Phương thức bên nhận thế chấp tự bán BĐS là TSTC bảo đảm cho việc thực
hiện nghĩa vụ. Trường hợp các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản có thỏa thuận
hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý thi bên nhận thế chấp có thể tự bán BĐS là TSTC để bù đắp lại giá trị nghĩa vụ do bên có nghĩa vụ khơng thực hiện. Pháp luật
cũng cho phép bên nhận thế chấp tự mình có thể trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho tổ
chức, cá nhân khác bán TSTC nếu các bên có thỏa thuận, về thời điểm thỏa thuận bán TSTC thì pháp luật khơng quy định nhưng các bên có thể thỏa thuận khi giao kết hợp đồng thế chấp tài sản hoặc tại thời điểm xử lý TSTC.
Phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản đê thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm'. Thơng thường khi xác lập biện pháp bảo đảm thì giá
trị cúa tài sản bảo đảm băng hoặc lớn hon nghĩa vụ được bảo đảm, cho nên các bên có thể thỏa thuận bên nhân bảo đảm nhận chính tài sàn đó để thay thế cho việc thực hiện• • ụ • • • nghĩa vụ. Đối với biện pháp này cần phân biệt giữa hai cách thức là (1) bên thế chấp
dùng BĐS là TSTC để gán nợ; và (2) BĐS là TSTC được bán lại cho chính bên nhận
thế chấp. Cách xử lý này cần phải tuân thú nguyên tắc “định giá” trong mua bán tài
sản và phải có sự thanh toán giá trị chênh lệch giữa giá của TSTC và giá trị của nghĩa
vụ được bảo đảm. Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn nghĩa vụ thì bên nhân bảo đảm phải thanh tốn lại cho bên bảo đảm và ngược lại.
Theo quy định của Điều 59 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận về xử lý BĐS là TSTC theo phương thức bên nhận thế chấp nhận chính BĐS đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận thế chấp sẽ được xác lập quyền sở hữu theo quy định tại
Điều 223, BLDS năm 2015. KTii đó, bên nhận thế chấp sẽ phái cung cấp hợp đồng thế chấp hoặc văn bản khác có thoả thuận về việc mỉnh có quyền được nhận chính BĐS là
TSTC để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (nếu có) cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu BĐS theo quy định của pháp luật có liên quan.
Phương thức xử lý bán TSTC cho chính bên nhận thế chấp có nhiều ưu điếm hơn so với các phương thức xử lý khác ở chỗ khơng có sự tham gia của chủ thế thứ ba trong quá trình giả quyết nợ, điều này làm giảm bớt tính phức tạp, và đơi khi là cả chi phí trong vụ việc. Bên cạnh đó, phương thức này cũng giúp các bên khơng cần phải quan tâm đến phương thức thanh toán và khả năng thanh tốn tiền mua BĐS vì nghĩa vụ trả nợ sẽ được bù trừ với nghĩa vụ thanh toán của bên nhận thế chấp, cần lưu ý
rằng, phương thức này chỉ áp dụng khi bên thế chấp phái đồng thời là bên có nghĩa vụ
mà khơng áp dụng trong trường hợp bên thế chấp sừ dụng tài sàn khác của minh để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba. về quy định này xử lý TSTC này của
BLDS năm 2015 hiện vẫn đang có nhiều ý kiến trái chiều. Có người cho ràng khơng
cỏ lý do gì mà lại hạn chê qun của chú nợ đôi với tài sàn bảo đảm là tài sàn của bên thứ ba để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ H; Người khác lại
bình luận, khơng biết vơ tình hay hữu ý mà ở đây người làm luật chỉ cho phép các bên
thỏa thuận sử dụng phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa
vụ của bên bảo đảm1112 13' Đây là một sự bất cập trong quy định của pháp luật mà BLDS
năm 2015 cần phải nghiên cứu sửa đổi.