%.
- Khí hậu: Sơn Tây nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mƣa và nóng vào mùa hè, khơ và lạnh vào mùa đơng, Sơn Tây cịn mang thêm khí hậu của vùng bán sơn địa, thuận lợi cho các cây ƣa lạnh phát triển, thích hợp cho phát triển đa dạng sản xuất nông nghiệp và tạo ra các khu nghỉ dƣỡng, du lịch khá tốt cho du khách.
Nhiệt độ trung bình năm là 24,6oC. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 29,7oC; nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 19,2oC. Nhiệt độ cao nhất tuyệt đối là 41oC; nhiệt độ thấp nhất tuyệt đối là 4,5oC.
Độ ẩm tƣơng đối trung bình năm là 84%, độ ẩm tƣơng đối thấp nhất trung bình năm là 66%. Về gió và bão: theo các số liệu thống kê cho thấy, Sơn Tây không bị ảnh hƣởng nhiều do các cơn bão đi qua.
Với những đặc điểm về thời tiết, khí hậu nhƣ vậy, nên sự thay đổi giữa các thời điểm trong năm đã gây ra những ảnh hƣởng nhất định nhƣ hạn hán kéo dài, không đủ nƣớc tƣới cho sản xuất nông nghiệp.
- Thủy văn: Thị xã Sơn Tây có 3 con sơng chính chảy qua: sơng Hồng, sơng Tích, sơng Hang. Các sơng này là nguồn chủ yếu phục vụ cho cấp nƣớc và thuỷ lợi của Thị xã. Ngồi các sơng Sơn Tây cịn có các hồ lớn nhƣ: hồ Xuân Khanh, hồ Đồng Mô.
- Thị xã Sơn Tây là vùng đất cổ, hình thành từ lâu đời. Trên địa bàn có nhiều khu di tích có giá trị: thành cổ Sơn Tây, làng cổ Đƣờng Lâm quần thể khu di tích thắng cảnh nhƣ Đền Và, Lăng Ngô quyền, đền Phùng Hƣng...ngồi ra Thị xã có hàng trăm cơng trình di tích lịch sử khác trong đó nhiều cơng trình đã đƣợc xếp hạng. Thị xã cũng là cội nguồn của văn hóa Xứ Đồi với nhiều giá trị văn hóa phi vật thể khác.
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội
Tốc độ tăng trƣởng kinh tế của Thị xã Sơn Tây trong những năm qua đạt khá, năm 2015 đạt 8,3%, trong đó nơng nghiệp đạt 2,58%, cơng nghiệp – xây dựng đạt 8,48% và dịch vụ đạt 9,05%.
Bảng 2.1: Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây (Theo giá so sánh 1994) (Theo giá so sánh 1994) Ngành kinh tế ĐVT Năm 2012 Năm 2013 Năm 2015 1. Tổng giá trị sản xuất (giá so
sánh) Tỷ đồng 2.361 2.581 2.809
- Nông nghiệp Tỷ đồng 155 160 165
- Công nghiệp – Xây dựng Tỷ đồng 1.333 1.459 1.575
- Dịch vụ Tỷ đồng 873 962 1.069
2. Tốc độ tăng trƣởng % 10,20 9,32 8,30
- Nông nghiệp % 2,60 3,23 2,58
- Công nghiệp – Xây dựng % 6,80 9,45 8,48
- Dịch Vụ % 17,40 10,19 9,05
(Nguồn: Phòng Thống kê Thị xã Sơn Tây, 2015)
Có thể nhận thấy tốc độ tăng trƣởng kinh tế của Thị xã Sơn Tây tƣơng đối ổn định từ năm 2012 đến nay và ít có sự đột biến.
b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Trong thời gian qua, cơ cấu kinh tế Thị xã Sơn Tây đã có sự chuyển dịch tích cực là tăng tỷ trọng các ngành dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Tỷ trọng ngành dịch vụ tăng từ 32,92% năm 2011 lên 35,74% năm 2015, ngành công nghiệp – xây dựng dao động ở mức 59 – 60%, ngành nông nghiệp giảm từ 6,94% năm 2011 xuống 5,52% năm 2015.
Bảng 2.2: Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây (theo giá thực tế) (theo giá thực tế)
Ngành kinh tế
Tổng giá trị SX trên địa
bàn(tỷ đồng) Cơ cấu kinh tế (%) 2011 2012 2013 2015 2011 2012 2013 2015 - Nông nghiệp 485 484 499 515 6,94 6,16 5,82 5,52 - Công nghiệp – XD 4.206 4.649 5.077 5.481 60,15 59,13 59,18 58,74 - Dịch vụ 2.302 2.730 3.003 3.335 32,92 34,72 35,00 35,74 Tổng số 6.993 7.863 8.579 9.331 100,00 100,00 100,00 100,00
(Nguồn: Phòng Thống kê Thị xã Sơn Tây, 2015)
- Có thể nhận thấy tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn Thị xã giai đoạn vừa qua khá chậm. Tỷ trọng các ngành công nghiệp gần nhƣ không thay đổi, nông nghiệp giảm nhẹ trong khi tỷ trọng ngành dịch vụ có xu hƣớng tăng chậm. Tỷ trọng ngành công nghiệp trong cơ cấu ngành kinh tế toàn Thị xã giai đoạn 2010 –2015 gần nhƣ không thay đổi. Tỷ trọng ngành nơng nghiệp có xu hƣớng giảm chậm khoảng hơn 1%/năm. Tỷ trọng ngành dịch vụ tính chung cho cả giai đoạn 2010-2015 tăng ở mức độ trung bình 1,12%/năm.
c. Thực trạng phát triển ngành nơng nghiệp
Trong những năm qua, ngành nông nghiệp của Thị xã đã đạt đƣợc những kết quả tích cực, giá trị sản xuất nông nghiệp (gồm các lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản) theo giá so sánh 1994 năm 2015 đạt 165 tỷ đồng, đạt tốc độ tăng trƣởng 2,58%. Cơ cấu kinh tế nông nghiệp cũng chuyển dịch tích cực, năm 2015, tỷ trọng ngành chăn nuôi chiếm khoảng 69%. Tổng sản lƣợng lƣơng thực có hạt đạt 21,3 nghìn tấn, trong đó thóc khoảng 20 nghìn tấn. Giá trị sản xuất/1 ha đất canh tác năm 2015 ƣớc đạt 72 triệu đồng/ha.
- Trồng trọt: Các loại cây trồng chính của sản xuất nông nghiệp của Thị xã gồm lúa, ngô, rau đậu, lạc, đậu tƣơng, sắn, khoai lang và cây ăn quả. Năm 2015 sản lƣợng lƣơng thực có hạt đạt 21,3 nghìn tấn (trong đó thóc đạt 20 nghìn tấn, ngơ khoảng 1,34 nghìn tấn), sản lƣợng rau xanh các loại khoảng 6,6 nghìn tấn. Cơ cấu cây trồng cũng đƣợc chuyển dịch theo hƣớng thâm canh, tăng năng suất, chất lƣợng, hiệu quả và sản xuất hàng hóa. Nhiều giống cây trồng có năng suất cao, chất lƣợng tốt đƣợc đƣa vào sản xuất nhƣ các giống lúa Khang Dân, Q5, lúa thơm, lúa nếp; Các giống rau nhƣ dƣa chuột, su