hộ quy hoạch tại Tp.HCM.
34
Nhà ở cho người thu nhập thấp: Sẽ được thuê mua. Nguồn thông tin từ Bộ Xây dựng đăng trên website DanTri.com.vn, ngày 23/6/2008.
35
Công ty Nghiên cứu thị trường FTA, tháng 5 năm 2007. Nhận diện khách hàng mục tiêu thị trường nhà ở/căn hộ quy hoạch tại Tp.HCM.
36
David Meen and Geoffrey Meen, november 2002. Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market: A Review. The University of Reading.
1.3.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế -chất lượng lý thuyết vị thế -chất lượng
Nghiên cứu marketing bất động sản được thực hiện theo các nội dung chính như sau:
Thứ nhất: Nghiên cứu tình tình phát triển thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh và dự báo nhu cầu nhà trong thời gian sắp tới.
Nội dung này được thực hiện bằng 2 phương pháp chủ yếu sau:
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: sưu tập các nghiên cứu trước đó từ các sách đã xuất bản liên quan đến lĩnh vực bất động sản, các nghiên cứu này được thực hiện chủ yếu dựa trên nhận định của các chuyên gia cùng ngành, dựa trên quan sát thực tế thị trường của người nghiên cứu, tham khảo các số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố, các văn bản luật liên quan đến quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Về dự báo nhu cầu nhà ở, tham khảo các nghiên cứu của Viện Nghiên kinh tế Tp. Hồ Chí Minh, Cục thống kê Tp. Hồ Chí Minh, các số liệu thống kê về dân số qua các năm.
Phương pháp chuyên gia: thực hiện các cuộc trò chuyện và phỏng vấn chuyên sâu với các cá nhân, chuyên viên trong lĩnh vực bất động sản. Qua đó thu thập các thông tin và nhận định liên quan đến diễn biến thị trường bất động sản.
Thứ hai: Phân nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở trên địa bàn thành phố theo đặc thù văn hóa – xã hội. Phân nhóm này được xác định theo các tiêu chí:
- Nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo của dân cư. - Nghề nghiệp, thu nhập của dân cư.
Và được thực hiện chủ yếu bằng các phương pháp:
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: sưu tập các nghiên cứu từ các sách đã suất bản, các bài báo có liên quan đến nguồn gốc dân tộc và dân cư của Tp. Hồ Chí Minh.
Phương pháp kế thừa: Kế thừa những số liệu của SởLao động - Thương binh và Xã hội Tp. Hồ Chí Minh về nghề nghiệp và thu nhập của dân cư Thành phố, một số kết quả nghiên cứu của các đề tài nghiên cứu thực hiện tại Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản có liên quan.
Thứ ba: Xác định các phân khúc thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể được phân thành hai nhóm phân khúc chính là:
- Phân khúc thị trường nhà ở theo khoảng cách vị thế.
- Phân khúc thị trường nhà ở theo các yếu tố văn hóa – xã hội.
Nội dung nghiên cứu này được thực hiện cụ thể bằng các phương pháp:
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: nghiên cứu các tài liệu về văn hóa – xã hội của các dân tộc, tôn giáo, thành phần dân cư của thành phố.
Phương pháp kế thừa: Kế thừa những nhân định và kết quả nghiên cứu tại các diễn đàn liên quan đến vấn đề phát triển đô thị bền vững.
Phương pháp điều tra thực địa: Kết hợp quan sát trực tiếp thực địa các khu vực đã hoạch định trong đề tài để xác định rõ hơn về nội dung và kết quả nghiên cứu.
Thứ tư: Phân tích ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội đến hành vi lựa
chọn nhà ở đô thị của từng nhóm xã hội.
- Ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội đến việc lựa chọn vị trí cư trú đô thị. - Ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội đến hành vi lựa chọn loại nhà ở.
Nội dung này được thực hiện bằng các phương pháp:
Phương pháp thu thập số liệu: số liệu thực nghiệm là một trong những thành phần quan trọng trong nghiên cứu khoa học nên việc thu thập được tiến hành một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm mang lại những con số có ý nghĩa cao.
Phương pháp điều tra chọn mẫu ngẫu nhiên:được thực hiện trên 90 hộ gia đình tại quận Bình Thạnh – Tp. Hồ Chí Minh nhằm nhận biết nhu cầu và thị hiếu chọn mua loại nhà của người dân tại địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp kế thừa: kế thừa kết quả nghiên cứu của các tác giả đi trước đã thực hiện liên quan đến việc lựa chọn vị trí cư trú trong đô thị của người dân kết hợp với phân tích, tính toán tổng hợp, nghiên cứu thực tế địa bàn nhằm xác minh chính xác ảnh hưởng của văn hóa đến lựa chọn vị trí cư trú của người dân thành phố.
Thứ năm: Định hướng đầu tư phát triển nhà ở và tỷ suất lợi nhuận đầu tư.
Nội dung nghiên cứu này được thực hiện bao gồm:
- Định hướng phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025. - Phân tích lợi nhuận đầu tư trong các phân khúc thị trường.
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: tham khảo các tài liệu về định hướng quy hoạch chung của Tp. Hồ Chí Minh qua các năm, các nhận định của chuyên gia trong ngành về định hướng quy hoạch của thành phố.
Phương pháp thu thập số liệu: số liệu thực nghiệm liên quan đến định hướng phát triển thành phố. Số liều về lợi nhuận đầu tư của ba dự án từ công ty đầu tư trực tiếp thực hiện dự án, các số liệu liên quan đến lợi nhuận đầu tư bất động sản.
Phương pháp phân tích chi phí – lợi ích: từ số liệu thu thập được về dự án, được tiến hành phân tích, xử lý, tính toán theo mục tiêu định sẵn.
1.3.3. Quy trình thực hiện
Quy trình nghiên cứu được chia thành 4 giai đoạn và được thể hiện cụ thể trên
sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.1. Quy trình thực hiện nghiên cứu
Thiết kế nghiên cứu và các nguồn dữ kiện nghiên cứu