3.1. ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƢỚI GểC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƢ DỤNG ĐẤT DƢỚI GểC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƢ
Trờn cơ sở đỏnh giỏ thực trạng phỏp luật về quyền sử dụng đất dưới khớa cạnh quyền tài sản tư nhằm nhận diện những tồn tại, hạn chế; tụi cho rằng việc hoàn thiện mảng phỏp luật về lĩnh vực này cần dựa trờn một số định hướng chủ yếu sau đõy:
Thứ nhất, hoàn thiện phỏp luật về quyền sử dụng đất dưới khớa cạnh quyền tài sản tư dựa trờn việc quỏn triệt quan điểm chỉ đạo của Đảng về tiếp tục đổi mới chớnh sỏch, phỏp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cụng nghiệp húa, hiện đại húa đất nước theo hướng khẳng định sở hữu toàn dõn về đất đai, mở rộng quyền sử dụng đất dưới gúc độ quyền tài sản tư, cụ thể:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý… Nhà nước khụng chấp nhận việc đũi lại đất đó được Nhà nước giao cho cỏc cỏ nhõn tổ chức sử dụng trong quỏ trỡnh thực hiện cỏc chớnh sỏch đất đai;
Đất đai là tài nguyờn quốc gia vụ cựng quý giỏ, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng húa đặc biệt. Chớnh sỏch đất đai phải chỳ ý đầy đủ tới mặt kinh tế, chớnh trị, xó hội, đảm bảo hài hũa lợi ớch của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, trong đú chỳ trọng đỳng mức lợi ớch Nhà nước, của xó hội… [10].
… Kiờn quyết lập lại trật tự quản lý, sử dụng đất đai theo phỏp luật. Tăng cường sự lónh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước, phỏt huy vai trũ của Mặt trận Tổ quốc, Hội nụng dõn Việt Nam, cỏc đoàn thể nhõn dõn và toàn dõn trong thực hiện chớnh sỏch phỏp luật đất đai. Bảo đảm sự quản lý Nhà nước thống nhất của Trung ương, đồng thời phõn cấp cho địa phương, cú chế tài nghiờm khắc trong thực thi chớnh sỏch phỏp luật đất đai [10]; - "Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng húa một cỏch thuận lợi làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn phỏt triển…" [10];
Thứ hai, hoàn thiện phỏp luật về quyền sử dụng đất dưới gúc độ quyền tài sản tư phải đảm bảo sự tương thớch, thống nhất, đồng bộ với cỏc quy định của Bộ Luật Dõn sự và cỏc quy định của cỏc đạo luật khỏc cú liờn quan như Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư, Luật về nhà ở …;
Thứ ba, hoàn thiện phỏp luật về quyền sử dụng đất dưới gúc độ quyền tài sản tư đặt trong mối quan hệ tổng thể về hoàn thiện hệ thống phỏp luật núi chung và hoàn thiện hệ thống phỏp luật dõn sự, thương mại núi chung;cú như vậy mới khắc phục tỡnh trạng mõu thuẫn giữa cỏc văn bản quy phạm phỏp luật của nhà nước.tạo ra sự đồng bộ trong hệ thống cỏc văn bản quy phạm phỏp luật của nhà nước về quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn dưới khớa cạnh quyền tài sản tư.
Thứ tư, hoàn thiện phỏp luật về quyền sử dụng đất dưới gúc độ quyền tài sản tư hướng vào việc sửa đổi, bổ sung cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục hành chớnh về chuyển quyền sử dụng đất đặt trong mối quan hệ với chương trỡnh tổng thể về cải cỏch hành chớnh của Chớnh phủ; hạn chế việc can thiệp hành chớnh khụng cần thiết từ phớa cỏc cơ quan cụng quyền vào cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất.
Thứ năm, hoàn thiện phỏp luật về quyền sử dụng đất dưới gúc độ quyền tài sản tư tập trung vào việc rà soỏt, sửa đổi, bổ sung cỏc quy định về
cơ chế phỏp lý đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất dưới gúc độ quyền tài sản tư như những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cỏo và xử lý vi phạm phỏp luật về quyền sử dụng đất…
Thứ sỏu, hoàn thiện phỏp luật về quyền sử dụng đất dưới gúc độ quyền tài sản tư chỳ trọng vào việc đề cao tớnh cụng khai, minh bạch trong cỏc quy định về nội dung; cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất…;
Thứ bảy, hoàn thiện phỏp luật về quyền sử dụng đất dưới gúc độ quyền tài sản tư hướng vào việc tạo điều kiện, tiền đề thuận lợi cho việc xỏc lập và thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bất động sản núi chung và thị trường quyền sử dụng đất núi riờng một cỏch cú tổ chức ở nước ta.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta cũn nhiều khuyết tật, cả về lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật Ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng cũn đang tranh luận. hệ thống phỏp luật về đất đai cũn cú khoảng trống khỏ lớn về hệ thống tài chớnh đất đai, chưa cú đủ chớnh sỏch điều tiết bằng cụng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chớnh sỏch đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xõy dựng hệ thống quản lý cụng khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đỏp ứng được đũi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phỏt triển bằng chớnh vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa cú cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dõn vào đầu tư bất động sản. Cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũn yếu kộm, hàm lượng khao học cũn ớt, tớnh khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phỏt triển bền vững, chưa điều tiết cú hiệu quả đối với thị trường quyền sử dụng đất.
Trong giai đoạn đẩy mạnh cụng nghiệp húa, hiện đại húa đất nước để đưa nước ta trở thành một nước cụng nghiệp vào năm 2020, mục tiờu phỏt triển của thị trường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp lý quỏ trỡnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quỏ trỡnh chuyển dịch cơ cấu lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành cụng quỏ trỡnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế bảo đảm phỏt triển bền vững trờn nguyờn tắc nhà nước chủ động ẩtong thị trường sơ cấp để đảm bảo nguồn cung hợp lý về đất đai cho thị trường thứ cấp đỳng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được xột duyệt và thụng qua thủ tục minh bạch trong giao đất, cho thuờ đất, cơ chế phự hợp với quy luật của thị trường, khụng cũn tham nhũng trong thực hiện, đồng thời Nhà nước điều tiết cú hiệu quả thị trường tứ cấp bằng cụng cụ tài chớnh đất đai, đưa được giỏ đất về mức phự hợp với yờu cầu phỏt triển kinh tế và cụng bằng xó hội, chuyển được nguồn vốn tiềm ẩn trong đất đai thành vốn đầu tư phỏt triển từ nội lực.
Mỗi loại đất được tham gia thị trường cú phương hướng phỏt triển riờng phự hợp với đặc thự trong quản lý và sử dụng. Đối với đất nụng nghiệp, thị trường quyền sử dụng đất tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh quỏ trỡnh sản xuất hàng húa trong nụng nghiệp, tập trung đất đai hợp lý và khuyến khớch mở rộng đầu tưnhằm tăng năng suất, sản lượng, giỏ trị hàng húa, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xúa nghốo trong khu vực nụng thụn. Đối với đất phi nụng nghiệp khụng phải là đất ở, thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho quỏ trỡnh đầu tư phỏt triển kinh tế cụng nghiệp và dịch vụ, đa dạng húa hàng húa bất động sản, phỏt triển thị trường trong cả khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội và cỏc cụng trỡnh cụng cộng, thực hiện dễ dàng quyền thế chấp, bảo lónh để chuyển giỏ trị bất động sản thành vốn đầu tư. Đối với đất ở, thị trường quyền sử dụng đất một mặt tạo hiệu quả cao trong phỏt triển thị trường nhà ở và mặt khỏc bảo đảm giải
quyết tốt vấn đề nhà ở cho người cú thu nhập thấp và trung bỡnh, người thuộc diện được hưởng chớnh sỏch, ưu đói.