Để từng bước hoàn thiện hệ thống chính sách, nâng cao tính khả thi của chính sách trong thực tế, hạn chế tối đa các vướng mắc trong việc áp dụng và tổ chức thực hiện chính sách, giải quyết hài hòa quyền lợi của nhà nước, của chủ đầu tư được giao đất nhà nước thu hồi thực hiện dự án và lợi ích chính đáng của người đang sử dụng đất bị thu hồi, nhằm phát triển chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế bền vững, góp phần xây dựng bộ Luật Đất đai, xin đề xuất một số giải pháp sau:
Quan tâm, chú trọng việc xây dựng chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Chính sách, pháp luật có thực sự đi vào cuộc sống hay không thì bản thân nó phải đáp ứng được các yêu cầu thực tiễn đời sống và phải phù hợp với tình hình thực tế diễn ra. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi NN thu hồi đất nói riêng, yếu tố tiên quyết hàng đầu là cần phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ về nội dung các quy định, tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn hoặc có nhiều các hiểu khác nhau từ một quy định. Các quy định của pháp luật cần được trình bày cụ thể, rõ ràng (đặc biệt là các văn bản của Chính phủ ban hành) nhằm hạn chế tình trạng nhiều văn bản cấp dưới ban hành phát sinh những điểm không tương đồng về nội dung với văn bản của cấp trên.
Bên cạnh đó, khi xây dựng và thực thi các quy định về bồi thường, hỗ trợ cần phải đặt lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích của người bị thu hồi
đất lên trên hết, chính vì vậy, cần đưa ra những chính sách bồi thường hợp lý, thực hiện bồi thường minh bạch và công khai. Gắn chính sách bồi thường với chính sách tái định cư cho người bị thu hồi đất, giải quyết hài hòa lợi ích của người bị thu hồi đất, của chủ đầu tư và của Nhà nước.
Cải cách các vấn đề liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước trao quyền SDĐ cho người sử dụng thông qua hình thức khác nhau, bao gồm: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ đối với người đang SDĐ ổn định. Theo đó, nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ và phù hợp với các quy định của pháp luật thì sẽ được Nhà nước xác lập quyền SDĐ hợp pháp thông qua hình thức pháp lý là cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho họ. Có thể nói, giấy chứng nhận quyền SDĐ là giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất của người SDĐ, khi đó, quyền lợi của họ đối với đất đai cũng là rõ ràng và minh bạch nhất.
Tuy nhiên, hiện nay một trong những khó khăn khi bồi thường, hỗ trợ là chưa thể xác định được “tính pháp lý” liên quan đến giấy chứng nhận quyền SDĐ. Có rất nhiều trường hợp người SDĐ chưa có giấy chứng nhận quyền SDĐ nhưng có các căn cứ yêu cầu được nhận bồi thường, hỗ trợ. Việc các cơ quan có thẩm quyền xác định các căn cứ này tốn rất nhiều thời gian và gây nhiều tranh cãi. Hiện nay pháp luật đất đai cũng đã có những quy định nhằm xác định các trường hợp có thể đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ nhưng trên thực tế khi có tranh chấp xảy ra vẫn rất khó áp dụng để giải quyết. Chính vì vậy, cần chú ý đẩy nhanh tiến độ, lập hồ sơ, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ quỹ đất hiện có của nước ta, nhằm tạo thuận lợi trong công tác quản lý NN về đất đai, cũng như minh bạch quyền lợi kinh tế của người đang SDĐ và dễ dàng hơn trong việc xác định hậu quả nếu có các tranh chấp, khiếu kiện xảy ra.
Đối với vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, việc người SDĐ được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ thì việc tính toán bồi thường về
đất cho họ khi Nhà nước thu hồi đất sẽ trở nên thuận lợi hơn rất nhiều. Trên thực tế cho thấy, việc thực hiện công tác bồi thường, GPMB gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định các trường hợp “đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp” (Điều 75, Luật Đất đai năm 2013). Khi xác định tính pháp lý đối với các trường hợp này, các cơ quan có thẩm quyền tốn rất nhiều thời gian và phải sử dụng các hình thức khác nhau để có cơ sở pháp lý đầy đủ làm căn cứ cho việc bồi thường, hỗ trợ. Thông thường, việc xác nhận này sẽ phải bắt đầu từ nguồn gốc, thời gian, mục đích SDĐ của người SDĐ…Tuy nhiên, thực tế cho thấy khi UBND cấp xã tiến hành xác nhận các điều kiện liên quan đến mảnh đất để làm căn cứ pháp lý cho việc tiến hành bồi thường, hỗ trợ đã gặp rất nhiều khó khăn chủ quan và khách quan khác nhau dẫn đến việc xác định kéo dài hoặc khó có thể chính xác. Đặc biệt, đối với những mảnh đất đã sử dụng lâu năm, việc tìm lại hồ sơ, tài liệu lưu giữ của cấp xã là việc không hề dễ dàng, chưa kể đến việc bị thất lạc, mất mát do các trường hợp bất khả kháng như: ảnh hưởng của thiên tai (mưa, lũ, lụt…), ảnh hưởng từ yếu tố ngoại cảnh (cháy, mối mọt, mất trong quá trình vận chuyển…); việc thay đổi qua nhiều đời cán bộ quản lý; trình độ thiếu hiểu biết, năng lực cán bộ; sự phức tạp trong việc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất thay đổi, thay đổi chủ sử dụng… Những yếu tố này không chỉ làm ảnh hưởng đến thời gian lập phương án, kế hoạch bồi thường mà trong quá trình thực hiện còn gây ra những hiểu lầm, mâu thuẫn, dẫn đến khiếu nại, thắc mắc của các hộ dân bị thu hồi đất.
Việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho NN trong công tác quản lý đất đai nói chung; đồng thời đối với việc bồi thường, GPMB khi NN thu hồi đất, việc người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền SDĐ sẽ là căn cứ pháp lý cao nhất giúp những người bị thu hồi được hưởng các quyền lợi về đất được đầy đủ và công bằng nhất, tránh những hiểu lầm, khiếu kiện không đáng có, ảnh hưởng đến thời gian và phương án thực hiện bồi thường, GPMB.
Hoàn chỉnh và thực hiện có hiệu quả công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nhằm quản lý và sử dụng đất đạt hiệu quả cao, góp phần bảo vệ quỹ đất ngày càng hạn hẹp của đất nước ta. Thực tế cho thấy, hiện nay việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của các cấp chính quyền chỉ mang tính cục bộ, không có hướng nhìn xa trong tương lai mà chủ yếu xuất phát từ nhu cầu SDĐ trước mắt của các cấp hành chính, các ngành, các địa phương. Chính vì vậy, việc thực hiện công tác này thường mang tính chất địa phương, đặt lợi ích trước mắt của địa phương mình lên trên hết mà không liên kết với các địa phương khác, dẫn tới tình trạng quy hoạch không đồng bộ, thiếu tính bền vững, chưa có tính dự liệu cao và sát hợp với tình hình thực tế nên bị động khi triển khai quy hoạch vào cuộc sống. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hiệu quả đạt được trên thực tế là chưa cao. Bên cạnh đó, việc quản lý quy hoạch sau khi được cơ quan NN có thẩm quyền Trung ương và địa phương trên thực tế vẫn còn lỏng lẻo, kém hiệu quả, và tạo nhiều lỗ hổng cho một số cán bộ chuộc lợi riêng từ những dự án quy hoạch, kế hoạch này. Thực tế hiện nay cho thấy có rất nhiều trường hợp các dự án “treo” đang xảy ra ở tất cả các địa phương trong cả nước. Đất sau khi được giao, cho thuê đất lại không thực hiện, thực hiện không đúng tiến độ dẫn tới tình trạng bỏ hoang, bỏ phí đất quy hoạch; đồng thời cũng có tình trạng nhiều dự án được UNBD các cấp giao và cho thuê nhưng lại không nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này làm cho các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên thực tế không được đảm bảo tính khả thi, thống nhất và đồng bộ. Chính vì vậy, việc chấn chỉnh và cần quan tâm một cách sát đáng trong việc thực hiện công tác này là điều hết sức cần thiết.
Để công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hiệu quả và mang tính sát thực cao, cần quan tâm một số điểm sau:
Thứ nhất, xác định mục đích quy hoạch sử dụng đất để phục vụ cho dự
án liên quan đến lĩnh vực gì? Qua đó xác định được mối quan hệ giữa quy hoạch SDĐ với quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch xây dựng đô thị, hay
quy hoạch các công trình phục vụ công cộng (trường, trạm…) hoặc các dự án liên quan đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng cho các cơ quan Nhà nước. Việc làm này sẽ làm hạn chế được các quy hoạch cục bộ hoặc vì lợi ích từng địa phương, làm cho việc lập quy hoạch được thống nhất, tránh chồng chéo, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng quy hoạch, kế hoạch SDĐ.
Thứ hai, để tránh tình trạng thiếu tính bền vững, tình trạng lợi ích cục
bộ địa phương thì những phương án lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ cần có tầm nhìn dài hạn, chắc chắn về nhu cầu SDĐ; đồng thời cần có tầm nhìn bao quát, liên hệ với các địa phương xung quanh, với vùng miền và trên đất nước. Có như vậy quy hoạch được đưa vào thực thi mới có tính sát thực, đảm bảo bền vững và thực hiện có hiệu quả trong thời gian lâu dài hơn.
Thứ ba, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp chính quyền sau
khi được lập cần được công bố công khai để mọi người dân được biết, đảm bảo tính công bằng, khách quan, minh bạch. Công tác này có thể thực hiện bằng nhiều cách khác nhau như: họp bàn với nhân dân, trình bày quy hoạch, kế hoạch SDĐ để người dân nắm được tình hình; tuyên truyền qua các phương tiện truyền thông hoặc niêm yết công khai và tiến hành cắm mốc giới theo quy hoạch. Thực tế cho thấy, việc người dân không được biết đến các quy hoạch SDĐ cho đến khi kế hoạch này được đưa vào thực hiện trên thực tế là rất nhiều. Chính vì vậy, tình trạng người dân vì không được phổ biến các quy hoạch, kế hoạch này đã dẫn đến những mâu thuẫn, bất đồng trong các phương án sử dụng đất, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện quy hoạch, gây ra tình trạng khiếu kiện kéo dài.
Thứ tư, cần tiến hành thường xuyên và nghiêm túc công tác thanh tra,
kiểm tra và giám sát việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của các địa phương, nhất là cấp cơ sở, hạn hế tối đa tình trạng tư lợi cá nhân để đất đai được sử dụng có hiệu quả; đồng thời còn nhằm thống nhất về quy hoạch giữa cấp trên và cấp dưới, tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho việc thực hiện quy hoạch SDĐ.
Quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế.
Pháp luật hiện hành quy định thời điểm người dân được nhận bồi thường thep phương án do cơ quan NN phê duyệt khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy từ lúc có quyết định thu hồi đất đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường thường cách rất xa nhau, thậm chí có những dự án cách đến vài năm. Trong khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi có nhiều biến động, giá đất tăng lên vì vậy người dân luôn chịu thiệt thòi. Do vậy, nên chăng sửa đổi theo hướng quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất được xác định tại thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế.
Ngoài ra, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt là các dự án xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thương mại) trong khi đó người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Nhưng sau khi quy hoạch và xây dựng, mỗi m2 đất lúc này đã có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu. Do vậy xảy ra tình trạng giá đất được bồi thường quá thấp trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lại quá cao. Để khắc phục tình trạng này, nên có thêm quy định về việc hỗ trợ một tỷ lệ hỗ trợ nhất định nhằm khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất nông nghiệp. Khoản hỗ trợ này sẽ được trích từ phần chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Xây dựng khung giá đất cho phù hợp với thực tế, sát giá thị trường. Một trong những nguyên tắc quan trọng nhất được Luật Đất đai năm 2003 thừa nhận trong quá trình xác định giá đất là nguyên tắc giá đất phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn lại chứng minh, giá đất do NN quy định lại chưa bao giờ sát với giá thị trường. Để khắc phục điều này, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định lại là: giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá
trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không giải thích cụ thể thế nào là “phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất”, cũng như không quy định các tiêu chí cụ thể để xác định mức độ phù hợp giữa giá đất do NN xác định với giá đất “phổ biến có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” mà chỉ quy định chung chung là chưa “phù hợp”. Như vậy, bài toán xác định giá đất cho “sát” hay “phù hợp” với giá đất trên thị trường vẫn chưa được giải quyết.
Xây dựng bảng giá các loại đất phù hợp với giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong công tác đền bù, GPMB, hạn chế rất nhiều các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh được thất thu cho ngân sách Nhà nước; Bởi trên thực tế, các tranh chấp phát sinh trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chủ yếu do giá đất để tính bồi thường thấp hoặc chưa hợp lý so với giá đất thị trường ở vào thời điểm hiện tại. Vì vậy, vấn đề đặt ra cho các cơ quan NN có thẩm quyền cần nghiên cứu và sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế một số vấn đề sau:
- Khung giá đất theo quy định của Chính phủ cần tạo ra mặt bằng thống nhất về cơ chế thực hiện việc xác định giá đất giữa các địa phương, đặc biệt đối với các khu vực đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố; tránh tình trạng mỗi địa phương lại xác định một loại giá đất khác nhau đối với khu vực này, tạo ra sự so sánh trong người dân, là cơ sở cho những mâu thuẫn, bất bình và khiếu kiện.
- Về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất: cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách giá tính thuế và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các