2.2 .Thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhượng tàisản thế chấp
2.2.2. Vướng mắc, bất cập trong việc chuyển nhượng tàisản thế chấp
Thứ nhât, vướng măc chuyên nhượng tài sản thê châp thông qua xử lý tài sản bảo đảm là các quyền tài sản: Căn cứ quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản thế chấp là quyền tài sàn có thể được xử lý theo các phương thức: Bán đấu giá (theo thỏa thuận); Bên nhận bào đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Trường hợp không có thởa thuận về phương thức xử lý/chuyến nhượng thì tài sản bảo đảm được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. Quy định này bộc lộ những bất cập sau đây:
- về phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền tài sản: Ưu điếm của phương thức này là đảm báo được tính cơng khai, minh bạch của q trình xử
lý thơng qua việc cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản và phiên bán đấu giá tài sản đó; giá bán của tài sản cao hơn hoặc ít nhất bằng giá thị trường tại thời điểm bán... Tuy nhiên, bất cập lại bắt nguồn từ những quy định cùa pháp luật về bán đấu giá tài sản cũng như từ thực tiễn vận dụng
các quy định vê bán đâu giá tài sản. Hình thức bán tài sản thê châp cơng khai có thế ảnh hưởng đến uy tín, hoạt động kinh doanh của bên thế chấp, chi phí tồ chức bán đấu giá tài sản khá cao,... Thêm vào đó, do chưa có cơ chế quản lý, giám sát chặt chẽ nên có thể dẫn đến hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá với tổ chức bán đấu giá [54, tr. 168],... Bên nhận thế chấp, bên bán đấu giá tài sản khơng có chức nãng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp dẫn đến tình trạng nhiều khi các thủ tục mở phiên đấu giá đã hoàn tất những lại chưa thu giữ được tài sản bảo đảm.
Một số vụ thi hành án tín dụng, ngân hàng việc xử lý tài sản kê biên để thi hành án cũng đã và đang vấp phải nhiều khiếu kiện, tố cáo. Điển hình như trường họp của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Buôn Ma Thuột hồi đầu năm 2019. Để thi hành bản án của Tịa án nhân dân thành phố Bn Ma Thuột xử sơ thẩm, buộc Công ty TNHH Dịch vụ khách sạn Ấn Độ phải trả nợ cả gốc lẫn lãi cho Agribank Đắk Lắk tổng cộng hơn 10,5 tỉ đồng, Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Bn Ma Thuột tổ chức bán đấu giá tịa nhà 8 tầng của vợ chồng ông Trần Ngọc Ấn, giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ khách sạn Ân Độ với giá khởi điểm chỉ vẻn vẹn hơn 4,2 tỉ đồng, trong khi tài sản được định giá hơn 7,561 tỉ đồng, khiến dư luận xôn xao [60]. Lãnh đạo Phịng An ninh Kinh tế Cơng an tỉnh Đắk Lắk cho biết vẫn đang tiếp tục xác minh dấu hiệu cố ý làm trái trong cuộc tố chức định giá, và dự kiến đấu giá nhà với giá khởi điểm rẻ bất thường này [61].
Hay trường họp của Công ty cố phần xi màng Hồng Liên Sơn. Sau khi khơng có khả năng chi trả khoản nợ gồm gốc và lãi là 52,4 tỷ đồng cho Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương - Chi nhánh Lào Cai, tài sản Cơng ty Cồ phần xi măng Hồng Liên Sơn đà được đem bán phát mại. Chi cục Thi
hành án dân sự thành phô Lào Cai thực hiện kê biên tài sản Cơng ty Cơ phân xi măng Hồng Liên Sơn tại Khe cống thung lũng số 3 (phường Lào Cai, TP
*\ Ă Ă 9 r -| y 2 y > 1 A, r ri • Ả.
Lào Cai) gơm qun sử dụng 29,5 nghìn m đât, nhà, tồn bộ máy móc thiêt bị trạm nghiền Clinker và trạm cân điện tử, máy xúc lật bánh lốp... để bán
đấu giá. Kết quả thẩm định giá lần đầu đối với toàn bộ tài sản đấu giá Cơng ty Cổ phần xi măng Hồng Liên Sơn là 6,5 tỷ đồng - quá thấp so với thẩm định giá do Công ty cổ phần định giá và giám định Việt Nam thực hiện theo hợp đồng với ngân hàng vào tháng 11/2019, với giá trên 16 tỷ đồng. Do đó, ngân hàng có văn bản đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai xem xét thực hiện định giá lại tài sản và có được kết quả là trên 8,2 tỷ đồng. Sau đó, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai ký hợp đồng thuê Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai tổ chức 6 lần bán đấu giá tài sản trên nhung đều thất bại. Lúc này, giá trị tài sản đã bị giảm xuống mức cực thấp, chỉ còn 5,1 tỷ đồng... Mặc dù đã có đơn vị mua hồ sơ, nộp tiền đặt trước, sẵn sàng trả 8 tỉ đồng nhưng Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai vẫn thống nhất không bán, vì vậy, buổi đấu giá ngày 02/04/2021 kết thúc với chiến thắng thuộc về Công ty cồ phần Đầu tư Xây dựng Thương mại Miền Bắc với giá trúng là 4,924 tỉ đồng. Ngày 14/05/2021, Thanh tra Bộ Tư pháp đã có văn bản gửi Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Lào Cai đề nghị xem xét lại toàn bộ sự việc theo thẩm quyền [35].
- về phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Quy định của pháp luật hiện hành chưa làm rõ được sự khác nhau
giữa việc nhận chính tài sản bảo đảm (có tính chất như bên nhận thế chấp mua lại tài sàn thế chấp và phải thanh toán giá trị chênh lệch của tài sản
với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm) với phương thức dùng tài sản thê chấp để “gán nợ”. Tham khảo Đạo luật số 23/03/2006 của Cộng hòa Pháp, liên quan đến phương thức xử lý tài sản bào đảm, pháp luật Pháp cũng cho phép bên nhận bảo đảm được nhận tài sản bào đảm để trừ nợ. Phương thức này mặc dù về bản chất giống với phương thức xử lý tài sản của luật Việt Nam nhưng trên thực tế có điểm khác biệt: (i) Đây là phương thức được lựa chọn bởi chủ nợ chứ không phải theo thỏa thuận của các bên trong giao dịch bào đảm như pháp luật Việt Nam; (ii) Việc áp dụng biện pháp này bắt buộc trong mọi trường họp phải thơng qua Tịa án. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam không yêu cầu điều kiện này, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể tự do thỏa thuận và thực hiện. Thiết nghĩ, trong các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015, cần có những hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, tránh tình trạng bên nhận thế chấp dung “ưu thế” của mình ép bên thế chấp phải “gán nợ” bằng tài sản thế chấp, có như vậy mới bảo vệ được lợi ích họp pháp của bên thế chấp.
Thứ hai, vướng mắc trong việc định giá tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh tù’ quyền sở hữu trí tuệ. Việc định giá tài sản thế chấp khi xử lý được thực hiện độc lập với quá trình định giá tài sản khi giao kết hợp đồng thế chấp và định giá trong quá trình thực hiện họp đồng thế chấp. Giá của tài sản thế chấp tại thời điểm chuyển nhượng được xác định theo thởa thuận của các bên, trường hợp các bên khơng thỏa thuận được thì giá tài sản thế chấp tại thời điếm xử lý được xác định là “giá thị trường” của tài sàn.
Quyền sở hữu trí tuệ là một trong những loại tài sản được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định có thể đem thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Điều 17
Nghị định sô 21/2021/NĐ-CP quy định chủ sở hữu quyên tài phát sinh từ quyền sở hữu trí tuệ được dùng quyền tài sản của mình đế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bao gồm: Quyền tài sản đối với quyền tác giả, quyền liên quan, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng. Tuy nhiên, cơ chế pháp lý về định giá tài sản thế chấp là quyền sở hữu trí tuệ hiện nay chưa có quy định cụ thể. Hiện nay, có một số phương pháp định giá quyền sở hữu trí tuệ nhưng các phương pháp này đều có nhược điểm nhất định.
- Phương pháp dựa vào thu nhập: Phương pháp này tập trung vào nguồn thu nhập ước tính mà chủ sở hữu quyền mong muốn nhận được trong thời gian quyền sở hữu trí tuệ đang còn hiệu lực. Tuy nhiên, nhược điểm của phương pháp này là cơ chế định giá không phù họp, không phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền tài sản thế chấp, mang tính chủ quan của người định giá khi đưa ra các con số dự đoán.
- Phương pháp dựa vào thị trường: Phương pháp này dựa vào việc một bên thứ ba sẵn sàng mua hoặc thuê quyền sở hữu trí tuệ thế chấp. Nhược điểm của phương pháp này là giá trị của quyền sở hữu trí tuệ đem thế chấp hồn tồn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, bên nhận thế chấp phải cân nhắc rất kỹ khi chấp nhận làm tài sản bào đảm [21 ].
Thứ ba, vướng mắc trong việc nhận chính tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất, quyền sỏ’ hữu nhà ờ để cấn trừ nọ’ vay. Mặc dù vấn đề này được Quy định tại Điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định số
163/2006/NĐ-CP) và Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-NHNN nhưng khi triển khai trên thực tế còn rất nhiều vướng mắc chưa được xử lý để các tổ chức tín dụng xử lý nhanh các thủ tục liên quan. Theo quy định của Luật các tố
chức tín dụng năm 2010, tơ chức tín dụng khơng được kinh doanh bât động sản trừ các trường hợp năm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay và trong thời hạn 3 năm kế từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng, theo đó các cơ quan nhà nước cho rằng tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo hình thức nhận gán nợ để bán chuyển nhượng là kinh doanh bất động sản, do vậy một số địa phương không chấp nhận thực hiện các thủ tục sang tên bất động sản cho tổ chức tín dụng mà yêu cầu tố chức tín dụng phải thực hiện phương án sử dụng bất động sản phù hợp với chức năng kinh doanh của tố chức tín dụng thậm chí bắt buộc phải chuyến mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật, đồng thời thay đổi thời hạn sử dụng đất của bất động sản từ lâu dài sang hình thức sử dụng đất có thời hạn. Như vậy, vơ hình chung đã thay đổi bản chất của bất động sàn từ đất ở, có thời hạn sử dụng lâu dài và có giá trị, khi thực hiện thủ tục gán nợ sang tổ chức tín dụng lại bị hạn chế về mục đích, thời gian sừ dụng đất và đương nhiên xét về mặt hồ sơ, thì giá trị quyền sử dụng đất là giảm 40% so với mục đích và thời hạn sử dụng đất ban đầu [22]. Trong khi đó thực chất là tổ chức tín dụng nhận gán nợ để chuyển nhượng lại bất động sản là một hoạt dộng xử lý nợ chứ không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản [56]. Trường hợp nhận quyền sử dụng đất là đất sản xuất nơng nghiệp, các cơ quan có thấm quyền từ chối sang tên, trong khi đây cũng là tài sản thế chấp với lý do tồ chức tín dụng khơng có chức năng sản xuất nơng nghiệp.
Thứ tư, về thu tục chuyển nhượng tài sản thế chấp là quyền tài sản:
Thông thường, khi xử lý tài sản thế chấp là các quyền tài sản, bên nhận thế chấp phải cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của quyền tài sản, chứng
minh tư cách chủ thể có quyền đối với tài sản thế chấp là quyền tài sản và phải chịu
trách nhiệm vê tính xác thực của các thơng tin đưa ra. Việc xử lý quyên tài sản thế chấp sẽ diễn ra hết sức thuận lợi khi có sự họp tác của bên thế chấp. Người thứ ba khi mua quyền tài sản thế chấp dễ dàng đi đăng ký quyền sở hữu nếu có hợp đồng mua bán với bên thế chấp - người đang là chủ sở hữu quyền tài sản. Tuy nhiên, nếu bên thế chấp không họp tác, việc bán quyền tài sản thể chấp gặp muôn vàn khó khăn bởi nếu khơng có họp đồng mua bán có chữ ký của bên thế chấp, người mua quyền tài sản thế chấp không thể đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) đều nhận định rõ: nếu chủ sở hữu của tài sản (bên thế chấp) bỏ trốn hay không chịu ký tên thể hiện sự đồng ký sang tên quyền sở hữu tài sản đó cho người mua, thỉ họp đồng thế chấp đã ký kết được coi như là căn cứ để tiến hành thủ tục sang tên. Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan có chức năng đăng kỷ tài sản trong trường họp này thường từ chối với lý do khơng có họp đồng mua bán có cơng chứng của chủ sở hữu, chỉ dựa vào họp đồng thế chấp của bên nhận thế chấp là không đủ căn cứ để sang tên cho người mua tài sản thế chấp.
Xử lý quyền tài sản thế chấp là một khâu vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền, lợi ích họp pháp của các chủ thể trong quan hệ thế chấp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của hoạt động tín dụng của quốc gia. Xừ lý quyền tài sản thế chấp là sự hiện thực hóa quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã khơng được đảm bảo theo một quan hệ trái quyền đã được thiết lập trong họp đồng thế chấp quyền tài
sản. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành để xử lý quyền tài sản thế chấp cịn chưa hồn thiện, bộc lộ nhiều bất cập cần sớm có những giải
pháp khăc phục. Có như vậy mới thúc đây được sự phát triên của các hoạt động tín dụng, gián tiếp thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Thứ năm, về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản: Áp dụng điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo điểm b khoản 1, khoản 2,3
Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Cụ thể: Dự án, phần dự án
chuyển nhượng đã hồn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyến nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; Chủ đầu tư chuyên nhượng đã có giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất đổi với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; Chủ đầu tư nhận chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kỉnh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.) sẽ hạn chế việc chuyển nhượng tài sản thế chấp là sự án bất động sản vì trên thực tế, nhiều khoản nợ xấu là dự án bất động sản hoặc tài sản hỉnh thành trong tương lai là các dự án bất động sản chưa
hồn thành “Cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ímg theo tiến độ ghi trong dự án
đã được phê duyệt” hoặc chủ đầu tư chưa có giấy chứng nhận “quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyên nhượng” [17].
Thứ sáu, về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp của hộ gia đình: Việc chuyến nhượng tài sản thế chấp của hộ gia đinh cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục, đặc biệt trong trường hợp một trong các thành viên của hộ gia đình khơng cịn sinh sống tại nơi cư trú hoặc đi nước ngoài, kéo theo nhiều vấn đề về thỏa thuận bán tài sản thế chấp khi thiếu chữ ký của thành viên trong hộ.
Thứ bảy, chuyên nhượng tài sản thê châp là tài sản phạm tội có quyêt