7. Kết cấu của luận văn
1.4. CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.4.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó đƣợc bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cƣợc, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trƣờng hợp tín chấp và bên có quyền đƣợc ngân hàng thanh toán, bồi thƣờng thiệt hại trong trƣờng hợp ký quỹ (Khoản 2 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).
Trong quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp là bên có quyền và các bên ràng buộc nhau bởi quan hệ tài sản. Bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo cho khoản vay, bên nhận thế chấp nhận thế chấp tài sản, cho bên thế chấp hoặc bên thứ ba vay vốn đồng thời thu lãi từ việc cho vay trên. Việc nhận tài thế chấp là biện pháp bảo đảm cho quan hệ cho vay.
Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi (khoản 16 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010).
Theo quy định tại BLDS năm 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật tổ chức tín dụng năm 2010, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, ngân hàng đang đƣợc phép hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân. Đối với Ngân hàng, tổ chức tín dụng đƣợc nhận thế chấp của tất cả các loại đất, tổ chức kinh tế, cá nhân là công dân Việt Nam chỉ đƣợc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê, hộ
gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trƣớc ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực mà đã trả tiền thuê đất thời gian còn lại ít nhất là năm năm thì đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất. Trƣờng hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã thì cũng đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất cũng đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất.
Hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng trong vai trò là bên nhận thế chấp, bên cho vay. Hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại (với tƣ cách là chủ nợ) và ngƣời đi vay (khách hàng vay) là một hợp đồng tín dụng, ghi nhận những thoả thuận cơ bản ràng buộc ngƣời vay phải tuân thủ trƣớc khi giao kết hợp đồng tín dụng: VD: Điều kiện về tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn vay, tính khả thi của dự án, phƣơng án kinh doanh, mức độ tin tƣởng lẫn nhau giữa khách hàng và ngân hàng… và để đảm bảo cho Ngân hàng thƣơng mại tồn tại và phát triển bền vững thì hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại phải tuân thủ mục đích: An toàn lợi nhuận, và tính cạnh tranh. Việc cho vay đƣợc tiến hành theo một quy trình cho vay. Hoạt động cho vay không thể tách rời trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
1.5. NỘI DUNG CƠ BẢN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 388, BLDS năm 2005). Với bản chất là sự thỏa thuận trong việc xác lập, thay đổi quyền và nghĩa vụ dân sự của các chủ thể trong quan hệ khế ƣớc.
mang những đặc điểm của một hợp đồng dân sự - là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất ở và nhà ở của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng đất ở và nhà ở trong thời hạn thế chấp (Điều 715, BLDS năm 2005). Với những đặc điểm trên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất có những nội dung cơ bản sau:
Các chủ thể trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thƣơng mại.
Các bên của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp là bên có tài sản đƣợc phép giao dịch thế chấp.
Bên thế chấp thế chấp cho chính khoản vay của mình hoặc thế chấp cho khoản vay của bên thứ ba.
Bên nhận thế chấp là ngân hàng thƣơng mại đƣợc phép hoạt động, có chức năng cho vay, nhận thế chấp để cung ứng vốn cho bên vay nhằm thu lãi.
Đối tƣợng của hợp đồng là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất: Quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là tài sản, đối tƣợng trong quan hệ thế chấp. Tài sản trên thuộc sở hữu của bên thế chấp, đƣợc phép giao dịch, không có tranh chấp, không bị thi hành án cho bên thứ ba.
Đất ở, tài sản gắn liền với đất phải đƣợc liệt kê đầy đủ, cụ thế. Đối với đất ở thì phải ghi rõ diện tích, sơ đồ thửa đất, diện tích đất, số của tờ bản đồ,địa chỉ thửa đất, hình thức sử dụng chung hay sử dụng riêng, những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có) ngày tháng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nơi cấp, chủ nhân của quyền sử dụng đất nói trên.
Tài sản gắn liền với đất thông thƣờng là nhà ở hoặc công trình kiên cố. Theo đó, phải ghi rõ diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, giấy phép xây dựng (nếu có). Các công trình quan trọng khác phải đƣợc ghi nhận trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là nội dung quan trọng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Theo đó việc thế chấp ghi nhận việc chuyển giao các giấy tờ chứng nhận hợp pháp đối với tài sản thế chấp.
- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
Điều 717, Điều 718 BLDS năm 2005 quy định quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: 1. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; 2. Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; 3. Sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp; 4. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phƣơng thức theo thoả thuận trong hợp đồng.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: 1. Đƣợc sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; 2. Đƣợc nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phƣơng thức đã thoả thuận; 3. Hƣởng hoa lợi, lợi tức thu đƣợc, trừ trƣờng hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp; 4. Đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu đƣợc bên nhận thế chấp đồng ý; 5. Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.
Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng tài sản thế chấp nhƣng phải chuyển giao các giấy tờ chứng minh sở hữu đối với tài sản thế chấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý đƣợc cơ quan nhà nƣớc ghi nhận đối với cá nhân, tổ chức trong việc xác lập quan hệ sở hữu đối với tài sản là đất đai, đây cũng là căn cứ để các bên xác lập giao dịch thế chấp. Việc bên thế chấp giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng thƣơng mại nhằm ngăn chặn, phòng ngừa các
rủi ro từ phía bên thế chấp, hạn chế các giao dịch của bên thế chấp khi đã thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng. Các rủi ro có thể dự đoán đƣợc nếu ngân hàng thƣơng mại không giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất nhƣ bên thế chấp có thể dùng các giấy tờ trên khi đã thế chấp tại ngân hàng để đem chuyển nhƣợng, cầm cố thậm chí cả thế chấp tại tổ chức tín dụng khác.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm thông qua việc đăng ký thế chấp là thủ tục pháp lý quan trọng và bắt buộc các bên thực hiện. Việc đăng ký thế chấp đƣợc thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Bên thế chấp có nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) khi nghĩa vụ vay đã hết hoặc có sự thỏa thuận của bên nhận thế chấp. Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (Khoản 1 Điều 2 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010). Thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký (Khoản 1 Điều 3, Nghị định 83/2010/NĐ-CP), bên cạnh đó các tài sản gắn liền với đất cũng phải đăng ký, kê khai đầy đủ thông tin trên cơ sở thỏa thuận của các bên (Điều 4, Nghị định 83/2010/NĐ-CP).
Việc đăng ký thế chấp là tiền đề cần thiết để các bên ký kết, thực hiện hợp đồng tín dụng. Việc đăng ký thế chấp phải tuân theo quy định pháp luật, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất có thể từ chối đăng ký thế chấp trong các trƣờng hợp sau:
+ Không thuộc thẩm quyền đăng ký; + Hồ sơ đăng ký không hợp lệ;
+ Ngƣời yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký hoặc không thanh toán lệ phí đúng thời hạn;
+ Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót trong trƣờng hợp đã xóa đăng ký giao dịch bảo đảm;
+ Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin đƣợc lƣu trữ tại cơ quan đăng ký;
+ Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không đúng sự thật hoặc có giấy tờ giả mạo. (Khoản 1, Điều 11 Nghị định 83/2010/NĐ-CP)
Theo quy định thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tại BLDS năm 2005, chủ sở hữu tài sản trên vẫn đƣợc tiếp tục sử dụng tài sản đang thế chấp nhƣng không đƣợc hủy hoại, thay đổi hiện trạng của tài sản, mọi thay đổi tình trạng tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Ví dụng ông T. N.V thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại ngân hàng ACB. Trong thời gian thế chấp, ông muốn cho ngƣời khác thuê một phần mặt tiền để kinh doanh gas. Ông V phải đƣợc sự đồng ý bằng văn bản của ACB mới đƣợc thực hiện việc cơi nới, cho thuê đối với bên đi thuê.
Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp không đƣợc thực hiện các giao dịch nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê đối với tài sản đã thế chấp nếu không có biện pháp bảo đảm nào thay thế hoặc chƣa đƣợc sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Hết thời hạn vay, bên vay đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cũng đồng nghĩa với việc chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đối với ngân hàng thƣơng mại. Tuy nhiên việc thế chấp chỉ thực sự chấm dứt khi bên thế chấp thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký thế chấp.
Về hoa lợi, lợi tức thu đƣợc từ tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp thuộc về bên thế chấp. Đối với các hoa lợi lợi tức hình thành từ tài sản thế chấp mà các bên thỏa thuận đó là tài sản thế chấp thì các bên thực hiện theo thỏa thuận đó.
- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc quy định cụ thể tại Điều 719, Điều 720 BLDS năm 2005. Theo đó.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây : 1. Kiểm tra , nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ , giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; 2. Đƣợc ƣu tiên thanh toán nợ trong trƣờng hợp xử l ý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: 1. Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; 2. Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp đƣợc quy định cụ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm lợi ích của bên nhận thế chấp đồng thời là bên cấp tín dụng. Mục đích quan trọng nhất của việc thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là đảm bảo tài sản đang thế chấp đang đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Tài sản này phải trong phạm vi kiểm soát của bên nhận thế chấp. Theo đó, tài sản trên là công cụ trả nợ, ƣu tiên thanh toán trong giao dịch bảo đảm.
Thứ tự ƣu tiên thanh toán là công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm đảm bảo cho các giao dịch đƣợc các bên dùng tài sản để khẳng định tính vững chắc của giao dịch. Thứ tự ƣu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm đƣợc xác định nhƣ sau: 1. Trong trƣờng hợp giao dịch bảo đảm đƣợc đăng ký thì việc xác định thứ tự ƣu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm đƣợc xác định theo thứ tự đăng ký; 2. Trong trƣờng hợp một tài sản đƣợc dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký đƣợc ƣu tiên thanh toán; 3. Trong trƣờng hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ƣu tiên thanh toán đƣợc xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm (Điều 325, BLDS năm 2005). Trong trƣờng hợp bên thế chấp chết, bên vay mất khả năng trả nợ thì các khoản nợ khác đối với cá nhân, pháp nhân cũng sẽ đƣợc nằm trong thứ tự ƣu tiên thanh toán (Khoản 8, Điều 683 BLDS năm 2005)
Tóm lại, việc quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là sự ghi nhận nội dung của hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ để bảo đảm việc trả nợ của bên vay tài sản, đảm bảo khả năng thu hồi nợ của bên cho vay đông thời là bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất của bên thế chấp.
- Quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài
sản gắn liền với đất:
Thông thƣờng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chấm dứt trong các trƣờng hợp sau:
Thứ nhất, Khi nghĩa vụ bảo đảm đã hoàn thành. Điều này có nghĩa bên
vay vốn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Trong trƣờng hợp này, các bên giải phóng quyền và nghĩa vụ đã đƣợc xác lập. Ngân hàng thƣơng mại có trách nhiệm trả lại hồ sơ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn