* Dữ liệu về giá đất xác định đến từng thửa đất
Dữ liệu về giá đất bao gồm nhà theo khung giá Nhà nƣớc đƣợc UBND cấp tỉnh ban hành và giá đất theo giá thị trƣờng. Để phục vụ công tác GPMB, xác định giá bồi thƣờng cho từng thửa đất thì cơng tác xây dựng dữ liệu giá đất chi tiết đến từng thửa đất là rất quan trọng. Đối với dự án đƣờng Vành đai 2, dữ liệu giá đất đƣợc xây dựng theo khung giá Nhà nƣớc lấy theo bảng giá đƣợc quy định tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tƣ Vọng thuộc Dự án đƣờng Vành đai 2 đi qua các tuyến đƣờng chính là Minh Khai, Đại La, Trƣờng Chinh, các tuyến đƣờng cắt ngang là
Kim Ngƣu, Tam Trinh, Bạch Mai, Trần Đại Nghĩa, Phố Vọng. Để gán giá cho tất cả các thửa đất ta cần có dữ liệu về các thửa đất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh,... và vị trí của chúng với các tuyến đƣờng. Lớp giao thông gồm các tuyến đƣờng, ngõ ngách,... đƣợc phân tách thành từng vùng theo vị trí từ 1 đến 4 theo quy định tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND. Các lớp dữ liệu này đƣợc lấy từ CSDL địa chính.
Giải pháp:
Xuất dữ liệu đƣờng giao thông và thửa đất từ Feature Class
CSDL_DiaChinh. Để xây dựng dữ liệu giá đất, ta cần gán mã vị trí cho từng tuyến
đƣờng, sau đó thiết kế bảng giá theo khung giá Nhà nƣớc. Cuối cùng liên kết dữ liệu từ bảng Excel với lớp thửa đất vừa đƣợc xuất ra từ lớp CSDL_DiaChinh.
Thực hiện:
- Dựa vào bảng giá Nhà nƣớc quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND, tiến hành xây dựng bảng mã vị trí các con đƣờng tuyến đƣờng Vành đai 2 (bảng 2.2) và bảng giá tại từng vị trí (bảng 2.3).
- Từ lớp CSDL_DiaChinh xuất ra hai Feature Class mới là Giao_thong chứa tất cả các thửa đất có mục đích sử dụng là “DGT” và CSDL_GiaDat chứa tất cả các thửa đất còn lại (trừ đất “DGT”, “DTL”, “SON”).
- Sử dụng công cụ Select by Attribute để lựa chọn các đoạn đƣờng trong lớp
Giao_thong có thuộc tính theo lớp [MaViTri], ta sẽ chọn đƣợc các con đƣờng có
cùng mã vị trí.
- Sử dụng công cụ Select by Location để lựa chọn các thửa đất của lớp CSDL_GiaDat theo phƣơng pháp share a line segment with the source layer feature
và dùng công cụ Field Calculator để gán mã vị trí.
- Tạo bảng giá đất trong file Excel có trƣờng mã vị trí giống với mã vị trí tuyến đƣờng tại bảng 2.2 và có giá trị nhƣ trong bảng 2.3.
- Tiến hành Join Data theo phƣơng pháp Join attribute from a table để liên
kết lớp CSDL_GiaDat với bảng giá đất từ file Excel.
Trƣờng giá đất theo giá Nhà nƣớc sẽ đƣợc tính bằng cơng thức: Giá nhà nƣớc = Diện tích x Giá x Hệ số điều chỉnh
Bảng 2.2: Mã vị trí các đường phố theo tuyến đường Vành đai 2
STT Tên đƣờng Đất ở
Đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp Đất thƣơng mại dịch vụ
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 1 Minh Khai 1 111 112 113 114 121 122 123 124 131 132 133 134 2 Đại La 211 212 213 214 221 222 223 224 231 232 233 234 3 Trƣờng Chinh 311 312 313 314 321 322 323 324 331 332 333 334 4 Kim Ngƣu 411 412 413 414 421 422 423 424 431 432 433 434 5 Tam Trinh 511 512 513 514 521 522 523 524 531 532 533 534 6 Bạch Mai 611 612 613 614 621 622 623 624 631 632 633 634 7 Trần Đại Nghĩa 711 712 713 714 721 722 723 724 731 732 733 734 8 Phố Vọng 811 812 813 814 821 822 823 824 831 832 833 834 9 Giải Phóng 911 912 913 914 921 922 923 924 931 932 933 934 10 Minh Khai 2 1011 1012 1013 1014 1021 1022 1023 1024 1031 1032 1033 1034
Bảng 2.3: Giá đất theo khung giá Nhà nước theo tuyến đường Vành đai 2 [16]
STT Tên đƣờng Đất ở
Đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp Đất thƣơng mại dịch vụ
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 1 Minh Khai 1 43,000 22,790 18,490 16,430 21,957 11,970 9,739 8,500 26,348 14,364 11,687 10,200 2 Đại La 43,000 22,790 18,490 16,430 21,957 11,970 9,739 8,500 26,348 14,364 11,687 10,200 3 Trƣờng Chinh 40,000 21,200 17,200 15,200 20,541 11,404 9,350 8,287 24,649 13,685 11,220 9,944 4 Kim Ngƣu 36,000 19,440 15,840 14,040 18,416 10,483 8,641 7,685 22,099 12,580 10,369 9,222 5 Tam Trinh 30,000 16,500 13,500 12,000 15,583 9,137 7,650 6,870 18,700 10,964 9,180 8,244 6 Bạch Mai 47,000 24,440 19,740 17,390 24,082 12,695 10,312 8,837 28,898 15,234 12,374 10,604 7 Trần Đại Nghĩa 52,000 26,520 21,320 18,720 26,207 13,316 10,908 9,066 31,448 15,979 13,090 10,879 8 Phố Vọng 36,000 19,440 15,840 14,040 18,416 10,483 8,641 7,685 22,099 12,580 10,369 9,222 9 Giải phóng 47,000 24,440 19,740 17,390 24,082 12,695 10,312 8,837 28,898 15,234 12,374 10,604 10 Minh Khai 2 39,000 21,060 17,160 15,210 19,832 11,120 9,137 8,145 23,798 13,344 10,964 9,774
Kết quả ta xây dựng đƣợc CSDL giá đất cho tuyến đƣờng Vành đai 2 (hình 2.11).
Hình 2.11: Bảng thuộc tính lớp CSDL_GiaDat (Đơn vị tính giá đất: triệu đồng)
2.4.4. Xây dựng siêu dữ liệu
Sau khi xây dựng xong CSDL đất đai cho đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tƣ Vọng thuộc Dự án đƣờng Vành đai 2, ta tiến hành xây dựng siêu dữ liệu cho tuyến đƣờng.
Siêu dữ liệu đƣợc lập cho CSDL đất đai tuyến đƣờng Vành đai 2 gồm các nhóm thơng tin:
* Nhóm thơng tin mơ tả siêu dữ liệu đất đai: bao gồm tên đầy đủ của CSDL đất đai, ngôn ngữ sử dụng, bảng mã ký tự, phạm vi mô tả, ngày lập, đơn vị lập, phiên bản đƣợc sử dụng để lập siêu dữ liệu.
* Nhóm thơng tin mơ tả hệ quy chiếu tọa độ: bao gồm mã hệ quy chiếu, tên hệ quy chiếu, ngày ban hành, múi chiếu, kinh tuyến trục.
* Nhóm thơng tin mơ tả dữ liệu đất đai: bao gồm phƣơng pháp xây dựng, thu thập tài liệu, kiểu dữ liệu, mục đích xây dựng dữ liệu đất đai, từ khóa, ảnh đại diện, phạm vi, tên cơ quan thành lập, vai trị của cơ quan thành lập,...
* Nhóm thơng tin mơ tả chất lƣợng dữ liệu đất đai: gồm giới hạn theo đƣờng bao theo kinh độ Đông, kinh độ Tây, vĩ độ Bắc, vĩ độ Nam.
* Nhóm thơng tin mơ tả phƣơng pháp và quy trình phân phối dữ liệu đất đai.
Giải pháp:
Để xây dựng siêu dữ liệu, đề tài sử dụng chức năng Item Description trong
phần mềm ArcCatalog để thành lập siêu dữ liệu mô tả dữ liệu tuyến đƣờng Vành đai 2. Sau đó xuất siêu dữ liệu thành file *.xml theo quy định.
Thực hiện:
- Chọn Feature Dataset CSDL trong phần mềm ArcCatalog tại thanh Catalog Tree. Mở cửa sổ Description và nhập thông tin cho các nhóm mơ tả dữ liệu.
- Sử dụng chức năng Export Metadata để xuất siêu dữ liệu ra file CSDL_vd2.xml.
Kết quả:
Ta xây dựng đƣợc siêu dữ liệu cho tuyến đƣờng Vành đai 2 đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tƣ Vọng (hình 2.12).
Nhƣ vây, trong chƣơng 2, luận văn đã xây dựng thành công CSDL đất đai đoạn Vĩnh Tuy – Chợ Mơ – Ngã Tƣ Vọng thuộc dự án đƣờng Vành đai 2 từ nguồn dữ liệu bản đồ phục vụ dự án và các văn bản, quyết định có liên quan. Qua đó nhận thấy việc xây dựng CSDL đất đai từ nguồn bản đồ phục vụ công tác GPMB là cơng việc khả thi, đảm bảo độ chính xác và chất lƣợng của dữ liệu đƣợc thành lập, đáp ứng nhu cầu của công tác GPMB. Thuận lợi khi xây dựng CSDL đất đai cho tuyến đƣờng Vành đai 2 là có dữ liệu bản đồ trích đo địa chính mới đƣợc thành lập, bản vẽ chỉ giới đƣờng đỏ và thiết kế cắm mốc đƣợc cơ quan chức năng xác nhận và cùng ở hệ tọa độ VN 2000. Điểm hạn chế của CSDL đã xây dựng nó chỉ nằm trong phạm vi dự án, hơn nữa lại là dự án dạng tuyến, và chƣa có sự liên kết với dữ liệu đất đai bên ngồi phạm vi dự án. Vì vậy, điều kiện tối ƣu khi triển khai giải phóng mặt bằng là trên địa bàn đã xây dựng đƣợc CSDL đất đai tổng quát theo quy đinh của Bộ TN&MT. Trƣờng hợp chƣa có CSDL này thì việc xây dựng CSDL đất đai chuyên biệt cho dự án nên đƣợc tích hợp với việc xây dựng CSDL tổng quát, hoặc với các CSDL đất đai (hay CSDL liên quan đến đất đai) cho các hoạt động khác trên địa bàn dự án hay lân cận.
CHƢƠNG 3
ỨNG DỤNG GIS GIẢI QUYẾT MỘT SỐ BÀI TỐN CỦA CƠNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THUỘC TUYẾN ĐƢỜNG VÀNH ĐAI 2
(ĐOẠN VĨNH TUY - CHỢ MƠ - NGÃ TƢ VỌNG)
3.1. Xác định diện tích trong, ngoài chỉ giới đƣờng đỏ phục vụ công tác giải phóng mặt bằng
3.1.1. Đặt vấn đề
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 17, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, các cơ quan chức năng làm nhiệm vụ bồi thƣờng GPMB phải tổ chức họp và thông báo cho những hộ dân nằm trong diện GPMB về kế hoạch tiến độ thu hồi đất GPMB, các chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, công bố các tài liệu liên quan đến việc thu hồi đất.
Trong đó, việc xác định diện tích trong, ngồi chỉ giới đƣờng đỏ luôn đƣợc các hộ dân đặc biệt quan tâm, họ muốn biết phần diện tích cịn lại hoặc mất đi của nhà mình sau khi GPMB. Công tác xác định diện tích trong, ngồi chỉ đƣờng đỏ đƣợc các đơn vị tƣ vấn có chức năng về đo đạc bản đồ lập và thể hiện trong hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất là bản vẽ thể hiện hiện trạng của từng thửa đất. Trong hồ sơ kỹ thuật có ghi đầy đủ chi tiết thông tin về chủ sử dụng đất, địa chỉ thửa đất, diện tích hiện trạng thửa đất, diện tích trong và ngồi chỉ đƣờng đỏ, sơ đồ thửa đất và tọa độ các đỉnh thửa của thửa đất. Các hồ sơ này đƣợc xác nhận bởi chủ sử dụng đất và các hộ liền kề, cơ quan có chức năng về đo đạc và UBND cấp xã ký đóng dấu.
Đề tài ứng dụng cơng nghệ GIS để xác định diện tích trong chỉ giới đƣờng đỏ (diện tích đất sẽ bị thu hồi, GPMB) và phần diện tích ngồi chỉ giới đƣờng đỏ (phần diện tích cịn lại sau khi thu hồi) của các thửa đất, làm cơ sở để thành lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Cùng với đó, các dữ liệu thuộc tính khác của thửa đất cũng đƣợc đƣa ra phục vụ cho việc công bố các tài liệu liên quan đến việc thu hồi đất.
3.1.2. Quy trình xác định diện tích trong, ngồi chỉ giới đường đỏ
Quy trình ứng dụng GIS xác định diện tích trong, ngồi chỉ giới đƣờng đỏ đƣợc thể hiện tại hình 3.2.
a. Xây dựng lớp dữ liệu về thửa đất và giao thông
Từ CSDL đất đai đã đƣợc thành lập, tiến hành tách chiết dữ liệu thành 2 lớp dữ liệu là lớp dữ liệu về thửa đất (có mục đích sử dụng là đất ở, đất sản xuất kinh doanh) và lớp đƣờng quy hoạch. Lớp thửa đất chứa các dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của các thửa đất, đƣợc thành lập cho tất cả các thửa đất nằm trong phạm vi thu hồi đất, GPMB. Lớp đƣờng quy hoạch là lớp dữ liệu thể hiện phạm vi mở rộng đƣờng dự kiến, đƣợc thành lập từ đƣờng chỉ giới đƣờng đỏ, biên bản bàn giao các mốc quy hoạch đã đƣợc cắm ngoài thực địa
b. Chồng xếp dữ liệu
Sử dụng chức năng chồng xếp thông tin của GIS (Union/Intersect) để chồng xếp 2 lớp dữ liệu, tạo ra lớp dữ liệu mới chứa cả thông tin của 2 lớp dữ liệu ban đầu. Kết quả sau khi chồng xếp sẽ có 3 trƣờng hợp là các thửa đất không nằm trong chỉ giới đƣờng đỏ, các thửa đất nằm 1 phần trong chỉ giới đƣờng đỏ và các thửa đất nằm ngoài chỉ giới đƣờng đỏ.
c. Xác định diện tích trong, ngồi chỉ giới đường đỏ cho các thửa đất
Từ các kết quả chồng xếp, tính diện tích cho tất cả các thửa đất phần nằm trong chỉ giới đƣờng đỏ và phần nằm ngồi chỉ giới đƣờng đỏ.
Hình 3.2: Quy trình tính diện tích trong ngồi chỉ giới đường đỏ
3.1.3. Kết quả thực hiện tại dự án tuyến đường Vành đai 2
- Lớp dữ liệu thửa đất đƣợc sử dụng để tính diện tích trong, ngoài chỉ giới đƣờng đỏ là lớp CSDL_GiaDat, lớp dữ liệu này chứa dữ liệu không gian của các
thửa đất trong phạm vi dự án và có các dữ liệu thuộc tính về diện tích, giá đất theo khung giá Nhà nƣớc, các hệ số điều chỉnh giá đất theo bảng giá. Lớp dữ liệu vùng quy hoạch là lớp Quy_hoạch_VD2. Hai lớp dữ liệu đều ở dạng polygon và đã đƣợc xây dựng trong CSDL đất đai.
- Sử dụng công cụ Union từ thực đơn Geoprocessing -> Union của phần
mềm ArcMap. Đầu vào là 2 lớp dữ liệu CSDL_GiaDat (không chứa các thửa đất
khơng phải bồi thƣờng là những thửa đất có mục đích sử dụng là “DGT”, “DTL”, “SON”) và Quy_hoạch_VD2.
Kết quả thu đƣợc Feature Class Thua_dat_DT_CGDD với bảng thuộc tính
thể hiện tất cả dữ liệu của 2 lớp đầu vào (hình 3.3). Lớp dữ liệu thửa đất Lớp dữ liệu vùng quy hoạch Tổng hợp diện tích trong, ngồi chỉ giới đƣờng đỏ UNION/INTERSECT Thửa đất nằm ngoài CGĐĐ Thửa đất nằm trọn trong CGĐĐ Thửa đất nằm 1 phần trong CGĐĐ
Hình 3.3: Bảng thuộc tính lớp Thua_dat_DT_CGDD
Từ bảng thuộc tính của lớp Thua_dat_DT_CGDD ta nhận thấy sẽ có 3
trƣờng hợp:
- Những thửa đất có đƣờng chỉ giới đƣờng đỏ cắt qua. Ví dụ các thửa đất có
[FID_GiaDat] = 1, 2, 3, 4, 5, 8, 10, 11.
- Những thửa đất nằm trọn vẹn trong chỉ giới đƣờng đỏ, sẽ bị thu hồi tồn bộ để GPMB. Ví dụ thửa đất có [FID_GiaDat] = 7.
- Những thửa đất nằm ngồi chỉ giới đƣờng đỏ, khơng có phần diện tích bị thu hồi. Ví dụ thửa đất có [FID_GiaDat] = 9.
Vấn đề đƣợc đƣa ra là phải xác định diện tích trong và ngồi chỉ giới đƣờng đỏ cho từng thửa đất. Nhƣ vậy mỗi một giá trị của trƣờng [FID_GiaDat] sẽ có thêm 2 thơng tin là phần diện tích trong chỉ giới đƣờng đỏ (ứng với [FID_VD2]= 1) và
phần diện tích ngồi chỉ giới đƣờng đỏ (ứng với [FID_VD2]= -1).
- Giải pháp:
+ Sử dụng công cụ Select All để lựa chọn tất cả các thửa đất, sau đó xuất dữ liệu từ bảng thuộc tính ra Excel để xử lý số liệu theo trƣờng [FID_GiaDat].
+ Tạo mới 2 trƣờng để lƣu giá trị diện tích trong, ngồi chỉ giới đƣờng đỏ, các giá trị này đƣợc lấy ở trƣờng Shape_Area. Ứng với các giá trị của trƣờng
FID_Quy_hoach_VD2, ta sẽ có đƣợc diện tích trong chỉ giới đƣờng đỏ hoặc ngồi
chỉ giới đƣờng đỏ. Sử dụng chức năng Filter của phần mềm Excel để lọc dữ liệu và gán giá trị cho 2 trƣờng diện tích trong, ngồi chỉ giới đƣờng đỏ.
+ Cuối cùng, để hoàn thiện dữ liệu, tiến hành Join Data dữ liệu từ file Excel vào bảng thuộc tính của lớp CSDL_GiaDat.
- Thực hiện
+ Mở bảng thuộc tính của lớp Thua_dat_DT_CGDD, lựa chọn tất cả các thửa đất bằng công cụ Select All. Các thửa đất sẽ đƣợc xuất ra file Excel bằng công cụ Export từ bảng thuộc tính ta đƣợc file DT_CGDD.csv. Ta chỉ giữ lại 3 trƣờng thuộc
tính là FID_CSDL_GiaDat, FID_Quy_hoach_VD2, Shape_Area và tạo mới 2
trƣờng dữ liệu là Dien_tich_trong_CGDD và Dien_tich_ngoai_CGDD.
+ Sử dụng chức năng Filter của Excel để lọc và gán dữ liệu diện tích cho 2 trƣờng Dien_tich_trong_CGDD và Dien_tich_ngoai_CGDD bằng cách lựa chọn theo giá trị của trƣờng FID_Quy_hoach_VD2. Giá trị trƣờng FID_Quy_hoach_VD2 = -1 thì gán giá trị cho trƣờng Dien_tich_ngoai_CGDD bằng giá trị của trƣờng
Shape_Area. Giá trị trƣờng FID_Quy_hoach_VD2 = 1 thì gán giá trị cho trƣờng
Dien_tich_trong_CGDD bằng giá trị của trƣờng Shape_Area (hình 3.4).
Hình 3.4: Gán dữ liệu diện tích trong và ngồi chỉ giới đường đỏ