lƣợng
Ghi chỳ
(thành phố, quận, huyện, thị xó cú nhà ở, căn hộ)
1 Hà Nội 04 Quận Hai Bà Trưng (01); Huyện Mờ Linh (02); Huyện Gia Lõm (01)
2 Hải Phũng 02 Quận Lờ Chõn
3 Quảng Ninh 01 Huyện Võn Đồn
4 Cần Thơ 12 Quận Ninh Kiều (10); Quận Cỏi Răng (01); Quận Bỡnh Thủy (01)
5 Lõm Đồng 11 Thành phố Đà Lạt
6 Bà Rịa - Vũng Tàu 04 Thị xó Bà Rịa (03); Long Điền (01)
7 Bỡnh Định 06 Thành phố Quy Nhơn
8 Bỡnh Thuận 20 Thị xó La Gi (02); TP. Phan Thiết (16); Huyện Huy Phong (02) 9 Vĩnh Long 13 Thành phố Vĩnh Long (08); Huyện Trà ễn (01); Huyện Long Hồ (01); Huyện Mang Thớt (01); Huyện Vũng
Liờm (02)
10 Phỳ Yờn 01 Thành phố Tuy Hũa
11 Súc Trăng 01 Huyện Long Phỳ
12 Trà Vinh 03 Thành phố Trà Vinh
13 An Giang 01 Thành phố Long Xuyờn
14 Cà Mau 01 Thành phố Cà Mau
15 Long An 03 Huyện Cần Đước (02); Huyện Bến Lức (01)
16 Tiền Giang 02 Huyện Chợ Gạo (01); Huyện Gũ Cụng Đụng (01)
17 Đồng Thỏp 03 Thành phố Cao Lónh
18 Khỏnh Hũa 04 Thành phố Nha Trang
19 Thành phố
Hồ Chớ Minh 190
Quận 1 (26); Quận 3 (07); Quận 4 (12); Quận 5 (12); Quận 7 (23); Quận 8 (10); Quận 10 (37); Quận 11 (10); Quận 12 (01); Huyện Bỡnh Chỏnh (09); Quận Tõn Phỳ (07); Huyện Húc Mụn (05); Quận Thủ Đức (03); Huyện Nhà Bố (01); Huyện Cần Giuộc (01); Quận Tõn Bỡnh (04); Quận Gũ Vấp (07); Quận Bỡnh Thạnh (15)
Tổng cộng 282
Nguồn: Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản- Bộ Xõy dựng năm 2013.
Như vậy, số lượng nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu trờn thực tế là rất ớt so với nhu cầu thực sự về nhà ở của đối tượng này. Theo thống kờ năm 2009, cú khoảng 6 tỷ USD của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển về Việt Nam, ước tớnh cú khoảng 70% được sử dụng để đầu tư cho sản xuất, kinh doanh hoặc đầu tư kinh doanh bất động sản, một số ớt gửi về để giỳp gia đỡnh, người thõn trong nước cải thiện cuộc sống, cũn lại khoảng gần 20% để nhờ người thõn, bạn bố đứng tờn mua nhà ở tại Việt Nam. Cú thể núi, số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài cú nguyờn vọng mua nhà, trở về Việt Nam sinh sống là rất lớn nhưng nguyờn nhõn gỡ dẫn tới tỡnh trạng đăng ký kờ khai mua nhà của người Việt Nam vẫn cũn ở mức hạn chế như vậy mặc dự phỏp luật đó cú những chớnh sỏch cởi mở, thụng thoỏng vẫn cũn là một "ẩn số".
2.5.2. Thực trạng sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam
Trong những năm qua, để khuyến khớch đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, Nhà nước ta đó ban hành nhiều chớnh sỏch đối với người nước ngoài trong đú cú cỏc chớnh sỏch liờn quan đến lĩnh vực nhà ở được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và gần đõy là Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thớ điểm cho tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thớ điểm cho tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam . Khi ban hành chớnh sỏch phỏp luật núi trờn, Đảng và Nhà nước ta mong muốn sẽ tạo thành một trào lưu, thỳc đẩy số lượng người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiờn, theo thống kờ của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thỡ từ khi thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thớ điểm cho tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đến ngày 30 thỏng 07 năm 2012 thỡ mới cú bốn mươi sỏu trường hợp người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong đú, Thành
phố Hồ Chớ Minh vẫn là sự lựa chọn hàng đầu, là địa điểm để mua, sở hữu nhà với 37 trường hợp chủ yếu tập trung tại cỏc quận trung tõm của thành phố như quận 01, quận Tõn Bỡnh, quận 11… Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và tỉnh Cần Thơ đứng vị trớ số hai về số lượng người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở.
Tại thành phố Hà Nội, mặc dự giỏ bất động sản đó giảm khỏ nhiều, song thành phố Hà Nội khụng phải là địa điểm được người nước ngoài chọn để mua và sở hữu nhà. Chỉ cú bốn căn được bỏn cho cỏc đối tượng thuộc diện này. Hơn nữa, trong số bốn người nước ngoài sở hữu tại Hà Nội núi trờn, địa điểm, khu vực mà họ chọn mua lại hầu hết ở ngoại thành.
Theo Cục đăng ký thống kờ đất đai, số người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vẫn chiếm tỷ lệ khỏ khiờm tốn so với nhu cầu sở hữu nhà ở. Vỡ thực tế, người nước ngoài khi vào Việt Nam làm việc họ phải thuờ nhà ở và số tiền thuờ khỏ lớn, tương đương với số tiền mua một căn hộ tại Việt Nam, do vậy cú thể khẳng định rằng nhu cầu về sở hữu nhà ở vẫn chưa nhận được sự quan tõm lớn của đối tượng người nước ngoài.
Theo chớnh cỏc cụng dõn nước ngoài thuộc đối tượng được phộp mua nhà ở tại Việt Nam thỡ chớnh sỏch sở hữu nhà ở của Chớnh phủ Việt Nam cũn nhiều rào cản với những quy định khỏ rắn và thủ tục thỡ khú khăn phức tạp. Hầu hết cỏc tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài làm việc tại Việt Nam đang phải thuờ nhà ở với mức giỏ cao (từ 3.000 USD đến 5.000 USD/thỏng) để cú được những căn hộ ở lõu dài, đẹp và mụi trường tốt, do vậy nhu cầu mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của những đối tượng này là rất lớn. Cũng theo đỏnh giỏ của cỏc tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài Việt Nam cần nới lỏng thậm chớ là dỡ bỏ hẳn cỏc rào cản trong việc cho phộp người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, bởi lẽ cỏc nước trờn thế giới đều hết sức cởi mở và khuyến khớch người nước ngoài sở hữu nhà ở tại đất nước của họ. Việc cho phộp người nước ngoài sở hữu nhà ở sẽ khụng làm mất cơ hội mua nhà của người trong nước, mà trỏi lại cũn thỳc đẩy, tạo cụng ăn việc làm và tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dõn trong nước. Việc hạn chế cỏc đối tượng thực sự cú khả năng chi trả đầu tư và
sở hữu bất động sản đang gõy ra sự lóng phớ rất lớn cho việc sử dụng tài nguyờn đất đai một cỏch hiệu quả, làm giảm tớnh thanh khoản, sức hấp dẫn thu hỳt đầu tư ngành bất động sản núi riờng và nền kinh tế núi chung [12].
Dưới đõy là bảng thống kờ chi tiết về số lượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam kể từ khi thực hiện Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thớ điểm cho tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đến ngày 30 thỏng 07 năm 2012:
Bảng 2.2: Thống kờ sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài
TT thành phố Tờn tỉnh, lƣợng Số (thành phố, quận, huyện, thị xó cú nhà ở, căn hộ) Ghi chỳ
1 Bà Rịa - Vũng Tàu 03 Thành phố Vũng Tàu
2 Bỡnh Dương 01 Thị xó Dĩ An
3 Khỏnh Hũa 01 Thành phố Nha Trang
4 Cần Thơ 03 Quận Ninh Kiều (02); Quận Cỏi Răng (01)
5 Bỡnh Thuận 01 Thành phố Phan Thiết
6 Thành phố
Hồ Chớ Minh 37
Quận 1 (08); Quận 2 (02); Quận 5 (02); Quận 7 (01); Quận 8 (02); Quận 10 (02); Quận 11 (07); Quận Tõn Bỡnh (07); Quận Tõn Phỳ (01); Huyện Bỡnh Chỏnh (02); Quận Gũ Vấp (01); Quận Bỡnh Thạnh (01); Quận Tõn Bỡnh (01)
Tổng cộng 46
Nguồn: Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xõy dựng năm 2013.
2.6. ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI
2.6.1. Áp dụng phỏp luật về sở hữu nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài
2.6.1.1. Điểm tớch cực và bất cập trong ỏp dụng phỏp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Phỏp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó tạo ra một hành lang phỏp lý thụng thoỏng, tạo điều kiện thuận lợi cho đối
tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài quay trở lại quờ hương sinh sống, làm việc, đúng gúp cho sự phỏt triển của đất nước. Từ khi Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2011 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2005; Luật số 34/QH12 ngày 18/6/2009 sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai đó tạo cơ sở phỏp lý thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong quỏ trỡnh triển khai ỏp dụng phỏp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó cú một số điểm tớch cực như sau:
Thứ nhất, cỏc quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó thể hiện và đảm bảo sự hợp lý về quyền sở hữu nhà ở giữa cụng dõn Việt Nam ở trong nước với cụng dõn Việt Nam ở nước ngoài. Việc mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phộp sở hữu nhà ở tại Việt Nam đó tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài gắn bú s với quờ hương đất nước, đồng thời tạo sự bỡnh đẳng trong việc cư trỳ giữa cụng dõn trong nước và cụng dõn nước ngoài theo quy định của Luật Cư trỳ năm 2006.
Thứ hai, đỏp ứng nhu cầu về nhà ở và phự hợp với xu hướng phỏt triển của thế giới. Trước đõy, do đặc thự chớnh sỏch đất đai người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn chưa cú cỏc quyền về sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở ngang bằng với cụng dõn Việt Nam ở trong nước nờn đó tạo tõm lý e dố, khụng thỏa mỏi khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở lại quờ hương đầu tư, đúng gúp cụng sức vào sự nghiệp phỏt triển của đất nước.
Thứ ba, việc ỏp dụng phỏp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài gúp phần hạn chế tranh chấp, khiếu kiện xảy ra do rơi vào tỡnh trạng nhờ người thõn, bạn bố đứng tờn họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp về sở hữu nhà ở cú yếu tố nước ngoài tại Việt Nam phỏt sinh nhiều tranh chấp về sở hữu nhà thờ của dũng họ, nhà ở
của cha mẹ người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay trường hợp tài sản nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng nhờ người khỏc đứng tờn, quản lý, sử dụng trong thời gian họ khụng cú mặt tại Việt Nam. Thực tế, giải quyết cỏc vụ việc núi trờn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường yếu thế hơn, mặc dự về bản chất họ mới là người chủ sở hữu đớch thực của tài sản.
Thứ tư, phỏp luật về sở hữu nhà ở đó tỏc động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, gia tăng hoạt động đầu tư xõy dựng nhà ở. Theo thống kờ của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thỡ trong khoảng 05 năm trở lại đõy cho thấy bỡnh quõn cả nước xõy dựng được khoảng 37 triệu m2 nhà ở, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và thành phố Hồ Chớ Minh. Cú thể núi, với số lượng lớn người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở về Việt Nam đầu tư sau khi chớnh sỏch về nhà ở cú hiệu lực đó tạo ra làn súng phỏt triển thị trường bất động sản mạnh mẽ, thỳc đẩy quan hệ cung cầu về nhà ở và cỏc giao dịch về nhà ở.
Bờn cạnh những điểm tớch cực trong việc ỏp dụng phỏp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thỡ chớnh sỏch về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn bộc lộ những hạn chế như sau:
Thứ nhất, Luật Nhà ở năm 2005 đó cú quy định rừ về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tuy nhiờn kể từ khi cú hiệu lực phỏp luật số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của phỏp luật vẫn cũn ở mức rất thấp. Theo thống kờ của Ủy ban người Việt Nam ở nước ngoài thỡ số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam ngày càng tăng từ 300.000 lượt người năm 2003 lờn đến hơn nửa triệu lượt người năm 2011. Tớnh đến hết năm 2011, cú 2.050 dự ỏn đầu tư của người Việt Nam ở nước ngoài về nước với số vốn lờn tới 16.500 tỷ đồng. Hàng năm cú hàng trăm lượt chuyờn gia trớ thức người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước nghiờn cứu, giảng dạy, hợp tỏc với cỏc trường đại học, cỏc viện nghiờn cứu, nhiều hội, đoàn và cỏc tổ chức nghề nghiệp người Việt. Như vậy, xột tổng thể thỡ số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũn ở mức rất khiờm tốn so với nhu cầu thực tế.
Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn chưa hoàn toàn được đối xử bỡnh đẳng trong quan hệ sở hữu nhà ở giống như cỏc tổ chức, cỏ nhõn người Việt Nam ở trong nước. So với cụng dõn Việt Nam ở trong nước người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn bị hạn chế rất lớn về quyền liờn quan đến sở hữu nhà ở. Mặc dự, phỏp luật Việt Nam cho phộp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng chỉ cho phộp họ được sở hữu nhà ở cho bản thõn và gia đỡnh, nghiờm cấm sử dụng nhà ở vào bất kỳ một mục đớch nào khỏc.
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũn gặp rất nhiều khú khăn liờn quan đến việc tiếp cận thụng tin, ỏp dụng cỏc quy định của phỏp luật về điều kiện, trỡnh tự, thủ tục để sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Chẳng hạn, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đi lại rất nhiều lần để xin cỏc loại dấu xỏc nhận, vừa tốn kộm thời gian vừa tốn chi phớ đi lại nờn đa số họ khụng sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo con đường chớnh thống mà vẫn lựa chọn hỡnh thức nhờ người thõn, bạn bố đứng tờn mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam dẫn đến hậu quả phỏt sinh nhiều tranh chấp liờn quan đến vấn đề này trờn thực tế.
2.6.1.2. Nguyờn nhõn của những bất cập trong ỏp dụng phỏp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Mặc dự Nhà nước ta đó ban hành rất nhiều cỏc quy định nhằm hoàn thiện phỏp luật về sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo lập hành lang phỏp lý thụng thoỏng cho cỏc đối tượng này khi sở hữu nhà ở tại quờ hương của mỡnh. Tuy nhiờn, thực tế quỏ trỡnh ỏp dụng lại phỏt sinh rất nhiều mõu thuẫn, bất cập cần phải giải quyết triệt để. Dưới đõy là một số nguyờn nhõn của những bất cập trong ỏp dụng phỏp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Một là, cỏc quy định của phỏp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũn khỏ mõu thuẫn, chồng chộo. Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 quy định:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lõu dài tại Việt Nam, người cú cụng đúng gúp với đất nước, nhà hoạt động văn húa, nhà khoa học cú nhu cầu về hoạt động thường xuyờn tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xõy dựng đất nước, người được phộp về sống ổn định tại Việt Nam và cỏc đối tượng khỏc do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam cư trỳ với thời hạn được phộp từ sỏu thỏng trở lờn được sở hữu một nhà ở riờng lẻ