Chƣơng 1 : Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.4.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lí là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vơ nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị)
1.1.5. Các phương pháp định giá đất.
1.1.5.1. Khái quát
Trên thế giới, các nƣớc đã áp dụng nhiều phƣơng pháp khác nhau trong định giá đất /bất động sản, trong đó 3 phƣơng pháp đƣợc áp dụng phổ biến là:
a) Phƣơng pháp so sánh (định giá theo thị trƣờng): là phƣơng pháp định giá một bất động sản bằng cách so sánh với giá những bất động sản tƣơng tự đã có bán trên thị trƣờng hoặc đƣợc giao bán trên thị trƣờng, hai nguyên tắc cơ bản đƣợc áp dụng cho phƣơng pháp này là nguyên tắc thay thế và nguyên tắc so sánh. Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng cho việc định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở), đất trống trong các khu dân cƣ và các bất động sản thƣơng mại dịch vụ khác;
b) Phƣơng pháp thu nhập: là phƣơng pháp định giá đất theo cách chuyển hoá nguồn thu nhập trong tƣơng lai thành giá trị hiện tại theo nguyên tắc vốn hoá trực tiếp. Phƣơng pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc dự báo: Giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận trong tƣơng lai có thể có do chính bất động sản đó đem lại , những lợi ích này cụ thể dƣới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện ích và đƣợc dự báo trên cơ sở đánh giá và phân tích thị trƣờng. Phƣơng pháp này áp dụng cho việc định giá bất động sản có khả năng cho thu nhập hoặc có khả năng sinh lời nhƣ khách sạn, nhà hàng, đất để xây dựng các khu công nghiệp;
c) Phƣơng pháp giá thành: Là phƣơng pháp định giá bất động sản theo cách ƣớc tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế một bất động sản khác. Phƣơng pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc ƣớc tinh chi phí tái tạo hoặc thay thế. Phƣơng pháp này đƣợc áp
dụng cho việc định giá bất động sản ít có bán trên thị trƣờng. (Nguyễn Đình Bồng, Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2005)
1.1.5.2. Các phương pháp định giá đất áp dụng ở Việt nam
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất gồm 4 phƣơng pháp: phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ.
1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bƣớc sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chƣa đƣợc đầu tƣ xây dựng các cơng trình trên đất) so sánh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã đƣợc chuyển
nhƣợng thành công trên thị trƣờng (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mơ diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trƣờng hợp không thu thập đƣợc những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thơng tin về các cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thơng tin cần thu thập: + Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mơ diện tích và kích thƣớc các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trƣờng (bao gồm môi trƣờng tự nhiên nhƣ cảnh quan, nguồn nƣớc, khơng khí, tiếng ồn, v.v. và môi trƣờng xã hội nhƣ trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);
+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hồn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhƣợng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhƣợng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải đƣợc thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng quy định tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở Bƣớc 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính tốn, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đƣợc tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ±
Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở Bƣớc 3.
2- Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phƣơng pháp thu nhập phải tiến hành các bƣớc sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng cơng trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu đƣợc hàng năm. Tiền thuê đất
hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trƣờng tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà ngƣời đƣợc giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập đƣợc tính nhƣ sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất ni trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu đƣợc hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây cơng nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập đƣợc tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể nhƣ thuế sử dụng đất, chi phí đầu tƣ cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này đƣợc tính theo các quy định hiện hành của Nhà nƣớc; khoản chi phí nào khơng có quy định của Nhà nƣớc thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trƣờng địa phƣơng mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy
hàng năm =
Tổng thu nhập hàng năm
đã tính ở Bƣớc 1 -
Tổng chi phí đã tính ở Bƣớc 2
d- Bước 4: Ƣớc tính mức giá đất cần định giá theo cơng thức sau:
Giá đất ƣớc tính =
Thu nhập thuần túy hàng năm thu đƣợc từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phƣơng pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bƣớc sau đây:
a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trƣờng để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhƣợng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mơ tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tƣ xây dựng trên đất. Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất =
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá - Phần giá trị hao mịn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đƣợc tính bằng chi phí thay thế để đầu tƣ xây dựng các tài sản mới có cơng dụng tƣơng đƣơng với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là đầu tƣ xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho ngƣời đầu tƣ xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình (bao gồm các hao mịn về mặt vật lý do hƣ hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
d- Bước 4: Tính tốn giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bƣớc 1 Giá trị của
thửa đất =
Giá chuyển nhƣợng bất
động sản -
Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất =
Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản. Đơn giá của thửa đất cần định giá đƣợc xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phƣơng pháp thặng dƣ để định giá đất phải tiến hành các bƣớc sau đây: a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt;
b- Bước 2: Ƣớc tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán đƣợc khi hoàn thành dự án đầu tƣ vào khu đất.
Việc ƣớc tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng đối với nhà cửa, căn hộ, cơng trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hồn thành mà có những đặc điểm tƣơng tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tƣ xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tƣơng đƣơng; có dự kiến và tính đến xu hƣớng và mức độ biến động của giá thị trƣờng để ƣớc tính mức giá dự kiến bán đƣợc cho phù hợp với thực tế.
c- Bước 3: Ƣớc tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tƣ bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đƣờng sá, hệ thống cấp, thoát nƣớc, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trƣờng; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tƣ (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ƣớc tính tổng chi phí phát triển phải đƣợc xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tƣ, những định mức theo hƣớng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Trƣờng hợp chƣa đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quy định, hƣớng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tƣơng tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trƣờng hợp dự án đầu tƣ phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ƣớc tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển =
Tổng chi phí phát triển = Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thƣơng mại cho vay để thực hiện dự án đầu tƣ phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi cơng đến khi hồn thành dự án đầu tƣ phát triển bất động sản).
d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
1.2. Định giá đất ở Việt Nam
1.2.1. Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1. Luật đất đai 1993
Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia là nguồn lực quan trọng của quá trình sản xuất. Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và