CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.5. Phạm vi nghiên cứu
1.5.1. Phạm vi khu vực nghiên cứu
Khu vực nghiên cứu đƣợc giới hạn trong phạm vi đơn vị hành chính xã Trung Lƣơng, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên.
1.5.2. Phạm vi khoa học
Đề tài tập trung vào nghiên cứu về thực trạng của một phần dữ liệu đất đai đó là dữ liệu địa chính, về thực trạng cơng tác chuẩn hóa dữ liệu đất đai hiện nay và đề xuất một số quy trình chuẩn hóa dữ liệu địa chính phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CƠNG TÁC CHUẨN HĨA DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI HIỆN CĨ 2.1. Các yếu tố đánh giá hiệu quả của cơng tác chuẩn hóa dữ liệu đất đai
2.1.1. Các yếu tố đảm bảo mức độ chính xác, đầy đủ và đồng bộ của cơ sở dữ liệu đất đai dữ liệu đất đai
- Tuân thủ đầy đủ nội dung của các nhóm dữ liệu đƣợc quy định trong chuẩn địa chính.
- Hai thành phần dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính phải đƣợc liên kết một cách thống nhất với nhau, khơng có sự sai lệch, trùng lặp,
- Cơ sở dữ liệu đất đai đƣợc xây dựng từ dữ liệu bản đồ địa chính đã có và các thơng tin mô tả về chủ sử dụng trong bộ hồ sơ đất đai đã có, GCNQSDĐ đã cấp; - Cơ sở dữ liệu đất đai phải đƣợc cập nhật các biến động đất đai đã xảy ra trƣớc đây và cung cấp công cụ để thƣờng xuyên cập nhật biến động vào trong cơ sở dữ liệu trong quá trình vận hành CSDL đất đai. Biến động đất đai cần đƣợc cập nhật lên cả dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và hồn chỉnh của thơng tin đất đai;
- Cơ sở dữ liệu liên kết các thông tin về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất từ trƣớc đến nay với dữ liệu bản đồ địa chính chính quy;
- Cơ sở dữ liệu đất đai tuân theo Luật đất đai 2003, các thông tƣ nghị định kèm theo và các qui định chuẩn hóa của Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng. Loại đất của thửa đất trên bản đồ địa chính và mục đích sử dụng của thửa đất trong hồ sơ đất đai trƣớc đây theo Luật đất đai 1993 cần thiết chuyển đổi, điều tra chỉnh lại theo mục đích sử dụng của Luật đất đai 2003. Bản đồ địa chính chuẩn hóa trong phần mềm Microstation và gán, kiểm tra thông tin bằng phần mềm FAMIS theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
2.1.2. Các yếu tố đánh giá hiệu quả của công tác chuẩn hóa dữ liệu đất đai đối với nền kinh tế
- Tiết kiệm chi phí: Việc chuẩn hóa dữ liệu đất đai theo các quy trình cụ thể sẽ đề ra đƣợc những việc làm cụ thể, hiệu quả, tránh các bƣớc làm không cần thiết gây tốn kém chi phí, giảm các chi phí phát sinh trong q trình chuẩn hóa dữ liệu. Bên cạnh đó, việc tận dụng tối đa các nguồn dữ liệu đất đai có thể sử dụng sẽ giảm các chi phí làm mới, làm lại.
- Tiết kiệm thời gian: Việc đề ra các quy trình một cách khoa học, rõ ràng sẽ giảm bớt thời gian trong việc xử lý loại dữ liệu đất đai phức tạp hiện nay.
- Thúc đẩy nhanh nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại các địa phƣơng để đƣa vào vận hành và quản lý hiệu quả.
2.2. Đánh giá hiện trạng dữ liệu địa chính hiện nay
Dữ liệu địa chính hiện nay tại các địa phƣơng đang đƣợc lƣu trữ dƣới rất nhiều loại tài liệu khác nhau ở cả dạng giấy và dạng số.
2.2.1. Hiện trạng dữ liệu khơng gian địa chính
Bản đồ địa chính đƣợc thành lập để phục vụ nhu cầu của công tác quản lý đất đai và phục vụ trực tiếp công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, do nhu cầu cấp bách của công tác quản lý đất đai và điều kiện cụ thể của từng giai đoạn phát triển của đất nƣớc mà hệ thống bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai trên cả nƣớc hiện nay chƣa đƣợc đồng nhất, gồm nhiều loại tƣ liệu khác nhau, với độ chính xác khác nhau. Cụ thể nhƣ sau:
Bản đồ bằng khoán:
Bản đồ bằng khoán đƣợc thành lập và khai thác sử dụng trƣớc năm 1975 phục vụ cho việc cấp sổ bằng khốn đất đai và có nhiều tỷ lệ khác nhau. Chất lƣợng bản đồ bằng khoán này khá cao đối với các khu vực ít biến động. Giai đoạn 1992-
1994 nhiều giấy chứng nhận đã đƣợc cấp dựa trên nền bản đồ này và vẫn đang có giá trị pháp lý và lƣu hành sử dụng.
Bản đồ giải thửa đo vẽ theo Chỉ thị 299/TTg
Bản đồ này thể hiện đến từng ranh thửa đất qua việc điều tra dã ngoại điều vẽ ảnh và đƣợc biên tập theo từng đơn vị phƣờng xã. Hệ thống bản đồ này đã tham gia cấp GCNQSDĐ tại nhiều địa phƣơng. Tuy nhiên, hiện nay tài liệu này chỉ cịn tính chất tham khảo khi cần thiết.
Bản đồ địa chính 02/CT-UB:
Bản đồ địa chính theo chỉ thị 02/CT-UB (BĐĐC 02) ngày 18-01-1992 là bản đồ địa chính đƣợc đo đạc đƣợc điều tra dã ngoại điều vẽ ảnh do đó độ chính xác hình thể thửa đất khơng cao. Hệ thống bản đồ địa chính 02 đã đƣợc sử dụng để đăng ký cấp GCNQSDĐ.
Sơ đồ nền.
Sơ đồ nền là sơ đồ các thửa đất đƣợc đo vẽ thủ công, không theo hệ tọa độ, đƣợc lƣu trữ trên giấy và đã đƣợc sử dụng để đăng ký cấp GCNQSDĐ. Hiện nay, còn tồn tại một số giấy chứng nhận đã cấp trên sơ đồ nền vẫn đang lƣu hành sử .
Bản đồ địa chính chính quy (BĐĐCCQ)
Bản đồ địa chính số đƣợc thành lập theo đúng qui trình qui phạm của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Đây là hệ thống bản đồ đƣợc đo vẽ trong thời gian gần đây và đã đƣợc qui chuẩn về hệ thống tọa độ quốc gia VN-2000.
Thông tin của thửa đất trên bản đồ địa chính bao gồm: - Số hiệu thửa;
- Loại đất theo Luật Đất đai 1993;
- Diện tích thửa đất tính theo bản đồ số;
- Địa chỉ.
Hệ thống bản đồ địa chính sau khi hồn chỉnh đã đƣợc pháp lý hóa sử dụng chính thức và thƣờng xuyên để phục vụ công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai đặc biệt là cấp GCNQSDĐ.
Tuy nhiên do chƣa đƣợc thực hiện công tác kê khai đăng ký và cập nhật chỉnh lý biến động thƣờng xuyên nên so với thực địa bản đồ đã có rất nhiều thay đổi đặc biệt là đối với các quận huyện vùng ven đơ thị hóa. Ngồi ra do sự thiếu đồng bộ trong việc cập nhật dữ liệu biến động nên các khu qui hoạch dân cƣ hầu nhƣ chƣa đƣợc cập nhật lên bản đồ địa chính.
2.2.2. Hiện trạng dữ liệu thuộc tính địa chính
2.2.2.1 Sổ địa chính
Sổ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng của hồ sơ địa chính. Sổ địa chính lập ra với mục đích nhằm tập hợp tồn bộ thơng tin cần thiết về tồn bộ diện tích đất đai đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các loại đất chƣa giao, chƣa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nƣớc thực hiện chức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật. Nhƣ vậy, dựa vào sổ địa chính ta biết đƣợc diện tích đất Nhà nƣớc đã giao, biết tên chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất… từ đó nắm bắt đƣợc chi tiết tình hình sử dụng đất. Sổ địa chính là căn cứ để quản lý đất đai một cách chặt chẽ từ cấp cơ sở.
Khi thành lập sổ địa chính phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
-Sổ đƣợc lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phƣờng, thị trấn do cán bộ địa chính xã thành lập. Sổ phải đƣợc UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệt mới có giá trị pháp lý.
-Thông tin cập nhật vào trong sổ địa chính phải dựa vào các thơng tin pháp lý do ngƣời xin đăng kí cung cấp.
-Khi lập sổ địa chính ở nơng thôn khác với sổ địa chính ở đơ thịCũng nhƣ bản đồ địa chính, sổ địa chính cũng phải thực hiện chỉnh lý. Việc chỉnh lý chỉ đƣợc
thực hiện khi đã làm đúng các thủ tục đăng ký biến động đất đai và đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận biến động trên giấy đã cấp.
2.2.2.2. Sổ mục kê
Sổ mục kê đƣợc lập ra nhằm mục đích liệt kê từng thửa đất trong phạm vi địa giới hành chính xã, phƣờng, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng đất, diện tích, loại đất đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai, lập và tra cứu sử dụng các tài liệu hồ sơ địa chính một cách đầy đủ, thuận tiện, chính xác … Nhƣ vậy, nhìn vào sổ mục kê ta biết đƣợc diện tích từng loại đất từ đó có biện pháp khuyến khích, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội ở từng địa phƣơng. Rõ ràng sổ mục kê nằm trong hệ thống hồ sơ địa chính sẽ cho phép ta tra cứu thơng tin một cách dễ dàng đồng thời giúp cho hoạt động thống kê đất đai đƣợc thực hiện một cách thuận lợi và từ số liệu thống kê này nó là cơ sở cần thiết cho việc phân bổ hợp lý các nguồn lực sản xuất, là cơ sở phân vùng và quy hoạch phân bổ sử dụng đất và xây dƣng kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời số liệu thống kê cịn là căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất. Do đó, ta thấy rằng thiết lập sổ mục kê là cần thiết trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Nguyên tắc chung trong việc lập sổ mục kê nhƣ sau:
-Sổ đƣợc lập từ bản đồ địa chính và các tài liệu điều tra đo đạc đã đƣợc hoàn chỉnh sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận và xử lý các trƣờng hợp vi phạm chính sách đất đai.
-Sổ đƣợc lập theo thứ tự từng tờ bản đồ địa chính, từng thửa đất của mỗi tờ bản đồ.
-Sổ lập cho từng xã, phƣờng theo địa giới đã xác định, do cán bộ địa chính xã chụi trách nhiệm lập. Sổ phải đƣợc UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệt mới có giá trị pháp lý.
-Sổ đƣợc lập làm ba bộ, bộ gốc lƣu tại Sở địa chính, một bộ lƣu tại phịng địa chính cấp huyện, một bộ lƣu tại trụ sở UBND xã do cán bộ địa chính xã trực tiếp quản lý .
Về chỉnh lý sổ, sổ mục kê chỉ đƣợc chỉnh lý sau khi đã đã làm các thủ tục đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý trên bản đồ địa chính.
2.2.2.3. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ ghi chép, liệt kê toàn bộ thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho đối tƣợng sử dụng. Mục đích của việc lập sổ nhằm quản lý việc phát hành và điều chỉnh thông tin trên giấy chứng nhận. Nhƣ vậy, khác với sổ địa chính, sổ mục kê là quản lý các thơng tin đất đai điểm cịn sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý giấy chứng nhận và điều chỉnh các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Do đó việc lập và quản lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thực hiện quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Nguyên tắc lập sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ sau:
-Cơ quan nào cấp giấy chứng nhận, thay đổi thơng tin giấy chứng nhận thì cơ quan đó lập sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhƣ vậy, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tƣợng thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng cấp huyện chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tƣợng thuộc thẩm quyền của cấp huyện.
-Chỉ khi giấy chứng nhận đƣợc phát hành hoặc điều chỉnh mới đƣa thông tin vào sổ.
-Nếu đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình thì sổ địa chính lập theo cấp xã, phƣờng; mỗi xã lập một hoặc một số
quyển riêng. Còn nếu đối tƣợng là tổ chức, đất cơng cộng thì sổ địa chính lập theo đơn vị quận, huyện vì giấy chứng nhận cho các tổ chức này do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng.
Chỉnh lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi: giấy chứng nhận khơng cịn giá trị hoặc trƣờng hợp đƣợc chứng nhận biến động ngay trên giấy chứng nhận hoặc giấy chứng nhận mới đƣợc cấp trong qúa trình đăng ký biến động.
2.2.2.4. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ cập nhật tồn bộ thơng tin về đất đai từ sau khi đăng ký lần đầu. Mục đích lập sổ là thơng qua thơng tin biến động đƣợc ghi nhận ở sổ này ta biết đất đai đƣợc thực trạng quỹ đất mỗi loại tại mỗi thời điểm. Đồng thời dựa vào sổ này giúp ta thống kê biến động một cách dễ dàng ta biết đƣợc tổng quỹ đất, cơ cấu quỹ đất từ đó có biện pháp, chính sách nhằm điều chỉnh cơ cấu quỹ đât hợp lý vào thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nƣớc ta theo hƣớng công nghiệp- dịch vụ- nơng nghiệp. Q trình vận động, phát triển của đời sống kinh tế – xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dƣới nhiều hình thức khác nhau, do vậy cần cập nhật tất cả các thông tin này qua công tác đăng ký đất đai để lập cho sổ theo dõi biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật. Nhƣ vậy, lập sổ theo dõi biến động đất đai là cần thiết, là địi hỏi khách quan trong cơng tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Để sổ này ngày càng có chất lƣợng thì cơng tác đăng ký đất đai cần phải làm thƣờng xuyên, liên tục ở mọi lúc, mọi nơi.
Nguyên tắc lập sổ nhƣ sau:
-Sổ phải lập ngay sau khi kết thúc công tác đăng ký ban đầu.
-Những thông tin đƣa vào sổ đăng ký biến động phải dựa trên thông tin mà đã cập nhật về đăng ký biến động.
-Sổ đăng ký biến động này do đơn vị xã, phƣờng thực hiện(nơi thực hiện đăng ký biến động) do cán bộ địa chính xã thực hiện.
2.2.2.4. Những giấy tờ được hình thành trong qúa trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là những loại giấy tờ mang ý nghĩa pháp lý cao, các tài liệu này là cơ sở để thực hiện đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính theo đúng trình tự, thủ tục, tn theo quy định của pháp luật. Các loại giấy tờ này là:
-Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất và các giấy tờ do ngƣời sử dụng đất nộp khi kê khai đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
-Các tài liệu đƣợc hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn của UBND cấp xã: biên bản phân loại và xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai; tờ trình của UBND cấp xã và phịng địa chính cấp huyện; tờ trình của Sở địa chính nhà đất; danh sách các trƣờng hợp đƣợc đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng